上訴人暨被上訴人（原審原告）：袁國民，男，1962年4月5日出生，漢族，住大冶市。委托訴訟代理人：黃青忠，湖北湛月律師事務所律師。上訴人暨被上訴人（原審被告）：邱順利（曾用名邱澤松），男，1972年10月29日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：彭丹（邱順利之妻），1981年11月2日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：祝青（曾用名祝清），男，1973年2月4日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：胡華珍（祝青之妻），1974年10月10日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：張友學，男，1965年7月1日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：劉怡八（張友學之妻，曾用名劉怡寶），1961年6月9日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：彭易安，男，1961年3月10日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：尹芬蘭（彭易安之妻），1958年2月14日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：余厚員（曾用名余厚元），男，1966年6月30日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：尹春枝（余厚員之妻），1969年3月20日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：何慶儉，男，1969年5月1日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：劉金連（何慶儉之妻），1968年12月7日出生，漢族，住大冶市。上訴人暨被上訴人（原審被告）：黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市下陸區(qū)老下陸居委會山下衛(wèi)村。法定代表人：衛(wèi)青松，該公司董事長。上述十三上訴人暨被上訴人共同委托訴訟代理人：石義天，湖北華全律師事務所律師。

袁國民上訴請求：撤銷一審判決，改判邱順利等十二人及黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同退還其購房款1,500,000元，同時以5,508,218元為基數(shù)按照每月2%賠償其違約損失至交付產(chǎn)權證之日。事實及理由：1、其與黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》及《房屋買賣補充合同》均合法有效，該公司及合伙人未在約定的期限內交付產(chǎn)權證，應承擔違約責任；2、其按照合同約定主張黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等返還購房款并賠償違約金，并不違反法律規(guī)定，一審法院在該公司等未提出降低違約金計算標準的前提下，確認其應獲賠的違約損失過低；3、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未交付產(chǎn)權證構成違約，違約金應當計算至產(chǎn)權證交付之日。邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二審中辯稱：1、《房屋買賣補充合同》并非其真實意思表示，屬于無效合同；2、其不存在違約，不應承擔違約責任。請求二審駁回袁國民的上訴請求。邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回袁國民對其的訴訟請求。事實及理由：1、袁國民提交的《房屋買賣補充合同》系張友學擅自簽訂，并非其真實意思表示，應為無效合同；2、《房屋買賣補充合同》約定違約后返還購房款1,500,000元并按照每日3‰計算違約金，不符合法律規(guī)定，不具備法律效力；3、袁國民實際只支付了3,508,218元購房款，一審法院計算違約金有誤；4、涉案房屋早于2011年就交付給袁國民，不能如期辦理產(chǎn)權證是因為紀檢部門扣押所致，屬于不可預見的不可抗力，其不構成違約；5、即使產(chǎn)權證未及時交付，但并未影響袁國民使用涉案房屋，也未造成實際損失；6、袁國民提出返還購房款、獲賠違約金的請求超出了訴訟時效期間。袁國民二審中辯稱：1、《房屋買賣補充合同》蓋有黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公章，是真實意思表示，合法有效；2、本案為房屋買賣合同糾紛，并非投資合同糾紛，購房款的組成與本案無關；3、房屋的產(chǎn)權證未及時交付必然造成經(jīng)濟損失，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等應于賠償；4、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等一審中并未提出訴訟時效的抗辯。請求二審駁回黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等提出的上訴請求。袁國民向一審法院起訴請求：1、判令邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同退還其購房款1,500,000元，同時支付其違約金297,443,772元（按月利率2%計算至2016年3月30日止，此后違約金按月利率2%繼續(xù)計算至房屋所有權及土地使用權證交付之日止）；2、邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)為其辦理房屋所有權及土地使用權登記證書并交付。一審法院認定：2009年6月28日，邱順利、祝青、張友學、彭易安、余厚員、何慶儉等六人簽訂《項目合作協(xié)議》，約定借用黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資質成立“新保安花園”項目管理部，合伙開發(fā)位于大冶市××鎮(zhèn)××路編號為0071020008地塊上的商品房。2010年11月7日，袁國民與黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買“新保安花園”第一層645.41㎡鋪面和第二層825.29㎡住宅，總價款5,508,218元，約定買受人應在簽訂協(xié)議時付款2,508,218元，在出賣人交付鋪面及房屋時付款1,500,000元，余款1,500,000元在所購房屋的土地使用證、房產(chǎn)證辦好后付清。合同簽訂后，袁國民于2011年5月21日向黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了購房款3,508,218元。嗣后，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依約交付上述房屋。2012年9月6日，袁國民又與黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《房屋買賣補充合同》，約定：袁國民向黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購房總價款5,508,218元，已支付3,508,218元，在協(xié)議簽訂之日付清余款2,000,000元；黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意在2013年12月30日前為袁國民辦理好房產(chǎn)證和土地使用權證；如非袁國民自身原因，在上述期限內未取得房屋、土地登記證書，該公司同意無條件退還袁國民購房款1,500,000元；此外，該公司還應按袁國民要求辦理上述權屬登記證書，每逾期一日以購房款總額按照每日3‰支付違約金，辦證的相關費用由該公司承擔。補充合同簽訂后，袁國民向黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了下欠購房款2,000,000元。2013年8月12日，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為袁國民購買的房屋辦理了房屋所有權證，并登記在袁國民及其妻子陳真玉名下，證號分別為大冶市房權證06字第××號、1××4號、1××5號、1××6號、1××7號和1648號。另認定，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為袁國民購買房屋辦理的房屋所有權證，在交付袁國民之前，原件被大冶市紀委扣留。還查明，彭丹、胡華珍、劉怡八、尹芬蘭、尹春枝、劉金連分別為邱順利、祝青、張友學、彭易安、余厚員、何慶儉的妻子。一審法院認為：一、關于合同效力問題。袁國民與黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，雙方均不持異議，且不違反法律禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應依約履行。2012年9月6日，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與袁國民就房屋辦證及支付剩余購房款事宜，經(jīng)協(xié)商簽訂的《房屋買賣補充合同》，邱順利等辯稱該合同非全體合伙人真實意思表示，且協(xié)議內容顯失公平，違反市場原則，屬無效條款，并對袁國民要求返還購房款1,500,000元和未按期交付房屋所有權證和土地使用權證應承擔總購房款日3‰的違約金持有異議?！斗课葙I賣補充合同》是雙方當事人真實意思表示，但當事人認為合同條款顯失公平的，應請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。邱順利等提出上述抗辯意見并非我國法律規(guī)定的合同無效情形之一，故對此不予采納。二、關于黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等未依約辦理“二證”違約責任問題。雙方簽訂《房屋買賣補充合同》實質是對黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等未按期交付房屋所有權證及土地使用權證違約責任的約定。雙方約定的是以“二證”辦理好為前提，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等已于2012年8月12日為袁國民辦理了房屋所有權證并登記在其夫妻名下。后因辦證所需相關材料被紀檢監(jiān)察部門扣押而導致土地使用權證無法辦理，非黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等自身原因所造成，但被紀檢監(jiān)察部門扣押導致無法辦理證件不能歸責于袁國民，故黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等仍需承擔違約責任。黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等提出房屋所有權證原件以及相關辦證材料被紀檢監(jiān)察部門扣留，導致無法辦理土地使用權證，屬不可抗力所致的辯解意見，不予采納。雖辦理土地使用權證的相關辦證材料被紀檢監(jiān)察部門扣押而導致無法辦證，即使不屬于因不可抗力致使不能履行合同目的，但亦存在一定客觀原因所致，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等主觀上并無故意拖延不辦理的行為，且其已為袁國民辦理了房屋所有權證，履行了合同主要義務，僅土地使用權證未協(xié)助辦理變更手續(xù)。故黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等雖存在違約行為，但可以酌情減少其違約責任的承擔。三、關于違約金計算標準問題?！斗课葙I賣補充合同》約定袁國民付清2,000,000元余款后，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等同意在2013年12月30日前為袁國民辦理好房產(chǎn)證和土地使用權證，逾期則同意退還購房款1,500,000元，并按購房款總額3‰按日支付違約金，辦證的相關費用由該公司承擔。黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等提出本案合同約定的違約金違反公平原則的抗辯意見。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條，《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調整違約金的，人民法院應予支持。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案涉訟房屋已于2012年交付袁國民使用，其已將部分門面房屋對外出租收益。雙方簽訂的《房屋買賣補充協(xié)議》約定退還購房款1,500,000元并按購房款總額3‰按日支付違約金，明顯超過造成損失的百分之三十。黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等雖未請求減少，但其主張該條款顯失公平實際是對違約金過高的一種抗辯。訴訟中，袁國民未舉出實際損失的相關證據(jù)。故可按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。鑒于本案實際情況，可酌情按此標準計算由黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等承擔30%。四、關于返還購房款1,500,000元問題。雖然《房屋買賣補充合同》約定，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等未按約交付權屬證書，應當返還購房款及承擔相應的違約金。但根據(jù)《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》規(guī)定，商品房買賣合同只有在無效、或者被撤銷、解除的情形下，當事人可以請求返還已付購房款。黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等已承擔違約責任，故對袁國民要求返還購房款1,500,000元不予支持。五、關于合伙人的責任問題。合伙成員的經(jīng)營活動，由全體合伙人承擔民事責任，全體合伙人對合伙的債務承擔連帶責任，故邱順利、祝青、張友學、彭易安、余厚員、何慶儉應對其合伙開發(fā)“新保安花園”商品房項目中所產(chǎn)生的債務負連帶清償責任。邱順利等辯稱《房屋買賣補充合同》非全體合伙人真實意思表示，張友學所簽訂的《房屋買賣補充合同》應屬無效的意見，不予采納。六、關于邱順利、祝青、張友學、彭易安、余厚員、何慶儉的配偶是否承擔責任的問題。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋》（二）第二十四條之規(guī)定，債權人就婚姻關系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理。故彭丹、胡華珍、劉怡八、尹芬蘭、尹春枝、劉金連依法應對其丈夫合伙經(jīng)營期間所負債務承擔連帶清償責任。七、關于訴訟時效問題。黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等明顯違反了合同約定的辦證期限，且逾期后亦未按合同約定支付違約金，應認定其違約行為一直持續(xù)至袁國民辦理好涉訟房屋土地使用權證時止。故對黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等提出袁國民起訴已超過訴訟時效期間，不予支持。綜上，經(jīng)審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋》（二）第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應支付袁國民違約金331,731元（以購房款5,508,218元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息年利率9%的標準，從2013年12月31日起算至主張權利即2016年3月24日止，承擔30%的責任），定于判決生效后三十日內付清；二、邱順利、祝青、張友學、彭易安、余厚員、何慶儉、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三十日內向袁國民交付所購“新保安花園”房屋所有權證，并協(xié)助袁國民辦理好所購“新保安花園”房屋的土地使用權證；三、駁回袁國民其他訴訟請求。當事人二審中均未提交新的證據(jù)。本院查明：涉案房產(chǎn)系邱順利等人借用黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質開發(fā)。本案所有以黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義與袁國民簽訂的合同，均是邱順利等人簽訂并履行。2012年9月6日，袁國民與張友學簽訂了《房屋買賣補充協(xié)議》，并加蓋了黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章。補充合同簽訂后，袁國民并未實際支付2,000,000元購房款，而是以前期投資產(chǎn)生的利潤折抵。本院對一審法院查明的其他事實予以確認。本院認為：邱順利等人以黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義與袁國民簽訂購買房屋合同后，再次以該公司名義與袁國民簽訂補充合同，并在補充合同上加蓋了黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章，足以證明張友學是合伙事務執(zhí)行人。邱順利等提出補充合同內容非全體合伙人真實意思表示，應為無效合同的上訴理由不能成立。因此，補充合同對相對人具備約束力。合同簽訂后，邱順利等人未在約定的期限內履行合同義務，將袁國民所購房屋的產(chǎn)權證予以交付。雖邱順利等辯稱系相關手續(xù)被紀檢監(jiān)察部門查扣所致，但造成這些意外情形的原因仍是涉案房地產(chǎn)項目存在違規(guī)情形，并非袁國民自身原因，故邱順利等應當承擔相應的違約責任。袁國民在簽訂上述合同時，明知其所購買的房屋系邱順利等借用黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質開發(fā)，兩份合同的實際相對人是邱順利等人，而黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司只是名義上的合同相對人。根據(jù)合同相對性原則，袁國民無權要求黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔民事責任，一審法院判決該公司對袁國民承擔民事責任不當，應由邱順利等人承擔。按照補充合同約定，如非袁國民自身原因，在約定期限內未取得房屋、土地登記證書，黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意無條件退還袁國民購房款1,500,000元，還應按袁國民要求辦理上述權屬登記證書，每逾期一日以購房款總額按照每日3‰支付違約金，辦證的相關費用由該公司承擔。邱順利等提出上述條款違反法律規(guī)定，應屬無效的抗辯理由雖不能成立，但綜合袁國民實際支付購房款3,508,218元，涉案房屋的房產(chǎn)證已辦理，且房屋于2011年就已交付使用等實際情況，相關產(chǎn)權證的延遲交付并未給袁國民造成明顯經(jīng)濟損失，袁國民對此亦未舉證予以證實。故一審法院在合同約定的違約責任明顯高于實際損失的前提下，對違約責任予以適當調減，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。但袁國民所購房屋的產(chǎn)權證至今仍未完成交付，邱順利等應當對合同約定的產(chǎn)權證交付之日至實際交付之日期間內，因其自身原因造成的延遲交付后果，承擔30%違約責任。故一審法院只判令邱順利等承擔從2013年12月31日至2016年3月24日期間的違約責任，而對此后因邱順利等自身原因造成無法交付產(chǎn)權證期間的違約損失未予支持不當。同時，一審法院還判令邱順利等協(xié)助袁國民辦理房屋國有土地使用權證不符合雙方合同之約定，本院依法予以糾正。邱順利等的違約行為至今仍在持續(xù)，故邱順利等關于袁國民起訴主張違約金超出訴訟時效期間的抗辯理由不能成立。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋》（二）第二十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
上訴人暨被上訴人袁國民、邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連、黃石市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2017）鄂0281民初218號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

一、撤銷大冶市人民法院（2017）鄂0281民初218號民事判決；二、邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連于本判決送達之日起三十日內，向袁國民交付其所購位于大冶市保安鎮(zhèn)“新保安花園”小區(qū)房屋的房屋所有權證（大冶市房權證06字第××號、1××4號、1××5號、1××6號、1××7號和1648號）、國有土地使用權證；同時共同向袁國民支付從2013年12月31日起計算至完全交付上述證書之日止的違約金（以5,508,218元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息年利率9%的30%為標準計算）；邱順利等人在為袁國民辦理所購房屋國有土地使用權證期間，袁國民應履行協(xié)助義務；如應袁國民未履行協(xié)助義務導致無法辦證，則從其未履行協(xié)助義務之日起，違約金停止計算；三、駁回袁國民其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審、二審案件受理費各42,595元，由邱順利、彭丹、祝青、胡華珍、張友學、劉怡八、彭易安、尹芬蘭、余厚員、尹春枝、何慶儉、劉金連共同負擔各21,297.5元，袁國民負擔各21,297.5。本判決為終審判決。

審判長　　汪飛林
審判員　　胡志剛
審判員　　聶　瀟

書記員黃潔