薛某
陳琳（湖北宏義律師事務所）
老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司
鄭琦紅（湖北正音律師事務所）
湖北正音律師事務所（湖北正音律師事務所）

原告薛某，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳琳，系湖北宏義律師事務所律師。代理權限:特別授權代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司。住所地:老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊國順，該公司董事長。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務所律師。代理權限:特別授權代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務所實習律師。代理權限:特別授權代理。
原告薛某與被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）商品房預售合同糾紛一案。本院于2014年7月28日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨任審判，于2014年9月9日公開開庭進行了審理，原告薛某的委托代理人陳琳，被告建某開發(fā)公司的委托代理人劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個月調解期限。本案現已審理終結。
原告方為證明所陳述的事實及支持其主張，舉出了如下證據:
證據一、中華人民共和國居民身份證一份。用于證明原告薛某個人身份信息；
證據二、2009年11月5日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方權利義務關系，及合同約定的被告交房時間為2010年10月1日前；
證據三、2009年11月18日，被告建某開發(fā)公司明珠華府項目部出具的收據一張。用以證明原告薛某合同簽訂時已預交購房款168155元；
證據四、（1）、個人購房借款擔保合同一份。用以證明原告薛某以房屋作抵押從工商銀行貸款100000元，并支付給建某開發(fā)公司；（2）、2010年1月8日借款憑證一份。用以證明原告薛某向建某開發(fā)公司支付100000元購房款；
證據五、明珠華府住宅交房通知書一份。用以證明交房時間為2011年7月1日；
證據六、2014年6月15日，老河口市信訪局出具的證明一份。用以證明原告一直在主張自已的權利。
被告建某開發(fā)公司辯稱:一、原告薛某訴稱的訴訟理由沒有事實及法律依據，其訴訟請求不能成立。請求人民法院依法駁回。
1、原告薛某所稱的交房時間沒有事實依據。合同第八條約定“出賣人應當在2010年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:（1）、該商品房經驗收合格。并沒有約定2010年10月1日為唯一的交付房屋條件，僅僅是根據商品房預售合同的實際將10月1日寫為預計交房日期，而實際交房日期明確約定為“該商品房經驗收合格”，而原告只引用該條的部分內容，不引用該條“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定”并“經驗收合格”為交付日期的約定，顯然是斷章取義的理解和錯誤引用合同條款，沒有事實依據。
2、原告薛某所稱的交房時間沒有法律依據。雙方根據商品房預售合同的特點和法律要求，約定“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定”、“商品房經驗收合格”為交付日期，是完全合法的真實意思表示，若不約定“驗收合格”為交房日期不僅違法而且無效。對此，我國建筑法第六十一條第二款規(guī)定“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定新建房屋必須提交“房屋已竣工的證明”方可進行所有權登記。《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產，不得轉讓:（六）未依法登記領取權屬證書的?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十七條第二款規(guī)定“因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。”第四十條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收……使用的，按《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定:“當事人對合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效?！钡诙倨呤艞l第二款規(guī)定“建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用?！睋耍贤x擇:“經驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是互相通知告知，是附條件的法律行為，是合法的。應受法律保護，而選擇無論是否驗收合格均應在10月1日交房，不僅不是雙方真實意思表示，并且因違反上述法律規(guī)定而無效。同時，只要法定的驗收單位未驗收，法律即禁止建筑商把房屋交付給開發(fā)商，禁止房屋部門對未經驗收房屋給予登記。我單位就不可能接收到房屋，也依法無權和不能把房屋交付給購房人。所以，工程竣工檢驗合格是商品房交付使用的法定條件。2011年5月13日工程質量竣工驗收合格記錄，足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010年10月1日。
二、原告薛某從未主張過交房時間為2010年10月1日，也足以證明原告薛某稱交房時間是2010年10月1日是不成立的。根據《合同法》和最高人民有關司法解釋規(guī)定，原告薛某若認為2010年10月1日為交房日和認為我單位延遲交付房屋，應進行催告，經催告在三個月合理期限內仍未交房時才可進行解除合同權或追究違約權，可事實是直到2011年5月13日房屋竣工驗收前至2011年6月底實際交付房屋時，原告薛某從來沒有催告，足以證明原告薛某簽合同時和接收房屋前，對交房日期為“驗收合格”之日是清楚的，明知的，認可的。原告薛某在接收到房屋三年后卻出爾反爾、否定事實、隨意曲解合同，于理于法于事實均是站不住腳的。
三、被答辯人至今仍處天繼續(xù)違約狀態(tài)中，在其未承擔違約責任前，無權起訴或隨意指責我單位違約。
2009年11月5日，雙方簽訂的合同約定:被答辯人于簽合同時應付清268155元購房款，如未按此時間付款，逾期在60日內，自合同規(guī)定的應付期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，按日向我單位支付萬分之一的違約金；逾期超過60日后，被答辯人有權解除合同，但應向我單位按累計應付款的1.5%支付違約金；若被答辯人愿意繼續(xù)履行的，經我單位同意，被答辯人在支付應自付款第二天起至付清款之日止的日萬分之三違約金后，合同繼續(xù)履行。但被答辯人卻于2010年1月8日才付清購房款，逾期付款50天，應支付的違約金近2000元至今未付。此事實已證實:被答辯人不僅是無視合同約定的違約者，而且在雙方一致同意繼續(xù)履行合同后，特別是在接收房屋之日即應支付該違約金但卻不予支付繼續(xù)違約至今情況下，把我單位先交付房屋、后解決違約金的善意行為視為軟弱可欺的作法，是十分錯誤的，也是不合法的。對被答辯人的違約行為，我單位將依法提起反訴。
四、原告薛某違約金請求，不符合法律規(guī)定，請法院依法予以駁回。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十七條 ?、第二十九條 ?等規(guī)定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過分高于造成的損失”。事實上，原告購買了該房屋不僅沒有損失，而且房屋價值已經升值了30％以上，故答辯人沒有過錯，原告也沒有損失。
五、原告薛某起訴已超出法定訴訟時效，人民法院依法應當駁回其起訴。
被告建某開發(fā)公司為證明陳述的事實，舉出了如下證據:
證據一、2009年11月5日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方的權利義務關系及合同約定被告交房時間為檢驗合格；
證據二、單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄一份。用以證明被告開發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗收，交房時間為2011年5月13日；
當事人之間質證情況及人民法院對證據審核認定情況如下:
原告向法庭提交的證據一、二、三、四，被告質證后均無異議，本院予以采信；被告向法庭提交的證據一、原告質證后對其真實性無異議，本院予以采信。
原告向法庭提交證據五，系被告明珠華府項目部向明珠華府業(yè)主發(fā)送住宅交房通知書，被告質證后認為此證據系復印件不予質證，本院認為，原告向法院提交證據五雖然是復印件，但經本院與原件核實是一致的，因此，被告質證異議不能成立，本院對證據五予以采信；原告向法院提交證據六，系老河口市信訪局出具的證明，被告質證認為信訪件是證人證言范疇，證人應當出庭作證，信訪證明只能證明原告一直在信訪；本院認為，證人應當出庭作證，但出具證明是國家行政機關（信訪局），后經本院核實，明珠華府業(yè)主確實多次到信訪局上訪要求解決延期交房的賠償問題，因此，被告質證異議不能成立，本院對證據六予以采信。被告向法庭提交的證據二，系工程質量竣工驗收記錄，原告質證認為系復印件不予質證，本院認為，被告雖提交的復印件，但經本院與原件核實一致，本院對該證據的真實性予以采信，但對被告證明交房時間為2011年5月13日的主張不予采納。
綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。合同關于交房期限的約定明確，被告逾期交房構成違約行為，原告訴請被告逾期交房的違約金于法有據，應予支持。被告辯稱，工程竣工經驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質量竣工驗收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應將經驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務，若房屋未經驗收合格，買受人有權拒絕受領并追究出賣人相應責任。被告提出的相關法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關于建筑工程或商品房交付使用應經驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設質量安全，與商品房買賣合同中關于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務并無必然聯系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對此本院認為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當事人對此約定外并未就合同中關于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關于交房期限的約定于房屋經驗收合格后方才生效的認識，故被告的該項抗辯理由不能成立。關于被告辯稱原告訴請其承擔逾期交房違約責任沒有先行進行催告，缺乏法律依據，本院不予支持。此外原告不斷到國家行政機關（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形。被告申請因約定違約金數額過高，請求法院予以調整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關于人民法院民事調解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司于本判決生效之日起十日內向薛某支付違約金12066.98元（計算方式為:支付房價款×逾期月數×中國人民銀行同期月貸款利率，即268155元×9×0.06÷12=12066.98元）；
二、駁回原告薛某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限公司若未按本判決指定期限內履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費347元，減半收取173.5元，由原告薛某負擔83.5元，被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司負擔90元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

綜上所述，本院認為:原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且沒有違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。合同關于交房期限的約定明確，被告逾期交房構成違約行為，原告訴請被告逾期交房的違約金于法有據，應予支持。被告辯稱，工程竣工經驗收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質量竣工驗收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同在交房期限條款中約定的出賣人應將經驗收合格的房屋交付買受人，是為保障房屋質量對出賣人做出的約束，屬于出賣人的合同義務，若房屋未經驗收合格，買受人有權拒絕受領并追究出賣人相應責任。被告提出的相關法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章中關于建筑工程或商品房交付使用應經驗收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對建筑工程施工人、房地產開發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設質量安全，與商品房買賣合同中關于交房期限的約定，以及出賣人按照商品房買賣合同約定的交房期限履行交房義務并無必然聯系。被告還辯稱，商品房買賣合同約定“經驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對此本院認為，商品房買賣合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當事人對此約定外并未就合同中關于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關于交房期限的約定于房屋經驗收合格后方才生效的認識，故被告的該項抗辯理由不能成立。關于被告辯稱原告訴請其承擔逾期交房違約責任沒有先行進行催告，缺乏法律依據，本院不予支持。此外原告不斷到國家行政機關（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時效中斷情形。被告申請因約定違約金數額過高，請求法院予以調整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關于人民法院民事調解工作若干問題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司于本判決生效之日起十日內向薛某支付違約金12066.98元（計算方式為:支付房價款×逾期月數×中國人民銀行同期月貸款利率，即268155元×9×0.06÷12=12066.98元）；
二、駁回原告薛某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限公司若未按本判決指定期限內履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費347元，減半收取173.5元，由原告薛某負擔83.5元，被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司負擔90元。

審判長：蔣亞平

書記員：余瑾