上訴人（原審被告）董某某，住黑龍江省訥河市。
委托代理人常順，內(nèi)蒙古達(dá)瓦律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）訥河市東盛陪練代駕服務(wù)有限公司，住所地黑龍江省訥河市訥河鎮(zhèn)東南街。
法定代表人張寶勝，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人張寶勤，黑龍江寶勤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）訥河市農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心，住所地黑龍江省訥河市城南新區(qū)。
法定代表人王鳳君，該中心主任。
委托代理人于金昌。
委托代理人馮勇，內(nèi)蒙古訥謨爾律師事務(wù)所律師。

上訴人董某某、訥河市東盛陪練代駕服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東盛公司）因與被上訴人訥河市農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)業(yè)推廣中心）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服黑龍江省訥河市人民法院（2014）訥商初字第282號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人董某某及其委托代理人常順、上訴人東盛公司法定代表人張寶勝及委托代理人張寶勤、被上訴人農(nóng)業(yè)推廣中心委托代理人于金昌、馮勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，訥河市蠶蜂技術(shù)指導(dǎo)站（以下簡(jiǎn)稱蠶蜂指導(dǎo)站）成立于1962年，為事業(yè)單位，資產(chǎn)為國(guó)有。2003年7月22日，訥河市事業(yè)單位改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)《訥河市農(nóng)業(yè)委員會(huì)所屬事業(yè)單位“九定”方案》作出批復(fù)，批復(fù)農(nóng)業(yè)推廣中心與蠶蜂指導(dǎo)站、農(nóng)機(jī)化推廣站、農(nóng)廣校合并為農(nóng)業(yè)推廣中心，內(nèi)設(shè)8站1股，有農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣站、蠶蜂指導(dǎo)站等。蠶蜂指導(dǎo)站事業(yè)單位法人證書(shū)于2004年4月5日注銷(xiāo)，而后公章在原市政府后院銷(xiāo)毀。2012年6月11日，蠶蜂指導(dǎo)站站長(zhǎng)劉鳳山未經(jīng)農(nóng)業(yè)推廣中心同意與董某某簽訂房屋租賃協(xié)議，加蓋蠶蜂指導(dǎo)站公章，將蠶蜂指導(dǎo)站2500多平方米場(chǎng)地、西廂房330平方米房地產(chǎn)租賃給董某某，以作開(kāi)辦工廠之用。合同約定：“租期20年，年租金15，000.00元，預(yù)交租金100，000.00元。”2013年3月9日，雙方又簽訂房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議，加蓋蠶蜂指導(dǎo)站公章。其內(nèi)容增加了出租房屋面積，現(xiàn)有辦公室東側(cè)兩間約40平方米及大門(mén)西側(cè)臨街廂房?jī)砷g（現(xiàn)食堂和小倉(cāng)庫(kù)）約50平方米，但租金沒(méi)有增加。租賃合同簽訂后，董某某沒(méi)有進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2013年7月2日，董某某與東盛公司簽訂租賃合同，產(chǎn)權(quán)單位處蓋有蠶蜂指導(dǎo)站公章，將租賃蠶蜂指導(dǎo)站的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給東盛公司，租期5年，年租金10，000.00元。轉(zhuǎn)租合同簽訂后東盛公司進(jìn)行投資，建設(shè)練車(chē)場(chǎng)地?，F(xiàn)農(nóng)業(yè)推廣中心要求確認(rèn)2012年6月11日、2013年3月9日，蠶蜂指導(dǎo)站與董某某簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；確認(rèn)2013年7月2日，董某某與東盛公司簽訂的租賃合同無(wú)效；由董某某與東盛公司返還租賃房屋和土地。
原審法院認(rèn)為，蠶蜂指導(dǎo)站作為農(nóng)業(yè)推廣中心一個(gè)職能部門(mén)，不具備法人資格，不屬于其他經(jīng)濟(jì)組織。站長(zhǎng)劉鳳山出租蠶蜂指導(dǎo)站房地產(chǎn)時(shí)未經(jīng)農(nóng)業(yè)推廣中心同意，當(dāng)農(nóng)業(yè)推廣中心所屬權(quán)益受到侵害時(shí)有權(quán)主張權(quán)利，其訴訟主體資格適格。農(nóng)業(yè)推廣中心是在合同履行期間主張權(quán)利，不存在超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題。故董某某、東盛公司提出農(nóng)業(yè)推廣中心起訴主體不適格、超過(guò)訴訟時(shí)效期間、蠶蜂指導(dǎo)站屬于其他經(jīng)濟(jì)組織的主張不能成立，原審法院不予支持。農(nóng)業(yè)推廣中心為事業(yè)單位，其資產(chǎn)屬國(guó)有，土地為劃撥取得，劉鳳山將蠶蜂指導(dǎo)站房地產(chǎn)出租違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，蠶蜂指導(dǎo)站作為使用者不符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的“土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人”的條件，其不具備出租房地產(chǎn)主體資格，且其改變土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓地上建筑物沒(méi)有向土地所在地縣級(jí)以上人民政府土地行政部門(mén)提出變更登記，變更使用權(quán)不發(fā)生法律效力。因蠶蜂指導(dǎo)站與董某某簽訂的房屋租賃合同及董某某與東盛公司簽訂的租賃合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，故對(duì)于農(nóng)業(yè)推廣中心的訴訟請(qǐng)求，原審法院予以支持。董某某、東盛公司要求合同有效的主張不能成立，原審法院不予支持。依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、蠶蜂指導(dǎo)站與董某某于2012年6月11日、2013年3月9日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；董某某與東盛公司于2013年7月2日簽訂的租賃合同無(wú)效；二、董某某、東盛公司于原審判決生效之日起7日內(nèi)將租賃蠶蜂指導(dǎo)站西廂房330平方米房屋、辦公室東側(cè)兩間約40平方米、大門(mén)西側(cè)臨街廂房?jī)砷g（原食堂和小倉(cāng)庫(kù)）約50平方米和2500平方米場(chǎng)地返還給農(nóng)業(yè)推廣中心。案件受理費(fèi)100.00元，由董某某、東盛公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，蠶蜂指導(dǎo)站與董某某簽訂租賃合同后，董某某已給付蠶蜂指導(dǎo)站租金270，000.00元，農(nóng)業(yè)推廣中心對(duì)此無(wú)異議。董某某與東盛公司簽訂租賃合同后，東盛公司交付董某某一年租金10，000.00元。原審法院查明的其他事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，蠶蜂指導(dǎo)站在2003年訥河市事業(yè)單位改革過(guò)程中，被并入農(nóng)業(yè)推廣中心，成為農(nóng)業(yè)推廣中心的一個(gè)內(nèi)設(shè)部門(mén)，其事業(yè)單位法人主體資格被注銷(xiāo)，已不具備民事權(quán)利能力和民事行為能力，不具有民事主體資格。蠶蜂指導(dǎo)站未經(jīng)農(nóng)業(yè)推廣中心授權(quán)，亦未經(jīng)訥河市人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，以蠶蜂指導(dǎo)站的名義將國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)對(duì)外出租，違反了國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效的民事法律行為，蠶蜂指導(dǎo)站與董某某簽訂的租賃合同及董某某與東盛公司簽訂的租賃合同均屬無(wú)效合同，不具有法律效力。董某某及東盛公司應(yīng)向農(nóng)業(yè)推廣中心返還所租賃的場(chǎng)地及房屋，農(nóng)業(yè)推廣中心應(yīng)返還董某某已給付的租金及利息。因自2012年6月11日蠶蜂指導(dǎo)站與董某某簽訂合同至2014年6月23日蠶蜂指導(dǎo)站原審起訴時(shí)，本案訴爭(zhēng)場(chǎng)地及房屋由董某某實(shí)際占有和使用，董某某應(yīng)支付相應(yīng)的使用對(duì)價(jià)。農(nóng)業(yè)推廣中心返還董某某的租金中應(yīng)扣除2012年6月11日至2014年6月23日兩年的租金30，000.00元，即農(nóng)業(yè)推廣中心應(yīng)返還董某某租金240，000.00元及利息。因2013年7月2日董某某與東盛公司簽訂合同時(shí)至2014年6月23日蠶蜂指導(dǎo)站原審起訴時(shí)，東盛公司亦占有和使用了本案訴爭(zhēng)場(chǎng)地和房屋，東盛公司亦應(yīng)支付相應(yīng)的使用對(duì)價(jià)。故東盛公司支付董某某的租金10，000.00元，董某某無(wú)需返還。對(duì)于因蠶蜂指導(dǎo)站無(wú)權(quán)將土地及房屋出租給董某某，董某某及東盛公司的損失，董某某及東盛公司可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持黑龍江省訥河市人民法院（2014）訥商初字第282號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、訥河市農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心于本判決生效之日起五日內(nèi)，返還董某某房屋場(chǎng)地租金本金240，000.00元及利息（從2014年6月23日起至實(shí)際給付之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。
一、二審案件受理費(fèi)300.00元，由上訴人董某某負(fù)擔(dān)150.00元，訥河市東盛陪練代駕服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)150.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李磊 代理審判員　　王超 代理審判員　　董銘

書(shū)記員：于劍