原告薛茫，男，生于1977年9月6日，漢族，湖北省監(jiān)利縣人。
被告荊門市荊發(fā)物業(yè)管理有限公司。
法定代表人魯春平，經(jīng)理。
委托代理人蔡成華，湖北京中金律師事務(wù)所律師。

原告薛茫與被告荊門市荊發(fā)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱荊發(fā)物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由審判員李莉適用小額訴訟程序于2016年4月11日公開開庭進行了審理，原告薛茫、被告荊門市荊發(fā)物業(yè)管理有限公司及其委托代理人蔡成華到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
薛茫訴稱，薛茫自2000年起一直居住在荊門市金蝦路×號×單元×樓東的住房里，并在2001年11月13日拿到房屋所有權(quán)證。此前，荊門市金蝦路×號小區(qū)住宅樓為荊門市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司所建設(shè)和擁有。同時讓荊發(fā)物業(yè)公司管理小區(qū)的物業(yè)并加價收取小區(qū)居民的水電費。荊門市金蝦路×號小區(qū)沒有召開過業(yè)主大會，沒有業(yè)主委員會，更談不上由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會書面聘請荊發(fā)物業(yè)公司管理小區(qū)的物業(yè)。自荊發(fā)物業(yè)公司進駐小區(qū)后經(jīng)常威脅業(yè)主不交加價水電費就用停水停電。荊門物業(yè)公司強迫服務(wù)，損害了薛茫的經(jīng)濟利益。為此訴請：1、判決荊發(fā)物業(yè)公司返還給薛茫從2003年起至2009年非法收取的物業(yè)管理費2660元；2、判決荊發(fā)物業(yè)公司還給薛茫自2000年起至2015年非法加收的水費435.2元（按每年平均用水68噸，每噸水加價0.4元計算）；3、判決荊發(fā)物業(yè)公司還給薛茫自2000年起至2014年非法加收的電費4845.6元（按每年平均用電2692度，每度電加價0.12元計算）；4、判決荊發(fā)物業(yè)公司撤離薛茫所在的荊門市金蝦路×號小區(qū)并停止向薛茫繼續(xù)收取加價后的水電費；5、案件受理費由荊發(fā)物業(yè)公司承擔(dān)。
荊發(fā)物業(yè)公司辯稱，一、薛茫起訴缺乏事實、法律依據(jù)，應(yīng)駁回薛茫的訴訟請求；二、薛茫至今尚欠相關(guān)費用，其公司保留依法追繳的權(quán)利。薛茫要求返還非法物業(yè)管理費2660元，薛茫從2000年入住至今，雙方簽訂的合同中約定了小區(qū)物業(yè)由荊發(fā)物業(yè)來管理，其公司收取薛茫的費用合法有據(jù)，是薛茫應(yīng)當(dāng)支付的費用。對薛茫訴訟請求第二、三項中的費用，是薛茫推算而來，沒有事實依據(jù)。對薛茫訴請第四項要求其公司撤離小區(qū)的請求，現(xiàn)公司已不愿意再繼續(xù)管理小區(qū)物業(yè)，但薛茫的請求是否損害了其他業(yè)主的權(quán)利，由人民法院決定。
通過聽取雙方的訴辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：一、荊發(fā)物業(yè)公司收取薛茫物業(yè)管理費是否非法；二、薛茫主張荊發(fā)物業(yè)公司返還加收的水、電費5000余元的依據(jù)。
薛茫針對上述爭議焦點，向本院提供了以下證據(jù)：
A1、薛茫對其他業(yè)主調(diào)查了解“是否成立業(yè)主大會”的問卷，證明荊門市金蝦路×號小區(qū)未召開過業(yè)主大會，未成立業(yè)主委員會；
A2、荊發(fā)物業(yè)公司出具的收取水、電費用的收據(jù)，證明荊發(fā)物業(yè)公司出具的收據(jù)系非法票據(jù)，不應(yīng)加價。
荊發(fā)物業(yè)公司針對上述爭議焦點，向本院提供了以下證據(jù)：
B1、商品房購銷合同一份，證明荊發(fā)物業(yè)公司系合法收取薛茫的相關(guān)費用。
對薛茫提交的證據(jù)，荊發(fā)物業(yè)公司質(zhì)證表示對A1真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。認為調(diào)查問卷中調(diào)查了解的人員并未出庭作證，不應(yīng)由荊發(fā)物業(yè)公司去召開業(yè)主大會。對A2收據(jù)的真實性無異議，但對薛茫主張荊發(fā)物業(yè)公司多收取了水電費的證明目的有異議，荊發(fā)物業(yè)公司的收費屬正常收費。該小區(qū)現(xiàn)采用的是二次供水、供電，因此價格與供水、供電部門的數(shù)據(jù)有出入，主要是合理損耗導(dǎo)致，荊發(fā)物業(yè)公司的行為符合供電、供水的規(guī)程。
對荊發(fā)物業(yè)公司提交的證據(jù)，薛茫質(zhì)證表示對B1有異議，在業(yè)主拿到房產(chǎn)證后，該合同就失效了，只在當(dāng)時沒有辦理房產(chǎn)證前有效。荊發(fā)物業(yè)公司出具的該證據(jù)沒有證明力。
對雙方提供的證據(jù)，本院經(jīng)審核分析后認為，A1系薛茫個人的問卷調(diào)查，并不具有證明效力，對A1不予采信。A2荊發(fā)物業(yè)公司對真實性無異議，對真實性予以采信。但A2只能證明荊發(fā)物業(yè)公司加價收取了薛茫的水電費，至于票據(jù)是否系非法票據(jù)，與本案無關(guān)，應(yīng)不應(yīng)該加價應(yīng)由本院認定，對A2的證明目的不予采信。B1薛茫對真實性無異議，B1反映，荊發(fā)物業(yè)公司管理薛茫所在的小區(qū)是由建設(shè)單位選聘，其向業(yè)主收取物業(yè)管理費有合法依據(jù)，薛茫認為在業(yè)主拿到房產(chǎn)證后，商品房購銷合同就失去效力的抗辯于法無據(jù)，故對B1予以采信。
結(jié)合本院采信的證據(jù)及雙方當(dāng)事人陳述，本院確認以下事實：
2001年5月30日，薛茫購買了位于荊門市金蝦路×號×單元×樓東的住房一套。薛茫與出賣方的商品房購銷合同第二十條約定，該商品房移交后，乙方承諾遵守小區(qū)管理委員會選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定；在小區(qū)管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，甲方指定荊發(fā)物業(yè)公司負責(zé)物業(yè)管理，乙方遵守負責(zé)管理的公司特定的物業(yè)管理規(guī)定。荊發(fā)物業(yè)公司接管薛茫所在小區(qū)的物業(yè)后，為薛茫在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，收取了薛茫的部分物業(yè)管理費，并按2.2-2.8元／噸水、0.65-0.68元／度電的標(biāo)準(zhǔn)收取了薛茫2010年3月10日至2015年12月11日水電費?，F(xiàn)薛茫認為荊發(fā)物業(yè)公司無權(quán)收取其物業(yè)管理費，并高于供水公司及供電公司的定價收取了其水電費不合法，為此訴至本院，要求判如所請。
另查明，2011年至2015年荊門市居民用電電費價格實施階梯電價，共分3檔，計費周期為月，第一檔電量為0至180度，電價為0.57元／度；第二檔電量為181至400度，電價為0.62元／度；第三檔電量為401度及以上，電價為0.87元／度。薛茫2011年至2014年的用電量分別為1471度、1550度、2921度、2629度。
2011年3月至2015年荊門市居民用水實行階梯式計量水價，戶籍人口四人以內(nèi)的，每月每戶用水量的第一級水量基數(shù)為20立方米，第一級水價為1.62元／立方米，污水處理費為0.8元／立方米，共2.42元／立方米。薛茫2011年至2015年的用水量分別為72噸、71噸、68噸、64噸、68噸。

本院認為，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十四條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。結(jié)合本案，荊發(fā)物業(yè)公司系經(jīng)建設(shè)單位選聘，為薛茫所在的小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，因薛茫所在小區(qū)的業(yè)主或業(yè)主委員會未選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，荊發(fā)物業(yè)公司為薛茫所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今，薛茫亦接受了荊發(fā)物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
荊發(fā)物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已為薛茫提供物業(yè)管理服務(wù)，故有權(quán)向薛茫收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。薛茫無權(quán)要求荊發(fā)物業(yè)公司退還向其收取的物業(yè)管理費2660元，因為：一、其未提供物業(yè)管理費用票據(jù)，無法證明荊發(fā)物業(yè)公司收取了其物業(yè)管理費2660元；二、即使薛茫提供了物業(yè)管理費票據(jù)，因其已經(jīng)接受了荊發(fā)物業(yè)公司的服務(wù)，也理應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費，故對薛茫的該項訴訟請求，本院不予支持。
對于薛茫要求荊發(fā)物業(yè)公司返還多收的水電費的訴訟請求，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，?物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。荊發(fā)物業(yè)公司向業(yè)主收取水電費系代供水公司、供電公司收取，應(yīng)執(zhí)行供水、供電部門的價格標(biāo)準(zhǔn)。其加價收取薛茫的水電費，既無合同約定亦不符合法律法規(guī)的規(guī)定。對于多收取的水電費，應(yīng)予以退還。從薛茫提供的水電費收據(jù)顯示，2011年3月7日，荊發(fā)物業(yè)公司約按2.22元／噸水價收取了薛茫18噸水費40元，低于供水公司第一級水價2.42元／噸的定價，不足部分共計3.56元應(yīng)予補足，從2011年12月19日至2015年12月11日約按2.8元／噸水價收取薛茫325噸水費共計約948元，多收取水費121.5元，故合計應(yīng)退還多收取的水費為117.94元。2011年3月7日至2012年12月23日，荊發(fā)物業(yè)公司收取薛茫3021度電電費共計1985元，按第一檔電價核算實際多收取了263.03元；2013年4月25日至2014年12月6日，荊發(fā)物業(yè)公司約按0.68元／度收取薛茫5613度電費，因2013年度、2014年度薛茫用電量超過2160度／年，則超過的部分應(yīng)按第二檔電價0.62元／噸收取，經(jīng)核算，荊發(fā)物業(yè)公司應(yīng)退還多收取的電費814.97元。至于荊發(fā)物業(yè)公司陳述水電加價系因合理損耗及公共用水、電等原因，可另行向業(yè)主主張。
對于薛茫要求荊發(fā)物業(yè)公司撤離荊門市金蝦路×號小區(qū)的訴訟請求，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，薛茫要求荊發(fā)物業(yè)公司撤離，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第五條、《物業(yè)管理條例》第十一條、第二十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告荊門市荊發(fā)物業(yè)管理有限公司于判決生效后七日內(nèi)返還原告薛茫多收取的水電費共計932.91元；
二、駁回原告薛茫其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費150元減半收取75元，由原告負擔(dān)66元，被告荊門市荊發(fā)物業(yè)管理有限公司負擔(dān)9元。
本判決為終審判決。當(dāng)事人如自動履行義務(wù)的，將標(biāo)的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名：荊門市東寶區(qū)人民法院，賬號：42001666053059111666，開戶行：建設(shè)銀行荊門金蝦支行。

審判員　李　莉

書記員：黃天智