蒲某某
姜秀存（湖北長久律師事務(wù)所）
襄樊華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
徐煒（浙江君鑒律師事務(wù)所）
王宛青

上訴人（原審原告）蒲某某，女。
委托代理人姜秀存，湖北長久律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
上訴人（原審被告）襄樊華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產(chǎn)公司）。住所地:襄陽市襄州區(qū)鉆石大道1號(hào)。
法定代表人范建鎮(zhèn)，華某房地產(chǎn)公司董事長。
委托代理人徐煒，浙江君鑒律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:和解等特別授權(quán)。
委托代理人王宛青，華某房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理。代理權(quán)限:和解等特別授權(quán)。
上訴人蒲某某因與上訴人華某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛一案，不服襄陽市襄州區(qū)人民法院〔2011〕襄民三初字第139號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年3月16日受理后，依法組成由審判員張耀明擔(dān)任審判長，審判員王利敏、施永建參加評(píng)議的合議庭，于2012年4月18日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人蒲某某及其委托代理人姜秀存，被上訴人華某房地產(chǎn)公司的委托代理人徐煒、王宛青到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2009年12月29日，原告蒲某某（買方）與被告華某房地產(chǎn)公司的前身天潤公司（賣方）簽訂了《華立·鳳凰城定購書》一份，該定購書的主要內(nèi)容為:原告購買天潤公司開發(fā)的華立·鳳凰城10-2-202商品房，建筑面積134.13平方米，定購價(jià)3748元/平方米；同時(shí)約定，一、原告應(yīng)在簽訂本定購書的同時(shí)向被告支付定購定金人民幣10000元。原告在簽訂本定購書后，所定購房屋被告不得無故另售他人，如違約被告應(yīng)雙倍返還買方定購金；如原告自愿取消其定購的該房屋，則被告概不退還買方所繳納的定購定金；二、原告須于本定購書簽訂之日起7日內(nèi)，持本人身份證、《定購書》和定購定金收據(jù)憑證等相關(guān)證件繳納該房屋“定購書首付款”并與被告簽訂《買賣合同》、《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)管理合同》及《業(yè)主公約》等；逾期，則原告不再享受本定購書中列出的優(yōu)惠項(xiàng)目中的全部優(yōu)惠；三、原告逾期超過10天未繳納“定購書首付款”或未與被告簽訂上述合同，視為原告自愿取消其定購的該房屋。定購書簽訂當(dāng)日，原告即向天潤公司交付了定購金10000元，并由天潤公司出具了收據(jù)一張。2010年2月3日，天潤公司在原襄樊市襄陽區(qū)工商行政管理局將公司名稱辦理變更登記為“襄樊華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。同年3月16日，原告蒲某某通過案外人給被告做工作，被告同意與原告繼續(xù)保持買賣合同關(guān)系，并同意在先前簽訂的訂購書約定的價(jià)款基礎(chǔ)上給原告9.5折的優(yōu)惠價(jià)，由原告交首付款，據(jù)此計(jì)算，原告向被告交納了按照按揭貸款方式應(yīng)補(bǔ)交的部分首付款87583元；同年8月19日，原告蒲某某又向被告支付了訟爭(zhēng)房屋的首付款50000元。至此，原告按照購買訟爭(zhēng)房屋被告給予的9.5折優(yōu)惠付清首付款147583元（含已交定金10000元）。2010年8月30日，原告蒲某某（買方）與被告華某房地產(chǎn)公司（賣方）簽訂了《商品房買賣合同》及該合同附件一《房屋平面圖》、附件二《公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明》、附件三《裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》、附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》。其中《商品房買賣合同》載明:原告蒲某某住在襄樊市樊城區(qū)建興路2號(hào)，聯(lián)系電話為:13035208360，該合同第三、四條約定:原告購買被告開發(fā)的華立·鳳凰城10-2-202商品房，建筑面積共134.13平方米，每平方米3560.60元，總金額477583元；合同第六條約定:原告采用按揭貸款方式付款，于2010年3月16日支付97583元、同年8月19日前支付50000元，余款330000元辦理銀行按揭，資料需于同年9月2日前齊備；合同第七條關(guān)于原告逾期付款的違約責(zé)任約定:如原告未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按逾期時(shí)間分別處理（不作累加），（1）逾期在30日內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，原告按日向被告支付逾期應(yīng)付款的萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，被告有權(quán)解除合同，被告解除合同的，原告按累計(jì)應(yīng)付款的2%向被告支付違約金；原告愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)被告同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，原告按日向被告支付逾期應(yīng)付款萬分之貳（該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率）的違約金；該條還特別約定，本條中的逾期應(yīng)付款是指按照合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額，采取分期付款的，按相應(yīng)的分期付款與該期的實(shí)際付款的差額確定。合同第八條規(guī)定了被告應(yīng)當(dāng)在2010年12月31日前向原告交房的期限；合同第九條約定了被告逾期交房的違約情形及承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算方法；合同第十一條規(guī)定:商品房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書面通知原告辦理交付手續(xù)等被告應(yīng)當(dāng)履行的相關(guān)義務(wù)。合同第十二條還約定，《商品房買賣合同》未盡事宜，可由原、被告約定后簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》（附件四）。合同附件與本合同具有同等法律效力。當(dāng)日，雙方還簽訂了作為《商品房買賣合同》附件四的《補(bǔ)充協(xié)議》。該協(xié)議第二條約定:本合同當(dāng)事人中的一方向?qū)Ψ教岢龈鞣N要求、通知、催告等均以書面形式用中國郵政掛號(hào)信或特快專遞向合同載明的地址發(fā)出，除非另一方在七天內(nèi)對(duì)掛號(hào)信的內(nèi)容向一方提出異議，否則該掛號(hào)信中的權(quán)利內(nèi)容以發(fā)出一方提供的樣本和郵件憑證為準(zhǔn)；該《補(bǔ)充協(xié)議》第三條約定:采取銀行按揭付款方式付款的買受人應(yīng)于簽署《商品房買賣合同》之日起向被告提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，并在15日內(nèi)至辦理按揭的銀行所指定的地點(diǎn)簽署《購房抵押貸款合同》及相關(guān)文件，逾期不辦理的或非歸責(zé)于被告的原因不能在上述期限內(nèi)辦理的，則視為違反付款方式的規(guī)定，按逾期付款處理；《補(bǔ)充協(xié)議》第六條約定:合同附件為本合同不可分割的組成部分，與合同具有同等效力，原告確認(rèn)，簽約時(shí)雙方已就合同及其全部附件的內(nèi)容確認(rèn)無誤。
本院認(rèn)為:2009年12月29日，蒲某某與天潤公司自愿協(xié)商簽訂的10-2-202商品房《華立·鳳凰城定購書》，因天潤公司已取得該商品房的預(yù)售許可，屬有效合同。蒲某某支付10000元定金后，逾期10天未繳納“定購書首付款”，也未與被告簽訂商品房買賣合同，天潤公司可視為蒲某某自愿取消其定購的該房屋。2010年2月3日，天潤公司更名為華某房地產(chǎn)公司后，應(yīng)由華某房地產(chǎn)公司享有定購書中約定的權(quán)利并履行義務(wù)。2010年3月16日和同年8月19日，華某房地產(chǎn)公司接收了蒲某某按“定購書”約定交納的首付款147583元（含定金10000元），并于2010年8月30日，與蒲某某簽訂了正式的《商品房買賣合同》及四個(gè)附件，該合同行為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，主要內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為部分有效合同。該合同簽訂后，華某房地產(chǎn)公司再以蒲某某延遲簽訂購房合同為由，解除雙方之間的商品房買賣合同，已無合同和法律依據(jù)，本院不予支持。雙方在《商品房買賣合同》及四個(gè)附件中約定:余款330000元辦理銀行按揭，資料需于同年9月2日前齊備。同時(shí)約定:采取銀行按揭付款方式付款的買受人應(yīng)于簽署《商品房買賣合同》之日起向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，并在15日內(nèi)至辦理按揭的銀行所指定的地點(diǎn)簽署《購房抵押貸款合同》及相關(guān)文件，逾期不辦理的或非歸責(zé)于出賣人的原因不能在上述期限內(nèi)辦理的，則視為違反付款方式的規(guī)定，按逾期付款處理。從上述約定來看，蒲某某的義務(wù)是向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，并在15日內(nèi)至辦理按揭的銀行所指定的地點(diǎn)簽署《購房抵押貸款合同》及相關(guān)文件。但提交什么資料？特別是蒲某某是否具備辦理銀行按揭貸款的條件？從雙方約定的:“蒲某某的義務(wù)是向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料”來看，華某房地產(chǎn)公司在簽訂合同時(shí)就負(fù)有提醒、審查并保證蒲某某辦理銀行按揭貸款的義務(wù)。否則，華某房地產(chǎn)公司與蒲某某簽訂的《商品房買賣合同》，就具有履行不能的不確定性。當(dāng)然，華某房地產(chǎn)公司可以選擇現(xiàn)款和由買受人自行辦理銀行按揭貸款的交易方式。但華某房地產(chǎn)公司為了促銷，作出的上述承諾，使買受人蒲某某認(rèn)為，合同約定應(yīng)由華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理銀行按揭貸款?？陀^上，本案辦理銀行按揭貸款的義務(wù)，一直由華某房地產(chǎn)公司在履行。但雙方合同卻約定:“非歸責(zé)于出賣人的原因不能在上述期限內(nèi)辦理的，則視為違反付款方式的規(guī)定，按逾期付款處理”。顯然將合同約定和實(shí)際由華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理銀行按揭貸款的義務(wù)，規(guī)定由買受人承擔(dān)不利后果。因此，該約定誤導(dǎo)、加重了買受人蒲某某的責(zé)任，依法無效。且華某房地產(chǎn)公司至今沒有提供蒲某某不能辦理銀行按揭貸款所需資料的證據(jù)。故華某房地產(chǎn)公司以蒲某某不能辦理銀行按揭貸款的理由，解除雙方之間的商品房買賣合同不能成立，且華某房地產(chǎn)公司提供的在2010年12月14日向蒲某某送達(dá)的催告函，只是稱其享有解除雙方之間的商品房買賣合同的權(quán)利，并未明確要求與蒲某某解除合同，因此，該《催告函》不具有解除合同的效力。此后華某房地產(chǎn)公司向蒲某某發(fā)出的退款通知，因其解除與蒲某某之間的商品房買賣合同的理由不能成立，亦相應(yīng)無效。且雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條“本合同當(dāng)事人中的一方向?qū)Ψ教岢龈鞣N要求、通知、催告等均以書面形式用中國郵政掛號(hào)信或特快專遞向合同載明的地址發(fā)出……”的約定，上述通知因不符合合同約定，對(duì)蒲某某沒有約束力。綜上，華某房地產(chǎn)公司在未與蒲某某依法解除商品房買賣合同之前，將訟爭(zhēng)房屋出售給案外人陳淑芝，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向蒲某某承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，證據(jù)充分，實(shí)體處理適當(dāng)，應(yīng)予維持。蒲某某和華某房地產(chǎn)公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
蒲某某上訴部分的二審案件受理費(fèi)4315元，由上訴人蒲某某負(fù)擔(dān)。華某房地產(chǎn)公司上訴部分的二審案件受理費(fèi)10192元，由上訴人華某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:2009年12月29日，蒲某某與天潤公司自愿協(xié)商簽訂的10-2-202商品房《華立·鳳凰城定購書》，因天潤公司已取得該商品房的預(yù)售許可，屬有效合同。蒲某某支付10000元定金后，逾期10天未繳納“定購書首付款”，也未與被告簽訂商品房買賣合同，天潤公司可視為蒲某某自愿取消其定購的該房屋。2010年2月3日，天潤公司更名為華某房地產(chǎn)公司后，應(yīng)由華某房地產(chǎn)公司享有定購書中約定的權(quán)利并履行義務(wù)。2010年3月16日和同年8月19日，華某房地產(chǎn)公司接收了蒲某某按“定購書”約定交納的首付款147583元（含定金10000元），并于2010年8月30日，與蒲某某簽訂了正式的《商品房買賣合同》及四個(gè)附件，該合同行為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，主要內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為部分有效合同。該合同簽訂后，華某房地產(chǎn)公司再以蒲某某延遲簽訂購房合同為由，解除雙方之間的商品房買賣合同，已無合同和法律依據(jù)，本院不予支持。雙方在《商品房買賣合同》及四個(gè)附件中約定:余款330000元辦理銀行按揭，資料需于同年9月2日前齊備。同時(shí)約定:采取銀行按揭付款方式付款的買受人應(yīng)于簽署《商品房買賣合同》之日起向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，并在15日內(nèi)至辦理按揭的銀行所指定的地點(diǎn)簽署《購房抵押貸款合同》及相關(guān)文件，逾期不辦理的或非歸責(zé)于出賣人的原因不能在上述期限內(nèi)辦理的，則視為違反付款方式的規(guī)定，按逾期付款處理。從上述約定來看，蒲某某的義務(wù)是向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，并在15日內(nèi)至辦理按揭的銀行所指定的地點(diǎn)簽署《購房抵押貸款合同》及相關(guān)文件。但提交什么資料？特別是蒲某某是否具備辦理銀行按揭貸款的條件？從雙方約定的:“蒲某某的義務(wù)是向出賣人提交辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料”來看，華某房地產(chǎn)公司在簽訂合同時(shí)就負(fù)有提醒、審查并保證蒲某某辦理銀行按揭貸款的義務(wù)。否則，華某房地產(chǎn)公司與蒲某某簽訂的《商品房買賣合同》，就具有履行不能的不確定性。當(dāng)然，華某房地產(chǎn)公司可以選擇現(xiàn)款和由買受人自行辦理銀行按揭貸款的交易方式。但華某房地產(chǎn)公司為了促銷，作出的上述承諾，使買受人蒲某某認(rèn)為，合同約定應(yīng)由華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理銀行按揭貸款?？陀^上，本案辦理銀行按揭貸款的義務(wù)，一直由華某房地產(chǎn)公司在履行。但雙方合同卻約定:“非歸責(zé)于出賣人的原因不能在上述期限內(nèi)辦理的，則視為違反付款方式的規(guī)定，按逾期付款處理”。顯然將合同約定和實(shí)際由華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理銀行按揭貸款的義務(wù)，規(guī)定由買受人承擔(dān)不利后果。因此，該約定誤導(dǎo)、加重了買受人蒲某某的責(zé)任，依法無效。且華某房地產(chǎn)公司至今沒有提供蒲某某不能辦理銀行按揭貸款所需資料的證據(jù)。故華某房地產(chǎn)公司以蒲某某不能辦理銀行按揭貸款的理由，解除雙方之間的商品房買賣合同不能成立，且華某房地產(chǎn)公司提供的在2010年12月14日向蒲某某送達(dá)的催告函，只是稱其享有解除雙方之間的商品房買賣合同的權(quán)利，并未明確要求與蒲某某解除合同，因此，該《催告函》不具有解除合同的效力。此后華某房地產(chǎn)公司向蒲某某發(fā)出的退款通知，因其解除與蒲某某之間的商品房買賣合同的理由不能成立，亦相應(yīng)無效。且雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條“本合同當(dāng)事人中的一方向?qū)Ψ教岢龈鞣N要求、通知、催告等均以書面形式用中國郵政掛號(hào)信或特快專遞向合同載明的地址發(fā)出……”的約定，上述通知因不符合合同約定，對(duì)蒲某某沒有約束力。綜上，華某房地產(chǎn)公司在未與蒲某某依法解除商品房買賣合同之前，將訟爭(zhēng)房屋出售給案外人陳淑芝，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向蒲某某承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，證據(jù)充分，實(shí)體處理適當(dāng)，應(yīng)予維持。蒲某某和華某房地產(chǎn)公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
蒲某某上訴部分的二審案件受理費(fèi)4315元，由上訴人蒲某某負(fù)擔(dān)。華某房地產(chǎn)公司上訴部分的二審案件受理費(fèi)10192元，由上訴人華某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

審判長：張耀明
審判員：王利敏
審判員：施永建

書記員：趙陽