原告：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市。
委托訴訟代理人：靳力紅，樺川縣中心法律服務(wù)所法律工作者。
被告：佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市。
法定代表人：趙發(fā)軍，董事長。
委托訴訟代理人：趙玉明，佳木斯市忠實(shí)法律服務(wù)所法律工作者。
第三人：于波，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市。

原告袁某某與被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某公司）、第三人于波所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人、被告委托訴訟代理人、第三人于波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告袁某某向本院提出訴訟請求：1.請求確認(rèn)樺川世紀(jì)星城小區(qū)1號樓112車庫房屋產(chǎn)權(quán)系原告所有；2.被告負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年1月2日，原告與被告金某公司世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂了世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書，原告購買了樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)1號樓112號車庫（以下簡稱訴爭房屋），面積為39.98平方米，原告一次性付款179910元。因?yàn)楸桓娴脑?，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告購買后一直使用至今。2017年，原告到樺川縣不動(dòng)產(chǎn)中心辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，得知訴爭房屋于2013年7月9日已經(jīng)出售給第三人于波。原告認(rèn)為，被告和第三人的行為侵害了原告的合法權(quán)益，請求法院判決支持原告訴訟請求。
被告金某公司辯稱，原告提供的認(rèn)購預(yù)定書及購房收據(jù)加蓋的是佳木斯市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀(jì)星城項(xiàng)目部（以下簡稱世紀(jì)星城項(xiàng)目部）的公章，該公章未在政府和相關(guān)部門備案，也不合法，世紀(jì)星城項(xiàng)目部沒有權(quán)利對外簽訂售房和其他協(xié)議。2011年2月23日，被告與樺川世紀(jì)星城小區(qū)開發(fā)者梁雪楓簽訂了合作協(xié)議，該協(xié)議期限為兩年，2013年2月24日，被告已經(jīng)和梁雪楓解除掛靠關(guān)系。原告與世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂認(rèn)購預(yù)定書以及交款行為均是在被告與梁雪楓解除協(xié)議之后，被告不承擔(dān)責(zé)任。
第三人于波述稱，原告訴稱不屬實(shí)，2013年7月10日，第三人在樺川縣產(chǎn)權(quán)部門對訴爭房屋辦理了房屋預(yù)告登記，并開具了機(jī)打合同。原告購房時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于第三人預(yù)告登記時(shí)間，原告在購房時(shí)有義務(wù)查詢訴爭房屋是否存在預(yù)告登記，原告因自身過錯(cuò)購買了已經(jīng)存在預(yù)告登記的訴爭房屋，理應(yīng)承擔(dān)不利后果。因世紀(jì)星城項(xiàng)目部在售樓時(shí)以及在相關(guān)部門辦理事宜時(shí)一直在使用被告公章，被告單方面與世紀(jì)星城項(xiàng)目部解除掛靠關(guān)系這一說法完全不成立。
原告圍繞訴訟請求，提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、2015年1月2日世紀(jì)星城項(xiàng)目部為原告出具的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書一份、定金收據(jù)一份、入戶收據(jù)三份，證明原告以全款方式購買了訴爭房屋。
證據(jù)二、2015年5月17日原告與佳木斯恒源物業(yè)有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同一份，證明原告購買訴爭房屋后實(shí)際占有使用的事實(shí)。
證據(jù)三、黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)人民法院于2015年9月29日作出的（2015）向民商初字第241號民事判決書一份，證明第三人與被告之間簽訂的機(jī)打合同和預(yù)告登記，是為了掩蓋雙方之間的民間借貸關(guān)系，不是雙方真實(shí)的意思表示，被告與第三人之間的商品房買賣合同自始就沒有履行相應(yīng)的權(quán)利以及義務(wù)，該合同自始不能成立。
證據(jù)四、黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)人民法院于2017年12月16日作出的（2016）黑0803民初589號民事判決書一份，黑龍江省佳木斯市中級人民法院于2018年6月28日作出的（2018）黑08民終442號民事判決書一份，證明法院已經(jīng)判決停止對原告購買的訴爭房屋的執(zhí)行措施，第三人對訴爭房屋沒有優(yōu)先受償權(quán)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告購買訴爭房屋的時(shí)間在被告與世紀(jì)星城項(xiàng)目部開發(fā)者梁雪楓解除合作協(xié)議之后，認(rèn)購書并未加蓋被告公司公章，被告不承擔(dān)責(zé)任，原告購買后是否實(shí)際使用，被告不清楚，對于法院的判決，被告代理人認(rèn)為其不知情。第三人對上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告戶籍為佳木斯，在樺川縣全款購買三個(gè)車庫，原告有理由懷疑其并非真實(shí)買賣及實(shí)際使用訴爭房屋，如與第三人一樣與梁雪楓有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因第三人簽訂合同時(shí)間在先，原告沒有優(yōu)先于第三人的權(quán)利。對于法院的判決，第三人認(rèn)為，世紀(jì)星城小區(qū)開發(fā)者梁雪楓向第三人借款用于資金周轉(zhuǎn)，為保護(hù)借款安全，與被告簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行了預(yù)告登記，其意義在于如梁雪楓到期不能還款，雙方將建立買賣合同關(guān)系，被告將預(yù)告登記房屋賣給第三人，用借款本息沖抵房款，第三人與被告形成的法律關(guān)系應(yīng)受保護(hù)，民間借貸司法解釋第二十四條也認(rèn)可這種行為。另，根據(jù)最高人民法院指導(dǎo)案例審判意見，借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)換為已付房款，并以對賬清算的，不屬于物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不屬于民間借貸司法解釋第二十四條的規(guī)定，作為民間借貸的擔(dān)保在不存在合同法第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。被告未經(jīng)第三人同意不得優(yōu)先于第三人處分該不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用物權(quán)法若干問題解釋第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記申請人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
被告為證實(shí)其主張，提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、合作開發(fā)協(xié)議一份，甲方被告金某公司，乙方梁雪楓，證明被告與梁雪楓掛靠期限自2011年2月23日至2013年2月23日，原告購買訴爭房屋發(fā)生在協(xié)議解除以后，梁雪楓對外出租、出售、借款的一切事務(wù)所加蓋的公章并不是被告金某公司的公章，而是梁雪楓私刻的世紀(jì)星城項(xiàng)目部公章。
證據(jù)二、2013年4月19日，被告在佳木斯日報(bào)發(fā)表的聲明一份，證明自2013年4月19日起，被告與梁雪楓解除掛靠關(guān)系，公告后發(fā)生的一切事務(wù)被告不予承擔(dān)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告、第三人對上述證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為，被告與梁雪楓之間結(jié)束掛靠關(guān)系，以及登報(bào)的聲明應(yīng)向掛靠單位所在地的行政主管部門備案，聲明中沒有明確世紀(jì)星城項(xiàng)目部使用的公章作廢，其所從事的商業(yè)活動(dòng)無效，故不能起到解除作用，被告應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)世紀(jì)星城項(xiàng)目部進(jìn)行銷售活動(dòng)所帶來的一切后果。
第三人提交了如下證據(jù)，2013年7月9日，第三人與世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂的商品房買賣合同一份、房屋預(yù)告登記證明一份、收據(jù)一份，證明原告的購房行為遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于第三人預(yù)告登記的時(shí)間，原告在已存在預(yù)告登記的房屋上進(jìn)行交易，其自身存在重大過錯(cuò)，理應(yīng)承擔(dān)不利后果。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對第三人提供的證據(jù)無異議。原告對證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為，預(yù)告登記以及商品房買賣合同均不是被告與第三人真實(shí)意思表示，只是為了掩蓋民間借貸行為而簽訂的虛假買賣合同，此合同自始無效，預(yù)告登記基于買賣合同而形成，也自始無效，不能作為被告與第三人之間商品房買賣事實(shí)的證據(jù)使用。
經(jīng)審理查明，原告、被告、第三人對彼此舉示證據(jù)的真實(shí)性均無異議，本院對原告、被告、第三人所提交證據(jù)的真實(shí)性均予以確認(rèn)，可以認(rèn)定如下事實(shí)：2011年2月23日，梁雪楓與被告金某公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，梁雪楓掛靠被告開發(fā)樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)，掛靠期間為兩年。2013年7月10日，梁雪楓向第三人于波借款200萬元，梁雪楓以世紀(jì)星城小區(qū)25戶車庫、5戶住房作抵押，以世紀(jì)星城項(xiàng)目部的名義與第三人簽訂了30戶抵押房屋的商品房買賣合同，并在樺川縣房產(chǎn)管理局辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。2015年1月2日，原告與世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂了一份世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書，購買了訴爭房屋并占有使用至今。2015年9月29日，佳木斯市向陽區(qū)人民法院作出（2015）向民商初字第241號民事判決書，判令梁雪楓給付第三人于波借款161萬元及逾期利息，審理中，該院查封了包括訴爭房屋在內(nèi)的世紀(jì)星城小區(qū)車庫25戶、住宅5戶。另，2016年8月，佳木斯市向陽區(qū)人民法院在執(zhí)行于波與梁雪楓、被告金某公司一案過程中，原告以訴爭房屋歸其所有為由提起案外人執(zhí)行異議，被該院裁定駁回。2016年9月6日，原告向該院提起案外人執(zhí)行異議之訴，該院作出（2016）黑0803民初589號民事判決書，判決停止對訴爭房屋的執(zhí)行。2018年6月28日，佳木斯市中級人民法院作出（2018）黑08民終442號民事判決書，判決維持佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2016）黑0803民初589號民事判決。

本院認(rèn)為，原告要求確認(rèn)訴爭房屋產(chǎn)權(quán)的訴訟請求，其實(shí)質(zhì)是確認(rèn)原告與被告簽訂世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書的有效性，系商品房買賣合同糾紛，案由應(yīng)為房屋買賣合同糾紛，本案爭議的焦點(diǎn)為，針對訴爭房屋，世紀(jì)星城項(xiàng)目部先與第三人簽訂商品房買賣合同，后與原告簽訂認(rèn)購預(yù)定書，那一份合同為有效合同。
首先，關(guān)于合同的主體。被告與樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)開發(fā)者梁雪楓簽訂的合作協(xié)議期限為兩年，合作協(xié)議到期后，梁雪楓仍以世紀(jì)星城項(xiàng)目部的名義對外簽訂售樓合同，與第三人于波、原告簽訂的合同均屬于此種情形，被告金某公司疏于對梁雪楓的管理，梁雪楓以世紀(jì)星城項(xiàng)目部的名義向第三人、原告售樓行為，應(yīng)視為被告金某公司的行為，故無論是第三人還是原告，與世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂售樓合同的主體，均為被告金某公司，合同主體均適格。
其次，關(guān)于合同的成立。雖然被告與第三人簽訂了商品房買賣合同在先，且在房產(chǎn)部門辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，但雙方真實(shí)意表示并不是建立商品房買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的商品房買賣合同僅是為了擔(dān)保民間借貸的債務(wù)而采取的一種非典型擔(dān)保方式，雙方之間未達(dá)成真實(shí)商品房買賣關(guān)系的合意，佳木斯市向陽區(qū)人民法院作出的（2016）黑0803民初89號民事判決書，佳木斯市中級人民法院作出的（2018）黑08民終442號民事判決書中均認(rèn)定被告與被三人于波之間并無真實(shí)商品房買賣的合意，故雙方之間簽訂商品房買賣合同的民事法律行為無效，合同未成立。原告與被告簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書，雖然不是商品房買賣合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案認(rèn)購預(yù)定書中確定了原告購買訴爭房屋的具體位置、面積、單價(jià)、付款方式等商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且原告交納了全部購房款，應(yīng)認(rèn)定此認(rèn)購預(yù)定書為商品房買賣合同，被告交付訴爭房屋后，原告實(shí)際使用至今，原告與被告之間簽訂的認(rèn)購預(yù)定書意思表示真實(shí)，該合同依法成立。
最后，關(guān)于合同的效力。被告與第三人之間簽訂的商品房買賣合同，自始不成立，合同當(dāng)然無效，雙方在房產(chǎn)部門辦理的預(yù)購商品房預(yù)告登記當(dāng)然亦無效。第三人并未舉示民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，第三人主張其與被告簽訂的房屋買賣合同合法有效證據(jù)不足。被告與原告簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書，雙方意思表示真實(shí)，自始成立，其內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。
綜上，被告金某公司應(yīng)對世紀(jì)星城項(xiàng)目部對外簽訂的商品房買賣合同承擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)，世紀(jì)星城項(xiàng)目部與原告簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書合法有效，雙方應(yīng)按照商品房買賣合同的性質(zhì)、目的全面履行自己的義務(wù)，在原告向被告履行支付購房款及相應(yīng)的入戶費(fèi)用后，被告除向原告履行交付房屋的主給付義務(wù)外，還應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照、移轉(zhuǎn)房屋物權(quán)的從給付義務(wù)。被告與第三人就訴爭房屋未達(dá)成真實(shí)商品房買賣關(guān)系的合意，合同不成立，且原告購買訴爭房屋后實(shí)際占有使用，根據(jù)商品房買賣合同的目的，被告協(xié)助原告辦理房屋登記及產(chǎn)權(quán)過戶，是原告請求確認(rèn)訴爭房屋合同有效性的應(yīng)有之意，故本院對原告的訴訟請求予以支持，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條規(guī)定，判決如下：

原告袁某某與佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀(jì)星城項(xiàng)目部簽訂的世紀(jì)星城認(rèn)購預(yù)定書為有效合同，被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告袁某某辦理樺川縣世紀(jì)星城小區(qū)1號樓112號車庫的房屋登記及產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。
案件受理費(fèi)1949元，由被告佳木斯金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級人民法院。

審判員 王振軍

書記員： 戴林爽