蔡某某
趙月芹（黑龍江法大律師事務所）
侯某有
谷秀琴
鄂恒志（黑龍江鑫鼎律師事務所）

原告（反訴被告）蔡某某，女，漢族，無職業(yè)。
委托代理人趙月芹，黑龍江法大律師事務所律師。
被告（反訴原告）侯某有，男，漢族，無職業(yè)。
委托代理人谷秀琴（被告的妻子），女，漢族，無職業(yè)。
委托代理人鄂恒志，黑龍江鑫鼎律師事務所律師。
原告（反訴被告）蔡某某與被告（反訴原告）侯某有房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由代理審判員劉鳳羽適用簡易程序，于2014年3月13日、4月4日、5月9日公開開庭進行了審理；原告蔡某某及其委托代理人趙月芹，被告侯某有及其委托代理人谷秀琴、鄂恒志，證人于xx、袁xx到庭參加訴訟。
因原、被告雙方爭議較大，故本案變更為普通程序，本院依法組成合議庭，于2014年5月28日、2014年11月7日、11月21日公開開庭進行了審理；原告蔡某某及其委托代理人趙月芹，被告侯某有及其委托代理人谷秀琴、鄂恒志到庭參加訴訟。
2014年5月28日至2014年10月24日，本院委托牡丹江市宏偉房地產估價有限公司（以下簡稱宏偉估價公司）進行司法鑒定。
本案現已審理終結。
原告蔡某某訴稱:2007年12月10日，原告蔡某某以20000元價格將其所有的位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、建筑面積40平方米房屋賣給被告侯某有，雙方簽訂了房屋買賣契約。
契約簽訂后，原告當場將土地使用權證和房屋所有權證交付給被告，被告將20000元購房款交付給原告。
因被告不是八達村村民，且原、被告在買賣訴爭房屋時未經八達村村民委員會同意，根據相關法律規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣契約無效。
故原告訴至法院，要求確認原、被告于2007年12月10日簽訂的《房屋買賣契約》無效；要求被告返還訴爭房屋，原告返還購房款20000元；訴訟費由被告承擔。
被告侯某有辯稱:一、房屋買賣契約的效力應按照合同法的有關規(guī)定予以認定，不能按照土地管理法的有關規(guī)定來認定，只要原、被告簽訂的房屋買賣契約具備了法定的合同生效要件，就應認定有效；二、我國現行的法律法規(guī)并未禁止農村房屋買賣，且被告不是城鎮(zhèn)居民，故其有權購買訴爭房屋；三、被告全家自2007年購房后從外地遷入八達村居住至今，并承包了八達村的數十畝土地，生活基本穩(wěn)定，且訴爭房屋系被告唯一的安身立命之所，故應保證其最基本的生存條件；四、原告要求確認房屋買賣契約無效系因訴爭房屋正處于拆遷規(guī)劃中，原告系為了將來可能獲得巨大利益而反悔，其行為與我國的立法宗旨相違悖，故從保護守約方及有利于維護現有的房屋占有關系的角度，法院應確認該契約有效；五、被告購房至今已有七年之久，但原告從未向被告主張過權利，現原告提起訴訟已超過訴訟時效。
綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
反訴原告侯某有訴稱:反訴被告明知宅基地上的房屋禁止流轉而仍將訴爭房屋賣給反訴原告，其在賣房多年后又以違反法律規(guī)定為由主張房屋買賣契約無效，且其系基于房屋價值上漲而請求確認買賣契約無效，其行為屬于惡意毀約行為，明顯違反了誠實信用原則，故反訴被告存在過錯，如房屋買賣契約被確認無效，從公平的角度，反訴被告應對反訴原告因此造成的損失承擔全部責任。
故反訴原告提起反訴，要求反訴被告返還購房款20000元并賠償利息7000元；要求反訴被告賠償反訴原告可信賴利益損失及房屋裝修損失共計80000元；訴訟費和反訴費由反訴被告負擔。
訴訟中，反訴原告變更反訴請求，要求反訴被告返還購房款20000元并賠償利息7000元；要求反訴被告賠償反訴原告房屋增值（含裝修）損失34098元。
反訴被告蔡某某辯稱:一、反訴原告提起反訴的事實和理由不符合法律有關規(guī)定，故反訴原告的反訴請求不成立；二、原、被告簽訂的房屋買賣契約因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，雙方對此均有過錯，但反訴原告的過錯大于反訴被告的過錯，且反訴被告自賣房后無房居住并得不到廉租房、低保等待遇，故反訴原告應對反訴被告的租房等損失承擔賠償責任，反訴被告對反訴原告沒有賠償的義務。
綜上，請求法院依法駁回反訴原告的反訴請求。
本案爭議的焦點:一、訴爭房屋是否屬于農村宅基地上的房屋，被告是否是本集體經濟組織成員，原、被告簽訂的《房屋買賣契約》是否合法有效；二、原、被告在買賣訴爭房屋過程中有無過錯及過錯程度是多少，雙方是否應承擔相應的責任；三、被告是否應向原告返還訴爭房屋，反訴被告是否應向反訴原告返還購房款并賠償利息損失和房屋增值（含裝修）損失；四、原告的訴訟請求是否已超過訴訟時效。
審理中，原告（反訴被告）蔡某某為支持其主張，向法庭舉證、被告（反訴原告）侯某有質證、本院認證如下:
證據1.房屋買賣契約復印件（與原件核對無異）1份。
證明原告于2007年12月10日將位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、建筑面積40平方米的房屋賣給被告；原告當場將土地使用權證和房屋所有權證交付給了被告。
被告對此份證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
此份證據能夠證明房屋交易價格為20000元，原、被告買賣訴爭房屋系雙方的真實意思表示，符合合同法的有關規(guī)定，不存在無效的情形。
本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據結合原、被告的當庭陳述能夠證明原告所要證明的問題，本院予以確認。
證據2.戶口薄復印件（與原件核對無異）、身份證復印件（與原件核對無異）各1份。
證明原告是牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村的村民，是該集體經濟組織的成員。
被告對此組證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
原告在八達村未取得土地，且其自2007年賣房后至今一直未在八達村居住，故其系八達村的空掛戶，并非八達村的集體經濟組織成員。
本院認為，被告對此組證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此組證據能夠證明原告系八達村村民的事實，本院予以確認。
證據3.房屋登記查詢證明及牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村村民委員會（以下簡稱八達村委會）證明1份。
證明訴爭房屋的所有權人為原告；原告系八達村的村民，其系八達村集體經濟組織成員。
被告對此份證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、原告已于2007年將訴爭房屋賣給被告，雙方已簽訂買賣契約并已當場履行，根據物權法第十五條的規(guī)定，未辦理房屋過戶手續(xù)不影響合同的效力，故原告自契約簽訂之日起不再是房屋所有權人；二、原告在2007年賣房后至今未在八達村居住，且其在八達村未取得土地，故八達村委會出具的證明僅能證明原告曾經是八達村的村民，無法證明原告是八達村的集體經濟組織成員。
本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據能夠證明原告系訴爭房屋所有權人及八達村村民的事實，本院予以確認。
證據4.八達村委會出具的證明1份。
證明原告出售訴爭房屋未經村委會同意，訴爭房屋占用的宅基地系原告在八達村唯一的一處宅基地。
被告對此份證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、該證明未記載出證時間，且僅能證明原、被告在買賣房屋時未經過村委會，不能證明村委會在原、被告買賣房屋后不同意或者默認該交易行為；二、根據土地管理法的有關規(guī)定，農村宅基地允許對外出讓，因原告不是八達村集體經濟組織成員，其不受集體經濟組織成員有關規(guī)定的限制，故其對外出售訴爭房屋無需經八達村委會同意和認可。
本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據能夠證明原告所要證明的問題，本院予以確認。
被告（反訴原告）侯某有為支持其主張，向法庭舉證、原告（反訴被告）蔡某某質證、本院認證如下:
證據1.房屋買賣契約復印件（與原件核對無異）、集體土地使用權證復印件（與原件核對無異）、房屋所有權證復印件（與原件核對無異）各1份。
證明被告于2007年12月份以20000元價格購買了原告所有的訴爭房屋，該交易行為系雙方的真實意思表示，故原、被告的買賣關系成立；契約簽訂后，原告當場將其持有的相關證照交給了被告。
原告對此組證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、此組證據僅能證明原、被告簽訂的房屋買賣契約成立，不能證明該買賣契約有效，按照相關法律規(guī)定，該契約應無效；二、此組證據能夠證明土地使用權人和房屋所有權人為原告，被告有義務將土地使用權證和房屋所有權證返還給原告，故請求法院對此組證據證明的問題不予確認。
本院認為，原告對此組證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此組證據結合原、被告的當庭陳述，僅能證明原、被告于2007年12月10日簽訂房屋買賣契約，約定被告以20000元價格購買原告所有的訴爭房屋及原告當場將土地使用權證和房屋所有權證交付給被告的事實，本院予以確認；僅根據此組證據不能證明房屋買賣契約是否有效的問題，本院對此不予確認。
證據2.土地租種協(xié)議復印件（與原件核對無異）、土地承包合同書復印件（與原件核對無異）各2份、照片4張、CT檢查報告單復印件（與原件核對無異）1份。
證明一、被告于2007年年末遷入八達村居住至今，訴爭房屋系被告的安身立命之所；二、被告在八達村靠長期租種土地為生，且其身患疾病，如房屋買賣契約被確認無效，將對其身體健康造成影響；三、在此之前，原告從未向被告主張過任何權利。
原告對此組證據有異議。
一、2008年的兩份土地租種協(xié)議均未記載簽訂的具體日期，且2008年2月份租種協(xié)議與2012年至2016年的土地承包合同書的用紙和筆跡完全相同，故被告存在偽造證據的嫌疑；2008年1月20日土地承包合同書的簽訂時間有改動的痕跡，故該合同書在形式上存在瑕疵；被告未提供租種土地的相關手續(xù)，故無法證明被告租種土地的事實，且此組租種協(xié)議和承包合同與本案無關；二、此組照片未顯示拍攝時間和拍攝人，故無法證明照片與本案具有關聯性；三、CT報告單未加蓋醫(yī)院公章，報告單中記載的“侯某友”并非本案被告，故該報告單與本案無關。
綜上，此組證據不能證明被告所要證明的問題。
本院認為，一、CT檢查報告單與本案不具有關聯性，本院不予采信；二、此組證據僅能證明被告自2008年起在八達村租種八達村村民的土地的事實，本院對此予以確認。
證據3.證人于xx出庭作證。
證明一、被告自2008年起租種證人承包經營的土地至今；二、證人的丈夫王xx與被告于2008年簽訂了租種協(xié)議，約定被告租種的土地面積為6畝（小畝為9.5畝），租金為被告每畝地交付200斤大米，期限為10年；三、證人系八達村集體經濟組織成員，其沒有糧食補貼證。
原告對該證人證言有異議。
一、證人未提供土地承包經營權證、土地承包合同及糧食直補證等手續(xù)，無法證明其系土地承包經營權人，故其不具備作證的主體資格；二、證人開始時稱其與被告未簽訂承包合同，后又稱雙方簽訂了承包合同，且證人稱其系土地的承包經營權人，但土地承包合同系其丈夫王xx簽訂，故該證人出具的證言前后矛盾；三、證人證明有房有地是集體經濟組織成員的問題無法律依據。
綜上，證人證明的內容與事實不符，無相關證據支持且與本案無關，故請求法院不予采信。
本院認為，該證人證言結合被告與王xx簽訂的土地租種協(xié)議，能夠證明被告自2008年起租種證人與其丈夫王xx承包經營的土地，被告與王xx簽訂了租種協(xié)議并約定租金為被告每畝地交付200斤大米、期限為10年的事實，本院予以確認。
證據4.證人袁xx出庭作證。
證明一、被告自2008年起租種證人承包經營的土地至今；二、證人與被告簽訂了承包合同，約定被告租種的土地面積為2.2畝（小畝為3畝），租金為被告每年每畝地向證人交付200斤大米；三、證人系八達村集體經濟組織成員，其有糧食補貼證。
原告對該證人證言有異議。
一、證人稱其有糧食直補證，而證人于xx稱其沒有糧食直補證，兩位證人出具的證言相互矛盾；二、對該證人證言的其他質證意見與對證人于xx出具的證言的質證意見一致。
綜上，該證人出具的證言不真實，請求法院不予采信。
本院認為，該證人證言結合被告與證人簽訂的土地承包合同書，能夠證明被告自2008年起租種證人承包經營的2.2畝土地，雙方簽訂了承包合同書并約定每年租金為被告每畝地向證人交付200斤大米的事實，本院予以確認。
證據5.八達村委會介紹信、2013年12月10日收據各1份。
證明被告自2007年在訴爭房屋居住至今并已向村委會交納各項費用；八達村委會認可且同意被告購買訴爭房屋并在該村居住。
原告對此組證據有異議。
一、隋xx不是八達村委會的負責人，其無權在介紹信上簽名，故該介紹信的形式要件不符合法律規(guī)定；介紹信的出具時間為2014年3月12日，但被告在上次庭審時并未舉示，故該介紹信的形成時間存在虛假；該介紹信系被告到其他單位為辦理相關事宜而開具，故與本案無關；此份介紹信不是證明，故不能作為證據使用；二、此份收據不是正規(guī)票據，故形式要件不符合法律規(guī)定；此份收據不能證明被告交納了各種費用，且收據中記載交款人為“侯某友”，而非本案被告；假設該收據真實，僅能證明被告在2013年交納了水費和衛(wèi)生費，不能證明其在2013年以前交納了水費和衛(wèi)生費，故此份收據與本案無關。
本院認為，介紹信系八達村委會出具且有該村委會的公章及負責人的簽名，收據亦蓋有八達村財務專用章，故來源合法，本院對此組證據予以采信；原告雖稱隋xx不是八達村委會負責人，但其未舉證證實，故該質證意見不成立。
此組證據僅能證明被告一家于2007年到八達村居住至今及被告于2013年12月10日交納了2013年水費和衛(wèi)生費的事實，本院予以確認；此組證據不能證明被告購買訴爭房屋業(yè)經八達村委會認可和同意的事實，本院對此不予確認。
證據6.牡中法（2014）第169號《房地產司法鑒定評估報告書》、鑒定費票據各1份。
證明經鑒定，訴爭房屋及室內裝修市場總價值為54098元，如房屋買賣契約無效，原告應按照該鑒定賠償被告的損失；被告支付評估費2000元。
原告對此組證據有異議。
一、此組證據與原告無關，被告申請此項鑒定無法律依據；二、此次鑒定在選擇鑒定機構時未經過原、被告協(xié)商和抽簽等程序，在鑒定時原告亦未到場，此次鑒定系為法院處理執(zhí)行案件提供參考依據，且評估報告記載的鑒定委托單位系牡丹江市中級人民法院，故此次鑒定程序違法且與本案無關；三、經鑒定，房屋客觀市場價值48960元、室內裝修折舊后客觀市場價值5138元，該鑒定意見與訴爭房屋實際情況不符，評估價值明顯過高，故原告不予認可；四、鑒定費票據記載的交款單位為谷秀琴，其不是原告或被告，且票據中記載的交款時間與鑒定時間不符，故此份票據的形式要件不符合法律規(guī)定且與本案無關。
本院認為，一、評估報告書系由本院依法委托并經牡丹江市中級人民法院審批的具有合法鑒定資格的鑒定人出具，在選擇鑒定機構和現場勘查鑒定過程中，本院已依法向原、被告送達《抽取鑒定機構通知書》和《現場勘查通知書》通知雙方參加，故鑒定程序合法，且鑒定意見依據充分，故本院對此份評估報告予以采信；此份評估報告能夠證明經鑒定，訴爭房屋及室內裝修市場價值總額為54098元的事實，本院予以確認；原告雖主張此次鑒定程序違法且評估價值明顯過高，但其既不申請鑒定人出庭，亦未舉證證實此次鑒定存在《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二十七條 ?第一款 ?規(guī)定的情形，故該質證意見不成立；二、鑒定費票據系宏偉估價公司出具并已加蓋該公司公章，故來源合法，本院予以采信；此份票據能夠證明被告支付評估費2000元的事實，本院予以確認；原告雖主張交款人谷秀琴不是被告且交款時間與鑒定時間不一致，故該票據與本案無關，但因谷秀琴與被告系夫妻，此次鑒定系被告申請，且票據中記載的交款事項為評估費，此款系被告因此次鑒定實際支出的費用，原告亦未舉證證實其主張，故該質證意見不成立。
根據當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告蔡某某系牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村村民，系本村集體經濟組織成員，其在八達村僅有一處宅基地；被告侯某有系五常市三道關鎮(zhèn)八達村村民。
2007年12月10日，原、被告在未經八達村委會同意的情況下簽訂《房屋買賣契約》，約定原告以20000元價格將其所有的原位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、現位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村、建筑面積40平方米私產房屋一處賣給被告。
原、被告在契約上簽名捺印；原告稱，其系在被欺詐的情況下簽訂的房屋買賣契約，但未舉證證實。
契約簽訂后，被告當場將20000元購房款交付給原告及其女兒，原告將房屋所有權證和集體土地使用權證交付給被告；被告于當晚搬進訴爭房屋居住至今，原告在賣房后離開了八達村，雙方未辦理房屋產權過戶手續(xù)。
被告稱，其于2008年11月份對訴爭房屋進行了裝修，墻壁刷了大白、墻壁和地面貼了瓷磚、衛(wèi)生間和廚房安裝了扣板、客廳更換了一扇塑窗、打了柜子、安裝了大理石灶臺、有線電視和網線、重新鋪設了上下水水管、重新安裝了四扇門、倉房更換了防盜門，共支付裝修費24685元。
訴訟中，被告于2014年5月9日申請對訴爭房屋現價值（含裝修）按照市場價格標準進行司法鑒定；本院于2014年9月22日向原、被告送達《抽取鑒定機構通知書》，原告在接到通知后未參加鑒定機構抽取，本院依法組織抽取鑒定機構，抽取的鑒定機構為宏偉估價公司；本院于2014年10月9日向原、被告送達《現場勘查通知書》，原告在接到通知后亦未參加現場勘查，宏偉估價公司依法進行了現場勘查和鑒定。
2014年10月24日，宏偉估價公司出具牡中法（2014）第169號《房地產司法鑒定評估報告書》，意見為:截至估價基準日2014年10月21日，訴爭房屋的客觀市場評估價值48960元、室內裝修部分折舊后的客觀市場評估價值5138元，合計54098元；被告支付評估費2000元。
另查，被告自2008年起租種八達村村民的土地至今，其戶籍尚未遷入八達村。
本院認為:關于訴訟時效的問題。
由于訴訟時效的客體為債權請求權，原告的訴訟請求為確認房屋買賣契約無效，確認合同無效實質為實體法上的形成權，不適用訴訟時效的規(guī)定，故本院對被告主張本案已過訴訟時效的問題不予支持。
關于原、被告于2007年12月10日簽訂的《房屋買賣契約》的效力問題。
根據土地管理法的有關規(guī)定及相關的土地政策，宅基地使用權系基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性和保障性權利，本集體經濟組織成員可無償取得，故宅基地上的房屋僅能在本集體經濟組織成員之間流轉，本集體經濟組織以外的村民購買本集體經濟組織成員的房屋和宅基地應認定無效。
原、被告簽訂的《房屋買賣契約》雖系雙方的真實意思表示，但因訴爭房屋所占土地系八達村集體所有的宅基地，原告在該村僅有此一處宅基地，且被告不是八達村村民，原、被告在買賣訴爭房屋時亦未經八達村委會等相關組織和部門批準，故原、被告的買賣行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且《房屋登記辦法》第八十七條 ?明確規(guī)定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條 ?第（三）項 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?、第六十二條 ?、第六十三條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告蔡某某與被告侯某有于2007年12月10日簽訂的《房屋買賣契約》無效；
二、被告侯某有于本判決生效后十日內將原位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、現位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村、產權證號xx、建筑面積40平方米的私產房屋一處返還給原告蔡某某；原告蔡某某于本判決生效后十日內將購房款20000元返還給被告侯某有；
三、反訴被告蔡某某于本判決生效后十日內賠償反訴原告侯某有房屋及室內裝修增值損失17049元；
四、駁回反訴原告侯某有的其他反訴請求。
如果原告（反訴被告）蔡某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費500元，由被告侯某有負擔；反訴費1220元，由反訴原告侯某有負擔422元、反訴被告蔡某某負擔798元；鑒定費2000元，由原告蔡某某、被告侯某有各負擔1000元。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定，當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據結合原、被告的當庭陳述能夠證明原告所要證明的問題，本院予以確認。
證據2.戶口薄復印件（與原件核對無異）、身份證復印件（與原件核對無異）各1份。
證明原告是牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村的村民，是該集體經濟組織的成員。
被告對此組證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
原告在八達村未取得土地，且其自2007年賣房后至今一直未在八達村居住，故其系八達村的空掛戶，并非八達村的集體經濟組織成員。
本院認為，被告對此組證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此組證據能夠證明原告系八達村村民的事實，本院予以確認。
證據3.房屋登記查詢證明及牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村村民委員會（以下簡稱八達村委會）證明1份。
證明訴爭房屋的所有權人為原告；原告系八達村的村民，其系八達村集體經濟組織成員。
被告對此份證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、原告已于2007年將訴爭房屋賣給被告，雙方已簽訂買賣契約并已當場履行，根據物權法第十五條的規(guī)定，未辦理房屋過戶手續(xù)不影響合同的效力，故原告自契約簽訂之日起不再是房屋所有權人；二、原告在2007年賣房后至今未在八達村居住，且其在八達村未取得土地，故八達村委會出具的證明僅能證明原告曾經是八達村的村民，無法證明原告是八達村的集體經濟組織成員。
本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據能夠證明原告系訴爭房屋所有權人及八達村村民的事實，本院予以確認。
證據4.八達村委會出具的證明1份。
證明原告出售訴爭房屋未經村委會同意，訴爭房屋占用的宅基地系原告在八達村唯一的一處宅基地。
被告對此份證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、該證明未記載出證時間，且僅能證明原、被告在買賣房屋時未經過村委會，不能證明村委會在原、被告買賣房屋后不同意或者默認該交易行為；二、根據土地管理法的有關規(guī)定，農村宅基地允許對外出讓，因原告不是八達村集體經濟組織成員，其不受集體經濟組織成員有關規(guī)定的限制，故其對外出售訴爭房屋無需經八達村委會同意和認可。
本院認為，被告對此份證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此份證據能夠證明原告所要證明的問題，本院予以確認。
被告（反訴原告）侯某有為支持其主張，向法庭舉證、原告（反訴被告）蔡某某質證、本院認證如下:
證據1.房屋買賣契約復印件（與原件核對無異）、集體土地使用權證復印件（與原件核對無異）、房屋所有權證復印件（與原件核對無異）各1份。
證明被告于2007年12月份以20000元價格購買了原告所有的訴爭房屋，該交易行為系雙方的真實意思表示，故原、被告的買賣關系成立；契約簽訂后，原告當場將其持有的相關證照交給了被告。
原告對此組證據的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。
一、此組證據僅能證明原、被告簽訂的房屋買賣契約成立，不能證明該買賣契約有效，按照相關法律規(guī)定，該契約應無效；二、此組證據能夠證明土地使用權人和房屋所有權人為原告，被告有義務將土地使用權證和房屋所有權證返還給原告，故請求法院對此組證據證明的問題不予確認。
本院認為，原告對此組證據的形式要件沒有異議，本院予以采信。
此組證據結合原、被告的當庭陳述，僅能證明原、被告于2007年12月10日簽訂房屋買賣契約，約定被告以20000元價格購買原告所有的訴爭房屋及原告當場將土地使用權證和房屋所有權證交付給被告的事實，本院予以確認；僅根據此組證據不能證明房屋買賣契約是否有效的問題，本院對此不予確認。
證據2.土地租種協(xié)議復印件（與原件核對無異）、土地承包合同書復印件（與原件核對無異）各2份、照片4張、CT檢查報告單復印件（與原件核對無異）1份。
證明一、被告于2007年年末遷入八達村居住至今，訴爭房屋系被告的安身立命之所；二、被告在八達村靠長期租種土地為生，且其身患疾病，如房屋買賣契約被確認無效，將對其身體健康造成影響；三、在此之前，原告從未向被告主張過任何權利。
原告對此組證據有異議。
一、2008年的兩份土地租種協(xié)議均未記載簽訂的具體日期，且2008年2月份租種協(xié)議與2012年至2016年的土地承包合同書的用紙和筆跡完全相同，故被告存在偽造證據的嫌疑；2008年1月20日土地承包合同書的簽訂時間有改動的痕跡，故該合同書在形式上存在瑕疵；被告未提供租種土地的相關手續(xù)，故無法證明被告租種土地的事實，且此組租種協(xié)議和承包合同與本案無關；二、此組照片未顯示拍攝時間和拍攝人，故無法證明照片與本案具有關聯性；三、CT報告單未加蓋醫(yī)院公章，報告單中記載的“侯某友”并非本案被告，故該報告單與本案無關。
綜上，此組證據不能證明被告所要證明的問題。
本院認為，一、CT檢查報告單與本案不具有關聯性，本院不予采信；二、此組證據僅能證明被告自2008年起在八達村租種八達村村民的土地的事實，本院對此予以確認。
證據3.證人于xx出庭作證。
證明一、被告自2008年起租種證人承包經營的土地至今；二、證人的丈夫王xx與被告于2008年簽訂了租種協(xié)議，約定被告租種的土地面積為6畝（小畝為9.5畝），租金為被告每畝地交付200斤大米，期限為10年；三、證人系八達村集體經濟組織成員，其沒有糧食補貼證。
原告對該證人證言有異議。
一、證人未提供土地承包經營權證、土地承包合同及糧食直補證等手續(xù)，無法證明其系土地承包經營權人，故其不具備作證的主體資格；二、證人開始時稱其與被告未簽訂承包合同，后又稱雙方簽訂了承包合同，且證人稱其系土地的承包經營權人，但土地承包合同系其丈夫王xx簽訂，故該證人出具的證言前后矛盾；三、證人證明有房有地是集體經濟組織成員的問題無法律依據。
綜上，證人證明的內容與事實不符，無相關證據支持且與本案無關，故請求法院不予采信。
本院認為，該證人證言結合被告與王xx簽訂的土地租種協(xié)議，能夠證明被告自2008年起租種證人與其丈夫王xx承包經營的土地，被告與王xx簽訂了租種協(xié)議并約定租金為被告每畝地交付200斤大米、期限為10年的事實，本院予以確認。
證據4.證人袁xx出庭作證。
證明一、被告自2008年起租種證人承包經營的土地至今；二、證人與被告簽訂了承包合同，約定被告租種的土地面積為2.2畝（小畝為3畝），租金為被告每年每畝地向證人交付200斤大米；三、證人系八達村集體經濟組織成員，其有糧食補貼證。
原告對該證人證言有異議。
一、證人稱其有糧食直補證，而證人于xx稱其沒有糧食直補證，兩位證人出具的證言相互矛盾；二、對該證人證言的其他質證意見與對證人于xx出具的證言的質證意見一致。
綜上，該證人出具的證言不真實，請求法院不予采信。
本院認為，該證人證言結合被告與證人簽訂的土地承包合同書，能夠證明被告自2008年起租種證人承包經營的2.2畝土地，雙方簽訂了承包合同書并約定每年租金為被告每畝地向證人交付200斤大米的事實，本院予以確認。
證據5.八達村委會介紹信、2013年12月10日收據各1份。
證明被告自2007年在訴爭房屋居住至今并已向村委會交納各項費用；八達村委會認可且同意被告購買訴爭房屋并在該村居住。
原告對此組證據有異議。
一、隋xx不是八達村委會的負責人，其無權在介紹信上簽名，故該介紹信的形式要件不符合法律規(guī)定；介紹信的出具時間為2014年3月12日，但被告在上次庭審時并未舉示，故該介紹信的形成時間存在虛假；該介紹信系被告到其他單位為辦理相關事宜而開具，故與本案無關；此份介紹信不是證明，故不能作為證據使用；二、此份收據不是正規(guī)票據，故形式要件不符合法律規(guī)定；此份收據不能證明被告交納了各種費用，且收據中記載交款人為“侯某友”，而非本案被告；假設該收據真實，僅能證明被告在2013年交納了水費和衛(wèi)生費，不能證明其在2013年以前交納了水費和衛(wèi)生費，故此份收據與本案無關。
本院認為，介紹信系八達村委會出具且有該村委會的公章及負責人的簽名，收據亦蓋有八達村財務專用章，故來源合法，本院對此組證據予以采信；原告雖稱隋xx不是八達村委會負責人，但其未舉證證實，故該質證意見不成立。
此組證據僅能證明被告一家于2007年到八達村居住至今及被告于2013年12月10日交納了2013年水費和衛(wèi)生費的事實，本院予以確認；此組證據不能證明被告購買訴爭房屋業(yè)經八達村委會認可和同意的事實，本院對此不予確認。
證據6.牡中法（2014）第169號《房地產司法鑒定評估報告書》、鑒定費票據各1份。
證明經鑒定，訴爭房屋及室內裝修市場總價值為54098元，如房屋買賣契約無效，原告應按照該鑒定賠償被告的損失；被告支付評估費2000元。
原告對此組證據有異議。
一、此組證據與原告無關，被告申請此項鑒定無法律依據；二、此次鑒定在選擇鑒定機構時未經過原、被告協(xié)商和抽簽等程序，在鑒定時原告亦未到場，此次鑒定系為法院處理執(zhí)行案件提供參考依據，且評估報告記載的鑒定委托單位系牡丹江市中級人民法院，故此次鑒定程序違法且與本案無關；三、經鑒定，房屋客觀市場價值48960元、室內裝修折舊后客觀市場價值5138元，該鑒定意見與訴爭房屋實際情況不符，評估價值明顯過高，故原告不予認可；四、鑒定費票據記載的交款單位為谷秀琴，其不是原告或被告，且票據中記載的交款時間與鑒定時間不符，故此份票據的形式要件不符合法律規(guī)定且與本案無關。
本院認為，一、評估報告書系由本院依法委托并經牡丹江市中級人民法院審批的具有合法鑒定資格的鑒定人出具，在選擇鑒定機構和現場勘查鑒定過程中，本院已依法向原、被告送達《抽取鑒定機構通知書》和《現場勘查通知書》通知雙方參加，故鑒定程序合法，且鑒定意見依據充分，故本院對此份評估報告予以采信；此份評估報告能夠證明經鑒定，訴爭房屋及室內裝修市場價值總額為54098元的事實，本院予以確認；原告雖主張此次鑒定程序違法且評估價值明顯過高，但其既不申請鑒定人出庭，亦未舉證證實此次鑒定存在《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二十七條 ?第一款 ?規(guī)定的情形，故該質證意見不成立；二、鑒定費票據系宏偉估價公司出具并已加蓋該公司公章，故來源合法，本院予以采信；此份票據能夠證明被告支付評估費2000元的事實，本院予以確認；原告雖主張交款人谷秀琴不是被告且交款時間與鑒定時間不一致，故該票據與本案無關，但因谷秀琴與被告系夫妻，此次鑒定系被告申請，且票據中記載的交款事項為評估費，此款系被告因此次鑒定實際支出的費用，原告亦未舉證證實其主張，故該質證意見不成立。
根據當事人舉證、質證、法庭調查及本院對上述證據的認證意見，本院確認本案事實如下:
原告蔡某某系牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村村民，系本村集體經濟組織成員，其在八達村僅有一處宅基地；被告侯某有系五常市三道關鎮(zhèn)八達村村民。
2007年12月10日，原、被告在未經八達村委會同意的情況下簽訂《房屋買賣契約》，約定原告以20000元價格將其所有的原位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、現位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村、建筑面積40平方米私產房屋一處賣給被告。
原、被告在契約上簽名捺??；原告稱，其系在被欺詐的情況下簽訂的房屋買賣契約，但未舉證證實。
契約簽訂后，被告當場將20000元購房款交付給原告及其女兒，原告將房屋所有權證和集體土地使用權證交付給被告；被告于當晚搬進訴爭房屋居住至今，原告在賣房后離開了八達村，雙方未辦理房屋產權過戶手續(xù)。
被告稱，其于2008年11月份對訴爭房屋進行了裝修，墻壁刷了大白、墻壁和地面貼了瓷磚、衛(wèi)生間和廚房安裝了扣板、客廳更換了一扇塑窗、打了柜子、安裝了大理石灶臺、有線電視和網線、重新鋪設了上下水水管、重新安裝了四扇門、倉房更換了防盜門，共支付裝修費24685元。
訴訟中，被告于2014年5月9日申請對訴爭房屋現價值（含裝修）按照市場價格標準進行司法鑒定；本院于2014年9月22日向原、被告送達《抽取鑒定機構通知書》，原告在接到通知后未參加鑒定機構抽取，本院依法組織抽取鑒定機構，抽取的鑒定機構為宏偉估價公司；本院于2014年10月9日向原、被告送達《現場勘查通知書》，原告在接到通知后亦未參加現場勘查，宏偉估價公司依法進行了現場勘查和鑒定。
2014年10月24日，宏偉估價公司出具牡中法（2014）第169號《房地產司法鑒定評估報告書》，意見為:截至估價基準日2014年10月21日，訴爭房屋的客觀市場評估價值48960元、室內裝修部分折舊后的客觀市場評估價值5138元，合計54098元；被告支付評估費2000元。
另查，被告自2008年起租種八達村村民的土地至今，其戶籍尚未遷入八達村。
本院認為:關于訴訟時效的問題。
由于訴訟時效的客體為債權請求權，原告的訴訟請求為確認房屋買賣契約無效，確認合同無效實質為實體法上的形成權，不適用訴訟時效的規(guī)定，故本院對被告主張本案已過訴訟時效的問題不予支持。
關于原、被告于2007年12月10日簽訂的《房屋買賣契約》的效力問題。
根據土地管理法的有關規(guī)定及相關的土地政策，宅基地使用權系基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性和保障性權利，本集體經濟組織成員可無償取得，故宅基地上的房屋僅能在本集體經濟組織成員之間流轉，本集體經濟組織以外的村民購買本集體經濟組織成員的房屋和宅基地應認定無效。
原、被告簽訂的《房屋買賣契約》雖系雙方的真實意思表示，但因訴爭房屋所占土地系八達村集體所有的宅基地，原告在該村僅有此一處宅基地，且被告不是八達村村民，原、被告在買賣訴爭房屋時亦未經八達村委會等相關組織和部門批準，故原、被告的買賣行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且《房屋登記辦法》第八十七條 ?明確規(guī)定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。

綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條 ?第（三）項 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?、第六十二條 ?、第六十三條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告蔡某某與被告侯某有于2007年12月10日簽訂的《房屋買賣契約》無效；
二、被告侯某有于本判決生效后十日內將原位于牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)八達村、現位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)八達村、產權證號xx、建筑面積40平方米的私產房屋一處返還給原告蔡某某；原告蔡某某于本判決生效后十日內將購房款20000元返還給被告侯某有；
三、反訴被告蔡某某于本判決生效后十日內賠償反訴原告侯某有房屋及室內裝修增值損失17049元；
四、駁回反訴原告侯某有的其他反訴請求。
如果原告（反訴被告）蔡某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費500元，由被告侯某有負擔；反訴費1220元，由反訴原告侯某有負擔422元、反訴被告蔡某某負擔798元；鑒定費2000元，由原告蔡某某、被告侯某有各負擔1000元。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定，當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判長：劉鳳羽

書記員：耿云蕾