原告：蔡某某，男，1976年3月28日，漢族，湖北省黃梅縣人，住黃梅縣，
委托訴訟代理人：胡雅麗，湖北益惠民律師事務(wù)所律師。
被告：湖北中南恒基置業(yè)有限公司，住所地：黃梅縣五祖大道東側(cè)“正街鑫城”2棟D層。
法定代表人：楊建輝，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：何勁松，湖北江弘律師事務(wù)所律師。

原告蔡某某與被告湖北中南恒基置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中南恒基置業(yè)公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年8月16日作出（2015）鄂黃梅民初字第01185號(hào)民事判決，中南恒基置業(yè)公司不服該判決依法提起上訴。黃岡市中級(jí)人民法院于2018年1月8日作出（2015）鄂黃岡中民一終字第01071號(hào)民事裁定，發(fā)回重審。本院于2018年2月1日立案后，依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告蔡某某的委托訴訟代理人胡雅麗、被告中南恒基置業(yè)公司委托訴訟代理人何勁松均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告蔡某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告退還原告的購(gòu)房款609萬(wàn)元并承擔(dān)利息及違約責(zé)任；2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告在被告開發(fā)的位于黃梅縣××街鑫城購(gòu)買了九間商鋪，雙方簽訂了協(xié)議書，約定了被告交付房屋的時(shí)間和原告應(yīng)支付的購(gòu)房款金額，同時(shí)約定如被告不能按時(shí)交納商鋪應(yīng)支付利息，并約定了違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，原告在2012年12月11日按約定支付了購(gòu)房款304.5萬(wàn)元，由于被告將原告的商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)在銀行抵押貸款，到現(xiàn)在為止，被告無法交付商鋪，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使得原告的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)協(xié)議約定，被告應(yīng)支付利息承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍賠償原告損失。故原告起訴來院。
被告中南恒基置業(yè)公司辯稱，原告訴稱的304.5萬(wàn)元不是購(gòu)房款，而是其公司下欠的工程款；且該下欠的工程款304.5萬(wàn)元在2014年1月9日通過轉(zhuǎn)賬方式支付到原告蔡某某的工商銀行卡上。原告在與被告簽訂以房抵款協(xié)議書時(shí)，已知曉商鋪當(dāng)時(shí)已在銀行抵押，根據(jù)法律規(guī)定已抵押的標(biāo)的物不能轉(zhuǎn)讓，因此雙方所簽訂的協(xié)議無效，原告要求按協(xié)議支付609萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。
原告蔡某某為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了如下證據(jù)材料：
1、江西省第二建筑工程公司十四分公司黃梅正街鑫城二項(xiàng)目部工程款支付情況承認(rèn)書。擬證明原告及其他合伙人曾在中南恒基置業(yè)公司承建正街鑫城項(xiàng)目工程，熊智軍與蔡某某是合伙關(guān)系。
2、證人王某出具的書面證明及出庭作證，王某主要證明其與熊智軍、蔡某某等人合伙承包正街鑫城一期工程，其負(fù)責(zé)管賬。工程完工后，根據(jù)其與中南恒基置業(yè)公司的財(cái)務(wù)陳永剛結(jié)算的數(shù)額，中南恒基置業(yè)公司與熊智軍簽訂了確認(rèn)書（即工程款支付情況承認(rèn)書）。中南恒基置業(yè)公司差欠蔡某某工程款幾百萬(wàn)元想以房抵債，但蔡某某沒看中房子所以沒有抵成，但中南恒基置業(yè)公司具體欠蔡某某多少錢其不清楚。并證明雙方在工程結(jié)算時(shí)沒有提到違約及獎(jiǎng)金的事項(xiàng)。擬證明中南恒基置業(yè)公司差欠的是工程款。
3、2012年12月12日簽訂的協(xié)議書（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議書”）、商鋪號(hào)附表、收據(jù)。協(xié)議書簽訂雙方為中南恒基置業(yè)公司與蔡某某，主要內(nèi)容為：中南恒基置業(yè)公司收到蔡某某購(gòu)房款和辦理相關(guān)證件款304.5萬(wàn)元；蔡某某購(gòu)買正街鑫城的商鋪（商鋪號(hào)見附表），雙方另行簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房款多退少補(bǔ)，該協(xié)議書作為商品房認(rèn)購(gòu)書的附件，且中南恒基置業(yè)公司從2012年11月7日起按購(gòu)房款向蔡某某支付利息（月息0.8%）；因中南恒基置業(yè)公司將蔡某某所選的商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)抵押，中南恒基置業(yè)公司必須在銀行解凍之日后的一個(gè)月內(nèi)辦理好蔡某某的房產(chǎn)證及相關(guān)證件并交付蔡某某，如若沒有按約定的時(shí)間辦理好相關(guān)證件，則按以下兩種方式的其中之一處理：1、中南恒基置業(yè)公司以購(gòu)房的雙倍價(jià)格回購(gòu)蔡某某購(gòu)買的商鋪。2、中南恒基置業(yè)公司必須賠償相當(dāng)于蔡某某已購(gòu)商鋪面積兩倍的商鋪給予蔡某某。中南恒基置業(yè)公司2012年12月11日出具的收據(jù)載明收到蔡某某304.5萬(wàn)元，收款事由注明“工程款抵房款”。擬證明中南恒基置業(yè)公司所欠蔡某某的工程款已轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款。
被告中南恒基置業(yè)公司為支持其辯解意見，向本院提交了如下證據(jù)材料：
1、會(huì)計(jì)憑證五張，分別為憑證封面、銀行憑證、電子轉(zhuǎn)賬憑證、請(qǐng)款單、協(xié)議書（附件）。其中電子轉(zhuǎn)賬憑證載明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)款304.5萬(wàn)元，其中用途一欄注明為“獎(jiǎng)金”；請(qǐng)款單載明付蔡某某304.5萬(wàn)元，用途一欄注明“支付省二建二項(xiàng)目部蔡某某工程款”，并注明“2014年1月9日下午四點(diǎn)前到賬夏小平”請(qǐng)款人一欄有“蔡某某”的簽名；銀行憑證則記載會(huì)計(jì)科目為“預(yù)付工程款省二建”借方金額304.5萬(wàn)元及“二建蔡某某銀行存款”貸方金額304.5萬(wàn)元，雙方簽訂的協(xié)議書被作為記賬的附件。擬證明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬的304.5萬(wàn)元是用于支付所欠的工程款，且蔡某某簽字確認(rèn)。
2、中南恒基置業(yè)公司會(huì)計(jì)賬簿摘頁(yè)，其中“預(yù)付賬款明細(xì)賬”2014年1月31日記載憑證銀-0031支付工程款二建蔡某某304.5萬(wàn)元。擬證明中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬的304.5萬(wàn)元是用于支付工程款。
3、湖北省建設(shè)工程施工合同，發(fā)包人為中南恒基置業(yè)公司，承包人為江西省第二建筑工程公司，合同工期總?cè)諝v天數(shù)為360天，其中約定提前竣工獎(jiǎng)為“每日歷天獎(jiǎng)勵(lì)額度為3000元，最高限額不超過工程總造價(jià)的2%（85.99萬(wàn)元）”。擬證明，依據(jù)雙方簽訂的合同，中南恒基置業(yè)公司不可能向蔡某某支付304.5萬(wàn)元獎(jiǎng)金。
被告中南恒基置業(yè)公司對(duì)原告蔡某某提交的證據(jù)1、3的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為雙方簽訂的協(xié)議違反了法律規(guī)定，協(xié)議無效；對(duì)證人王某在庭審中的陳述沒有異議。原告蔡某某對(duì)被告中南恒基置業(yè)公司提交的證據(jù)1中的電子轉(zhuǎn)賬憑證沒有異議，但認(rèn)為請(qǐng)款單上的簽名不是蔡某某本人所簽，雖然記賬憑證顯示是“工程款”，但本案已轉(zhuǎn)化成購(gòu)房款，304.5萬(wàn)元只是數(shù)字上巧合，該款項(xiàng)與本案沒有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)2（中南恒基置業(yè)公司會(huì)計(jì)賬簿摘頁(yè)）有異議，認(rèn)為付款屬實(shí)，但該款與本案沒有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性沒有異議，但對(duì)中南恒基置業(yè)公司的證明目的有異議，認(rèn)為獎(jiǎng)金是雙方的結(jié)算問題。
對(duì)當(dāng)事人沒有異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理查明：2009年6月21日，中南恒基置業(yè)公司與江西省第二建筑工程公司簽訂建設(shè)工程施工合同，由中南恒基置業(yè)公司將黃梅縣××街鑫城一期的工程發(fā)包給江西省第二建筑公司，后熊智軍、蔡某某、王某等人以江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項(xiàng)目部名義承接中南恒基置業(yè)公司建設(shè)工程，并組織人員進(jìn)行施工，工程完工后江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項(xiàng)目部于2012年1月6日與中南恒基置業(yè)公司對(duì)該項(xiàng)目部所有工程量總造價(jià)進(jìn)行了確認(rèn)，工程量總造價(jià)為3135萬(wàn)元，已付工程款2010.56萬(wàn)元，下欠工程款為1124.44萬(wàn)元。雙方約定了在2012年1月19日前分兩次支付工程款450萬(wàn)元，并約定余款674.44萬(wàn)元從2012年1月6日起按月息0.8%計(jì)息，分三次付清。2012年12月12日，中南恒基置業(yè)公司與蔡某某簽訂協(xié)議書，蔡某某以中南恒基置業(yè)公司所欠的工程款304.5萬(wàn)元在中南恒基置業(yè)公司處抵購(gòu)九間商鋪，因中南恒基置業(yè)公司在簽訂協(xié)議前已將該商鋪?zhàn)鞯盅涸阢y行貸款，雙方約定在銀行解凍之日后一個(gè)月內(nèi)中南恒基置業(yè)公司為蔡某某辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，中南恒基置業(yè)公司向蔡某某出具購(gòu)買商鋪附表，注明商鋪號(hào)、面積、解凍日期、交付房產(chǎn)證日期。同時(shí)雙方還約定，如若中南恒基置業(yè)公司沒有按約定的時(shí)間辦理好相關(guān)證件，則按以下兩種方式的其中之一處理：1、中南恒基置業(yè)公司以購(gòu)房的雙倍價(jià)格回購(gòu)蔡某某購(gòu)買的商鋪。2、中南恒基置業(yè)公司必須賠償相當(dāng)于蔡某某已購(gòu)商鋪面積兩倍的商鋪給予蔡某某。此后雙方成訟，蔡某某來院起訴。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：（一）協(xié)議書的實(shí)際履行問題及法律效力問題；（二）中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬304.5萬(wàn)元是支付工程款還是支付獎(jiǎng)金。
（一）協(xié)議書的實(shí)際履行問題及法律效力問題。從蔡某某提交的證據(jù)來看，中南恒基置業(yè)公司于2012年12月11日開具收據(jù)，注明收到蔡某某304.5萬(wàn)元，并在事由里注明“工程款抵房款”，足以證明，蔡某某用來購(gòu)買商鋪的款項(xiàng)是來自于中南恒基置業(yè)公司欠其的工程款，蔡某某在訴訟中也多次陳述，本案工程款已轉(zhuǎn)化成購(gòu)房款，且協(xié)議書的第一條為“經(jīng)甲乙雙方結(jié)算，甲方收到乙方購(gòu)房款和辦理相關(guān)證件款共計(jì)人民幣304.5萬(wàn)元”，亦從另一個(gè)角度證實(shí)蔡某某所交納的購(gòu)房款系工程款抵扣而來，并非現(xiàn)金交付，因?yàn)槿缦祮渭兘患{購(gòu)房款，則不存在“雙方結(jié)算”的問題，故本院認(rèn)定中南恒基置業(yè)公司應(yīng)付蔡某某工程款為304.5萬(wàn)元。而協(xié)議書的第二條中約定“乙方（蔡某某）購(gòu)買甲方（中南恒基置業(yè)公司）位于正街鑫城的商鋪（商鋪號(hào)見附表），雙方另行簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。該協(xié)議書作為商品房認(rèn)購(gòu)書的附件，且甲方（中南恒基置業(yè)公司）從2012年11月7日起按購(gòu)房款向乙方（蔡某某）支付利息（月息0.8%）”。庭審中蔡某某的委托訴訟代理人陳述蔡某某已與中南恒基置業(yè)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，但在本院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未能向本院提交商品房認(rèn)購(gòu)書。因?yàn)殡p方明確約定協(xié)議書只是作為商品房認(rèn)購(gòu)書的附件，故協(xié)議書不能作為認(rèn)定蔡某某已購(gòu)買商鋪的證據(jù)；因蔡某某不能提交商品房認(rèn)購(gòu)書，蔡某某是否實(shí)際購(gòu)買商鋪附表中所列的九間商鋪、面積是否與附表中所記載的面積一致、實(shí)際購(gòu)房款多少、是否需多退少補(bǔ)等問題均無法證實(shí)，故本院認(rèn)為該協(xié)議書的第二條所約定的事項(xiàng)雙方并未實(shí)際履行。中南恒基置業(yè)公司認(rèn)為蔡某某在與中南恒基置業(yè)公司簽訂以房抵款協(xié)議書時(shí)，所爭(zhēng)議的商鋪當(dāng)時(shí)已在銀行抵押，而根據(jù)法律規(guī)定已抵押的標(biāo)的物不能轉(zhuǎn)讓，因此雙方所簽訂的協(xié)議無效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未告知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！惫手心虾慊脴I(yè)公司與蔡某某在明知所爭(zhēng)議的商鋪已經(jīng)辦理抵押登記且未通知抵押權(quán)人的情況下仍簽訂上述協(xié)議，有違法律規(guī)定，故對(duì)中南恒基置業(yè)公司認(rèn)為協(xié)議書無效的此項(xiàng)辯解意見，本院予以支持。
（二）中南恒基置業(yè)公司向蔡某某轉(zhuǎn)賬304.5萬(wàn)元是支付工程款還是支付獎(jiǎng)金。蔡某某之所以認(rèn)為該款系獎(jiǎng)金，主要是因?yàn)橹心虾慊脴I(yè)公司的電子轉(zhuǎn)賬憑證中用途一欄注明為“獎(jiǎng)金”，但蔡某某未能提交中南恒基置業(yè)公司向其支付獎(jiǎng)金的依據(jù)，即中南恒基置業(yè)公司為什么要向其支付獎(jiǎng)金。根據(jù)中南恒基置業(yè)公司提交的建設(shè)工程施工合同來看，即使工程提前竣工，獎(jiǎng)金也不可能超過工程總造價(jià)的2%（85.99萬(wàn)元），而涉及蔡某某組織施工的工程總造價(jià)為3135萬(wàn)元，即使涉及提前竣工的獎(jiǎng)金，上限也不超過62.70萬(wàn)元；且證人王某出庭作證陳述，雙方結(jié)算時(shí)沒有提到獎(jiǎng)金事項(xiàng)。另從中南恒基置業(yè)公司提交的會(huì)計(jì)憑證來看，其向蔡某某支付的304.5萬(wàn)元，系支付工程款，該會(huì)計(jì)憑證與會(huì)計(jì)賬簿明細(xì)賬互相印證，足以證實(shí)中南恒基置業(yè)公司向蔡某某支付的304.5萬(wàn)元系支付工程款，而非獎(jiǎng)金，更不存在數(shù)字的巧合。
綜上所述，中南恒基置業(yè)公司雖然與蔡某某于2012年12月12日簽訂了協(xié)議書，約定由蔡某某購(gòu)買中南恒基置業(yè)公司位于黃梅縣××街鑫城的商鋪，其實(shí)質(zhì)是中南恒基置業(yè)公司差欠江西省第二建筑公司第十四分公司黃梅正街鑫城二項(xiàng)目部工程款，其想通過以房抵債的方式清償債務(wù)。但雙方之后并未按約定簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，雙方之間最基礎(chǔ)的法律關(guān)系應(yīng)該是建設(shè)工程合同關(guān)系。因雙方之間對(duì)工程款已經(jīng)結(jié)算并確認(rèn)，且中南恒基置業(yè)公司于2014年1月9日向蔡某某支付了304.5萬(wàn)元工程款，故對(duì)蔡某某要求中南恒基置業(yè)公司退還其購(gòu)房款609萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。但雙方在2012年1月6日簽訂的工程款支付情況確認(rèn)書及2012年12月12日簽訂的協(xié)議書中，均約定按月息0.8%支付利息，該約定系雙方真實(shí)意思的表示，且不違背法律規(guī)定，本院予以認(rèn)定。故中南恒基置業(yè)公司對(duì)應(yīng)付的工程款304.5萬(wàn)元從2012年11月7日起到2014年1月9日止，按月利率0.8%計(jì)算，向蔡某某支付利息。中南恒基置業(yè)公司應(yīng)支付的利息為：304.5萬(wàn)元×428天×0.8%÷30天＝34.7536萬(wàn)元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、由湖北中南恒基置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向蔡某某支付所欠工程款利息34.7536萬(wàn)元。
二、駁回蔡某某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)54430元，由蔡某某負(fù)擔(dān)47880元，湖北中南恒基置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)6550元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 劉茂華
審判員 周建平
審判員 羅衛(wèi)軍

書記員： 鄧翹險(xiǎn)