上訴人（原審原告）袁某某。
委托代理人陳超，湖北長青律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）袁美某。
委托代理人朱其芳，湖北啟方律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人袁某某與上訴人袁美某因房屋租賃合同糾紛一案，均不服宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第00628號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2010年4月3日案外人羅紅全與袁美某簽訂門面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定羅紅全將自己承租的門面房（所有權(quán)人為袁某某）轉(zhuǎn)讓給袁美某經(jīng)營，由袁美某向其支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬元以及未來兩年房屋租金10萬元，袁某某當(dāng)時(shí)知曉且同意此次轉(zhuǎn)讓，并口頭允諾袁美某接手后可以再次對(duì)門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2010年4月26日，袁某某與袁美某正式簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，約定袁某某將其門面房出租給袁美某使用，租賃期限兩年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止；合同同時(shí)約定，租賃期間，承租人如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先向出租人提出申請(qǐng)，由第三人書面確認(rèn)，征得出租人書面同意，取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然承租人，享有承租人的權(quán)利和義務(wù)；合同還約定，承租人在租賃期滿前三個(gè)月未向出租人提出續(xù)租書面請(qǐng)求，租賃期滿未按時(shí)退還房屋的，應(yīng)向出租人支付違約金20000元，并按照1000元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。合同簽訂后，袁美某出資對(duì)該門面房進(jìn)行了精裝修，用以銷售九牧王服飾。首次租賃期限屆滿后，雙方當(dāng)事人于2012年5月13日續(xù)簽了租賃合同，期限為兩年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止，租金16萬元一次性付清后開始使用，其他條款內(nèi)容與上次合同一致。本次租賃合同期限屆滿前，袁美某與袁某某協(xié)商門面房轉(zhuǎn)讓事宜，雙方未能達(dá)成一致意見。租賃期限屆滿后，袁某某遂訴至人民法院，要求袁美某立即返還房屋并支付違約金及房屋占用費(fèi)。
原審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是袁美某應(yīng)否將承租的門面房退還袁某某?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，如租賃合同期限屆滿，承租人繼續(xù)占有租賃物的，出租人有權(quán)要求其返還房屋。本案中袁某某與袁美某在租賃合同中約定：“租賃期間承租人如欲將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先向出租人提出申請(qǐng)，由第三人書面確認(rèn)，征得出租人書面同意……”無論是從交易習(xí)慣還是從上述約定中的“事先”二字均可以看出，門面轉(zhuǎn)讓應(yīng)在租賃期限內(nèi)進(jìn)行，換言之，租賃期限屆滿，除雙方當(dāng)事人另有約定外，轉(zhuǎn)讓權(quán)已無存在的余地。而本案中，袁某某起訴時(shí)租賃期限已經(jīng)屆滿，雙方租賃合同業(yè)已終止，袁美某仍以轉(zhuǎn)讓權(quán)未能實(shí)現(xiàn)為由，拒絕退還房屋，不符合合同約定和法律規(guī)定，不應(yīng)予以支持?，F(xiàn)租賃期限屆滿，雙方當(dāng)事人未能就門面房續(xù)租或者轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，袁美某繼續(xù)占有袁某某的房屋，已構(gòu)成違約。同時(shí)，其繼續(xù)占有并使用該房屋，也應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)，但袁某某主張的500元／天的標(biāo)準(zhǔn)過高，原審法院參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為245元／天?；谇笆隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條，第一百一十四條第三款，第二百三十五條的規(guī)定，判決袁美某于判決生效之日起十五日內(nèi)將其承租的位于宜都市陸城名都商業(yè)街67號(hào)門的門面房返還給袁某某；袁美某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付袁某某逾期返還房屋的違約金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的標(biāo)準(zhǔn)向袁某某支付房屋占用費(fèi)至判決確定的履行期間屆滿之日止（已經(jīng)支付的可折抵），同時(shí)駁回袁某某的其他訴訟請(qǐng)求。原審并同時(shí)決定一審訴訟費(fèi)380元，由袁美某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，袁某某與袁美某簽訂房屋租賃合同，由袁美某承租本案所涉門面對(duì)外經(jīng)營，合同到期后雙方未就續(xù)租事項(xiàng)達(dá)成合意，袁美某即負(fù)有租賃期滿后及時(shí)騰退房屋的義務(wù)。根據(jù)雙方的合同約定，轉(zhuǎn)租需征得出租人同意，此系法律或者合同賦予出租人的權(quán)利而非義務(wù)，袁美某在租期到期前提出向他人轉(zhuǎn)讓門面，袁某某不同意轉(zhuǎn)讓系其正當(dāng)權(quán)利，而不能因此構(gòu)成違約，袁美某上訴認(rèn)為本案系因袁某某不同意轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生糾紛，應(yīng)由袁某某承擔(dān)相應(yīng)后果的理由于法相悖，本院不予支持。袁某某上訴稱原審判令袁美某按照245元／天支付房屋占用費(fèi)過低，應(yīng)改判以500元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付。本院認(rèn)為，雙方在合同中約定承租人租期屆滿未按時(shí)騰退應(yīng)支付出租人違約金20000元，并按1000元／天支付占用費(fèi)。原審已依據(jù)合同約定判令袁美某向袁某某支付違約金20000元，如再以500元／天判令袁美某支付占用費(fèi)，則違約金數(shù)額將遠(yuǎn)高于袁某某的實(shí)際損失，造成雙方權(quán)利義務(wù)失衡，原審參照市場(chǎng)價(jià)格判令袁美某以245元／天支付房屋占用費(fèi)并無不當(dāng)。袁某某另上訴稱原審判決判令袁美某支付占用費(fèi)至原審判決確定的履行期間屆滿之日屬適用法律不當(dāng)，本院認(rèn)為該上訴理由成立，袁美某應(yīng)自2014年5月1日起支付房屋占用費(fèi)至其實(shí)際遷出之日止。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但法律適用部分有誤，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，第一百一十四條第三款，第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜都市人民法院（2014）宜都民初字第00628號(hào)判決第一項(xiàng)，即“袁美某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將其占有的位于宜都市陸城名都商業(yè)街67號(hào)的門面房一間返還給袁某某?！?br/>二、撤銷宜都市人民法院（2014）宜都民初字第00628號(hào)判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，即“袁美某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告袁某某逾期返還房屋的違約金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的標(biāo)準(zhǔn)向袁某某支付房屋占用費(fèi)，支付至判決確定的履行期間屆滿之日止（已經(jīng)支付的可折抵）”、“駁回袁某某的其他訴訟請(qǐng)求?！?br/>三、袁美某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付袁某某逾期返還房屋的違約金20000元，并自2014年5月1日起按照245元／天的標(biāo)準(zhǔn)向袁某某支付房屋占用費(fèi)至實(shí)際遷出之日止（已經(jīng)支付的可折抵）。
四、駁回袁某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；未履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
本案一審受理費(fèi)380元，由袁美某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)760元（袁某某已預(yù)交380元，袁美某已預(yù)交380元），由袁某某負(fù)擔(dān)350元，袁美某負(fù)擔(dān)410元。
本判決為終審判決。

審判長　　張曉燕 審判員　　李建敏 審判員　　畢　勇

書記員：張鵬煒