衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李鳳彬
王志輝（河北仁浩律師事務(wù)所）
天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司
尹浩煜
張寶軍（河北衡水衡通法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告）:衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地，棗強(qiáng)縣。
法定代表人:康志海，董事長。
委托代理人:李鳳彬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:王志輝，河北仁浩律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）:天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司。住所地，天津市河西區(qū)。
法定代表人:劉志偉，總經(jīng)理。
委托代理人:尹浩煜，該公司河北項(xiàng)目部
負(fù)責(zé)人。
委托代理人:張寶軍，衡水市衡通法律服務(wù)所法律工作者。
衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司因委托銷售合同糾紛一案，不服衡水市中級(jí)人民法院（2012）衡民三初字第40號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱中直公司）的委托代理人李鳳彬、王志輝，上訴人天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司（簡稱天津創(chuàng)致公司）的委托代理人尹浩煜、張寶軍等到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:從雙方簽訂的《大營裘皮世貿(mào)城項(xiàng)目營銷顧問與全程代理合同》約定可以看出，中直公司向天津創(chuàng)致公司支付代理費(fèi)是按售房合同金額乘上相應(yīng)的比例計(jì)算的，能夠按該約定計(jì)算代理費(fèi)的前提是天津創(chuàng)致公司代理銷售并使與客戶成交，而與客戶成交的條件則是與客戶簽訂認(rèn)購書和客戶交納首期購房款（合同第5.3.4款約定）。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂訂購書并客戶交納的首期購房款的商業(yè)房為108套，合同金額累計(jì)49173506元，其中中直公司與天津創(chuàng)致公司約定的底價(jià)部分為39980362元，超出底價(jià)溢價(jià)銷售部分為9193144元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂認(rèn)購書并客戶交納的首期購房款的住宅房為76套，合同金額累計(jì)19759491元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂商業(yè)房預(yù)訂協(xié)議41套，但客戶尚未交付首期購房款，僅交了部分定金，其合同金額累計(jì)42811501元，收取客戶交付的定金合計(jì)165萬元。上述三種代理銷售房屋的情況，其代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)雙方簽訂的代理合同第5.1.1條、第5.1.2條、第5.1.3條、第5.3.4條、第5.3.5條的約定，應(yīng)作如下計(jì)算:1、代理銷售的108套商業(yè)房，因已簽訂認(rèn)購書且購房戶已經(jīng)交付了首期購房款，故以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。其中在合同底價(jià)內(nèi)的，以合同底價(jià)為基數(shù)乘上0.7％的系數(shù)，超出合同底價(jià)的溢價(jià)部分則乘上20％的比例。又因天津創(chuàng)致公司雖然代理完成了一個(gè)結(jié)點(diǎn)，即取得了成效客戶，但最終并沒有全部完成代理義務(wù)，故按上述方式計(jì)算出代理服務(wù)費(fèi)后再扣除20％的費(fèi)用。因此108套商業(yè)房的代理服務(wù)費(fèi)為:（39980362元×0.7％＋9193144元×20％）×80％＝1694793元。2、代理銷售住宅房76套，亦簽訂了認(rèn)購書且購房戶交付了首期房款，也應(yīng)當(dāng)以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。即合同總金額乘上約定的1.5％代理費(fèi)率再乘80％。故76套住宅代理服務(wù)費(fèi)為:19759491元×1.5％×80％＝237113元。3、代理銷售的41套商業(yè)房，因簽訂了預(yù)訂協(xié)議，購房戶支付了部分定金，但沒有支付首期房款，故不應(yīng)以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)，只能按天津創(chuàng)致公司實(shí)際收取購房戶交款數(shù)為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。41套商業(yè)房代理服務(wù)費(fèi)為:1650000元×0.7％×80％＝9240元。此外，天津創(chuàng)致公司還代理出租了284套，簽訂了租賃協(xié)議，租期2年，租賃總金額2500998元，承租戶已經(jīng)支付租金使用。因中途解除代理關(guān)系，整個(gè)代理合同未全部履行終結(jié)。按照代理合同第5.2條和第5.3.5條約定，天津創(chuàng)致公司代理出租284套商業(yè)房的服務(wù)費(fèi)為:租賃總金額2500998元÷24×1.5×80％＝125049元。上述各項(xiàng)代理服務(wù)費(fèi)（即傭金）累計(jì):1694793元＋237113元＋9240元＋125049元＝2066195元。因此，中直公司應(yīng)當(dāng)給付天津創(chuàng)致公司代理服務(wù)費(fèi)（傭金）2066195元。
中直公司上訴認(rèn)為，天津創(chuàng)致公司沒有與購房戶簽訂一份《商品房買賣合同》、也沒有使商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移，未達(dá)到“實(shí)現(xiàn)的銷售”或樓盤“售出”，故不應(yīng)當(dāng)取得代理服務(wù)費(fèi)（傭金）。對(duì)此，關(guān)于房屋售出的標(biāo)準(zhǔn)，雙方合同第5.3.4條作為明確約定，其基本含義是:代理簽訂認(rèn)購書并客戶交付首期房款的即為天津創(chuàng)致公司取得成交客戶，在約定的期限內(nèi)中直公司應(yīng)向天津創(chuàng)致公司支付代理費(fèi)。雙方合同約定中并沒有將簽訂商品房買賣合同及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為房屋代理售出的標(biāo)準(zhǔn)，故中直公司的該理由不能成立。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷衡水市中級(jí)人民法院（2012）衡民三初字第40號(hào)民事判決第一項(xiàng)，維持該判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、判決生效十日內(nèi)衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司代理服務(wù)費(fèi)（傭金）2066195元。
一審案件受理費(fèi)雙方負(fù)擔(dān)的數(shù)額按一審判決確定的數(shù)額不變。二審案件受理費(fèi)34818元，由中直公司負(fù)擔(dān)24192元，天津創(chuàng)致公司負(fù)擔(dān)10626元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:從雙方簽訂的《大營裘皮世貿(mào)城項(xiàng)目營銷顧問與全程代理合同》約定可以看出，中直公司向天津創(chuàng)致公司支付代理費(fèi)是按售房合同金額乘上相應(yīng)的比例計(jì)算的，能夠按該約定計(jì)算代理費(fèi)的前提是天津創(chuàng)致公司代理銷售并使與客戶成交，而與客戶成交的條件則是與客戶簽訂認(rèn)購書和客戶交納首期購房款（合同第5.3.4款約定）。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂訂購書并客戶交納的首期購房款的商業(yè)房為108套，合同金額累計(jì)49173506元，其中中直公司與天津創(chuàng)致公司約定的底價(jià)部分為39980362元，超出底價(jià)溢價(jià)銷售部分為9193144元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂認(rèn)購書并客戶交納的首期購房款的住宅房為76套，合同金額累計(jì)19759491元。天津創(chuàng)致公司代理與客戶簽訂商業(yè)房預(yù)訂協(xié)議41套，但客戶尚未交付首期購房款，僅交了部分定金，其合同金額累計(jì)42811501元，收取客戶交付的定金合計(jì)165萬元。上述三種代理銷售房屋的情況，其代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)雙方簽訂的代理合同第5.1.1條、第5.1.2條、第5.1.3條、第5.3.4條、第5.3.5條的約定，應(yīng)作如下計(jì)算:1、代理銷售的108套商業(yè)房，因已簽訂認(rèn)購書且購房戶已經(jīng)交付了首期購房款，故以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。其中在合同底價(jià)內(nèi)的，以合同底價(jià)為基數(shù)乘上0.7％的系數(shù)，超出合同底價(jià)的溢價(jià)部分則乘上20％的比例。又因天津創(chuàng)致公司雖然代理完成了一個(gè)結(jié)點(diǎn)，即取得了成效客戶，但最終并沒有全部完成代理義務(wù)，故按上述方式計(jì)算出代理服務(wù)費(fèi)后再扣除20％的費(fèi)用。因此108套商業(yè)房的代理服務(wù)費(fèi)為:（39980362元×0.7％＋9193144元×20％）×80％＝1694793元。2、代理銷售住宅房76套，亦簽訂了認(rèn)購書且購房戶交付了首期房款，也應(yīng)當(dāng)以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。即合同總金額乘上約定的1.5％代理費(fèi)率再乘80％。故76套住宅代理服務(wù)費(fèi)為:19759491元×1.5％×80％＝237113元。3、代理銷售的41套商業(yè)房，因簽訂了預(yù)訂協(xié)議，購房戶支付了部分定金，但沒有支付首期房款，故不應(yīng)以合同總金額為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)，只能按天津創(chuàng)致公司實(shí)際收取購房戶交款數(shù)為基數(shù)計(jì)算代理服務(wù)費(fèi)。41套商業(yè)房代理服務(wù)費(fèi)為:1650000元×0.7％×80％＝9240元。此外，天津創(chuàng)致公司還代理出租了284套，簽訂了租賃協(xié)議，租期2年，租賃總金額2500998元，承租戶已經(jīng)支付租金使用。因中途解除代理關(guān)系，整個(gè)代理合同未全部履行終結(jié)。按照代理合同第5.2條和第5.3.5條約定，天津創(chuàng)致公司代理出租284套商業(yè)房的服務(wù)費(fèi)為:租賃總金額2500998元÷24×1.5×80％＝125049元。上述各項(xiàng)代理服務(wù)費(fèi)（即傭金）累計(jì):1694793元＋237113元＋9240元＋125049元＝2066195元。因此，中直公司應(yīng)當(dāng)給付天津創(chuàng)致公司代理服務(wù)費(fèi)（傭金）2066195元。
中直公司上訴認(rèn)為，天津創(chuàng)致公司沒有與購房戶簽訂一份《商品房買賣合同》、也沒有使商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移，未達(dá)到“實(shí)現(xiàn)的銷售”或樓盤“售出”，故不應(yīng)當(dāng)取得代理服務(wù)費(fèi)（傭金）。對(duì)此，關(guān)于房屋售出的標(biāo)準(zhǔn)，雙方合同第5.3.4條作為明確約定，其基本含義是:代理簽訂認(rèn)購書并客戶交付首期房款的即為天津創(chuàng)致公司取得成交客戶，在約定的期限內(nèi)中直公司應(yīng)向天津創(chuàng)致公司支付代理費(fèi)。雙方合同約定中并沒有將簽訂商品房買賣合同及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為房屋代理售出的標(biāo)準(zhǔn)，故中直公司的該理由不能成立。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷衡水市中級(jí)人民法院（2012）衡民三初字第40號(hào)民事判決第一項(xiàng)，維持該判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、判決生效十日內(nèi)衡水中直房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付天津創(chuàng)致房地產(chǎn)銷售有限公司代理服務(wù)費(fèi)（傭金）2066195元。
一審案件受理費(fèi)雙方負(fù)擔(dān)的數(shù)額按一審判決確定的數(shù)額不變。二審案件受理費(fèi)34818元，由中直公司負(fù)擔(dān)24192元，天津創(chuàng)致公司負(fù)擔(dān)10626元。

審判長：王巍
審判員：馬艷輝
審判員：葉密

書記員：李冠霞