原告(反訴被告)：薛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市。
　　委托訴訟代理人：奚少忠，上海市東策律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：許根娣，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：劉飛(系許根娣兒子)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：高然翔，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)薛某某與被告(反訴原告)許根娣房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年7月15日、9月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)薛某某及其委托訴訟代理人奚少忠、被告(反訴原告)許根娣(僅參加9月16日庭審)及其委托訴訟代理人劉飛、高然翔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告薛某某向本院提出訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：1.解除原、被告于2014年10月10日簽訂的房屋租賃合同；2.被告歸還原告三個(gè)月租金39,000元；3.被告歸還原告押金13,000元；4.被告支付原告墊付的維修屋頂、下水道費(fèi)用70,900元；5.被告支付原告房屋裝修費(fèi)200,000元；6.被告配合原告取回租賃房屋內(nèi)的物品(價(jià)值141,180元)。審理過(guò)程中，原告變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：撤銷(xiāo)原、被告于2014年10月10日簽訂的房屋租賃合同。事實(shí)和理由：2014年10月10日，原、被告就上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)簽訂租賃合同。合同約定：1.系爭(zhēng)房屋僅作經(jīng)營(yíng)使用；2.租期為2014年12月15日到2020年12月14日；3.月租金13,000元；4.原告可以對(duì)承租房分租等等。依照合同約定，原告支付相應(yīng)房租至2019年3月。原告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行隔斷裝修，花費(fèi)裝修費(fèi)452,336元，另為被告墊付維修屋頂、下水道費(fèi)用70,900元。2018年底，因靜安區(qū)相關(guān)政府機(jī)構(gòu)告知原告，涉案房屋不能出租住人，原告即停止繼續(xù)分租經(jīng)營(yíng)。2018年12月21日起，原、被告進(jìn)行溝通。2019年1月8日，靜安區(qū)相關(guān)政府機(jī)構(gòu)書(shū)面告知原告，系爭(zhēng)房屋擅自分割出租，要求居住人員在2019年1月20日前搬離完畢。2019年3月24日，被告上門(mén)砸鎖，原告承租的13扇門(mén)被砸壞，門(mén)鎖被換，原告自此無(wú)法進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，無(wú)法取回物品。2019年4月地，原告收到被告律師函，該函通知原告合同終止，沒(méi)收押金，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品由被告處置。2019年5月1日，原告未取回物品，與被告交涉未果，遂報(bào)警。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告起訴來(lái)院。
　　被告許根娣辯稱(chēng)，不同意原告訴請(qǐng)。雙方租賃合同于2019年4月26日發(fā)函解除，原告違規(guī)出租且逾期支付租金，故原告有權(quán)解除合同、沒(méi)收押金、處理系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品。系爭(zhēng)房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題，原告從未告知房屋需要修理，也未同意原告墊付修理費(fèi)用，且如果曾修理，早就應(yīng)該在租金中扣除了。原告違約，故被告不同意承擔(dān)任何裝修補(bǔ)償費(fèi)用。
　　反訴原告許根娣向本院提出訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令：反訴被告薛某某向反訴原告許根娣支付電費(fèi)及電費(fèi)過(guò)期違約金8,983.07元、水費(fèi)1,328元。在案件審理過(guò)程中，反訴原告變更訴訟請(qǐng)求為要求反訴被告支付2019年2月份與3月份的水、電費(fèi)共計(jì)5,771.76元。事實(shí)與理由：因反訴被告未按時(shí)支付應(yīng)付租金，反訴原告向反訴被告發(fā)送終止《租賃合同》通知書(shū)，解除了雙方之間的租賃合同。在反訴被告租賃使用房屋期間，反訴原告為反訴被告墊付水費(fèi)、電費(fèi)及產(chǎn)生的違約金，反訴被告應(yīng)支付原告該筆費(fèi)用。
　　反訴被告薛某某辯稱(chēng)，不同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求，即使要付，也認(rèn)為只應(yīng)支付二樓的水電費(fèi)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號(hào)房屋權(quán)利人為劉飛、許根娣，系爭(zhēng)房屋的房屋類(lèi)型為辦公樓，用途為辦公。
　　2014年10月10日，許根娣作為出租方(甲方)，薛某某作為承租方(乙方)，簽訂租賃合同，約定甲方將其合法所有的系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用。甲方出租的房屋建筑面積225平方米。僅作為經(jīng)營(yíng)使用。該房屋租賃期限共72個(gè)月，自2014年12月15日起至2020年12月14日止。該房屋租金為每月13,000元，押金13,000元，租金第六年調(diào)整為每月14,000元。該房屋租金支付方式為現(xiàn)金支付，乙方必須提前10日支付租金給甲方，若乙方不按約付款，甲方有權(quán)終止合同、沒(méi)收押金并收回房屋、房屋內(nèi)的任何物品乙方都作為自動(dòng)遺棄。大寧路XXX弄XXX號(hào)水費(fèi)，24號(hào)上下場(chǎng)所的水、電費(fèi)由乙方按單據(jù)結(jié)算。乙方可以對(duì)承租房屋分租，不得在租賃的房屋內(nèi)進(jìn)行違法違紀(jì)活動(dòng)，否則后果自負(fù)，甲方有權(quán)終止合同，已付費(fèi)用不退。租賃期滿(mǎn)，甲方對(duì)房屋及設(shè)備驗(yàn)收交接完以及水、電、煤、電話、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)、清掃費(fèi)、治安費(fèi)等結(jié)清后，應(yīng)將押金退回乙方。合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。薛某某支付許根娣押金13,000元。薛某某接收系爭(zhēng)房屋后，將系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，分割為12間房間對(duì)外出租，但未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　2019年1月8日，上海市靜安區(qū)大寧街道消防安全委員會(huì)告知大寧路XXX弄XXX號(hào)二樓住戶(hù)：街道消防委接群眾投訴舉報(bào)，你處存在規(guī)模性租賃情況。經(jīng)消防部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)核查，在未經(jīng)消防審批、行業(yè)許可的前提下，擅自將該樓層分割成12間對(duì)外出租用房，同時(shí)經(jīng)街道房辦核實(shí)，該處為商業(yè)辦公用房性質(zhì)，不能住人。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)一步檢查，存在著嚴(yán)重的消防安全隱患?，F(xiàn)鄭重告知：請(qǐng)?jiān)诖硕蔷幼〉娜藛T，珍惜自己和他人生命和財(cái)產(chǎn)安全，務(wù)必于2019年1月20日前搬離完畢。及時(shí)消除安全隱患，逾期未搬離的，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)將采取強(qiáng)制措施進(jìn)行清場(chǎng)，由此產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。薛某某與許根娣曾就房屋租賃事宜進(jìn)行溝通，許根娣提出薛某某退房，許根娣退押金給薛某某，薛某某認(rèn)為簽訂租賃合同時(shí)許根娣未出示房產(chǎn)證，導(dǎo)致薛某某不清楚不能分割出租造成損失不予同意，雙方未協(xié)商一致。薛某某未支付下一期租金。
　　2019年3月16日，原告兒子劉飛與薛某某進(jìn)行溝通，告知房租已經(jīng)到期，不租的話將收回房屋，并要求薛某某將東西搬走，薛某某未同意。3月17日，許根娣向薛某某發(fā)送短信，認(rèn)為薛某某應(yīng)付下一周期的房租但未支付，要求薛某某在當(dāng)晚12點(diǎn)以前支付房租，否則將視為薛某某自動(dòng)中止合同。
　　2019年3月24日，許根娣與薛某某因群租問(wèn)題引發(fā)糾紛，許根娣報(bào)警。當(dāng)日，許根娣更換系爭(zhēng)房屋門(mén)鎖，收回系爭(zhēng)房屋，收回房屋時(shí)仍有一間房屋有人居住。
　　2019年4月8日，許根娣詢(xún)問(wèn)薛某某是否還要系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品，需要取回的話告知取回時(shí)間，薛某某表示要的，但不明確何時(shí)來(lái)取走。2019年4月11日，許根娣與薛某某曾在人民調(diào)解員組織下進(jìn)行調(diào)解，但未達(dá)成協(xié)議，薛某某雖口頭同意清空系爭(zhēng)房屋內(nèi)的家具，但未清空。
　　2019年4月26日，許根娣通過(guò)郵寄方式向薛某某發(fā)送律師函，認(rèn)為因許根娣至今未收到薛某某應(yīng)當(dāng)于2019年2月25日支付的當(dāng)期租金39,000元，此外薛某某未支付2018年12月至今產(chǎn)生的水、電費(fèi)，故于律師函發(fā)出之日終止租賃合同，許根娣沒(méi)收薛某某支付的押金13,000元，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品由許根娣自行處置，并要求薛某某支付水費(fèi)1,328元，電費(fèi)8,896.3元。該函薛某某于4月28日收到。薛某某表示要求許根娣結(jié)算押金、租金及維修費(fèi)用。
　　2019年5月1日，薛某某曾至系爭(zhēng)房屋取物品未果，薛某某報(bào)警。
　　再查，上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號(hào)房屋2019年2月、3月的電、費(fèi)共計(jì)5,771.76元。
　　審理中，被告許根娣表示，雖然薛某某違約，但為了解決問(wèn)題，自愿退還薛某某押金13,000元，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品視為薛某某放棄處理，不同意退還，但是愿意補(bǔ)償損失10,000元，2019年3月15日至3月24日期間的租金也不再向薛某某主張。
　　以上事實(shí)，有薛某某、許根娣的陳述，薛某某提供的房屋租賃合同、銀行流水、微信記錄、告知書(shū)、律師函、電話錄音、證人證言，許根娣提供的發(fā)票、短信通知、口頭調(diào)解協(xié)議書(shū)、聊天記錄等證據(jù)予以證明。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。薛某某主張，因許根娣未出示房產(chǎn)證，導(dǎo)致薛某某在不知道系爭(zhēng)房屋是辦公用途且不能住人的情況下與許根娣簽訂租賃合同，許根娣的行為構(gòu)成欺詐，請(qǐng)求撤銷(xiāo)租賃合同。許根娣表示，薛某某無(wú)權(quán)行使撤銷(xiāo)權(quán)，且撤銷(xiāo)權(quán)應(yīng)在一年以?xún)?nèi)行使，而租賃合同是在2014年簽訂的。本院認(rèn)為，合同簽訂的房屋用途是經(jīng)營(yíng)，而非居住，這與房屋的辦公屬性并不違背；即便許根娣未出示房產(chǎn)證，系爭(zhēng)房屋水電費(fèi)一直是薛某某支付，薛某某也早應(yīng)知道房屋屬于商業(yè)用途，但其一直未行使撤銷(xiāo)權(quán)，故本院對(duì)薛某某的該主張不予支持。
　　薛某某主張，薛某某主觀上無(wú)違約情形，客觀上沒(méi)有違約事實(shí)，不支付租金是因?yàn)闊o(wú)法經(jīng)營(yíng)，由于2018年底起薛某某已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，故許根娣應(yīng)退還已經(jīng)支付的三個(gè)月的租金、押金，并支付房屋裝修費(fèi)，由薛某某取回物品。許根娣認(rèn)為系薛某某違法分租，并拒付租金，違約在先，故不同意返還租金、押金，不同意支付房屋裝修費(fèi)，不同意薛某某取回物品。本案中，薛某某在未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下，將系爭(zhēng)房屋非法分割出租，雖有清退租客的行為，但直至2019年3月24日薛某某收回房屋時(shí)仍有人居住，許根娣收回房屋，清退租客的行為，制止了違法活動(dòng)；許根娣因薛某某拒付租金，多次與薛某某溝通未果，并明確告知薛某某不交租金將收回房屋的情況下，許根娣才將系爭(zhēng)房屋予以收回；另外，許根娣表示自愿退還薛某某押金13,000元、補(bǔ)償損失10,000元，放棄2019年3月15日至2019年3月24日期間的租金；許根娣收回房屋后，要求薛某某取回物品，并通過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解要求薛某某取回物品，但薛某某仍未配合取回；由此，本院確認(rèn)薛某某收回房屋的行為尚屬合理，即便收回房屋有所瑕疵，許根娣也作出了補(bǔ)償。2019年4月，許根娣以薛某某拒付房款、違法出租為由行使解除權(quán)，其行使解除權(quán)符合合同約定，由此，本院確認(rèn)雙方之間的合同于2019年4月28日解除。根據(jù)合同約定，薛某某不按約付款，許根娣有權(quán)終止合同、沒(méi)收押金并收回房屋、房?jī)?nèi)任何物品薛某某都作自動(dòng)放棄處理，故本院對(duì)薛某某要求許根娣返還租金、押金，取回物品的訴訟請(qǐng)求不予支持。因薛某某違約導(dǎo)致合同解除，薛某某要求許根娣支付裝修費(fèi)的主張本院不予支持。
　　薛某某訴請(qǐng)?jiān)S根娣支付其墊付的維修屋頂、下水道的費(fèi)用，為證明該主張，提供收據(jù)若干。許根娣對(duì)收據(jù)的真實(shí)性不予確認(rèn)，認(rèn)為薛某某從未告知產(chǎn)生過(guò)維修費(fèi)，且如果有，早就會(huì)在租金中抵扣，故不同意支付。本院認(rèn)為，薛某某提供的收據(jù)不足以證明其確實(shí)為維修系爭(zhēng)房屋支付相關(guān)維修費(fèi)用，現(xiàn)許根娣不同意支付的情況下，本院對(duì)薛某某的該主張難以支持。
　　許根娣收回房屋前，薛某某應(yīng)按照合同約定支付大寧路XXX弄XXX號(hào)的水費(fèi)及24號(hào)的水、電費(fèi)，許根娣反訴對(duì)水、電費(fèi)的主張于法有據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)薛某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告許根娣(反訴原告)水、電費(fèi)5,771.76元；
　　二、被告(反訴原告)許根娣應(yīng)予本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)薛某某押金13,000元；
　　三、被告(反訴原告)許根娣應(yīng)予本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)薛某某補(bǔ)償款10,000元；
　　四、對(duì)原告薛某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)6,143元，減半收取3,071.50元，由原告(反訴被告)薛某某負(fù)擔(dān)2,884元，由被告(反訴原告)許根娣負(fù)擔(dān)187.50元；反訴案件受理費(fèi)25元，由原告(反訴被告)薛某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。　　　　　

審判員：榮瓊英

書(shū)記員：魯佩侃