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蔣某與湖北上庸古城置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告:蔣某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。
委托代理人:樊隨庸,湖北弘亞律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告:湖北上庸古城置業(yè)有限公司。住所地:湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)南門村。
法定代表人:李詩平,董事長。
委托代理人:陳仕平,湖北上庸古城置業(yè)有限公司法律顧問。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求,進(jìn)行和解,提起上訴或反訴。

原告蔣某訴被告上庸古城置業(yè)有限公司(上庸置業(yè)公司)房屋買賣合同糾紛一案,本院于2016年11月3日立案受理。依法由審判員王申宏獨(dú)任審判,于2016年12月15日公開開庭進(jìn)行了審理,原告蔣某及其委托代理人樊隨庸,被告上庸置業(yè)公司委托代理人陳仕平到庭參加了訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:2013年9月,原告蔣某購置被告古城置業(yè)公司開發(fā)的國際綠松石城40#、41#樓1單元1403號(hào)房屋,交付購房款150610元。房屋竣工后,原告蔣某于2015年4月15日拿到房屋鑰匙,在同年5月6日進(jìn)房裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的中心梁柱傾斜嚴(yán)重。投訴后,竹山縣建設(shè)工程質(zhì)檢部門組織爭議房屋開發(fā)商、承建商,房屋設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及原告等人協(xié)商,各方認(rèn)可梁柱傾斜5厘米的事實(shí),但雙方未就賠償問題達(dá)成協(xié)議,原告蔣某也不同意房屋設(shè)計(jì)、施工單位的維修加固方案,堅(jiān)決要求退房。現(xiàn)原告具狀起訴,以所購房屋的頂梁柱傾斜、存在重大安全隱患、其父母認(rèn)為房屋梁柱傾斜影響后代子孫發(fā)展為由,要求依法解除與被告簽訂的房屋買賣合同,返還購房款150610元并按銀行貸款利率支付利息;請(qǐng)求賠償因該起房屋買賣造成的租房損失11000元,2016年12月20日前的房貸損失69592.9元,被告代為收取的購房契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等損失25970.38元(契稅、維修基金、規(guī)費(fèi)19255元,物業(yè)費(fèi)6438.38元,房屋預(yù)告登記費(fèi)160元,民政局開具單身證明收費(fèi)22元,房管部門開具住房查詢證明收費(fèi)95元),購置的房屋裝修材料及支付的定金損失19765元(付玻璃定金2500元、防護(hù)網(wǎng)定金2000元、窗簾定金1300元,付水電安裝費(fèi)3000元、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)5000元、人工費(fèi)850元,購水電材料3439元、砂400元,水泥800元,木方476元)。本院受理后,依法于2016年11月11日向被告古城置業(yè)公司送達(dá)了訴狀副本及訴訟材料。
在訴訟過程中,本院邀請(qǐng)質(zhì)檢部門、開發(fā)商及建設(shè)施工單位深入實(shí)地對(duì)爭議房屋進(jìn)行了勘驗(yàn),經(jīng)會(huì)同專業(yè)人員現(xiàn)場測(cè)量,爭議房屋客廳梁柱傾斜6.5厘米,以該梁柱為門柱的那道門上沿寬102厘米,下沿寬98厘米,現(xiàn)場遺留有部分裝修施工材料。質(zhì)檢部門工作人員在查勘現(xiàn)場后認(rèn)為梁柱超偏嚴(yán)重,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)由施工單位拿出具體技術(shù)處理方案,由監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性評(píng)估后組織施工,施工完畢后報(bào)監(jiān)理部門驗(yàn)收,質(zhì)檢部門檢查。
另查明,原告蔣某已支付所購房屋截止2016年12月20日前的按揭貸款69592.9元(按揭貸款31084.41元,貸款利息38488.49元),被告向原告收取購房契稅、維修基金、規(guī)費(fèi)19255元,物業(yè)費(fèi)6438.38元。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(gb50204-2015)的規(guī)定:現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)建筑物層高小于或等于5米的,允許偏差為0.8厘米;大于5米的,允許偏差為1厘米。

本院認(rèn)為:原告蔣某與被告古城置業(yè)公司之間形成的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,依法受法律保護(hù),雙方應(yīng)嚴(yán)格按照買賣合同的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。一方不履行合同或履行合同存在違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除合同或請(qǐng)求判令對(duì)方承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失的民事責(zé)任。本案原告蔣某主張爭議房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題影響居住使用、致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的而請(qǐng)求解除合同、賠償損失,故本院將依法對(duì)案涉房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除及解除合同后如何確定原告損失賠償數(shù)額作出評(píng)判。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定,原告蔣某請(qǐng)求解除合同之訴實(shí)質(zhì)上為請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除合同效力之訴,法庭應(yīng)依法首先審查當(dāng)事人解除合同的效力。從原告請(qǐng)求解除合同的實(shí)質(zhì)要件看,被告古城置業(yè)公司交付給原告的商品房頂梁柱傾斜6.5厘米,超過國家相關(guān)建筑質(zhì)量規(guī)范的6倍,該頂梁柱既是爭議房屋的結(jié)構(gòu)柱,又是承重柱,該頂梁柱的傾斜已對(duì)房屋的整體安全構(gòu)成重大安全隱患,符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定的情形,該房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響原告的正常居住使用;即使被告現(xiàn)在進(jìn)行維修加固或能夠證明該房屋無根本性質(zhì)量問題,但爭議房屋梁柱如此之大的傾斜幅度也勢(shì)必影響房屋的現(xiàn)實(shí)觀瞻及購房者住屋求安的心理預(yù)期,故本院認(rèn)定被告向原告交付的商品房不符合雙方簽訂的房屋買賣合同的約定,不能實(shí)現(xiàn)原告購房的合同目的,原告請(qǐng)求解除房屋買賣合同的訴請(qǐng)符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第(四)項(xiàng)的規(guī)定,原告享有依法解除合同的權(quán)利。從解除合同的程序要件看,原告蔣某稱其在發(fā)生爭議后已向被告古城置業(yè)公司提出解除合同,但被告予以否認(rèn),原告未能向本院提交證據(jù),故本院認(rèn)定原告2016年11月3日向本院起訴之日為其提出解除合同的時(shí)間,本院2016年11月11日向被告送達(dá)訴狀副本之日為原告解除合同的通知到達(dá)被告的時(shí)間,原告請(qǐng)求解除合同的程序要件業(yè)已成就。據(jù)此,本院確認(rèn)原告請(qǐng)求解除與被告古城置業(yè)公司房屋買賣合同的行為有效。
關(guān)于房屋買賣合同解除后的損失賠償問題,經(jīng)庭審質(zhì)證,原告有關(guān)請(qǐng)求被告返還其購房款150610元并按銀行貸款利率支付利息,返還2016年12月20日前的購房按揭貸款69592.9元,返還被告代收的購房契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)25970.38元有事實(shí)和法律依據(jù),本院依法予以支持。原告有關(guān)因房屋買賣合同解除而造成的租房損失11000元問題,被告對(duì)此不予認(rèn)可,本院認(rèn)為該項(xiàng)損失雖與買賣房屋沒有直接因果關(guān)系,但也存在一定的關(guān)聯(lián)性,故對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求,本院將與原告請(qǐng)求的其它損失一起作出評(píng)判。有關(guān)購置房屋裝修材料及其它損失問題,被告對(duì)原告向法庭提交的證據(jù)提出質(zhì)疑,經(jīng)庭審質(zhì)證,原告提交的裝修及數(shù)千元的定金損失證據(jù)未達(dá)到確實(shí)充分的程度,故在確定原告房屋裝修及其它損失時(shí),本院將在考慮原告履行合同繳費(fèi)、辦證等投入的人力、物力,被告履行合同不符合約定導(dǎo)致合同解除的過錯(cuò),以及原告已開始進(jìn)行房屋裝修、購買了部分裝修材料等因素的基礎(chǔ)上,對(duì)原告的該項(xiàng)請(qǐng)求予以綜合評(píng)判。
綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條,第九十六條,第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:

一、確認(rèn)原告蔣某解除合同的行為有效,原告蔣某與被告湖北上庸古城置業(yè)有限公司簽訂的房屋買賣合同已于2016年11月11日解除。
二、被告湖北上庸古城置業(yè)有限公司返還原告蔣某購房款150610元并按銀行貸款利率支付利息;返還原告支付的爭議房屋按揭貸款69592.9元(2016年12月20日前);返還收取原告的購房契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)25788.38元。
三、被告湖北上庸古城置業(yè)有限公司賠償原告蔣某購房裝修及其它損失10000元。
四、駁回原告蔣某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)7300元,因適用簡易程序減半收取3650元,由被告湖北上庸古城置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3500元,原告蔣某負(fù)擔(dān)150元。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí),根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省十堰市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省十堰市中級(jí)人民法院;賬戶號(hào):17×××01;開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行。通過郵局匯款的,款匯湖北省十堰市中級(jí)人民法院,郵編:442000;地址:十堰市郵電街12號(hào)。上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交,也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的,按自動(dòng)撤回上訴處理(本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知)。
本判決發(fā)生法律效力后,當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年,該期間從法律文書指定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判員  王申宏

書記員:李淼

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