原告：蔣某，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：潘勇，湖北七君律師事務(wù)所律師。委托權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：曹湘宇、翟志翔，湖北三峽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：代洪某，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：曹湘宇、翟志翔，湖北三峽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)。
被告：宜昌市城市凱景大酒店有限公司（以下簡稱城市凱景酒店公司，統(tǒng)一社會信用代碼6142050683704T），住所地宜昌市夷陵區(qū)港虹路8號。
法定代表人：張萍，女，xxxx年xx月xx日出生城市凱景酒店公司總經(jīng)理，住宜昌市西陵區(qū)。

原告蔣某與被告張某、代洪某、城市凱景酒店公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法適用普通程序于2018年7月6日、8月9日、9月7日公開開庭進行了審理。原告蔣某的委托訴訟代理人潘勇、被告張某、代洪某的委托訴訟代理人曹湘宇、翟志翔以及被告城市凱景酒店公司的法定代表人張萍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告蔣某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方的房屋租賃合同，被告立即騰退占用原告的房屋。2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金295126.8元（暫計至2018年2月28日）；并以拖欠的租金為基數(shù)，按照人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率向支付自2018年3月1日起至付清拖欠租金之日止的利息。3、判令被告向原告支付違約金78887元（以拖欠租金為基數(shù)，按照年利率24%計算至2018年2月28日）。4、判令被告按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付從2018年3月1日起至被告騰退房屋之日止期間的房屋占用費。5、案件受理費由被告承擔(dān)。事實與理由：2012年10月30日，原、被告簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定原告將位于宜昌市夷陵區(qū)港虹路8號1號樓的商業(yè)用房整體出租給被告，租賃期限為10年，租金支付方式為先付后租，按季度支付。合同履行過程中，被告并未依約向原告足額支付租金，截止2018年2月28日共拖欠租金295126.8元。后經(jīng)原告多次催要，被告至今仍未履行。根據(jù)合同約定，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)無條件的遷出承租房屋，并向原告支付遲延期間的房租和違約金。現(xiàn)提起訴訟，請求判如所請。
被告張某、代洪某辯稱，1、2012年10月30日簽訂《商業(yè)用房租賃合同》時，被告城市凱景酒店公司正在籌備階段，張某及代洪某作為成立公司的員工在合同上簽字，租賃房屋實際是被告城市凱景酒店公司使用，張某、代洪某不應(yīng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)；2、拖欠租金的具體數(shù)額有待原告與被告城市凱景酒店公司對賬核定后確定；3、合同履行過程中，原告私自向被告轉(zhuǎn)租的一樓租戶收取租金，原告也存在違約行為，被告不應(yīng)支付違約金；4、拖欠租金是因為被告城市凱景酒店公司資金出現(xiàn)困難，判令解除合同、騰退房屋會給公司造成巨大損失，不同意解除合同。
被告城市凱景酒店公司辯稱，1、我公司成立之前，張某、代洪某系作為成立公司的員工與原告簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》；2、2015年開始拖欠租金后，我公司與原告簽訂了補充協(xié)議，將租金的標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)為21元㎡，應(yīng)該按照下調(diào)后的標(biāo)準(zhǔn)計算拖欠的租金；3、拖欠租金屬實，但未構(gòu)成根本違約，我公司也在積極籌措租金，現(xiàn)不同意解除合同。
經(jīng)審理查明，2012年10月30日，原告蔣某及其他7名房屋出租人（劉浪、周洋、周長虹、秦姜艷、張發(fā)瓊、蔣麗寧、余彬）一起作為出租方與被告張某、代洪某（承租方）簽訂《商業(yè)用房租賃合同》一份，合同約定：1、出租方將位于宜昌市夷陵區(qū)港虹路8號1號樓，總建筑面積為6240.38㎡的商業(yè)用房整體出租給承租方使用；2、租賃期限為10年，即從2012年11月1日起至2022年10月31日止；3、計付租金起始日期為2013年4月1日，標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年為每月25元㎡，第三至七年為每月27元㎡，第八至十年為每月30元㎡；4、租金支付方式為先付后租，按季度支付；5、出租方同意承租方在租賃期內(nèi)分租或轉(zhuǎn)租承租房屋，分租或轉(zhuǎn)租時應(yīng)向物業(yè)報備。合同同時約定，承租方遲延支付租金，應(yīng)向出租方支付每日1%的違約金，遲延支付時間達20日時，出租方有權(quán)單方解除合同，承租方無條件遷出承租房屋，并支付遲延時間的房租和違約金。前述《商業(yè)用房租賃合同》另附房屋平面圖及租金明細(xì)表，其中租金明細(xì)表顯示，本案原告蔣某在該合同中出租房屋的面積為809.67㎡。合同簽訂后，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人依約將租賃房屋整體交付使用。2013年1月31日，被告張某注冊成立了被告城市凱景酒店公司，工商注冊登記的公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司（自然人獨資），營業(yè)場所為本案租賃房屋所在地宜昌市夷陵區(qū)港虹路8號，法定代表人為張某。其后，被告城市凱景酒店公司使用租賃房屋開辦城市凱景酒店，被告張某負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營管理。2016年5月1日，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人與被告張某、代洪某簽訂《房屋租賃合同調(diào)整協(xié)議書》一份，協(xié)議書中確定了房屋承租人拖欠租金的事實，約定將租金標(biāo)準(zhǔn)原核定的單價27元㎡調(diào)整為21元㎡，同時特別約定在簽訂協(xié)議書的當(dāng)日由承租人向房屋出租人支付人民幣50萬元后，協(xié)議書成立生效。協(xié)議書簽訂后，三被告仍未依約按時交納租金，原告蔣某及其他7名房屋出租人（另案處理）均訴至法院，請求判令解除合同，要求三被告騰退房屋并支付拖欠的租金、利息、違約金及房屋占用費。
同時查明以下事實，一、《商業(yè)用房租賃合同》履行過程中，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人已經(jīng)收取的房屋租金中，部分租金系通過被告張某的個人銀行賬戶支付的，還有部分款項系通過被告城市凱景酒店公司財務(wù)人員鄒遠(yuǎn)麗的個人銀行賬戶支付的，還有部分系案外其他人代為支付的。案件審理過程中，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人與被告張某、城市凱景酒店公司就欠付租金的數(shù)額進行了對賬，并共同簽訂《對賬確認(rèn)單》。《對賬確認(rèn)單》載明：1、截止2016年底，欠付蔣某、蔣麗寧租金171993元；2、2017年至2018年1月8日共向蔣某、蔣麗寧支付租金341000元；3、2018年1月8日以后至今未支付租金。其后，原、被告在9月7日庭審中確認(rèn)，蔣某、蔣麗寧系兄弟，前述《對賬確認(rèn)單》中載明的數(shù)額，雙方各占一半份額。庭審后，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人向本院出具《情況說明》，表示同意按照《房屋租賃合同調(diào)整協(xié)議書》調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)即每月21元㎡計算欠付的租金。二、《商業(yè)用房租賃合同》履行過程中，被告城市凱景酒店公司將涉案房屋的一樓部分門面予以轉(zhuǎn)租。因被告拖欠租金，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人于2018年4月至7月期間，先后向該部分次承租人代收房租共計93892元。案件審理過程中，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人向本院出具《情況說明》，一致同意前述代收的房租93892元從周洋應(yīng)（另案處理）收取的租金、房屋占用費、違約金等款項中予以扣減。三、2015年2月15日，被告城市凱景酒店公司辦理工商變更登記，公司的出資人、法定代表人由被告張某變更登記為張萍（系張某之姐）。2015年6月12月，被告城市凱景酒店公司再次辦理工商變更登記，公司的出資人由被告張萍變更登記為張萍、粟海東、李雨亮、張新濤。
上述事實，有原告蔣某提供的身份證復(fù)印件、房屋所有權(quán)證、《商業(yè)用房租賃合同》、《房屋租賃合同調(diào)整協(xié)議書》、《對賬確認(rèn)單》、《情況說明》、被告張某提供的身份證復(fù)印件、企業(yè)基本信息、城市凱景酒店公司變更信息、銀行交易流水以及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。原告蔣某及其他7名房屋出租人與被告張某、代洪某于2012年10月30日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同。本案爭議的焦點主要有三個方面：一是本案《商業(yè)用房租賃合同》產(chǎn)生的合同責(zé)任由誰承擔(dān)的問題；二是被告拖欠租金的行為是否構(gòu)成根本違約，本案租賃合同是否還有繼續(xù)履行的可能；三是違約金的承擔(dān)問題。本院分別評述如下：一、本案《商業(yè)用房租賃合同》簽訂后，被告張某以該租賃房屋為營業(yè)場所注冊成立了被告城市凱景酒店公司，公司使用該租賃房屋開辦經(jīng)營城市凱景酒店至今。合同履行過程中，被告張某及城市凱景酒店公司陸續(xù)向包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人交納租金，并在案件審理過程中與8名房屋出租人一起進行了對賬。結(jié)合以上一系列事實，本院認(rèn)定，被告張某、代洪某在公司成立前，以自己名義與8名房屋出租人簽訂了《商業(yè)用房租賃合同》，系租賃房屋的簽約承租人；被告城市凱景酒店公司在成立后實際使用租賃房屋開辦經(jīng)營城市凱景酒店至今，系租賃房屋的實際使用人。首先，被告張某、代洪某作為承租人在合同及合同調(diào)整協(xié)議書上簽字，就應(yīng)該依約履行合同義務(wù)。合同實際履行過程中，被告張某多次以個人名義交納了租金，并在不再擔(dān)任公司法定代表人后仍然繼續(xù)履行了部分交納租金的義務(wù)，包括原告在內(nèi)的8名房屋出租人現(xiàn)要求被告張某、代洪某作為簽約承租人承擔(dān)合同義務(wù)，基于合同相對性原則，該項訴訟請求理由成立，本院予以支持。其次，被告城市凱景酒店公司在使用租賃房屋期間將部分一樓門面進行轉(zhuǎn)租用以收取租金，并用公司會計的賬戶向房屋出租人交納了部分房屋租金，并在本案審理過程中與房屋出租人對拖欠的租金進行對賬，鑒于被告城市凱景酒店公司前述實際履行租賃合同義務(wù)的行為，結(jié)合房屋出租人對被告城市凱景酒店公司交納的部分租金均予以受領(lǐng)之事實，可判定被告凱景酒店公司作為訴爭房屋的實際使用人與房屋出租人對本案租賃合同產(chǎn)生的合同債務(wù)達成債務(wù)加入的合意，該債務(wù)加入合意系當(dāng)事人真實的意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，亦未損害他人合法權(quán)益，依法成立并生效，且被告城市凱景酒店公司在庭審中亦表示愿意承擔(dān)支付拖欠租金的義務(wù)，包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人現(xiàn)要求被告城市凱景酒店公司對租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，理由成立，本院予以支持。被告張某、代洪某、城市凱景酒店公司辯稱張某、代洪某系公司員工，張某交納租金是履行職務(wù)行為，應(yīng)由公司承擔(dān)合同義務(wù)，為此，其提交了張某的勞動合同書、銀行交易流水、單位職工參加社保申報表證據(jù)，本院認(rèn)為，銀行交易流水僅能證明被告張某用個人賬戶支付租金的事實，其并未提供公司向被告張某支付款項用于交納租金的相關(guān)證據(jù)，其提供的前述證據(jù)并不能證明被告代洪某系公司員工，也不足以證明被告張某在不再擔(dān)任公司法定人后繼續(xù)用其個人賬戶交納租金系履行職務(wù)行為。故三被告的該項辯稱理由不能成立，本院不予采信。二、房屋租賃合同是指房屋出租人將租賃房屋交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案《商業(yè)用房租賃合同》履行過程中，三被告自2015年起即沒有按合同約定的先付后用方式及時足額的交納租金。案件審理過程中，雙方確認(rèn)截止2016年底欠付原告蔣某租金85996.5元，2017年至2018年1月共向原告蔣某支付租金170500元，2018年1月至今未支付租金。本院依照原、被告雙方確認(rèn)調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)每月21元㎡計算，截止2018年2月28日，三被告拖欠原告蔣某的租金數(shù)額達153539.48元（85996.5元+809.67㎡×21元㎡×14個月-170500元）。綜上，三被告在合同履行過程中存在長期拖欠租金的事實，致使原告蔣某通過出租房屋收取租金獲取利益的合同目的不能實現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。三被告辯稱拖欠租金屬實但未構(gòu)成根本違約，不同意解除合同。為此，本院在8月9日、9月7日兩次庭審后均要求三被告積極籌措資金、履行給付拖欠租金的義務(wù)，以利于合同繼續(xù)履行，但三被告并未支付此前欠付的租金，亦未就欠付的租金提出具體的履行計劃和解決方案，無繼續(xù)履行合同的誠意。綜上，原告蔣某現(xiàn)起訴要求解除《商業(yè)用房租賃合同》的訴訟請求符合《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定，本院予以支持?！渡虡I(yè)用房租賃合同》解除后，三被告應(yīng)當(dāng)立即將其承租的原告蔣某809.67㎡房屋予以騰退、返還，支付截止2018年2月28日已欠付的租金153539.48元，并自2018年3月1日起至實際騰退之日止按照月租金21元㎡的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費。三、本案中，三被告長期拖欠租金構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。《商業(yè)用房租賃合同》中約定，承租人遲延支付租金的，應(yīng)向出租人支付每日1%的違約金，原告蔣某現(xiàn)要求三被告以拖欠的租金為基數(shù)，按照年24%的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金至2018年2月28日，其已經(jīng)對合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整，本院認(rèn)為《商業(yè)用房租賃合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，本院根據(jù)本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及原告可能獲得的預(yù)期利益等綜合因素，酌定三被告應(yīng)以拖欠的租金153539.48元為基數(shù)，自2018年3月1日起按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至租金付清之日止。被告張某、代洪某辯稱房屋出租人私自向一樓轉(zhuǎn)租戶收取租金也存在違約行為，被告不應(yīng)支付違約金，本院認(rèn)為，在三被告長期拖欠租金的情形下，房屋出租人為避免損失的擴大，向次承租人收取租金系維護自身權(quán)益的合理救濟措施，不構(gòu)成違約，故該項辯稱理由不能成立，本院不予采信。關(guān)于包括原告蔣某在內(nèi)的8名房屋出租人先后向部分一樓次承租人代收的租金93892元，因前述房屋出租人在案件審理過程中向本院出具《情況說明》，一致同意代收的房租93892元從房屋出租人周洋（另案處理）應(yīng)收取的款項中扣減，本院予以確認(rèn)。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達成一致意見。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告蔣某與被告張某、代洪某于2012年10月30日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》。被告張某、代洪某、宜昌市城市凱景大酒店有限公司于本判決生效后10日內(nèi)將位于宜昌市夷陵區(qū)港虹路8號1號樓面積為809.67㎡的房屋騰退并返還給原告蔣某。
二、被告張某、代洪某于本判決生效后10日內(nèi)支付原告蔣某截止2018年2月28日所欠租金153539.48元；自2018年3月1日至實際騰退房屋之日止按照月租金21元㎡的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費（面積809.67㎡）；并以欠付租金153539.48元為基數(shù)，自2018年3月1日起至所欠租金實際付清之日止按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。被告宜昌市城市凱景大酒店有限公司對前述給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
三、駁回原告蔣某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6910元，由被告張某、代洪某、宜昌市城市凱景大酒店有限公司共同負(fù)擔(dān)。應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)而已由原告預(yù)交的訴訟費用，由被告在履行本判決確定的給付義務(wù)時一并轉(zhuǎn)付給原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長 王嬰
審判員 汪青青
人民陪審員 望西峨

書記員： 王忠丹