原告：蔡立新，男，1968年8月30日生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　被告：上海何躍實業(yè)有限公司，住上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號XXX室。
　　法定代表人：吳友朝，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬聯(lián)律師事務所律師。
　　原告蔡立新與被告上海何躍實業(yè)有限公司(以下簡稱“何躍公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告蔡立新、被告何躍公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告蔡立新向本院提出訴訟請求：1、判決何躍公司按照投資總額人民幣264,947元(以下幣種均為人民幣)的3.8%每年計算，支付蔡立新上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號北上海商業(yè)廣場地下151號商鋪(以下簡稱“系爭商鋪”)自2013年1月1日起至2019年12月31日的租金及商鋪使用費(減去已經(jīng)何躍公司已付款35,434元)。事實和理由：蔡立新是系爭商鋪的產(chǎn)權人，投資總額為264,947元。蔡立新與何躍公司簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，蔡立新將系爭商鋪出租給何躍公司，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六個月為免租期，何躍公司應每年按照蔡立新的實際投資額的3.8%支付租金，自第四年起每三年遞增一次，每次環(huán)比增長8%。何躍公司未足額支付商鋪使用費，故涉訴。
　　被告何躍公司辯稱，同意支付2013年12月1日至2019年11月30日期間的商鋪使用費，其中2013年12月1日至2016年5月31日期間的商鋪使用費，每年按照投資總額的3.8%計算，2016年6月1日至2017年5月31日期間的商鋪使用費，每年按照投資總額的2.0%計算，2017年6月1日至2019年11月30日期間的商鋪使用費，每年按照投資總額的2.1%計算。何躍公司已經(jīng)支付35,434元，須從應付使用費總額中扣除。何躍公司對投資總額為264,947元無異議。按照業(yè)主大會備忘錄規(guī)定，何躍公司先用后付，于每季度的次月30日前支付當季度使用費，故2019年12月1日起的使用費尚未到支付時間，不同意支付該日后的使用費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：何躍公司是系爭商鋪的權利人。
　　2013年，蔡立新(甲方)與何躍公司(乙方)簽訂了《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》，約定，乙方將系爭商鋪出租給甲方，租賃期限為2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止為乙方六個月的裝修免租期，乙方承諾每年按照甲方實際投資額的3.8%的標準支付給甲方出租收益金。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具關于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權的事項于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何躍實業(yè)有限公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權的事項》進行了表決。表決票共發(fā)放和送達1738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過全體業(yè)主所持投票權的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過建筑物面積的三分之二，會議有效，依據(jù)有關規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何躍實業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場經(jīng)營監(jiān)督管理權及一切涉及商場的事宜；2、維權過程中產(chǎn)生的必要費用由業(yè)委會從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過渡期由業(yè)委會配合專業(yè)人員進行商場托管；5、托管期間租金按商場實際收支，每季度按實發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會(乙方)簽訂備忘錄，主要內容為，因甲方拖欠租金長達九個月，廣大業(yè)主維權呼聲很高，強烈要求業(yè)委會收回經(jīng)營權，并自發(fā)組織了多次維權活動，鑒于此，業(yè)委會于3月8日至14日召開了業(yè)主大會，就相關事宜進行了表決，根據(jù)業(yè)主大會決議，甲乙雙方進行交涉，經(jīng)友好協(xié)商達成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪租賃合同約定甲方保留商場經(jīng)營管理權；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對本司的財務收支狀況集中行使監(jiān)督權；3、乙方對甲方在運營過程中的資金收入，分配進行嚴格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經(jīng)營改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會決議通過的按實發(fā)放決定，根據(jù)實際情況暫時每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分待商場經(jīng)營改善后逐步補足；5、租金發(fā)放時間調整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會向何躍公司出具授權函，載明本業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議，授權何躍公司于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時按不低于商鋪租賃合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價部分在經(jīng)營改善后逐步補足。
　　本院認為，蔡立新與何躍公司簽訂的《北上海商業(yè)廣場商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，當事人應恪守并履行。
　　關于上述租賃合同是否已經(jīng)解除的問題。本院認為，2016年3月8日至14日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場第二屆第四次業(yè)主大會會議就收回蔡立新商場經(jīng)營監(jiān)督管理權的事項采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會，經(jīng)審核、統(tǒng)計最終做出業(yè)主大會決議，并采取公告的方式進行公示。據(jù)此，可以認定業(yè)主大會的決議對全體業(yè)主產(chǎn)生拘束力，全體業(yè)主集體決定解除與何躍公司的委托管理合同。其次，根據(jù)法律規(guī)定，享有解除權的當事人，其解除合同的意思表示到達對方時，合同終止履行。本案中，鑒于何躍公司長期欠租的行為已經(jīng)構成嚴重的明示毀約，包括蔡立新在內的小業(yè)主，其依法享有單方解除權。而該解除權的意思表示又通過業(yè)主大會決議形成一致，并授權上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表將解除通知送達何躍公司以及處理合同終止履行的后續(xù)事宜。2016年4月13日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會與被告簽署的備忘錄中明確記載了業(yè)主大會的情況，可以認定已經(jīng)將業(yè)主大會的決議明確告知了何躍公司。何躍公司嚴重違約在先，無合法抗辯理由，故可認定租賃合同解除效果依法成立。但備忘錄達成的協(xié)商結果是何躍公司繼續(xù)經(jīng)營商場，顯然與業(yè)主大會的決議相悖，作為上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主委員會，其在未經(jīng)業(yè)主授權、未經(jīng)業(yè)主大會召開并形成新的決議的前提下擅自與何躍公司就租賃合同有關重要條款進行重新協(xié)商和變更，應當認定該備忘錄達成的協(xié)議對包括蔡立新在內的業(yè)主無法律約束力。依據(jù)本案實際情況及前述分析，包括蔡立新在內的小業(yè)主系以業(yè)主大會決議的形式向何躍公司行使解除權，并未就解除后與被告如何處理商鋪返還問題形成決議，故何躍公司無需單獨向蔡立新返還商鋪。
　　關于使用費的問題。本院認為，根據(jù)查明的事實，自2016年3月18日上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場業(yè)主大會出具“關于收回何躍公司商場經(jīng)營監(jiān)督管理權的決議”之后，何躍公司并未實際退出北上海商業(yè)廣場，未辦理移交手續(xù)，商場仍由何躍公司統(tǒng)一進行監(jiān)督管理和運營。何躍公司每年按照投資總額的3.8%標準計算，支付蔡立新2013年12月1日至2019年12月31日期間的租金及使用費為宜，上述租金及使用費為61,247元(投資總額264,947元×3.8%÷12個月×73個月)。何躍公司主張按照其他標準計算商鋪租金或使用費，本院均不予準許。何躍公司已付35,434元，還需支付蔡立新25,813元。蔡立新與何躍公司的租賃合同已經(jīng)解除，蔡立新主張使用費先付后用缺乏依據(jù)。2020年1月起的使用費尚未完全發(fā)生，本院不予準許。
　　依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海何躍實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內，支付原告蔡立新2013年12月1日至2019年12月31日期間的商鋪使用費25,813元；
　　二、駁回原告蔡立新的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取338元，由原告蔡立新負擔90元，被告上海何躍實業(yè)有限公司負擔248元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：楊利民

書記員：鮑仲鈺