原告董某某，女，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律師事務(wù)所律師。
被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地為秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人張健英，經(jīng)理。
委托代理人王茂武、劉慶余，河北君德風(fēng)律師事務(wù)所律師。

原告董某某訴被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱必玉地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告董某某及委托代理人葛丹丹，被告委托代理人劉慶余到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2006年10月20日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的訴爭房屋，房屋價款為437807元。2008年8月1日，原、被告簽訂補充協(xié)議，原告承諾2009年12月31日前為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果未按期辦理，被告按原告已付房價款的1%進行賠償。但時至今日，原告的房產(chǎn)證也沒有辦理下來。原告多次找到被告，但無有結(jié)果。被告的行為屬于嚴重違約，使原告對自己的房屋不能行使完全的所有權(quán)，出租、出售、辦理抵押貸款等權(quán)利均受到限制，給原告造成很大的經(jīng)濟損失。為此原告起訴，要求被告賠償違約金1萬元，并由被告承擔(dān)訴訟費。
被告辯稱，被告承諾在2009年12月31日前為原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，原告在該日期就知道權(quán)利被侵害，訴訟時效應(yīng)當(dāng)從該日計算，原告起訴已超過訴訟時效，且本案不存在訴訟時效中止、中斷的情形，因此原告喪失了勝訴的權(quán)利。即使未超過訴訟時效，本案涉及的房屋未能在約定的期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，是由于被告遇到了無法克服的客觀情況，按照雙方簽訂的《補充協(xié)議》，被告也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。退一步講，即便被告應(yīng)支付違約金，也應(yīng)按原告已付房款的1%支付，原告訴請1萬元違約金沒有事實和法律依據(jù)。
原告提交證據(jù)如下：證1、原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》，證2、雙方在交接房屋時簽訂的補充協(xié)議，房屋兌現(xiàn)通知書，不動產(chǎn)銷售發(fā)票。證明原告已經(jīng)按照合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，但是被告沒有按照合同約定的日期為原告辦理房本，在雙方簽訂補充協(xié)議后被告依然沒有為原告辦理房本，直至2012年下半年被告才通知原告可以為其辦理房本，期間使原告對自己的房屋諸多權(quán)利行使受到限制，給原告造成損失。
被告對原告提交的證據(jù)的真實性無異議，但不能證明原告的證明目的，證明不了原告的權(quán)利受到限制而且造成損失，而且補充協(xié)議第二條明確約定，我方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
被告向法庭提交證據(jù)如下：證1、《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》，根據(jù)“由于出賣人不能克服的客觀原因，無法按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，出賣人可以據(jù)實予以延期辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且不承擔(dān)賠償責(zé)任”的約定，被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。證2、河北省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告。證明在建設(shè)過程中我們及時辦理了驗收手續(xù)，竣工驗收時間是在2009年11月10日。證3、市政府政務(wù)服務(wù)中心的聯(lián)合驗收意見。證4、工程竣工驗收備案函。證5、建設(shè)工程竣工驗收消防備案受理憑證。證6、市房產(chǎn)局的測量成果報告，測繪日期2010年10月。證7、2011年10月30日房屋測繪交費通知單。證8、市物業(yè)辦的證明。證9、2011年12月5日必玉公司給市政府的緊急請示。證10、初始產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)證一份。上述第2-10份證據(jù)證明被告已經(jīng)盡快辦理了相關(guān)手續(xù)，但是由于政府辦事效率低，導(dǎo)致初始產(chǎn)權(quán)登記延期。
原告質(zhì)證意見為，證據(jù)1真實性沒有異議，證明目的有異議，我方認為被告不能辦理房本不是因為不能克服的原因，而是自身行為所致，據(jù)原告了解，被告是由于在規(guī)劃圖有更改以及其他違規(guī)原因致使房屋無法進行驗收，不是因為政府部門的責(zé)任，所以應(yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任，因此對被告提交的證據(jù)2至證據(jù)10的證明目的均不予認可。
對于原告提交的證據(jù)，均系雙方買賣房屋行為的書面表現(xiàn)形式，被告無異議，本院予以采信。對于被告提交的證據(jù)多系政府機關(guān)出具的文件性材料，原告對其真實性無異議，本院亦予以采信。
根據(jù)雙方當(dāng)事人均認可的事實和本院采信的證據(jù)確認案件事實如下：2006年10月20日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的房屋，價款為412467元。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，在合同第十五條未作約定。2008年7月31日，雙方簽訂了《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》。約定“一、由于該項目分期開發(fā)其綜合驗收需統(tǒng)一進行的原因，雙方同意在2009年12月31日前辦理產(chǎn)權(quán)登記。如果未按期辦理，雙方同意按照已付房款的1%賠償買受人損失；二、由于出賣人不能克服的客觀原因，無法按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，出賣人可以據(jù)實予以延期辦理產(chǎn)權(quán)登記，且不承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹嫒缂s履行了合同，但原告未能在2009年12月31日前辦理產(chǎn)權(quán)登記。直到2012年5月初該房屋才具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。另，原告2009年3月花25340元購買下房一間，就下房逾期辦證問題原告表示另行主張。
關(guān)于被告抗辯因政府原因?qū)е碌难悠谵k證，查明有關(guān)情況如下：本案涉及的房屋所在的秦皇島市海港區(qū)某小區(qū)，建設(shè)單位為被告。2009年8月市質(zhì)監(jiān)局、市園林局對該項目進行了驗收；2009年11月市環(huán)保局進行了驗收；2010年8月市規(guī)劃局、氣象局、人防辦對該項目進行了驗收。2011年4月進行竣工驗收備案登記。2010年10月秦皇島市房地產(chǎn)測繪隊對該項目房屋開始進行面積測繪，2011年10月出具測繪結(jié)果。2012年4月秦皇島市物業(yè)辦公室出具證明，證明被告交清上述項目房屋的維修基金。4月27日秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局出具整棟樓的房屋所有權(quán)證。被告未能說明政府的哪個機關(guān)部門在辦理哪個手續(xù)過程中存在拖延，及拖延的時間。
另查明，本院審理的李鳳蘭訴秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，要求依法確認《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》無效一案，經(jīng)本院（2010）海民初字第1316號民事判決書確認《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》的第二條為無效條款，第一條為有效條款。雙方均對本院的判決不服，上訴到秦皇島市中級人民法院。秦皇島市中級人民法院以（2011）秦民一終字第58號民事判決書維持本院一審裁判結(jié)果?，F(xiàn)雙方均向河北省高級法院申請再審。

本院認為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》為雙方當(dāng)事人真實的意思表示，并且不違法相關(guān)法律規(guī)定，本院確認合法有效。根據(jù)雙方的約定，被告應(yīng)當(dāng)按照約定的時間將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，保證原告按時辦理產(chǎn)權(quán)登記。被告于2012年5月初才完成備案登記工作，違反了雙方的約定，且該違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，因此，原告起訴，并未超過訴訟時效，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告提出被告應(yīng)賠償違約金1萬元，其未提供證據(jù)證明其實際損失，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》的約定，被告應(yīng)當(dāng)按照原告已付房款的的1%賠償原告經(jīng)濟損失。
被告援引《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》抗辯是由政府機關(guān)的低效率導(dǎo)致的延遲備案。對此，本院認為《關(guān)于某小區(qū)項目商品房買賣合同中產(chǎn)權(quán)辦理的補充協(xié)議》中的“由于出賣人不能克服的客觀原因所造成的延期辦理產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任”約定，屬免責(zé)條款，該條款中的“不能克服的客觀原因”的范圍較合同法規(guī)定的不可抗力范圍大得多，排除了因第三人原因而導(dǎo)致被告違約時的責(zé)任。因此，該條約定屬合同法第四十條規(guī)定的“免除其責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”情節(jié)，該條應(yīng)為無效條款。同時，被告也未能證明政府機關(guān)低效導(dǎo)致延遲辦證的事實。即使被告能夠證明確實是由于政府機關(guān)低效導(dǎo)致延遲辦證的事實，也應(yīng)當(dāng)先行向原告承擔(dān)違約責(zé)任。故對被告的抗辯理由不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告秦皇島市必玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告董某某延期辦證違約金4124.67元。
如不按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，由被告負擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

審判長 莫軍
審判員 韓力
審判員 徐愛春

書記員： 劉鳴