原告(反訴被告)：蔣某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：呂旌帆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)。
　　被告(反訴原告)：凌激，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：倪銘東，上海市丁孫黃律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：周戀，上海市丁孫黃律師事務所律師。
　　原告蔣某某與被告凌激房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年11月22日公開開庭進行了審理。原告蔣某某及其委托訴訟代理人呂旌帆，被告凌激的委托訴訟代理人倪銘東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　蔣某某向本院提出訴訟請求：被告返還原告已經(jīng)支付的2018年10月1日至2018年11月30日期間的房屋租金18,000元及租賃保證金18,000元(原告當庭同意扣除2018年9月28日至2018年10月8日期間的租金3,300元，僅主張返還租金14,700元)。
　　事實和理由：原被告于2018年9月13日簽訂房屋租賃合同及補充協(xié)議，原告承租被告位于上海市徐匯區(qū)華富大廈龍華西路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，租賃保證金18,000元，月租金9,000元，每兩月一期支付。雙方約定原告租賃房屋用于注冊公司經(jīng)營。原告并于合同簽訂當日支付第一期租金及押金共計36,000元。現(xiàn)因政策原因，致使房屋無法注冊(原告當庭稱原告在房屋內注冊了公司，但未經(jīng)批準獲得食品冷加工許可證)，致使合同目的無法實現(xiàn)。原告多次與被告溝通解除合同，被告不予回復，協(xié)商未果，故原告訴至法院，請求判如訴請。
　　凌激辯稱，不同意原告訴請。合同因原告違約，事實上已解除了，解除的時間為法院送達起訴材料時。租賃保證金及租金被告愿意抵消被告損失后返還剩余部分，損失部分在反訴中闡明。2018年10月8日原告已將鑰匙返還給了中介，租金被告同意計算到2018年10月8日止。2018年9月13日至2018年9月30日為合同約定的免租期，系給原告用于裝修的時間，合同約定租金從10月1日起算，現(xiàn)在因原告違約，故應支付被告免租期租金。
　　凌激向本院提出反訴請求：1.原告賠償被告損失28,350元(包括自2018年9月13日起至2018年12月1日止的租金損失22,500元和兩次出租的中介費損失5,850元)。事實和理由：原告向被告起訴要求解除涉案租賃合同，為避免損失擴大，被告于2018年11月15日與案外人另某簽訂房屋租賃合同，租期自2018年12月1日起，并為此支付中介費3,150元。原告單方解除合同，造成被告租金損失及兩次中介費損失。
　　蔣某某辯稱，不同意被告反訴訴請，合同生效但未履約，且原告于9月30日已經(jīng)告知被告要解約，被告自己一直拖延造成了損失擴大。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：被告為系爭房屋產權人之一。2018年9月13日，被告(出租人、甲方)與原告(承租人、乙方)簽訂房屋租賃合同。約定：乙方自甲方處租賃系爭房屋，租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租賃保證金18,000元，月租金9,000元，每兩個月為一期支付，第一期租金應于2018年9月13日前付清。合同未約定違約金相關條款。同日，雙方簽訂補充條款：1.甲方必須配合乙方注冊公司，如果因甲方不出面導致不能注冊公司，甲方需返還乙方兩個月租金及定金；2.如是乙方因素導致不能注冊公司，甲方需返還乙方1個月定金9,000元。……乙方裝修不能對房屋的主體結構作破壞。同日，被告將房屋及鑰匙交付原告；原告向被告支付2018年10月1日至2018年11月30日期間的租金18,000元及租賃保證金18,000元。雙方當庭均認可2018年9月13日至2018年9月30日期間為免租期，原告認為該期間屬于被告給原告注冊證照及裝修期間，但被告前租客直至2018年9月27日才將公司注冊地址遷出，故以辦公而言，系爭房屋直至9月28日才符合使用條件。對此，被告認為免租期僅為原告裝修期間的免租，前租客確實于2018年9月27日遷址，但并不影響原告注冊及使用房屋。
　　2018年9月30日，原告向被告身份證地址寄送“租賃解約通知函”，稱：因政府法規(guī)原因和所屬物業(yè)設計用途限制，上述地址無法辦理現(xiàn)制現(xiàn)售類(冷加工)食品類經(jīng)營許可證，為避免雙方損失擴大，現(xiàn)通知解除合同。對此，被告稱其未收到該解除通知，原告系違約解除，現(xiàn)因雙方合同事實上已無法繼續(xù)履行，故被告同意解除合同。因合同未約定該情形下原告應承擔的違約責任，故被告反訴主張損失。
　　審理中，被告認可原告于2018年10月8日左右將系爭房屋鑰匙返還給中介，并同意計算租金至2018年10月8日止。但被告提出原告系違約解除合同，雙方雖口頭約定原告租賃房屋用于辦公，但僅約定在房屋內需注冊公司，并未特別約定房屋需可獲得食品經(jīng)營許可證，故原告并無權以此為由解除合同。原告違約行為造成被告再行出租的租金及中介費損失。被告為此提供其于2018年11月15日與案外人簽訂的房屋租賃合同(租期自2018年12月1日起)及兩次出租中介費發(fā)票予以佐證。對此，原告僅對涉案租賃的中介費2,700元予以認可，對被告后自行對外簽訂的租賃合同及中介費收據(jù)不予認可。
　　以上事實，根據(jù)原被告庭審中的一致陳述，原告提交的租賃合同及補充協(xié)議、收據(jù)、產權信息，租賃解約函及郵寄憑證、被告提交第一次中介費發(fā)票等證據(jù)佐證，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院認為，原被告就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，應予恪守。雙方雖在合同的補充條款中約定系爭房屋需注冊公司作為辦公使用，但并未約定作為食品加工經(jīng)營使用且需獲得配套食品加工的相應許可證。故在被告提供的房屋并無不符約定之處的情況下，原告以其自身租賃目的無法實現(xiàn)為由提出解除合同，屬根本違約，應承擔相應違約責任。因雙方對合同已解除并無異議，原告將鑰匙于2018年10月8日返還中介處，而被告亦再行出租房屋，故本院認定涉案租賃合同于2018年10月8日實際已無法繼續(xù)履行，應予解除，雙方當庭對租金計算至10月8日并無異議，原告亦同意在其訴請返還的租金金額中扣除2018年10月1日至8日期間的租金，本院對此予以確認；合同解除，租賃保證金應予返還；故對原告要求返還2018年10月9日至11月30日期間租金及租賃保證金的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。就被告要求原告賠償2018年9月13日至12月1日期間租金損失及兩次中介費損失的反訴請求，本院認為，2018年10月1日至10月8日期間，被告已收取租金，無權重復主張租金損失；2018年9月13日至9月30日期間，租期尚未開始，房屋已交付，雙方當庭均認可該期間屬于免租期，考慮到被告前租客至2018年9月27日將原注冊地遷移，對原告注冊公司進行辦公存在一定影響；且合同并未約定承租人違約情形下應支付免租期租金的情形，結合原告同意支付2018年9月28日至9月30日期間租金(使用費)的意見，本院認定被告要求原告支付2018年9月13日至9月27日期間租金損失并無依據(jù)，對被告主張2018年9月28日至9月30日期間租金損失的反訴請求，予以支持，但考慮到原告已在其訴請返還的租金中扣除該三天費用，故該筆損失直接與本訴返還租金數(shù)額中相抵扣。至于2018年11月15日被告與案外人簽訂的房屋租賃合同，本院無法認定其真實性，然原告系違約解除合同，應就違約時可預期所造成的損失進行賠償，現(xiàn)被告主張2018年10月9日至11月15日期間房屋空置產生損失尚在合理范圍，故本院對被告主張該部分損失(按原租金價格計)予以支持，被告稱其11月15日已對外重新簽訂合同出租，故對之后的損失，本院不予支持；兩次出租均產生中介費，然被告無權主張兩次中介費均由原告承擔，鑒于原告對涉案租賃合同的中介費2,700元無異議，故本院酌情判定反訴被告賠償反訴原告租金損失11,100元(已扣除2018年9月28日至9月30日期間的損失)及中介費損失2,700元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十三條的規(guī)定，判決如下：
　　一、凌激于本判決生效之日起十日內返還蔣某某房屋租金14,700元及租賃保證金18,000元；
　　二、蔣某某于本判決生效之日起十日內支付凌激租金及中介費損失13,800元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取計350元，由凌激負擔；反訴案件受理費減半收取計509元，由蔣某某負擔246元，由凌激負擔263元?！?br/>　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！?br/>

審判員：黃晨辰

書記員：譙??燁