衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司
張云峰
王磊（河北合明律師事務(wù)所）
侯某某

原告:衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:衡水市桃城區(qū)育才南大街付4號2排1-1號。
法定代表人:馮春燕，總經(jīng)理。
委托代理人:張云峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系公司副總經(jīng)理，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)育才南大街134號亞茂住宅區(qū)2棟1單元502室，身份證號:xxxx，電話:13333089987。
委托代理人:王磊，河北合明律師事務(wù)所律師。
被告:侯某某。
原告衡水馨宜物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“馨宜物業(yè)”）與被告侯某某因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，向本院提起訴訟，本院于2015年10月22日受理后，依法由代理審判員高光獨任審判，于2015年11月23日公開開庭審理了本案，原告馨宜物業(yè)委托代理人張云峰、王磊到庭參加了訴訟，被告侯某某經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案依法缺席進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。原告與筑城房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》及與被告簽訂的《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，是在業(yè)主委員會建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，均屬有效合同。上述兩份合同對被告具有約束力。原告依據(jù)上述合同，向被告提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依約交納服務(wù)費用。被告經(jīng)原告催要，至今仍拖欠原告2014年度的物業(yè)費共計1151元，實屬違約，應(yīng)當(dāng)按照《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第八條第（三）項的約定支付違約金。雙方約定的違約金過高，現(xiàn)原告自動要求將違約金調(diào)整到2015年8月31日前按銀行同期貸款利率的四倍計算，2015年9月1日后按年利率24%計算，依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，違約金應(yīng)以原告實際損失確定，且不得超過實際損失的30%。被告經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為對自己訴訟權(quán)利的放棄，但應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不能免除。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題》的解釋第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:
被告侯某某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告2014年度的物業(yè)費共計1151元及違約金（違約金以1151元為基數(shù)，自2015年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率的1.3倍計算至付清之日止）。
如果未按判決指定的日期履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費50元簡易程序結(jié)案減半收取25元，由被告侯某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

本院認為，前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。原告與筑城房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》及與被告簽訂的《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，是在業(yè)主委員會建立之前，為解決、完善小區(qū)物業(yè)管理的舉措，內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，均屬有效合同。上述兩份合同對被告具有約束力。原告依據(jù)上述合同，向被告提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依約交納服務(wù)費用。被告經(jīng)原告催要，至今仍拖欠原告2014年度的物業(yè)費共計1151元，實屬違約，應(yīng)當(dāng)按照《幸福里前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第八條第（三）項的約定支付違約金。雙方約定的違約金過高，現(xiàn)原告自動要求將違約金調(diào)整到2015年8月31日前按銀行同期貸款利率的四倍計算，2015年9月1日后按年利率24%計算，依照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，違約金應(yīng)以原告實際損失確定，且不得超過實際損失的30%。被告經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，應(yīng)視為對自己訴訟權(quán)利的放棄，但應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不能免除。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題》的解釋第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，缺席判決如下:

被告侯某某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告2014年度的物業(yè)費共計1151元及違約金（違約金以1151元為基數(shù)，自2015年1月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率的1.3倍計算至付清之日止）。
如果未按判決指定的日期履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費50元簡易程序結(jié)案減半收取25元，由被告侯某某負擔(dān)。

審判長：高光

書記員：王少珍