原告：蔡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姚健，江蘇清竹律師事務(wù)所律師。
　　被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：孫慧珍，女。
　　委托訴訟代理人：沈堯非，上海市新閔律師事務(wù)所律師。
　　原告蔡某某與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法適用簡易程序于2019年9月19日進(jìn)行公開開庭審理。原告蔡某某的委托訴訟代理人姚健、被告劉某某及其委托訴訟代理人孫慧珍、沈堯非到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蔡某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告于2019年3月27日簽訂的編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2、被告返還原告購房款人民幣(幣種下同)100萬元；3、被告支付原告違約金10萬元。
　　事實與理由：2019年3月27日，原告通過上海中佑經(jīng)紀(jì)公司與被告簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定被告將位于上海市閔行區(qū)開興路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價格為180萬元，雙方于2019年4月10日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。當(dāng)天，雙方又簽訂了一份《裝修補償款協(xié)議》，約定由原告補償被告裝修款22萬元，房屋實際成交價確定為202萬元。原告于合同簽訂當(dāng)天向被告支付100萬元。然2019年4月10日，因被告銀行貸款未能還清，涉案房屋不具備轉(zhuǎn)讓過戶條件。為此，原告催促被告歸還貸款，盡早辦理過戶手續(xù)。原告一直催到2019年5月16日，被告承諾在2019年5月20日和原告一同去房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，5月17日中午將賠償?shù)?0萬元匯給原告，如被告承諾的內(nèi)容不兌現(xiàn)將承擔(dān)合同價20%的違約金。然2019年5月20日，被告又因貸款問題不能辦理過戶手續(xù)。后被告支付了20萬元違約金給原告。后原告一直催促被告辦理過戶手續(xù)，但被告始終無法還清貸款，原告無法實現(xiàn)相應(yīng)權(quán)利。故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益訴至法院，提起前述訴請。
　　被告劉某某辯稱，1、同意解除合同，但認(rèn)為解除的時間為6月17日，該日系原告明確表示不購買涉案房屋的時間。2、此前被告確實收到原告支付的100萬元購房款。但此后被告已向原告退還了30萬元。其中10萬元，被告確實以違約金的名義支付給原告；另外20萬元，被告系于5月20日退還給原告，但非原告所稱的違約金，而系購房款，因當(dāng)時原告要求解除合同。至于此前返還的10萬元，主要基于雙方于2019年5月16日簽訂的承諾書，但該份承諾書并非被告真實意思表示，且內(nèi)容顯失公平。理由如下：被告約定簽訂合同當(dāng)天支付100萬元首付款及22萬元裝修補償款，但原告僅支付了100萬元購房款，22萬元補償款未支付。原告未履行完支付義務(wù)的情況下將被告召集到中介簽訂承諾書，且說若被告不簽該份承諾書，就要被告承擔(dān)20%的違約金，但是根據(jù)買賣合同第10條的約定，當(dāng)時并不滿足原告可單方解除合同的條件，中介和原告忽悠被告讓被告誤以為被告需要支付違約金，故被告才簽訂了該份承諾書?？陀^看，若按買賣合同第10條的約定，當(dāng)時被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金只有15,000多元。顯然承諾書單方面增加了被告承擔(dān)的違約責(zé)任，顯失公平。故被告認(rèn)為，被告返還給原告的30萬元均系購房款，因此僅同意再返還購房款70萬元。3、不同意支付10萬元違約金。首先，根據(jù)書面材料約定，違約金是合同價即180萬元的20%而非總房價的20%，剩余裝修補償款22萬元未算在合同價內(nèi)。其次，被告認(rèn)為在房價沒有變動的情況下，被告的行為僅是拖延了時間，參考同期銀行貸款利率計算，原告僅有2萬余元的損失，故被告認(rèn)為違約金總金額為23,700元較為適宜。4、關(guān)于事實方面，之所以未按約辦理過戶手續(xù)，系因涉案房屋上有平安銀行的抵押貸款，該抵押貸款屬于抵押消費貸性質(zhì)，若3個月內(nèi)提前還，需支付5.50萬元的違約金。故為了避免該支出，3月底，被告告知原告需至4月28日后才能辦理過戶手續(xù)，如果原告不要房子，被告可以退還購房款。原告表示同意4月28日以后辦理。到了4月28日，被告才知道平安銀行還款的流程復(fù)雜。5月6、7日左右，原告催告被告辦理各種文件。但平安銀行又告訴被告即使貸款還清了也需7個工作日后才能撤抵押。被告將此情況告知原告后，原告要求被告給予10萬元的經(jīng)濟補償，被告支付了。5月20日，抵押還未來得及撤掉，原告突然告知不要房子了，被告就退還了原告20萬元購房款，并找朋友來幫忙(朋友那邊有70-80萬元)，但原告要求被告退還購房款及支付違約金的金額共計116萬元(原告主張的是100萬元的購房款及46萬元的違約金，原告認(rèn)為此前被告已付給原告的30萬元均為違約金)，被告不同意。被告每月還款壓力很大，也希望把交易繼續(xù)進(jìn)行，基于被告此前的行為造成原告的不信任，故被告讓父母出面。被告父母主動聯(lián)系原告于6月7日到中介公司談。當(dāng)天，被告父母問原告是否還要房子。原告表示要的，并同意支付剩余的132萬元購房款。6月10日、11日，被告與平安銀行聯(lián)系好，銀行同意被告付清房款就可以撤銷抵押。故被告父母詢問原告有無132萬元，原告說有現(xiàn)金。被告父母又說等被告這邊的錢準(zhǔn)備好，大家一起把錢交到平安銀行。但6月17日，被告錢準(zhǔn)備好后找到原告說可以去辦理了，但原告又表示不要房子了，已經(jīng)起訴到法院了。
　　經(jīng)審理查明，涉案房屋于2013年3月11日被核準(zhǔn)登記至被告劉某某名下。
　　2019年3月27日，原告蔡某某(買受人，乙方)與被告劉某某(賣售人，甲方)簽訂合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。主要約定內(nèi)容如下，第一條，甲乙雙方通過上海中佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有的涉案房屋，建筑面積59.87平方米。第二條，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計180萬元。第六條，甲、乙雙方確認(rèn)，在2019年04月10日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。第十條，甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款萬分之五的違約金，逾期超過六十日，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定之總金額20%的違約金。該合同補充條款(一)記載，2、甲方在簽訂本合同后3個工作日內(nèi)辦理銀行還貸申請手續(xù)，(甲方于收到乙方首期款當(dāng)日到銀行辦理還貸和抵押注銷手續(xù))，具體時間以銀行和交易中心為準(zhǔn)，任何一方不得無故拖延，否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；3、甲乙雙方應(yīng)于乙方支付首付款10個工作日內(nèi)到上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并且甲方應(yīng)于辦理交易過戶手續(xù)之前將該房屋內(nèi)所有戶口遷出(若有)，否則，每逾期一天將承擔(dān)房價款總額千分之一的違約金。該合同附件三付款協(xié)議記載，乙方應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)天支付給甲方首付款100萬元(含定金5萬元)；2、甲方同意乙方在交易過戶前支付給甲方房款75萬元；3、待甲乙雙方交房當(dāng)天支付房屋尾款5萬元。
　　同日，原告蔡某某(買受方，乙方)與被告劉某某(出售方，甲方)簽訂《裝修補償款協(xié)議》，約定涉案房屋買賣合同約定房價為180萬元，裝修補償款為22萬元，實際成交價計202萬元為甲方的凈到手價格；在本次交易過程中所產(chǎn)生的稅、費均由乙方承擔(dān)；乙方于雙方簽訂本合同當(dāng)天支付甲方首付款100萬元(含定金5萬元)，甲乙雙方約定在簽合同當(dāng)日付足裝修補償款22萬元；本協(xié)議一式兩份，為雙方簽訂買賣合同不可分割的一部分，經(jīng)甲乙雙方簽字生效。
　　前述合同、協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付購房首付款共計100萬元(含定金5萬元)。
　　后因被告未能及時滌除涉案房屋上的銀行抵押，未能按約協(xié)助原告辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，2019年5月16日，原告蔡某某(乙方)與被告劉某某(甲方)簽訂《承諾書》，約定甲方承諾在2019年5月20日前(含20日當(dāng)天)和乙方去上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，不可再拖延時間；甲方于2019年5月17日中午12點前將已談好因甲方違約賠償給乙方的10萬元打至乙方賬戶，不得拖延；以上兩條如果甲方有其中一條沒有做到，則甲方自愿承擔(dān)該房屋買賣合同價的20%違約金賠償給乙方；如甲方在2019年5月20日前符合去房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶流程，若乙方無故拖延不辦理過戶手續(xù)的話則視為乙方違約，乙方需賠償給甲方該合同價的20%違約金。2019年5月17日，被告按前述承諾書約定向原告轉(zhuǎn)賬支付10萬元。
　　然又因被告未能及時滌除涉案房屋上的銀行抵押，未能于2019年5月20日前協(xié)助原告辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，原告于2019年5月20日要求解除雙方之間簽訂的買賣合同。被告同意解除，并于當(dāng)日向原告轉(zhuǎn)賬了20萬元。
　　現(xiàn)原告認(rèn)為被告未向其返還購房款及支付違約金，遂成訟。
　　以上事實，由原告提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《裝修補償款協(xié)議》、首付款收據(jù)、銀行卡交易明細(xì)清單、《承諾書》等證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述所證實。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　審理中，原告為證明被告同意其首期款項(含裝修補償款)僅需支付100萬元向本院提交了2019年6月7日原、被告聊天時的錄音資料，根據(jù)錄音內(nèi)容顯示，被告的大致意思是被告想繼續(xù)交易，若原告同意，被告就周一至銀行處理還貸事宜。原告的大致意思是如果被告拿的出房子，原告還是想買的，如果拿不出，則被告需還錢，但現(xiàn)在要解決的是被告周一先去銀行，原告不可能一直等；同時原告不斷表示當(dāng)初被告稱原告只要付60-70萬元即可，實際原告已向被告支付了包括定金、裝修費等費用共計100萬元，被告表示認(rèn)可。對該份錄音資料，經(jīng)質(zhì)證，被告表示真實性認(rèn)可，但是證明目的不認(rèn)可，1、一般交易流程，賣家通過收取買家支付的首付款、用以償還抵押借款、滌除抵押登記，而本案中，原、被告約定的首付100萬元及裝修補償款22萬元，足夠幫助被告用以滌除抵押，而原告自身僅支付了部分款項，卻一味催促被告還款，方導(dǎo)致本案交易無法進(jìn)行；2、錄音內(nèi)容恰可證明當(dāng)時原、被告有意向繼續(xù)履行合同。
　　審理中，原告為證明因被告的違約行為導(dǎo)致其所遭受的損失向本院提交了2019年3月17日其與上海中佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《傭金確認(rèn)書》(金額26,000元)、租房費收據(jù)兩張及原告租賃房屋的網(wǎng)上登記信息(來源于我愛我家公司的門店)、中介公司工作人員卜同林出具的書面情況說明(記載由于被告銀行貸款問題一直不能解決，導(dǎo)致無法過戶，雙方協(xié)商未成，與涉案房屋相同地段的房屋目前房價在210萬元至220萬元之間，屬微漲階段)。該些證據(jù)材料，經(jīng)質(zhì)證，被告表示真實性均不認(rèn)可，傭金有無實際支付未提供相應(yīng)依據(jù)；根據(jù)原告提供的網(wǎng)上登記信息記載是紙質(zhì)簽約，原告未保存重要的合同、未提供租金支付的相應(yīng)轉(zhuǎn)賬憑證，被告無法確認(rèn)原告有無實際在外租房；結(jié)合《傭金確認(rèn)書》，卜同林與原告存在重大利益沖突，且就房價的判斷系卜同林個人判斷，被告在網(wǎng)上截取的房價顯示并未上漲，因此卜同林所作陳述不應(yīng)采信。
　　審理中，被告為證明2019年5月20日以后原、被告仍有意愿繼續(xù)買賣涉案房屋向本院提交了原、被告于2019年6月12日、13日的微信聊天記錄，該記錄顯示12日當(dāng)天原告告知明天上午九點半準(zhǔn)時到淞虹路的農(nóng)商銀行；13日當(dāng)天，原告要求被告等在拉征信的地方排隊，其馬上到。就該份證據(jù)材料，經(jīng)質(zhì)證，原告表示真實性無異議，當(dāng)時原告只是想查被告是否一房多賣和抵押狀況。
　　本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強制性效力性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方應(yīng)按約履行。現(xiàn)原告要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告亦表示同意。故本院確認(rèn)，涉案《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除。至于導(dǎo)致合同解除的責(zé)任主體，雙方存有一定爭議。原告認(rèn)為系因被告一直無法還清貸款，一再拖延辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致原告的合同目的無法實現(xiàn)。被告認(rèn)為系因原告未足額支付首期購房款(首付款100萬元及22萬元裝修款)導(dǎo)致被告無法償還貸款。對此，本院認(rèn)為，雖然根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《裝修補償款協(xié)議》約定，原告需于2019年3月27日簽訂合同當(dāng)日向被告支付共計122萬元的款項，實際原告僅支付了100萬元。但對于差額部分的22萬元，原告表示該款系經(jīng)被告同意延后支付。本院認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料顯示，原告的該點意見有一定依據(jù)。首先，若原告違約，但被告從未就原告的違約行為進(jìn)行過催討和追責(zé)。其次，在2019年6月7日雙方溝通時，被告亦從未表示因原告未支付22萬元差額導(dǎo)致被告無法償還貸款，并催促原告支付剩余的22萬元。再次，若原告違約，且系因原告未支付22萬元差額導(dǎo)致被告無法償還貸款，被告簽署《承諾書》、同意支付違約金(先不論金額)，顯然有悖常理。鑒于前述理由，本院認(rèn)為原告所陳述的22萬元的差額款系經(jīng)被告同意延后支付的意見有事實依據(jù)，本院予以采信?，F(xiàn)根據(jù)查明事實及當(dāng)事人陳述，被告一而再地違反合同約定及承諾，未能及時滌除抵押、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，被告的行為顯然構(gòu)成違約，原告要求解除合同符合雙方約定、法律規(guī)定。雖然5月20日之后，根據(jù)微信聊天記錄和錄音內(nèi)容顯示，原、被告確有繼續(xù)履行之意思，但就如何繼續(xù)履行，從現(xiàn)有證據(jù)來看，雙方并未達(dá)成一致書面意見、口頭意見，在未經(jīng)原告同意的情況下，原告亦無義務(wù)提前支付剩余房款來協(xié)助被告償還抵押借款，而實際被告亦至今未能償還抵押借款、滌除抵押，故最終導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任，仍然在于被告。鑒于此，原告要求被告返還購房款、支付違約金，有事實基礎(chǔ)、合同依據(jù)及法律根據(jù)，本院予以支持。但是對于返還的購房款及支付的違約金的具體金額，雙方存有一定爭議。就購房款，本院認(rèn)為，原告實付100萬元，此后被告雖向原告返還了30萬元，但其中的10萬元系被告根據(jù)《承諾書》的約定給付的違約金，而非返還的購房款；而剩余的20萬元，雙方并未做明確約定，該款的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)視為購房款的返還。鑒于此，被告尚需向原告返還購房款80萬元。就違約金，如前所論述，導(dǎo)致涉案合同解除的責(zé)任在于被告，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任、支付違約金，符合雙方約定。但對具體金額，被告持有異議，且認(rèn)為相對原告所遭受的損失，原告主張的違約金金額過高。對此，本院認(rèn)為，違約金兼顧懲罰性功能、彌補損失功能。原告雖為證明其所遭受的損失向本院提交了部分證據(jù)材料，但該些證據(jù)材料不為被告所認(rèn)可，且所提之異議適當(dāng)，本院認(rèn)同。鑒于原告未能就其損失提供充分有效的依據(jù)，本院在尊重當(dāng)事人約定的前提下，考慮到原告由此可能產(chǎn)生的實際損失，兼顧雙方的合同履行情況，當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定被告應(yīng)向原告支付的違約金共計14萬元，鑒于被告已向原告支付了10萬元違約金，故被告尚需向原告支付4萬元違約金。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告蔡某某與被告劉某某于2019年3月27日簽訂的編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；
　　二、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蔡某某返還購房款800,000元；
　　三、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蔡某某支付違約金40,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取計7,620元，由原告蔡某某負(fù)擔(dān)1,520元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)6,100元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??莉

書記員：王伊妮