原告：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：茹毅，上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
　　被告陳家京，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉險峰，上海顯棟律師事務(wù)所律師。
　　原告董某某與被告陳家京房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月2日立案后，依法適用簡易程序，于2018年6月19日公開開庭審理了本案，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年9月27日、11月29日組織原、被告進(jìn)行了證據(jù)交換，并于2018年12月18日再次公開開庭審理了本案。原告董某某的委托訴訟代理人茹毅、被告陳家京及其委托訴訟代理人劉險峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告董某某向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告就上海市長寧區(qū)玉屏南路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訟房屋)簽訂的《房屋租賃合同》于2018年2月26日解除；2.被告支付原告拖欠至2018年2月26日止的房屋租金18,000元；3.被告支付原告自2018年2月27日起至2018年4月23日止的房屋使用費(fèi)11,200元；4.被告支付原告遲延履行的違約金54,000元；5.被告支付原告自2017年11月至2018年4月23日止的電費(fèi)128.05元、有線電視費(fèi)207元，共計335.05元。訴訟過程中，原告變更第二、第三、第四項(xiàng)訴訟請求為：2.被告支付原告拖欠至2018年2月26日止的房屋租金13,760元；3.被告支付原告自2018年2月27日起至2018年4月23日止的房屋使用費(fèi)8,960元；4.被告支付原告遲延履行的違約金41,280元(拖欠房屋租金的三倍)。事實(shí)和理由：原、被告于2017年1月簽訂租賃合同，由被告承租原告所有的涉訟房屋，租賃期限自2017年5月1日至2019年4月30日止，每月租金為6,000元.但自2017年12月以來被告未支付租金。原告多次催告被告仍不支付，故原告于2018年2月26日提出解除合同，但被告占用房屋未歸還，直至2018年4月23日雙方在訴調(diào)法官的主持下交接了房屋。雙方尚有租金及違約金問題未解決，故原告起訴來院。
　　被告陳家京辯稱，雙方就涉訟房屋建立租賃關(guān)系始于2008年，開始原告就要求被告承諾該房屋只能用于商業(yè)，在本案簽訂的合同中原告將這句話的表述修改，由“只做商業(yè)使用”改為“只做居改非使用”。被告于2017年5月2日收到“五違四避”聯(lián)合執(zhí)法告知書被要求立即停止經(jīng)營。被告立即與原告聯(lián)系要求解除合同，原告表示這個事情由其搞定，承諾繼續(xù)讓被告經(jīng)營，并要求被告在經(jīng)營期按原合同繼續(xù)支付租金，每月為4,800元。自2017年5月2日至2017年11月期間被告一直無法經(jīng)營，每次與原告聯(lián)系，原告都表示很快搞定。考慮到在2016年11月被告再次投入110,000元對涉訟房屋進(jìn)行了裝修，為避免損失，被告按約支付租金。但到2017年11月原告所承諾之事仍未兌現(xiàn)，故被告要求退還租金、解除合同，原告置之不理。后被告多次向所在地區(qū)的居委會和派出所尋求幫助，但原告仍未歸還押金及租金。被告被迫起訴，并經(jīng)過訴調(diào)，在訴調(diào)階段進(jìn)行了兩次調(diào)解，在調(diào)解過程中原告仍拒不接受房屋鑰匙，被告寄送了解除合同通知，但原告表示未收到過。由于涉訟房屋無法繼續(xù)保持約定的用途，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故被告認(rèn)為合同于2017年5月2日解除，即收到“五違四避”聯(lián)合執(zhí)法告知書這天合同解除；不同意原告的第二、第三項(xiàng)訴請，因合同已解除，房屋是空關(guān)的，原告不收回房屋并非是被告造成，即使有使用費(fèi)也應(yīng)適當(dāng)調(diào)整為每月2,000元至3,000元之間；不同意原告的第四項(xiàng)訴請，被告沒有違約，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高；對原告的第五項(xiàng)訴請的電費(fèi)和有線電視費(fèi)沒有異議，同意支付。此外對租房押金及房屋裝修損失等另案主張。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對《房屋租賃合同》、電費(fèi)賬單、微信聊天記錄等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉訟房屋的權(quán)利人系原告。該房屋建筑面積34.37平方米，用途為居住。
　　2008年起原、被告雙方發(fā)生房屋租賃關(guān)系，被告支付租房押金7,000元(被告已另案主張)。
　　2009年12月8日，被告向長寧區(qū)市場監(jiān)管局申請注冊名為“上海市長寧區(qū)家京日用百貨店”的個體工商戶，經(jīng)營地址為涉訟房屋。實(shí)際經(jīng)營名稱為“大頭專業(yè)足道”。
　　2017年1月10日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉訟房屋出租給乙方僅作為居改非使用；租期為2017年5月1日起至2019年4月30日止；租賃期滿后，甲方有權(quán)收回全部出租房屋及房屋裝修，乙方應(yīng)如期恢復(fù)原樣；每月租金為6,000元，房租為每半年一付，并提前半個月支付下一時期租金；在租賃期限內(nèi)，乙方逾期支付下期房租，每逾期一天應(yīng)向甲方支付原租金三倍的遲納金。逾期五天后，甲方有權(quán)收回該房，合同自動解除，押金不予退還。如乙方不配合，甲方在上訴法院的時期，仍需要支付原租金三倍的侵占賠償；乙方應(yīng)支付押金為12,000元，待合同期滿結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后，無息退還給乙方；在租賃期限內(nèi)乙方應(yīng)自行承擔(dān)營業(yè)風(fēng)險，正確處理工商、稅務(wù)、城管或其他社會關(guān)系，由于上述情況而導(dǎo)致合同不能繼續(xù)的，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，……出租方(甲方)署名處由陳永峰代原告簽名。
　　2017年5月2日，被告收到由長寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局、長寧區(qū)住房保障和房屋管理局、長寧區(qū)市場監(jiān)督管理局、長寧區(qū)公安消防支隊(duì)、長寧公安分局天山路派出所等單位出具的《天山路街道“五違四必”聯(lián)合執(zhí)法告知書》，該告知書內(nèi)容為：……重點(diǎn)開展針對玉屏南路、婁山關(guān)路沿街存在的“五違”綜合整治行動，堅決拆除違法建筑，堅決封堵破墻開門，堅決查處違法違規(guī)經(jīng)營?！?br/>　　自2017年5月起，原、被告達(dá)成口頭協(xié)議，每月租金變更為4,800元。被告支付租金至2017年11月底。
　　原告曾于2018年2月5日向被告發(fā)送催款通知要求被告支付租金及違約金，后在2018年2月26日通知被告當(dāng)日解除租賃合同。被告將2018年2月5日的催款函退回。
　　案外人陳永峰曾與被告微信聯(lián)系。2017年11月16日，陳永峰發(fā)信息給被告：“陳家京，已經(jīng)收到你因政府調(diào)控原因要求退你租的玉屏南路557弄的房屋。我也和董某某先生取得聯(lián)系。董先生要求你把你所租的兩套房屋徹底恢復(fù)交房時的隔斷，包括恢復(fù)各自水電煤系統(tǒng)，兩個房東和你需要三方認(rèn)可。以免兩個房東因隔斷或水路，電路，煤氣線路而產(chǎn)生誤會。你如有問題歡迎來美麗華商務(wù)中心來找董先生。”被告答復(fù)：“103室已經(jīng)搞好了?！标愑婪寤貜?fù)：“你有時間復(fù)原，全部好了后，通知我一下。我通知董先生，他會讓他工程部的人來收房的。前提條件是隔壁房東也要在場。之前你承諾的如果政府要求轉(zhuǎn)型，你做你員工宿舍的這個承諾，我也說你不做員工宿舍了?！?017年11月27日，被告微信留言：“……你這兩天或者明后天你好了也通知我，我把東西騰掉，完了過后就把鑰匙給你；……復(fù)原情況呢？因?yàn)槟闶亲饨o我做生意的，合同上就是寫好的商用，如果你一定叫我復(fù)原怎么樣的話，我想是不可能了，……如果到時間你需要再到房間去看水、電、煤怎么樣來的、水怎么排的，你可以通知我，我可以到那里去給你說……”2017年11月28日，被告發(fā)信息給陳永峰：“……房子因不可抗拒的原因不能經(jīng)營，本人已于2017年11月7日正式通知你退房事宜，你遲遲不理；后期你此處的房產(chǎn)在本月30日之后產(chǎn)生的任何租金問題與本人無關(guān)。”陳永峰回復(fù)：“……對于你的退房要求一直和你進(jìn)行溝通。但請你恢復(fù)屬于該房屋交房時原有的居住屬性，恢復(fù)廁所、防盜門。最初你來租借房屋的時候是有中介方的，到時候董某某先生也可以請他到新光居委會說明當(dāng)時租給你的房屋是居住狀態(tài)。你的租金只付到2017年11月30日。對于你所說的本月30日產(chǎn)生的租金與你無關(guān)說法不予確認(rèn)?！北桓娲饛?fù)：“……你哪天退押金我就搬房間的東西，房間鑰匙一起給你；如果不退押金要硬敲門進(jìn)房間，后面產(chǎn)生的任何事情你自已承擔(dān)。房租我只是到本月30日，后期跟我沒任何關(guān)系?！?br/>　　2018年2月6日，原告分別向被告的水城南路地址、個體工商戶注冊地址及戶籍地郵寄了《關(guān)于支付拖欠租金的通知》，投遞號是0726查詢單記載水城南路地址簽收，個體工商戶注冊地址及戶籍地拒收。同月8日，被告將該郵件通過快遞退還給原告。
　　2018年4月23日，雙方辦理房屋交接，被告將涉訟房屋的鑰匙交還給原告，并明確雙方就租金、使用費(fèi)、保證金、水、電、氣費(fèi)等爭議，另行通過長寧法院訴訟途徑解決。
　　審理中，被告表示曾以電話形式通知原告退房，原告對此予以否認(rèn)，且原告認(rèn)為涉訟房屋不是沿街房，沒有破墻，被告可另作他用。
　　原告申請居間涉訟房屋出租的中介人員倪扣娣到庭作證，倪扣娣陳述，2008年由其介紹原告從案外人處購得涉訟房屋，并將房屋居間給被告使用。當(dāng)時該房屋用于居住，有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，門是木門。之后，雙方自行商談，其就不參與了。
　　本院認(rèn)為，被告承租原告所有的涉訟房屋用于經(jīng)營，雙方簽訂的租賃合同，并不違反當(dāng)時的政策法律，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有效。租賃期內(nèi)國家有關(guān)部門發(fā)布聯(lián)合執(zhí)法告知書后，被告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，與原告協(xié)商變更租金數(shù)額，與法不悖；被告認(rèn)為合同于2017年5月2日解除，沒有提供相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。被告于2017年11月27日通知原告退房，還表示不再支付12月以后的租金，應(yīng)該視為向原告發(fā)送了12月1日解除租賃合同的書面通知，符合合同法關(guān)于解除合同的規(guī)定。合同解除后雙方為退房事宜發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)事實(shí)和法律確定相應(yīng)的責(zé)任。
　　原告認(rèn)為于2018年2月26日通知被告解除合同，該時間晚于被告的通知時間，雙方的房屋租賃法律關(guān)系已經(jīng)消滅，故原告的第一項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。合同解除以后，原告喪失了向被告主張支付租金的權(quán)利，故原告的第二項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。鑒于雙方合同明確約定了被告有恢復(fù)原樣的義務(wù)，原告有證據(jù)證明交給被告使用時的涉訟房屋有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房等，被告明確表示不可能復(fù)原，以致遲遲未能完成退房手續(xù)，應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的房屋占用使用費(fèi)，故原告的第三項(xiàng)訴訟請求中的部分本院予以支持，具體數(shù)額可以考慮原告的第二項(xiàng)訴訟請求的因素、根據(jù)被告實(shí)際占有的時間、參照房屋租金以九折的幅度酌情確定。租賃合同未能繼續(xù)履行，非被告主觀故意所致，基于公平原則，故原告的第四項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。原告要求被告支付自2017年11月至2018年4月23日止的電費(fèi)、有線電視費(fèi)，被告無異議，故原告的第五項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款、第九十一條第二項(xiàng)、第九十七條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告董某某與被告陳家京在2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月1日解除；
　　二、被告陳家京應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告董某某支付自2017年12月1日起至2018年4月22日止的房屋占用使用費(fèi)20,448元；
　　三、被告陳家京應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告董某某支付電費(fèi)128.05元、有線電視費(fèi)207元，合計335.05元；
　　四、駁回原告董某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)1,488.40元，由原告董某某負(fù)擔(dān)1,007.60元，被告陳家京負(fù)擔(dān)480.80元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳??鈞

書記員：張??沁