原告蔡某，無職業(yè)。
原告桂某，一冶機(jī)修廠退休職工。
被告武漢市青山區(qū)人民政府鋼花村街辦事處，住所地武漢市青山區(qū)鋼花村街遼寧街10號(hào)。
法定代表人王東彩，該處主任。
委托代理人危杰，湖北晨豐律師事務(wù)所律師（一般代理）。
第三人武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)歡樂大道269號(hào)新嘉園5號(hào)樓。
法定代表人候紀(jì)綱，該公司經(jīng)理。
委托代理人宋儉夫，湖北立豐律師事務(wù)所律師（特別特權(quán)代理）。

原告蔡某、桂某訴被告武漢市青山區(qū)人民政府鋼花村街辦事處合同糾紛一案，本院于2015年8月12日立案受理。2015年8月20日被告向法院遞交書面申請(qǐng)，為查明案情，明確各方責(zé)任，要求追加武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司作為第三人參與訴訟，本院于2015年8月27日依法通知武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司作為第三人參加訴訟。本案依法由審判員鄧學(xué)軍適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告蔡某、桂某，被告武漢市青山區(qū)人民政府鋼花村街辦事處的委托代理人危杰，第三人武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司的委托代理人宋儉夫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原告蔡某、桂某系夫妻關(guān)系。武漢市青山區(qū)鋼花村街社會(huì)勞動(dòng)力管理服務(wù)站（以下簡(jiǎn)稱鋼花村街辦勞動(dòng)服務(wù)站）系被告的一個(gè)二級(jí)單位。
鋼花綜合市場(chǎng)是1988建成的臨時(shí)性建筑，武漢市青山區(qū)人民政府在青政辦（1988）44號(hào)文件中規(guī)定，綜合市場(chǎng)由鋼花村街負(fù)責(zé)籌建，資金問題街辦事處通過籌款和集資等方法自身解決，市場(chǎng)的建設(shè)必須按照規(guī)范、整齊、美觀的原則，利于綠化帶的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的管理和交通安全與暢通。建設(shè)規(guī)劃在報(bào)規(guī)劃、園林、城管、工商等部門審查后，由區(qū)政府辦公室最后審核批準(zhǔn)。該市場(chǎng)建成后，鋼花村街辦事處統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，將來全區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃或擴(kuò)大園林綠化帶需要時(shí)，應(yīng)無條件拆除。2014年4月2日區(qū)政府召開“關(guān)于鋼花綜合市場(chǎng)改造專題會(huì)議”，會(huì)議認(rèn)為過去20多年中鋼花綜合市場(chǎng)為滿足鋼花地區(qū)居民買菜、購(gòu)物提供了較多的便利，但由于年久失修，市場(chǎng)內(nèi)的地面、攤臺(tái)等設(shè)施已不能滿足居民群眾更高質(zhì)量的生活需要，也不符合國(guó)家衛(wèi)生城市有關(guān)集貿(mào)市場(chǎng)的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，需要對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行整體改造。會(huì)議同意區(qū)商旅局通過市場(chǎng)化運(yùn)作模式引入第三方武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司投資，對(duì)照創(chuàng)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)和借鑒小東門市場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)改造，確保改造后的市場(chǎng)符合國(guó)家衛(wèi)生城市關(guān)于集貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。
2014年1月24日原告（承租方、乙方）與鋼花村街辦勞動(dòng)服務(wù)站（出租方、甲方）簽訂了租賃合同1份，合同約定如下：一、租賃物及租金，乙方租賃房屋4間，位于鋼花市場(chǎng)，每間使用面積10.5平方米：編號(hào)29號(hào)，每間月租金380元，共計(jì)租金1，520元；二。租賃期限：租賃有效期一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。本合同每年度一簽，門面租金按照市場(chǎng)行情定價(jià)，甲方提前15天下發(fā)通知，合同期滿，乙方要求續(xù)簽合同，應(yīng)于合同期滿前15日寫出書面申請(qǐng)，將門面交還甲方并交納有關(guān)費(fèi)用。三、繳納租金及有關(guān)費(fèi)用的規(guī)定：乙方應(yīng)在每季度第一個(gè)月15日前繳納租金，逾期不繳，每日加收租金1%滯納金，逾期15天未繳租金者，合同自動(dòng)終止，乙方在簽訂本合同時(shí)，必須預(yù)付1季度租金4，560元，乙方應(yīng)向甲方交納房屋保證金1，000元，水電保證金200元，合同期滿乙方未違約甲方將押金退還（以保證金收據(jù)為準(zhǔn)），乙方每月20日前向甲方繳納上月水、電費(fèi)及其它費(fèi)用，逾期不繳，每日加收1%滯納金。四、雙方的權(quán)利義務(wù)，第五條約定未經(jīng)甲方同意，乙方不得將出租房、租物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，否則甲方有權(quán)單方終止合同，乙方應(yīng)承擔(dān)由此造成的損失；第十條約定合同期間如遇政府拆遷、政策性、不可抗力等因素，可隨時(shí)調(diào)整、變更、終止合同，甲乙雙方互不賠償。合同還約定乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定自行辦理經(jīng)營(yíng)所需相關(guān)手續(xù)，無證照者不能開門營(yíng)業(yè)。蔡某在合同下方簽名，鋼花街辦勞動(dòng)服務(wù)站在甲方處加蓋公章。合同簽訂后，原告在鋼花市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)至2014年3月，并按合同約定交納了租金及相關(guān)費(fèi)用。
2014年3月23日被告向原告出具承諾書，載明：根據(jù)武漢市創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市的要求，鋼花村街辦事處近期將對(duì)所管轄的鋼花市場(chǎng)門面進(jìn)行改造，其方式為引進(jìn)專業(yè)管理公司承包，如我街門面經(jīng)營(yíng)戶蔡某于2014年3月24日按我街要求將門面內(nèi)的商品及私人物品全部搬空，并將門面鑰匙交鋼花村街勞動(dòng)服務(wù)站，則我街對(duì)其作出以下承諾：1、在市場(chǎng)改造完畢后，蔡某租賃改造后的經(jīng)營(yíng)門面，其面積與原門面面積相同；2、在今年年內(nèi)（2014年12月31日）蔡某經(jīng)營(yíng)門面不漲租金，保持以前租金不變，如蔡某租賃的改造后門面面積超出原門面面積，其超出部分面積的租金另算；3、在市場(chǎng)劃行規(guī)市的前提條件下，蔡某優(yōu)先租賃原址門面或附近門面，如果其租賃的門面從事的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不符合市場(chǎng)劃行規(guī)市要求，則此條作廢。被告在承諾書上加蓋公章，兩原告在承諾書上簽署意見并簽名。承諾書底部有四間門面的具體分布即雙匯肉8㎡，五谷粉8㎡，羊奶粉20㎡，牛骨頭12㎡。
鋼花綜合市場(chǎng)如期改造完成。
2014年4月20日出租人青山區(qū)市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心（甲方）、青山區(qū)人民政府鋼花街辦事處（乙方）與承租人武漢市高遠(yuǎn)管理有限公司（丙方）簽訂了《鋼花市場(chǎng)租賃合同》，合同約定了租賃場(chǎng)地用途及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限從2014年5月1日起至2029年4月30日止、租金及租金支付、保證金、甲乙方權(quán)利義務(wù)、丙方權(quán)利義務(wù)、合同的解除、其他違約責(zé)任、免責(zé)條款、續(xù)租、合同變更、租賃場(chǎng)地的交還、爭(zhēng)議解決方式等條款。
2014年5月15日在被告協(xié)調(diào)下，原告向第三人交納了2萬元押金作為簽訂還建門面合同的保證金。第三人將市場(chǎng)門面B8、B9、B58、B59四間門面，面積為28㎡交給原告經(jīng)營(yíng)，經(jīng)第三人多次催要，原告于2014年12月5日向第三人交納了上述四間門面租金共計(jì)55，840元。其中2014年6月1日至2014年11月30日租金4，960元（每間門面1，000元，衛(wèi)生費(fèi)40元，計(jì)1，040元／月／間×7月×4間＝24，960元，扣除已預(yù)交的20，000元，補(bǔ)交4，960元），2014年12月1日至2015年11月30日期間的租金50，880元（即每間門面1，000元，衛(wèi)生費(fèi)60元，計(jì)1，060元／月／間×12月×4間＝50，880元）。
另查明，鋼花綜合市場(chǎng)一樓門面B58、B59的個(gè)體工商戶名為武漢市青山區(qū)黑珍珠海鮮檔，經(jīng)營(yíng)者為魏騰飛。注冊(cè)日期為2015年5月18日，經(jīng)營(yíng)范圍為水產(chǎn)品零售。鋼花綜合市場(chǎng)一樓門面B8、B9的個(gè)體工商戶名為武漢市青山區(qū)長(zhǎng)河羊奶粉店，經(jīng)營(yíng)者為穆愛紅。注冊(cè)日期為2014年3月6日，經(jīng)營(yíng)范圍為預(yù)包裝食品、乳制品（含嬰幼兒奶粉）零售（經(jīng)營(yíng)期限與許可證核定期限一致）。
還查明：1992年原、被告雙方因門面房的所有權(quán)及償付租金糾紛而訴至法院，經(jīng)本院審理查明，1988年6月根據(jù)上級(jí)文件精神，決定在被告轄區(qū)內(nèi)建港南路籌建經(jīng)營(yíng)性門面活動(dòng)房攤?cè)?，并?guī)定每間10平方米一次性集資3，000元整，用作折抵月租金，原告經(jīng)被告許可，在指定的統(tǒng)建范圍內(nèi)自建門面房3間面積為30㎡，用于經(jīng)營(yíng)家電摩托維修。該房屋建成后，原、被告于1988年10月29日簽訂協(xié)議，明確該門面房所有權(quán)屬被告，原告每月繳納租金270元，并確認(rèn)該門面房造價(jià)計(jì)9，000元整，用其折抵從1988年11月起至1991年8月期間的使用該房屋的租金，從1991年9月起原告拒付租金，故依法判決蔡某在青山區(qū)建港南路經(jīng)營(yíng)家電摩托維修所使用的三間門面所有權(quán)屬被告所有，蔡某自1991年9月起逐月繳納上述經(jīng)營(yíng)門面的租金每月270元共9個(gè)月（從1991年9月至1992年5月期間）租金共計(jì)2，430元。該判決生效后雙方也履行完畢。
現(xiàn)原告認(rèn)為被告未按承諾歸還同等面積門面，并上漲了合同期內(nèi)租金，給原告造成損失而訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：
一是桂某原告主體資格問題。被告認(rèn)為桂某不是合同的相對(duì)方，不具有原告資格。本院認(rèn)為，原告蔡某與桂某系夫妻關(guān)系，蔡某與被告簽訂的租賃合同是在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)門面，其經(jīng)營(yíng)收益也是用于家庭生活，本案的爭(zhēng)議與桂某有著密切關(guān)系，且被告向原告出具的承諾書上也有桂某簽名，因此桂某作為本案原告并無不妥，故被告的該項(xiàng)抗辯理由，本院不予支持。
二是2014年1月24日的租賃合同是否到期問題。2014年1月24日原告與被告簽訂的合同明確約定了租賃期為一年，即2014年1月1日至2014年12月31日。在租賃期間內(nèi)，因政策原因，被告對(duì)租賃物進(jìn)行改造并引進(jìn)第三方進(jìn)行管理，原租賃物也同時(shí)改造變更，因此該合同是不能繼續(xù)履行的合同，被告向原告出具承諾書，雙方構(gòu)成新的合同關(guān)系，且合同約定的租賃期已過，該合同履行不能，因此原告要求被告繼續(xù)履行該合同的訴訟請(qǐng)求，與事實(shí)不符，于法無據(jù)，故本院不予支持。
三是原告是否享有優(yōu)先承租權(quán)的問題。2014年3月24日被告向原告出具承諾書，承諾在市場(chǎng)改造完畢后，原告可以優(yōu)先租賃原址門面或附近門面，因此基于該承諾書，原告是享有改造后門面的優(yōu)先承租權(quán)。被告在市場(chǎng)改造完畢后，引進(jìn)第三人進(jìn)行管理，且在合同期內(nèi)，由第三人協(xié)助，將改造后市場(chǎng)內(nèi)B8、B9、B58、B59四間門面實(shí)際租賃給原告使用，第三人也向原告收取了相應(yīng)門面的租金和相關(guān)費(fèi)用。因此被告用事實(shí)履行了原告在合同期內(nèi)的門面優(yōu)先承租權(quán)。由于被告根據(jù)區(qū)政府的政策要求，將市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)租賃給第三人，第三人成為市場(chǎng)的管理方，原承諾書承諾的內(nèi)容屆滿后，原告從此時(shí)應(yīng)與市場(chǎng)的實(shí)際管理人簽訂合同，且此時(shí)原告與第三人雖然未簽訂書面的租賃合同，但原告在使用經(jīng)營(yíng)門面，第三人也收取了原告的租金，其雙方行為構(gòu)成了事實(shí)上的租賃關(guān)系，該租賃關(guān)系不違反法律規(guī)定，應(yīng)予以保護(hù)。第三人也認(rèn)可在同等條件下，原告是可以與其簽訂租賃合同承租門面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。原告稱與第三人沒有關(guān)系，不與第三人簽訂租賃合同，而只要求與被告簽訂租賃合同經(jīng)營(yíng)鋼花綜合市場(chǎng)門面的訴請(qǐng)，與事實(shí)不符，對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
四是被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任問題。原告與被告于2014年1月24日簽訂的《鋼花市場(chǎng)租賃合同》，被告于2013年3月23日向原告出具的承諾書均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，約定的權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方均有約束力，原、被告雙方均應(yīng)遵照并執(zhí)行合同約定的權(quán)利義務(wù)。被告與第三人簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，符合法律規(guī)定，合法有效。原告認(rèn)為被告與原告簽訂租賃合同在先，第三人與被告簽訂的租賃合同在后，應(yīng)屬無效，本院認(rèn)為，被告將其負(fù)有管理義務(wù)的鋼花綜合市場(chǎng)按區(qū)政策會(huì)議決定，引進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作模式租賃給第三人，屬被告自行處分權(quán)利，任何人無權(quán)干涉，被告與原告簽訂的租賃合同也屬被告自行處分權(quán)利，均屬有效行為?，F(xiàn)因被告與第三人簽訂的合同導(dǎo)致原告與被告之合同無法履行，原告可要求被告因合同履行不能而向被告主張權(quán)利，而無權(quán)干涉被告的處分權(quán)。因此原告認(rèn)為被告與第三人簽訂的合同無效的訴訟意見，本院不予支持。根據(jù)本院查明的事實(shí)，原告已向第三人交納了面積為28㎡門面，從2014年6月1日至2014年12月31日租金共計(jì)28，000元，按原合同約定，原告則應(yīng)向被告交納28㎡的租金應(yīng)為6，206.7元（1，520元／48㎡×28㎡×7月），原告比按原合同標(biāo)準(zhǔn)交納的租金多交了21，793.3元，根據(jù)被告向原告出具的承諾書的承諾，原告向第三人多交納的租金21，793.3元屬因被告違約而給原告造成的直接損失。被告及第三人認(rèn)為已給原告按合同約定償還了48㎡的門面，是原告自己原因放棄而造成原告實(shí)際只租賃了28㎡的門面，尚有20㎡的門面未兌現(xiàn)，但被告及第三人僅有一份第三人向被告出具的情況說明證明，也沒有其他有效的證據(jù)證明原告放棄未兌現(xiàn)門面的事實(shí)存在，原告堅(jiān)稱被告尚有20㎡的門面未給原告承租，因此被告和第三人的該項(xiàng)抗辯意見因證據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成的損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。原告要求被告賠償多交的租金，屬于可得利益，原告要求被告賠償其承租門面后轉(zhuǎn)租后的收益，既不屬于直接損失，也違反了合同關(guān)于禁止轉(zhuǎn)租的規(guī)定，因此原告要求被告賠償其損失38，478.7元中關(guān)于多交租金21，793.3元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢市青山區(qū)人民政府鋼花村街辦事處于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告蔡某、桂某損失21，793.3元。
二、駁回原告蔡某、桂某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)381元，由原告蔡某、桂某負(fù)擔(dān)165元，被告武漢市青山區(qū)人民政府鋼花村街辦事處負(fù)擔(dān)216元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)762元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶，賬號(hào)：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　鄧學(xué)軍

書記員：張璇