河北省滄州市中級人民法院民 事 判 決 書（2018）冀09民終798號上訴人（原審被告）：蔡某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住運河區(qū)。委托訴訟代理人：王吉倉，楊玉廣，河北海岳律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：朱某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省滄縣。委托訴訟代理人：皮景明，滄縣通達法律服務所法律工作者。原審被告：滄州名居房地產經紀有限公司，住所地：河北省滄州市新華區(qū)黃河東路東方世紀城21號樓底商8號門市，統(tǒng)一社會信用代碼：91130902MA0812FA2M。負責人：都唱，該公司經理。委托訴訟代理人：楊濤，河北東方偉業(yè)律師事務所律師。上訴人蔡某因與被上訴人朱連均、原審被告滄州名居房地產經紀有限公司合同糾紛一案，不服河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人蔡某及其委托訴訟代理人王吉倉、楊玉廣、被上訴人朱連均及其委托訴訟代理人皮景明、原審被告滄州名居房地產經紀有限公司委托訴訟代理人楊濤到庭參加訴訟。本案現已審理終結。蔡某上訴請求：1、請求依法撤銷滄州市運河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號民事判決書，查清事實后依法改判，并駁回被上訴人的請求。2、本案一、二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。事實與理由：原審判決認定事實不清，且判決內容不明確。一、原審判決未就上訴人與被上訴人及名居公司簽訂的《名居房屋居間合同》繼續(xù)履行還是解除做出明確判決，致使本案糾紛并未得到徹底解決。假如《名居房屋居間合同》繼續(xù)履行，則原判決的違約金明顯不屬于《合同法》第一百一十四條第三款“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后。還應當履行債務。”規(guī)定的遲延違約金，況且被上訴人也未如約給付上訴人全部房款。假如本案按解除《名居房屋居間合同》處理：1、上訴人不存在違約情況。上訴人與被上訴人在名居公司處簽約時，上訴人與被上訴人及名居公司的中介工作人員口頭上明確約定，上訴人于2017年5月12日前收齊全款57萬元后，再配合被上訴人辦理過戶手續(xù)。2、在2017年5月12日前，被上訴人也從未要求上訴人與其配合辦理過戶手續(xù)事宜，被上訴人在一審中也未提供有效證據予以證實。3、原審判決判令上訴人支付上訴人中介費30000元。明顯與事實不符。原審判決“經審理查明……原告朱某某……交付滄州名居房地產經紀有限公司中介費、貸款費、過戶費20000元，3月27日補交中介費5000元……”可見，被上訴人交納的費用不止中介費、還有貸款費及過戶費等費用，判決內容明顯與查明的事實不符。并且，《名居房屋居間合同》第三條約定的居間服務內容為：“丙方為甲乙雙方提供房屋需求信息、居間介紹、陪同看房、撮合成交、簽訂居間合同服務”。第四條傭金及稅費承擔中約定“乙方按房屋成交總額的1%支付傭命，具體數額為五千柒佰元整”。所以，結合原審法院查明的事實和《名居房屋居間合同》的約定，中介費僅僅為5700元，超出5700元傭金的費用是上訴人與名居公司之間的因其他問題產生的費用，與約定的居間合同服務內容無關，不屬于中介費，與上訴人無關。四、原審判決“本院認為……雙方約定2017年5月12日收齊房款與配合原告及居間方辦理過戶手續(xù)并不矛盾”，如按此認為，審理本案時，被上訴人仍未按合同約定，于2017年5月12日將房屋全款57萬交付給上訴人。也己構成違約，被上訴人的30000元定金不予返還，且應按約定按房款的10%向上訴人支付違約余。所以，原審判決自相矛盾。五、綜上，根據被上訴人未按合同約定于2017年5月12日將房屋全款57萬交付給上訴人的事實，被上訴人已經構成了違約，如被上訴人不能繼續(xù)履行合同，則應當依法解除合同，并且不予退還定金30000元并按約定按房款的10%向上訴人支付違約金。朱連均辯稱，1、答辯人的訴求是要求將3萬元定金和3萬元中介費全部退回并承擔違約金，原審法院針對答辯人訴求作出相應判項，內容明確。2、上訴人訴稱：在合同簽訂時三方口頭約定2017年5月12日前收齊房屋全款后，再配合辦理房屋過戶手續(xù)，純屬虛構。答辯人于合同簽訂當日即向上訴人交付了3萬元定金，向中介方交了2.5萬元中介費，隔了一天就將3萬元中介費全部交齊了。2017年4月20日，在中介費協(xié)助下，答辯人以兒子朱寶朋的名義辦理了房貸申請手續(xù)，但上訴人提出不交清房款就不給協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，因此導致合同未能如約履行。3、上訴人將中介費3萬元，故意按中介所含服務項目分割成幾種類別，切將中介費與其中介服務的項目并列，屬于邏輯錯誤。4、合同約定“甲方無條件配合乙方辦理過戶事宜”，故原審認為“無條件配合”與指定日期交付房款并不矛盾的觀點是正確的。5、上訴人違約導致合同不能履行，卻要求答辯人承擔違約責任，沒有事實和法律依據。滄州名居房地產經紀有限公司述稱，因該公司為原審被告，上訴人及被上訴人朱某某并未對該公司提出上訴，二當事人對一審法院查明的事實是認可的，該公司已按照居間合同的相關約定履行了義務，不應承擔民事責任。朱連均向一審法院起訴請求：1、請求法院判令被告返還原告購房款定金和中介費等共計60000元；2、被告給付原告違約金57000元。3、訴訟費由被告承擔。一審法院認定事實：2017年3月25日，原告朱某某作為買受人（乙方），被告蔡某作為出售人（甲方），滄州名居房地產經紀有限公司作為居間方（丙方）簽訂《名居房屋居間合同》，合同編號0000135號。合同約定：甲方蔡某自愿將坐落于大化生活區(qū)37-1-503室房屋出售給乙方朱某某；雙方協(xié)商該房屋成交價570000元；乙方朱某某在簽訂合同時交納定金30000元；另合同中特別約定：1、甲方無條件配合乙方辦理過戶及貸款事宜；2、乙方為貸款客戶，乙方首付款額度根據銀行審批額度而變化；3、交房時甲方保證水、電、暖、物業(yè)不欠費；4、甲方違約甲方應賠償乙方定金并賠償丙方中介費，乙方違約定金不退，中介費不退；5、雙方簽字合同生效，所交定金沖抵房款；6、甲方于2017年5月12日前收齊全款伍拾柒萬元整。合同簽訂當日，原告朱某某向蔡某交付房款定金30000元，蔡某出具了收據，交付滄州名居房地產經紀有限公司中介費、貸款費、過戶費20000元，3月27日補交中介費5000元，滄州名居房地產經紀有限公司亦為朱某某出具了收據。滄州名居房地產經紀有限公司于2017年4月20日在新華區(qū)中國郵政儲蓄銀行以原告兒子朱寶朋的名義辦理了房屋貸款手續(xù)，但被告蔡某堅持以原告朱某某先付清房款再辦理過戶手續(xù)為由未協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，致使該房屋居間合同未能如約履行。一審法院認為：原、被告簽訂的《名居房屋居間合同》系當事人真實意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，依法予以確認。合同簽訂后，雙方均應按照合同約定履行各自的義務，被告蔡某未按照約定履行合同并終止合同的履行，已構成違約，合同中特別約定條款第4條明確約定，“甲方違約甲方應賠償乙方定金并賠償丙方中介費，乙方違約定金不退，中介費不退”，因此，原告依法有權要求被告按照合同約定返還定金并承擔中介費。庭審中被告蔡某辯稱簽訂合同前雙方口頭約定先交清房款再辦理過戶，且在合同中約定2017年5月12日前收齊房款，因此，自己未構成違約，但雙方未在合同中有明確約定合同內容履行順序，雙方約定2017年5月12日收齊房款與配合原告及居間方辦理房屋過戶手續(xù)并不矛盾，故對其辯稱不予采信。被告滄州名居房地產經紀有限公司在合同履行過程中，作為居間方按合同約定履行了自己的義務，未有違約行為，故不承擔償還責任。本案經調解無效，根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，判決如下：一、被告蔡某返還原告朱某某定金30000元，支付原告朱某某中介費30000元，共計60000元。限判決生效后十日內履行。二、駁回原告的其他訴訟請求。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應加倍向原告支付遲延履行期間的債務利息。訴訟費1320元，由被告蔡某負擔。本院二審期間，當事人沒有提交新證據，本院所查事實與原審一致。另查明，三方所簽訂的《名居房屋居間合同》第二條第（三）款約定：甲、乙、丙三方約定的房款支付方式和時限采用以下第2種方式：2、乙方為貸款客戶，應在銀行貸款審批通過后，支付給甲方房屋首付款（首付款為除貸款申請額之外的剩余房款），銀行貸款部分的房款按相關規(guī)定支付給甲方。第四條規(guī)定：丙方完成以上居間服務內容，乙方按照房屋成交額0.1％支付傭金，具體數額為5700元，該房屋因產權過戶所發(fā)生的稅費、貸款發(fā)生的費用由乙方承擔。合同履行過程中，滄州名居房地產經紀有限公司收取被上訴人朱連均中介費5700元、貸款服務費15400元、評估費3900元、過戶費5000元，以上共計30000元。本院認為，三方所簽訂的《名居房屋居間合同》第二條和特別約定第6條，在購房款給付期限上存在矛盾，不能據此確認首付款及尾款的給付時間，同時，合同中亦未約定涉案房屋的過戶時間，因此，合同對買賣雙方均未明確約定義務履行期限，無法確定雙方的合同義務履行順序，應當同時履行。雙方均要求對方先予履行，而怠于履行自己的合同義務，致使合同無法繼續(xù)履行，雙方均有過錯，因合同無法履行所致?lián)p失，應由雙方均擔。同時，在合同履行過程中，上訴人已明確表示被上訴人不付清房款既不予過戶，被上訴人隨之提起訴訟請求對方退還定金，也表明了不再繼續(xù)履行合同意思表示。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，當事人可以解除合同。據此，被上訴人要求解除合同，應予支持，上訴人所收被上訴人定金3萬元，應予退還。因三方合同已經成立，原審被告滄州名居房地產經紀有限公司的介紹雙方訂立合同的居間服務義務部分已經履行，其有權按合同約定收取5700元的傭金，該傭金應由買賣合同雙方均擔，因該費用已由被上訴人朱連均全部向滄州名居房地產經紀有限公司支付，故上訴人應向上訴人支付該費用的二分之一。滄州名居房地產經紀有限公司向被上訴人朱連均收取的貸款服務費15400元、評估費3900元、過戶費5000元，但均未提交證據證明上述費用已經實際發(fā)生，且上述費用數額在合同中并無約定，同時，涉案房屋并未過戶，過戶費用不可能產生，故其收取上述費用沒有事實依據，依法應退還被上訴人。綜上所述，上訴人蔡某上訴請求部分成立，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十六條、第九十四條第（二）項、第九十七條、《中華人民共和國民法總則》第一百一十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：一、維持河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號民事判決第二項；二、撤銷河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號民事判決第一項；三、解除三方所簽《名居房屋居間合同》；四、上訴人蔡某返還被上訴人朱連均定金30000元，給付被上訴人朱連均中介費2850元；五、原審被告滄州名居房地產經紀有限公司返還被上訴人朱連均貸款服務費15400元、評估費3900元、過戶費5000元，以上共計24300元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費1320元、二審案件受理費1300元，共計2620元，由上訴人蔡某負擔1441元，被上訴人朱連均負擔131元，原審被告滄州名居房地產經紀有限公司負擔1048元。本判決為終審判決。審判長　　張友僧審判員　　余志剛審判員　　穆慶偉二〇一八年二月二十八日書記員　　孫　偉