蔣某某
陳琳（湖北宏義律師事務(wù)所）
老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司
鄭琦紅（湖北正音律師事務(wù)所）
湖北正音律師事務(wù)所（湖北正音律師事務(wù)所）

原告蔣某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人陳琳，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地:老河口市東啟街與中山路交叉路口。
法定代表人熊?chē)?guó)順，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人鄭琦紅，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人劉芳菲，系湖北正音律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
原告蔣某某與被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建某開(kāi)發(fā)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2014年7月28日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員蔣亞平獨(dú)任審判，于2014年9月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告蔣某某的委托代理人陳琳，被告建某開(kāi)發(fā)公司的委托代理人劉芳菲均到庭參加了訴訟。原、被告雙方同意三個(gè)月調(diào)解期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告方為證明所陳述的事實(shí)及支持其主張，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、中華人民共和國(guó)居民身份證一份。用于證明原告蔣某某個(gè)人身份信息；
證據(jù)二、2009年10月26日，原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份。用以證明雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，及合同約定的被告交房時(shí)間為2010年10月1日前；
證據(jù)三、2009年10月26日，被告建某開(kāi)發(fā)公司明珠華府項(xiàng)目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告蔣某某合同簽訂時(shí)已預(yù)交購(gòu)房款109284元；
證據(jù)四、（1）、個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同一份。用以證明原告蔣某某以房屋作抵押從工商銀行貸款220000元，并支付給建某開(kāi)發(fā)公司；（2）、2009年11月13日借款憑證一份。用以證明原告蔣某某向建某開(kāi)發(fā)公司支付220000元購(gòu)房款；
證據(jù)五、明珠華府住宅交房通知書(shū)一份。用以證明被告交房時(shí)間為2011年7月1日；
證據(jù)六、2014年6月11日，老河口市信訪局出具的證明一份。用以證明原告一直在主張自已的權(quán)利。
被告建某開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng):一、原告蔣某某訴稱(chēng)的訴訟理由沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，其訴訟請(qǐng)求不能成立。請(qǐng)求人民法院依法駁回。
1、原告蔣某某所稱(chēng)的交房時(shí)間沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。合同第八條約定“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2010年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用:（1）、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。并沒(méi)有約定2010年10月1日為唯一的交付房屋條件，僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同的實(shí)際將10月1日寫(xiě)為預(yù)計(jì)交房日期，而實(shí)際交房日期明確約定為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，而原告只引用該條的部分內(nèi)容，不引用該條“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”并“經(jīng)驗(yàn)收合格”為交付日期的約定，顯然是斷章取義的理解和錯(cuò)誤引用合同條款，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
2、原告蔣某某所稱(chēng)的交房時(shí)間沒(méi)有法律依據(jù)。雙方根據(jù)商品房預(yù)售合同的特點(diǎn)和法律要求，約定“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”、“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”為交付日期，是完全合法的真實(shí)意思表示，若不約定“驗(yàn)收合格”為交房日期不僅違法而且無(wú)效。對(duì)此，我國(guó)建筑法第六十一條第二款規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定新建房屋必須提交“房屋已竣工的證明”方可進(jìn)行所有權(quán)登記。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的?！薄渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十七條第二款規(guī)定“因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。”第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收……使用的，按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！钡诙倨呤艞l第二款規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！睋?jù)此，合同選擇:“經(jīng)驗(yàn)收合格”為房屋交付日期和交付條件是互相通知告知，是附條件的法律行為，是合法的。應(yīng)受法律保護(hù)，而選擇無(wú)論是否驗(yàn)收合格均應(yīng)在10月1日交房，不僅不是雙方真實(shí)意思表示，并且因違反上述法律規(guī)定而無(wú)效。同時(shí)，只要法定的驗(yàn)收單位未驗(yàn)收，法律即禁止建筑商把房屋交付給開(kāi)發(fā)商，禁止房屋部門(mén)對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收房屋給予登記。我單位就不可能接收到房屋，也依法無(wú)權(quán)和不能把房屋交付給購(gòu)房人。所以，工程竣工檢驗(yàn)合格是商品房交付使用的法定條件。2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄，足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010年10月1日。
二、原告蔣某某從未主張過(guò)交房時(shí)間為2010年10月1日，也足以證明原告蔣某某稱(chēng)交房時(shí)間是2010年10月1日是不成立的。根據(jù)《合同法》和最高人民有關(guān)司法解釋規(guī)定，原告蔣某某若認(rèn)為2010年10月1日為交房日和認(rèn)為我單位延遲交付房屋，應(yīng)進(jìn)行催告，經(jīng)催告在三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未交房時(shí)才可進(jìn)行解除合同權(quán)或追究違約權(quán)，可事實(shí)是直到2011年5月13日房屋竣工驗(yàn)收前至2011年6月底實(shí)際交付房屋時(shí)，原告蔣某某從來(lái)沒(méi)有催告，足以證明原告蔣某某簽合同時(shí)和接收房屋前，對(duì)交房日期為“驗(yàn)收合格”之日是清楚的，明知的，認(rèn)可的。原告蔣某某在接收到房屋三年后卻出爾反爾、否定事實(shí)、隨意曲解合同，于理于法于事實(shí)均是站不住腳的。
三、原告蔣某某違約金請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，請(qǐng)法院依法予以駁回。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙邨l ?、第二十九條 ?等規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。事實(shí)上，原告購(gòu)買(mǎi)了該房屋不僅沒(méi)有損失，而且房屋價(jià)值已經(jīng)升值了30％以上，故答辯人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，原告也沒(méi)有損失。
四、原告蔣某某起訴已超出法定訴訟時(shí)效，人民法院依法應(yīng)當(dāng)駁回其起訴。
被告建某開(kāi)發(fā)公司為證明陳述的事實(shí)，舉出了如下證據(jù):
證據(jù)一、2009年10月26日，原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份。用以證明雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同約定被告交房時(shí)間為檢驗(yàn)合格；
證據(jù)二、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄一份。用以證明被告開(kāi)發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗(yàn)收，交房時(shí)間為2011年5月13日；
當(dāng)事人之間質(zhì)證情況及人民法院對(duì)證據(jù)審核認(rèn)定情況如下:
原告向法庭提交的證據(jù)一、二、三、四，被告質(zhì)證后均無(wú)異議，本院予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一、原告質(zhì)證后對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，本院予以采信。
原告向法庭提交證據(jù)五，系被告明珠華府項(xiàng)目部向明珠華府業(yè)主發(fā)送住宅交房通知書(shū)，被告質(zhì)證后認(rèn)為此證據(jù)系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認(rèn)為，原告向法院提交證據(jù)五雖然是復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實(shí)是一致的，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對(duì)證據(jù)五予以采信；原告向法院提交證據(jù)六，系老河口市信訪局出具的證明，被告質(zhì)證認(rèn)為信訪件是證人證言范疇，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，信訪證明只能證明原告一直在信訪；本院認(rèn)為，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，但出具證明是國(guó)家行政機(jī)關(guān)（信訪局），后經(jīng)本院核實(shí)，明珠華府業(yè)主確實(shí)多次到信訪局上訪要求解決延期交房的賠償問(wèn)題，因此，被告質(zhì)證異議不能成立，本院對(duì)證據(jù)六予以采信。被告向法庭提交的證據(jù)二，系工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，原告質(zhì)證認(rèn)為系復(fù)印件不予質(zhì)證，本院認(rèn)為，被告雖提交的復(fù)印件，但經(jīng)本院與原件核實(shí)一致，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信，但對(duì)被告證明交房時(shí)間為2011年5月13日的主張不予采納。
綜上所述，本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是其真實(shí)意思表示，且沒(méi)有違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請(qǐng)被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱(chēng)，工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同在交房期限條款中約定的出賣(mài)人應(yīng)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買(mǎi)受人，是為保障房屋質(zhì)量對(duì)出賣(mài)人做出的約束，屬于出賣(mài)人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣(mài)人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門(mén)規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用經(jīng)驗(yàn)收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對(duì)建筑工程施工人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣(mài)人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無(wú)必然聯(lián)系。被告還辯稱(chēng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定“經(jīng)驗(yàn)收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對(duì)此本院認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當(dāng)事人對(duì)此約定外并未就合同中關(guān)于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關(guān)于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后方才生效的認(rèn)識(shí)，故被告的該項(xiàng)抗辯理由不能成立。關(guān)于被告辯稱(chēng)原告訴請(qǐng)其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒(méi)有先行進(jìn)行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國(guó)家行政機(jī)關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷情形。被告申請(qǐng)因約定違約金數(shù)額過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋?zhuān)ǘ返诙艞l ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蔣某某支付違約金14817.78元（計(jì)算方法為:支付房?jī)r(jià)款×逾期月數(shù)×中國(guó)人民銀行同期月貸款利率，即329284元×9×0.06÷12=14817.78元）；
二、駁回原告蔣某某的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)471.8元，減半收取235.9元，由原告蔣某某負(fù)擔(dān)117.95元，被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)117.95元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

綜上所述，本院認(rèn)為:原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是其真實(shí)意思表示，且沒(méi)有違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同關(guān)于交房期限的約定明確，被告逾期交房構(gòu)成違約行為，原告訴請(qǐng)被告逾期交房的違約金于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱(chēng)，工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件，2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄是以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同在交房期限條款中約定的出賣(mài)人應(yīng)將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付買(mǎi)受人，是為保障房屋質(zhì)量對(duì)出賣(mài)人做出的約束，屬于出賣(mài)人的合同義務(wù)，若房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)并追究出賣(mài)人相應(yīng)責(zé)任。被告提出的相關(guān)法律、行政法規(guī)或部門(mén)規(guī)章中關(guān)于建筑工程或商品房交付使用經(jīng)驗(yàn)收合格，否則不得交付使用之規(guī)定，是對(duì)建筑工程施工人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等法定約束，旨在保障建筑工程或商品房的建設(shè)質(zhì)量安全，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于交房期限的約定，以及出賣(mài)人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房期限履行交房義務(wù)并無(wú)必然聯(lián)系。被告還辯稱(chēng)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定“經(jīng)驗(yàn)收合格”為房屋交付日期和交付條件是附條件的法律行為。對(duì)此本院認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定“本合同自雙方簽訂之日起生效”，雙方當(dāng)事人對(duì)此約定外并未就合同中關(guān)于交房期限的約定附有生效條件另行作出特別約定，且按照通常文義理解，并不能得出合同中關(guān)于交房期限的約定于房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后方才生效的認(rèn)識(shí)，故被告的該項(xiàng)抗辯理由不能成立。關(guān)于被告辯稱(chēng)原告訴請(qǐng)其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任沒(méi)有先行進(jìn)行催告，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。此外原告不斷到國(guó)家行政機(jī)關(guān)（信訪局）信訪要求解決延期交房的賠償事宜，符合法律規(guī)定的訴訟時(shí)效中斷情形。被告申請(qǐng)因約定違約金數(shù)額過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋?zhuān)ǘ返诙艞l ?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蔣某某支付違約金14817.78元（計(jì)算方法為:支付房?jī)r(jià)款×逾期月數(shù)×中國(guó)人民銀行同期月貸款利率，即329284元×9×0.06÷12=14817.78元）；
二、駁回原告蔣某某的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)471.8元，減半收取235.9元，由原告蔣某某負(fù)擔(dān)117.95元，被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)117.95元。

審判長(zhǎng)：蔣亞平

書(shū)記員：余瑾