原告:蔡某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶籍地上海市閔行區(qū)。
委托訴訟代理人:姚健,江蘇清竹律師事務(wù)所律師。
被告:劉某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市閔行區(qū)。
委托訴訟代理人:孫慧珍,女。
委托訴訟代理人:沈堯非,上海市新閔律師事務(wù)所律師。
原告蔡某某與被告劉某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案,本院于2019年8月8日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序于2019年9月19日進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理。原告蔡某某的委托訴訟代理人姚健、被告劉某某及其委托訴訟代理人孫慧珍、沈堯非到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告蔡某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、解除原、被告于2019年3月27日簽訂的編號(hào)為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》;2、被告返還原告購(gòu)房款人民幣(幣種下同)100萬(wàn)元;3、被告支付原告違約金10萬(wàn)元。
事實(shí)與理由:2019年3月27日,原告通過(guò)上海中佑經(jīng)紀(jì)公司與被告簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定被告將位于上海市閔行區(qū)開(kāi)興路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)轉(zhuǎn)讓給原告,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為180萬(wàn)元,雙方于2019年4月10日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)天,雙方又簽訂了一份《裝修補(bǔ)償款協(xié)議》,約定由原告補(bǔ)償被告裝修款22萬(wàn)元,房屋實(shí)際成交價(jià)確定為202萬(wàn)元。原告于合同簽訂當(dāng)天向被告支付100萬(wàn)元。然2019年4月10日,因被告銀行貸款未能還清,涉案房屋不具備轉(zhuǎn)讓過(guò)戶條件。為此,原告催促被告歸還貸款,盡早辦理過(guò)戶手續(xù)。原告一直催到2019年5月16日,被告承諾在2019年5月20日和原告一同去房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù),5月17日中午將賠償?shù)?0萬(wàn)元匯給原告,如被告承諾的內(nèi)容不兌現(xiàn)將承擔(dān)合同價(jià)20%的違約金。然2019年5月20日,被告又因貸款問(wèn)題不能辦理過(guò)戶手續(xù)。后被告支付了20萬(wàn)元違約金給原告。后原告一直催促被告辦理過(guò)戶手續(xù),但被告始終無(wú)法還清貸款,原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)相應(yīng)權(quán)利。故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至法院,提起前述訴請(qǐng)。
被告劉某某辯稱,1、同意解除合同,但認(rèn)為解除的時(shí)間為6月17日,該日系原告明確表示不購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的時(shí)間。2、此前被告確實(shí)收到原告支付的100萬(wàn)元購(gòu)房款。但此后被告已向原告退還了30萬(wàn)元。其中10萬(wàn)元,被告確實(shí)以違約金的名義支付給原告;另外20萬(wàn)元,被告系于5月20日退還給原告,但非原告所稱的違約金,而系購(gòu)房款,因當(dāng)時(shí)原告要求解除合同。至于此前返還的10萬(wàn)元,主要基于雙方于2019年5月16日簽訂的承諾書(shū),但該份承諾書(shū)并非被告真實(shí)意思表示,且內(nèi)容顯失公平。理由如下:被告約定簽訂合同當(dāng)天支付100萬(wàn)元首付款及22萬(wàn)元裝修補(bǔ)償款,但原告僅支付了100萬(wàn)元購(gòu)房款,22萬(wàn)元補(bǔ)償款未支付。原告未履行完支付義務(wù)的情況下將被告召集到中介簽訂承諾書(shū),且說(shuō)若被告不簽該份承諾書(shū),就要被告承擔(dān)20%的違約金,但是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同第10條的約定,當(dāng)時(shí)并不滿足原告可單方解除合同的條件,中介和原告忽悠被告讓被告誤以為被告需要支付違約金,故被告才簽訂了該份承諾書(shū)??陀^看,若按買(mǎi)賣(mài)合同第10條的約定,當(dāng)時(shí)被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金只有15,000多元。顯然承諾書(shū)單方面增加了被告承擔(dān)的違約責(zé)任,顯失公平。故被告認(rèn)為,被告返還給原告的30萬(wàn)元均系購(gòu)房款,因此僅同意再返還購(gòu)房款70萬(wàn)元。3、不同意支付10萬(wàn)元違約金。首先,根據(jù)書(shū)面材料約定,違約金是合同價(jià)即180萬(wàn)元的20%而非總房?jī)r(jià)的20%,剩余裝修補(bǔ)償款22萬(wàn)元未算在合同價(jià)內(nèi)。其次,被告認(rèn)為在房?jī)r(jià)沒(méi)有變動(dòng)的情況下,被告的行為僅是拖延了時(shí)間,參考同期銀行貸款利率計(jì)算,原告僅有2萬(wàn)余元的損失,故被告認(rèn)為違約金總金額為23,700元較為適宜。4、關(guān)于事實(shí)方面,之所以未按約辦理過(guò)戶手續(xù),系因涉案房屋上有平安銀行的抵押貸款,該抵押貸款屬于抵押消費(fèi)貸性質(zhì),若3個(gè)月內(nèi)提前還,需支付5.50萬(wàn)元的違約金。故為了避免該支出,3月底,被告告知原告需至4月28日后才能辦理過(guò)戶手續(xù),如果原告不要房子,被告可以退還購(gòu)房款。原告表示同意4月28日以后辦理。到了4月28日,被告才知道平安銀行還款的流程復(fù)雜。5月6、7日左右,原告催告被告辦理各種文件。但平安銀行又告訴被告即使貸款還清了也需7個(gè)工作日后才能撤抵押。被告將此情況告知原告后,原告要求被告給予10萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,被告支付了。5月20日,抵押還未來(lái)得及撤掉,原告突然告知不要房子了,被告就退還了原告20萬(wàn)元購(gòu)房款,并找朋友來(lái)幫忙(朋友那邊有70-80萬(wàn)元),但原告要求被告退還購(gòu)房款及支付違約金的金額共計(jì)116萬(wàn)元(原告主張的是100萬(wàn)元的購(gòu)房款及46萬(wàn)元的違約金,原告認(rèn)為此前被告已付給原告的30萬(wàn)元均為違約金),被告不同意。被告每月還款壓力很大,也希望把交易繼續(xù)進(jìn)行,基于被告此前的行為造成原告的不信任,故被告讓父母出面。被告父母主動(dòng)聯(lián)系原告于6月7日到中介公司談。當(dāng)天,被告父母問(wèn)原告是否還要房子。原告表示要的,并同意支付剩余的132萬(wàn)元購(gòu)房款。6月10日、11日,被告與平安銀行聯(lián)系好,銀行同意被告付清房款就可以撤銷(xiāo)抵押。故被告父母詢問(wèn)原告有無(wú)132萬(wàn)元,原告說(shuō)有現(xiàn)金。被告父母又說(shuō)等被告這邊的錢(qián)準(zhǔn)備好,大家一起把錢(qián)交到平安銀行。但6月17日,被告錢(qián)準(zhǔn)備好后找到原告說(shuō)可以去辦理了,但原告又表示不要房子了,已經(jīng)起訴到法院了。
經(jīng)審理查明,涉案房屋于2013年3月11日被核準(zhǔn)登記至被告劉某某名下。
2019年3月27日,原告蔡某某(買(mǎi)受人,乙方)與被告劉某某(賣(mài)售人,甲方)簽訂合同編號(hào)為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。主要約定內(nèi)容如下,第一條,甲乙雙方通過(guò)上海中佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹,由乙方受讓甲方自有的涉案房屋,建筑面積59.87平方米。第二條,甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)180萬(wàn)元。第六條,甲、乙雙方確認(rèn),在2019年04月10日前,甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的,乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。第十條,甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的,每逾期一日,甲方應(yīng)向乙方支付已收款萬(wàn)分之五的違約金,逾期超過(guò)六十日,則乙方有權(quán)單方面解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定之總金額20%的違約金。該合同補(bǔ)充條款(一)記載,2、甲方在簽訂本合同后3個(gè)工作日內(nèi)辦理銀行還貸申請(qǐng)手續(xù),(甲方于收到乙方首期款當(dāng)日到銀行辦理還貸和抵押注銷(xiāo)手續(xù)),具體時(shí)間以銀行和交易中心為準(zhǔn),任何一方不得無(wú)故拖延,否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;3、甲乙雙方應(yīng)于乙方支付首付款10個(gè)工作日內(nèi)到上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),并且甲方應(yīng)于辦理交易過(guò)戶手續(xù)之前將該房屋內(nèi)所有戶口遷出(若有),否則,每逾期一天將承擔(dān)房?jī)r(jià)款總額千分之一的違約金。該合同附件三付款協(xié)議記載,乙方應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)天支付給甲方首付款100萬(wàn)元(含定金5萬(wàn)元);2、甲方同意乙方在交易過(guò)戶前支付給甲方房款75萬(wàn)元;3、待甲乙雙方交房當(dāng)天支付房屋尾款5萬(wàn)元。
同日,原告蔡某某(買(mǎi)受方,乙方)與被告劉某某(出售方,甲方)簽訂《裝修補(bǔ)償款協(xié)議》,約定涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定房?jī)r(jià)為180萬(wàn)元,裝修補(bǔ)償款為22萬(wàn)元,實(shí)際成交價(jià)計(jì)202萬(wàn)元為甲方的凈到手價(jià)格;在本次交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅、費(fèi)均由乙方承擔(dān);乙方于雙方簽訂本合同當(dāng)天支付甲方首付款100萬(wàn)元(含定金5萬(wàn)元),甲乙雙方約定在簽合同當(dāng)日付足裝修補(bǔ)償款22萬(wàn)元;本協(xié)議一式兩份,為雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同不可分割的一部分,經(jīng)甲乙雙方簽字生效。
前述合同、協(xié)議簽訂當(dāng)日,原告向被告支付購(gòu)房首付款共計(jì)100萬(wàn)元(含定金5萬(wàn)元)。
后因被告未能及時(shí)滌除涉案房屋上的銀行抵押,未能按約協(xié)助原告辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù),2019年5月16日,原告蔡某某(乙方)與被告劉某某(甲方)簽訂《承諾書(shū)》,約定甲方承諾在2019年5月20日前(含20日當(dāng)天)和乙方去上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù),不可再拖延時(shí)間;甲方于2019年5月17日中午12點(diǎn)前將已談好因甲方違約賠償給乙方的10萬(wàn)元打至乙方賬戶,不得拖延;以上兩條如果甲方有其中一條沒(méi)有做到,則甲方自愿承擔(dān)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)的20%違約金賠償給乙方;如甲方在2019年5月20日前符合去房地產(chǎn)交易中心辦理交易過(guò)戶流程,若乙方無(wú)故拖延不辦理過(guò)戶手續(xù)的話則視為乙方違約,乙方需賠償給甲方該合同價(jià)的20%違約金。2019年5月17日,被告按前述承諾書(shū)約定向原告轉(zhuǎn)賬支付10萬(wàn)元。
然又因被告未能及時(shí)滌除涉案房屋上的銀行抵押,未能于2019年5月20日前協(xié)助原告辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù),原告于2019年5月20日要求解除雙方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。被告同意解除,并于當(dāng)日向原告轉(zhuǎn)賬了20萬(wàn)元。
現(xiàn)原告認(rèn)為被告未向其返還購(gòu)房款及支付違約金,遂成訟。
以上事實(shí),由原告提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《裝修補(bǔ)償款協(xié)議》、首付款收據(jù)、銀行卡交易明細(xì)清單、《承諾書(shū)》等證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述所證實(shí)。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性,本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
審理中,原告為證明被告同意其首期款項(xiàng)(含裝修補(bǔ)償款)僅需支付100萬(wàn)元向本院提交了2019年6月7日原、被告聊天時(shí)的錄音資料,根據(jù)錄音內(nèi)容顯示,被告的大致意思是被告想繼續(xù)交易,若原告同意,被告就周一至銀行處理還貸事宜。原告的大致意思是如果被告拿的出房子,原告還是想買(mǎi)的,如果拿不出,則被告需還錢(qián),但現(xiàn)在要解決的是被告周一先去銀行,原告不可能一直等;同時(shí)原告不斷表示當(dāng)初被告稱原告只要付60-70萬(wàn)元即可,實(shí)際原告已向被告支付了包括定金、裝修費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)100萬(wàn)元,被告表示認(rèn)可。對(duì)該份錄音資料,經(jīng)質(zhì)證,被告表示真實(shí)性認(rèn)可,但是證明目的不認(rèn)可,1、一般交易流程,賣(mài)家通過(guò)收取買(mǎi)家支付的首付款、用以償還抵押借款、滌除抵押登記,而本案中,原、被告約定的首付100萬(wàn)元及裝修補(bǔ)償款22萬(wàn)元,足夠幫助被告用以滌除抵押,而原告自身僅支付了部分款項(xiàng),卻一味催促被告還款,方導(dǎo)致本案交易無(wú)法進(jìn)行;2、錄音內(nèi)容恰可證明當(dāng)時(shí)原、被告有意向繼續(xù)履行合同。
審理中,原告為證明因被告的違約行為導(dǎo)致其所遭受的損失向本院提交了2019年3月17日其與上海中佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《傭金確認(rèn)書(shū)》(金額26,000元)、租房費(fèi)收據(jù)兩張及原告租賃房屋的網(wǎng)上登記信息(來(lái)源于我愛(ài)我家公司的門(mén)店)、中介公司工作人員卜同林出具的書(shū)面情況說(shuō)明(記載由于被告銀行貸款問(wèn)題一直不能解決,導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶,雙方協(xié)商未成,與涉案房屋相同地段的房屋目前房?jī)r(jià)在210萬(wàn)元至220萬(wàn)元之間,屬微漲階段)。該些證據(jù)材料,經(jīng)質(zhì)證,被告表示真實(shí)性均不認(rèn)可,傭金有無(wú)實(shí)際支付未提供相應(yīng)依據(jù);根據(jù)原告提供的網(wǎng)上登記信息記載是紙質(zhì)簽約,原告未保存重要的合同、未提供租金支付的相應(yīng)轉(zhuǎn)賬憑證,被告無(wú)法確認(rèn)原告有無(wú)實(shí)際在外租房;結(jié)合《傭金確認(rèn)書(shū)》,卜同林與原告存在重大利益沖突,且就房?jī)r(jià)的判斷系卜同林個(gè)人判斷,被告在網(wǎng)上截取的房?jī)r(jià)顯示并未上漲,因此卜同林所作陳述不應(yīng)采信。
審理中,被告為證明2019年5月20日以后原、被告仍有意愿繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)涉案房屋向本院提交了原、被告于2019年6月12日、13日的微信聊天記錄,該記錄顯示12日當(dāng)天原告告知明天上午九點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)到淞虹路的農(nóng)商銀行;13日當(dāng)天,原告要求被告等在拉征信的地方排隊(duì),其馬上到。就該份證據(jù)材料,經(jīng)質(zhì)證,原告表示真實(shí)性無(wú)異議,當(dāng)時(shí)原告只是想查被告是否一房多賣(mài)和抵押狀況。
本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定,屬有效協(xié)議,雙方應(yīng)按約履行?,F(xiàn)原告要求解除《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,被告亦表示同意。故本院確認(rèn),涉案《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》解除。至于導(dǎo)致合同解除的責(zé)任主體,雙方存有一定爭(zhēng)議。原告認(rèn)為系因被告一直無(wú)法還清貸款,一再拖延辦理過(guò)戶手續(xù),導(dǎo)致原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。被告認(rèn)為系因原告未足額支付首期購(gòu)房款(首付款100萬(wàn)元及22萬(wàn)元裝修款)導(dǎo)致被告無(wú)法償還貸款。對(duì)此,本院認(rèn)為,雖然根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《裝修補(bǔ)償款協(xié)議》約定,原告需于2019年3月27日簽訂合同當(dāng)日向被告支付共計(jì)122萬(wàn)元的款項(xiàng),實(shí)際原告僅支付了100萬(wàn)元。但對(duì)于差額部分的22萬(wàn)元,原告表示該款系經(jīng)被告同意延后支付。本院認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料顯示,原告的該點(diǎn)意見(jiàn)有一定依據(jù)。首先,若原告違約,但被告從未就原告的違約行為進(jìn)行過(guò)催討和追責(zé)。其次,在2019年6月7日雙方溝通時(shí),被告亦從未表示因原告未支付22萬(wàn)元差額導(dǎo)致被告無(wú)法償還貸款,并催促原告支付剩余的22萬(wàn)元。再次,若原告違約,且系因原告未支付22萬(wàn)元差額導(dǎo)致被告無(wú)法償還貸款,被告簽署《承諾書(shū)》、同意支付違約金(先不論金額),顯然有悖常理。鑒于前述理由,本院認(rèn)為原告所陳述的22萬(wàn)元的差額款系經(jīng)被告同意延后支付的意見(jiàn)有事實(shí)依據(jù),本院予以采信。現(xiàn)根據(jù)查明事實(shí)及當(dāng)事人陳述,被告一而再地違反合同約定及承諾,未能及時(shí)滌除抵押、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù),被告的行為顯然構(gòu)成違約,原告要求解除合同符合雙方約定、法律規(guī)定。雖然5月20日之后,根據(jù)微信聊天記錄和錄音內(nèi)容顯示,原、被告確有繼續(xù)履行之意思,但就如何繼續(xù)履行,從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看,雙方并未達(dá)成一致書(shū)面意見(jiàn)、口頭意見(jiàn),在未經(jīng)原告同意的情況下,原告亦無(wú)義務(wù)提前支付剩余房款來(lái)協(xié)助被告償還抵押借款,而實(shí)際被告亦至今未能償還抵押借款、滌除抵押,故最終導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的責(zé)任,仍然在于被告。鑒于此,原告要求被告返還購(gòu)房款、支付違約金,有事實(shí)基礎(chǔ)、合同依據(jù)及法律根據(jù),本院予以支持。但是對(duì)于返還的購(gòu)房款及支付的違約金的具體金額,雙方存有一定爭(zhēng)議。就購(gòu)房款,本院認(rèn)為,原告實(shí)付100萬(wàn)元,此后被告雖向原告返還了30萬(wàn)元,但其中的10萬(wàn)元系被告根據(jù)《承諾書(shū)》的約定給付的違約金,而非返還的購(gòu)房款;而剩余的20萬(wàn)元,雙方并未做明確約定,該款的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)視為購(gòu)房款的返還。鑒于此,被告尚需向原告返還購(gòu)房款80萬(wàn)元。就違約金,如前所論述,導(dǎo)致涉案合同解除的責(zé)任在于被告,原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任、支付違約金,符合雙方約定。但對(duì)具體金額,被告持有異議,且認(rèn)為相對(duì)原告所遭受的損失,原告主張的違約金金額過(guò)高。對(duì)此,本院認(rèn)為,違約金兼顧懲罰性功能、彌補(bǔ)損失功能。原告雖為證明其所遭受的損失向本院提交了部分證據(jù)材料,但該些證據(jù)材料不為被告所認(rèn)可,且所提之異議適當(dāng),本院認(rèn)同。鑒于原告未能就其損失提供充分有效的依據(jù),本院在尊重當(dāng)事人約定的前提下,考慮到原告由此可能產(chǎn)生的實(shí)際損失,兼顧雙方的合同履行情況,當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,酌定被告應(yīng)向原告支付的違約金共計(jì)14萬(wàn)元,鑒于被告已向原告支付了10萬(wàn)元違約金,故被告尚需向原告支付4萬(wàn)元違約金。
綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定,判決如下:
一、解除原告蔡某某與被告劉某某于2019年3月27日簽訂的編號(hào)為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》;
二、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蔡某某返還購(gòu)房款800,000元;
三、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蔡某某支付違約金40,000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取計(jì)7,620元,由原告蔡某某負(fù)擔(dān)1,520元,由被告劉某某負(fù)擔(dān)6,100元。
如不服本判決,可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:張??莉
書(shū)記員:王伊妮
成為第一個(gè)評(píng)論者