原告：虞某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周洪恩，上海仁良律師事務(wù)所律師。
　　被告：莊建文，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　被告：新疆天正投資有限責(zé)任公司，住所地新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市。
　　法定代表人：穆建軍，執(zhí)行董事。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：祝文龍，上海邑鼎律師事務(wù)所律師。
　　第三人：須浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)淞南新村XXX號XXX室。
　　第三人：上海寓到實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)黃興路XXX號903。
　　法定代表人：王濤，執(zhí)行董事。
　　原告虞某與被告莊建文、新疆天正投資有限責(zé)任公司(以下簡稱天正公司)以及第三人須浩、上海寓到實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱寓到公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告虞某的委托訴訟代理人周洪恩、被告莊建文與天正公司的共同委托訴訟代理人祝文龍到庭參加訴訟。第三人須浩、寓到公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告虞某向本院提出訴訟請求：要求解除莊建文代天正公司與虞某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并要求莊建文支付違約金人民幣612,000元(以下幣種均為人民幣)，天正公司承擔(dān)連帶付款責(zé)任。事實(shí)和理由：2018年5月17日，莊建文代天正公司與虞某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定虞某以306萬元的價格向天正公司購買上海市寶山區(qū)淞南七村XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，違約金為總房價款的20%。之后，天正公司將系爭房屋出售給第三方，故虞某提起上述請求。
　　被告莊建文辯稱，莊建文并非天正公司的工作人員，也不是天正公司的代理人。系爭房屋的產(chǎn)權(quán)屬于天正公司，是國有資產(chǎn)，不允許直接出售，必須通過新疆產(chǎn)權(quán)交易所掛牌拍賣。莊建文與寓到公司的孫艷麗是朋友，當(dāng)時莊建文知悉天正公司將系爭房屋進(jìn)行拍賣的信息，就通過寓到公司掛牌出售，并與孫艷麗約定收到傭金后分成。莊建文與虞某之間只是居間關(guān)系，不是房屋買賣關(guān)系，莊建文在協(xié)議上簽名也是根據(jù)寓到公司的安排。在三方簽訂協(xié)議前，寓到公司與虞某都是知道系爭房屋通過拍賣方式出售的。之后，虞某還指派兒子即須浩向新疆產(chǎn)權(quán)交易所支付競拍保證金552,000元。這一事實(shí)說明，莊建文已經(jīng)為虞某提供了競拍機(jī)會，履行了居間義務(wù)，不存在違約問題。虞某讓須浩參與競拍，自己退出交易，并向寓到公司取回定金10萬元，合同主體已變更為須浩，虞某已不是合同主體。綜上，不同意虞某的訴訟請求。
　　被告天正公司辯稱，莊建文并非天正公司的工作人員，天正公司也沒有委托莊建文出售系爭房屋。系爭房屋是通過拍賣形式出售。天正公司與虞某之間沒有任何關(guān)系。對莊建文與虞某簽訂的協(xié)議不予追認(rèn)，該協(xié)議對天正公司不發(fā)生效力。綜上，不同意虞某的訴訟請求。
　　第三人須浩述稱，與虞某的意見一致。
　　第三人寓到公司述稱，莊建文代表天正公司與虞某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，虞某支付的定金10萬元由莊建文簽收后交給寓到公司保管。2018年8月1日，莊建文稱系爭房屋被天正公司工作人員何新燕的兒子以326萬元的價格買了，所以無法繼續(xù)賣給虞某。因莊建文、天正公司不履行合同，導(dǎo)致買賣交易無法繼續(xù)，寓到公司于2018年9月1日將定金10萬元退還給虞某。在本案交易發(fā)生之前，天正公司、莊建文通過寓到公司已經(jīng)成交多套房屋，均能順利履行。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　一、2018年5月17日，天正公司作為甲方，虞某作為乙方，寓到公司作為丙方，三方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價格306萬元，乙方支付定金10萬元；甲乙雙方在本協(xié)議簽訂后80日內(nèi)簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，當(dāng)天乙方支付首付款140萬元等。協(xié)議第6.1條約定，本協(xié)議簽署人均保證具有簽署本協(xié)議并支付或收取定金的權(quán)利，若因其無權(quán)代理或無權(quán)處分或欠缺購房資質(zhì)、征信不良，導(dǎo)致本協(xié)議無法履行或無法生效的，該方簽署人應(yīng)按定金責(zé)任或違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任；本條獨(dú)立發(fā)生法律效力。協(xié)議第8條約定，一方未按本協(xié)議約定履行，其行為視為違約。守約方有權(quán)要求違約方按每日總房價款0.05%承擔(dān)逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過15日的，守約方有權(quán)單方解除本協(xié)議并要求違約方支付總房價款20%的違約金。協(xié)議抬頭甲方名稱天正公司旁邊寫有“莊建文代”，協(xié)議甲方落款處有莊建文簽名，沒有加蓋天正公司印鑒。
　　二、2018年5月17日，虞某向莊建文支付定金10萬元，莊建文出具收款收據(jù)，并授權(quán)寓到公司保管該款。審理中，虞某確認(rèn)已從寓到公司取回該筆定金。
　　三、2018年8月8日，天正公司與案外人張某某、周某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定天正公司以2,760,010元的價格將系爭房屋出售給張某某、周某某。2018年9月13日，天正公司委托何新燕與張某某、周某某辦理了過戶手續(xù)。2018年9月20日，張某某、周某某經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭房屋的權(quán)利人。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　雙方當(dāng)事人有爭議的事實(shí)和證據(jù)：
　　審理中，虞某向本院提供以下證據(jù)：1、寓到公司出具的情況說明，主要內(nèi)容為，2018年初，天正公司有多套淞南七村142、143號物業(yè)在寓到公司掛牌出售，掛牌人為莊建文，莊建文稱其為天正公司駐上海辦理處工作人員；通過寓到公司居間，虞某向天正公司購買系爭房屋，交易過程中莊建文從未介紹過房屋成交需要經(jīng)過拍賣；2018年8月1日，莊建文稱系爭房屋被天正公司工作人員何新燕的兒子以326萬元的價格買了；2、莊建文與寓到公司工作人員孫艷麗的微信聊天記錄，證明莊建文確定系爭房屋以326萬元賣掉的事實(shí)；3、新疆產(chǎn)權(quán)交易市場成交公告，莊建文與案外人簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》以及莊建文出具的承諾書，證明天正公司出售了包括系爭房屋在內(nèi)的10套房屋，莊建文在出售淞南七村XXX號XXX室房屋時承諾自己有權(quán)代理出售該房屋。莊建文、天正公司表示，對寓到公司出具的情況說明、微信聊天記錄不予認(rèn)可，對證據(jù)3的真實(shí)性沒有異議，但天正公司對莊建文出具承諾書不清楚。須浩表示，認(rèn)可虞某提供的上述證據(jù)。
　　審理中，莊建文向本院提供客戶回單，載明須浩向新疆產(chǎn)權(quán)交易所支付552,000元，用途為支付淞南七村XXX號XXX室房屋保證金。虞某表示，對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，當(dāng)時虞某應(yīng)莊建文的要求支付該筆款項(xiàng)，但沒有參與拍賣也根本不知道是要通過拍賣來購房；當(dāng)時虞某付款不方便，所以讓兒子幫忙付款；該筆款項(xiàng)已退回。須浩表示，同意虞某的意見。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人當(dāng)時登記為天正公司，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》抬頭甲方名稱為天正公司，旁邊寫有“莊建文代”，莊建文也在甲方落款處簽名，據(jù)此可以認(rèn)定該協(xié)議的甲方主體為天正公司，莊建文的身份為天正公司的代理人。莊建文認(rèn)為自己是中介方的意見，本院不予采納?，F(xiàn)天正公司否認(rèn)委托莊建文出售系爭房屋，本院僅憑寓到公司的陳述，難以認(rèn)定天正公司與莊建文之間存在委托關(guān)系。莊建文未得到天正公司授權(quán)，其與虞某簽訂的協(xié)議，在天正公司不予追認(rèn)的情況下，對天正公司不發(fā)生效力。虞某要求天正公司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的請求，本院不予支持。
　　根據(jù)法律規(guī)定，行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。根據(jù)合同約定，本協(xié)議簽署人若因其無權(quán)代理導(dǎo)致本協(xié)議無法履行或無法生效的，該方簽署人應(yīng)按定金責(zé)任或違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。本案中，天正公司已將系爭房屋出售給他人，合同已無法繼續(xù)履行，虞某要求解除合同的請求，本院予以支持。莊建文未取得天正公司授權(quán)，也未能繼續(xù)履行買賣合同，已構(gòu)成違約，虞某要求莊建文支付違約金的請求，符合合同約定，本院予以準(zhǔn)許。合同約定違約金為總房價款的20%，該標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，本院根據(jù)公平原則，考慮當(dāng)事人的過錯程度及實(shí)際損失，酌情將莊建文應(yīng)付違約金調(diào)整為10萬元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條第一、三款、《中華人民共和國合同法》第五條、第九十四條第(四)項(xiàng)、第一百一十四條第一、二款規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告虞某與被告莊建文就上海市寶山區(qū)淞南七村XXX號XXX室房屋建立的房屋買賣合同關(guān)系；
　　二、被告莊建文于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告虞某支付違約金10萬元；
　　三、駁回原告虞某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取4,960元，由原告虞某負(fù)擔(dān)3,810元，被告莊建文負(fù)擔(dān)1,150元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君