原告：葛某某（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市人，現(xiàn)住北京市大興區(qū)。委托代理人：許佳林，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。被告：邢某（反訴原告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住固安縣。委托代理人：蔣雅濤，河北敬民律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）葛某某與被告（反訴原告）邢某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月28日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）葛某某及委托代理人許佳林，被告（反訴原告）邢某及委托代理人蔣雅濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。葛某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、立即解除原告（反訴被告）葛某某與被告（反訴原告）邢某的《房屋買賣三方合同》。2、被告（反訴原告）邢某向原告（反訴被告）葛某某承擔(dān)己支付房款的20%（人民幣84000元）為違約金。3、被告（反訴原告）邢某立即將《房屋買賣三方合同》約定的位于固安縣永和路東側(cè)錦繡大道北側(cè)孔雀大衛(wèi)城（六期）梅園38#樓1單元1002號(hào)房屋恢復(fù)原狀，退還、交付給原告（反訴被告）。4、被告（反訴原告）邢某向原告（反訴被告）葛某某支付2015年1月3日起至將房屋退還日止的房屋占有使用費(fèi)（按照占有使用時(shí)間的1500元／每月計(jì)算，截止發(fā)函之日為61000元）。5、被告（反訴原告）向原告（反訴被告）葛某某返還電卡一張、水卡一張、B類鑰匙六把、郵箱鑰匙兩把、水電門鑰匙兩把、貓眼一對(duì)；《購(gòu)房合同》原件、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》原件、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》原件、《住房質(zhì)量保證書》原件、《裝修手續(xù)辦理流程》原件、《商品住宅使用補(bǔ)充說明》原件、《車位辦理提示》原件、《廊坊市商品住宅質(zhì)量保證書》原件、《廊坊市商品住宅使用說明書》原件。6、訴訟費(fèi)用由被告（反訴原告）承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年1月2日，被告（反訴原告）邢某、原告（反訴被告）葛某某及固安縣天潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三方簽訂《房屋買賣三方合同》，原告（反訴被告）將位于固安縣永和路東側(cè)錦繡大道北側(cè)孔雀大衛(wèi)城（六期）梅園38號(hào)樓1單元1002號(hào)房屋出售給被告（反訴原告）邢某。約定“第七條（二）乙方（邢某）義務(wù)：……3、乙方有如期配合甲方（葛某某）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)”、“第十條乙方的違約責(zé)任（二）乙方未按本合同約定期限付款或未按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付成交價(jià)格萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。若乙方逾期七日未按合同約定付款或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交價(jià)格的20%作為違約金后，七日內(nèi)將剩余房款退還乙方?！绷?，被告（反訴原告）邢某、原告（反訴被告）葛某某在合同約定甲方取得所有權(quán)證后30日雙方辦理完畢所有權(quán)證過戶手續(xù)。原告（反訴被告）葛某某于2015年1月3日將房屋交付給被告（反訴原告）邢某。被告（反訴原告）邢某向原告（反訴被告）葛某某支付房款42萬(wàn)元。原告（反訴被告）葛某某于2018年2月7日取得房屋所有權(quán)證，并于同日通知被告（反訴原告）邢某，要求被告（反訴原告）邢某辦理所有權(quán)證過戶手續(xù)，被告（反訴原告）邢某多方推諉，不予辦理。2018年2月26日，原告（反訴被告）葛某某給被告（反訴原告）邢某發(fā)送要求履行《房屋買賣合同》的律師函，被告（反訴原告）邢某電話告知已經(jīng)接到律師函，至今未配合辦理房屋過戶手續(xù)。2018年3月9日，原告（反訴被告）葛某某再次向被告（反訴原告）邢某發(fā)送律師函，督促邢某履行《房屋買賣合同》。原告（反訴被告）葛某某已經(jīng)多次以電話、短信、律師函等形式通知被告（反訴原告）邢某辦理所有權(quán)證過戶手續(xù)。被告（反訴原告）邢某未予辦理。2018年5月23日，原告（反訴被告）葛某某向被告（反訴原告）邢某發(fā)送律師函，要求解除《房屋買賣三方合同》并要求邢某承擔(dān)違約責(zé)任、退還房屋等。綜上所述，為了維護(hù)原告（反訴被告）葛某某的合法權(quán)利，特訴至法院，請(qǐng)求查明事實(shí)，依法判決，支持原告（反訴被告）的訴訟請(qǐng)求。被告（反訴原告）邢某辯稱：邢某不存在違約情形，合同不具備解除條件。邢某對(duì)于辦理涉案房屋的過戶手續(xù)一直是持積極態(tài)度的，在房本下來之前，就曾經(jīng)多次催促原告（反訴被告）辦理房本，以便過戶。在得知房屋的房本下來以后，更是對(duì)于過戶保持了非常積極的態(tài)度，準(zhǔn)備在3月份雙方辦理過戶手續(xù)，只是因?yàn)橄抻诠贪驳南拶?gòu)政策，致使雙方均認(rèn)為無(wú)法辦理過戶手續(xù)，遂雙方在經(jīng)過深入溝通后同意將履行期限延長(zhǎng)，在具備辦理過戶條件時(shí)再辦理過戶手續(xù)。邢某在辦理準(zhǔn)購(gòu)證的過程中，正值夫妻二人鬧離婚，前妻不配合辦理準(zhǔn)購(gòu)證的相關(guān)手續(xù)，邢某主觀上是積極辦理的，不存在主觀上的過錯(cuò)，此原因邢某也曾多次向原告（反訴被告）進(jìn)行溝通，葛某某是知情的，并給予了一定程度的理解。邢某在辦理完與前妻的離婚手續(xù)后，第一時(shí)間辦理了準(zhǔn)購(gòu)證，并與原告（反訴被告）取得了聯(lián)系，但是由于該案當(dāng)時(shí)已經(jīng)起訴到法院，所以未能進(jìn)行下一步過戶事宜。對(duì)于客觀原因造成原告（反訴被告）延遲過戶一事，邢某曾經(jīng)多次承諾隨時(shí)可以給付原告（反訴被告）尾款，并承擔(dān)一定的費(fèi)用，原告（反訴被告）在當(dāng)時(shí)也是接受的。原告（反訴被告）所訴違約金與房屋占有使用費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。如上所述，既然答辯人不存在違約情形，就不應(yīng)承擔(dān)違約金，至于由于客觀原因造成的延遲過戶，邢某本人雖然無(wú)過錯(cuò)，但是愿意承擔(dān)相應(yīng)的部分費(fèi)用。而對(duì)于房屋占有使用費(fèi)，既然原告（反訴被告）已經(jīng)主張了違約金，且違約金過高，而違約金本身就是一種賠償性質(zhì)，原告（反訴被告）無(wú)權(quán)再針對(duì)房屋占有期間的使用費(fèi)向答辯人主張權(quán)益。邢某對(duì)于涉案房屋投入巨大，僅裝修和家電就花費(fèi)40余萬(wàn)元，而且涉案房屋系邢某一家人（包括其父母）唯一的一套住房，是將老家的房子賣了之后買的涉案房屋，如果合同解除返還房屋，答辯人一家將無(wú)處容身，對(duì)于保障答辯人及家人的居住權(quán)也是極不合理的。綜上，為了維護(hù)答辯人的合法權(quán)益，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，特向貴院提出答辯，請(qǐng)求人民法院查明案件事實(shí)，依法駁回原告（反訴被告）的訴訟請(qǐng)求。反訴原告（本訴被告）邢某反訴稱：反訴人與被反訴人經(jīng)固安縣天潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，于2015年1月2日，簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定由反訴人購(gòu)買被反訴人位于固安縣孔雀大衛(wèi)城梅園38號(hào)樓1單元1002室的房屋，房屋總價(jià)為50萬(wàn)元。合同同時(shí)約定被反訴人在取得房屋所有權(quán)證后30日內(nèi)配合反訴人辦理完畢所有權(quán)證過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，反訴人先后按約定向被反訴人交付了購(gòu)房款42萬(wàn)元，被反訴人向反訴人交付了房屋，并辦理了物業(yè)交割手續(xù)，反訴人花巨資將房屋裝修后居住至今。在此期間，被反訴人取得了房屋的所有權(quán)證書，并通知了反訴人，但是由于當(dāng)時(shí)反訴人屬于外地戶籍，受固安限購(gòu)政策影響，不具備購(gòu)房條件，所以房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，后經(jīng)反訴人多方努力，于2018年7月20日辦理了準(zhǔn)購(gòu)證，具備了房屋過戶條件，但是在此期間，被反訴人卻起訴反訴人解除房屋買賣合同，反訴人多次要求繼續(xù)履行合同，雙方辦理房屋過戶手續(xù)均遭到拒絕，無(wú)奈為了維護(hù)反訴人的合法權(quán)益，特向貴院提起反訴，請(qǐng)求人民法院查明案件事實(shí)，依法支持反訴人的反訴請(qǐng)求。反訴被告葛某某辯稱：反訴人認(rèn)為合同不予解除，原因是受固安縣限購(gòu)政策影響而不具備過戶條件，觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。固安縣委紀(jì)要對(duì)固安縣限購(gòu)政策明確規(guī)定在限購(gòu)政策出臺(tái)前已經(jīng)簽訂合同的、支付首付款的，不在限購(gòu)之列。雙方簽訂合同是在2015年1月份，當(dāng)時(shí)被告支付了首付款，2017年3月份固安縣出臺(tái)限購(gòu)政策，所以我方認(rèn)為不在限額之列，應(yīng)當(dāng)依法過戶。對(duì)方向我方提供過戶資格證明，也顯示雙方不在限購(gòu)政策范圍內(nèi)。綜上，原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行，在原告（反訴被告）取得產(chǎn)權(quán)證30日內(nèi)辦理過戶，另按照合同約定如乙方在7日仍未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，甲方有權(quán)解除合同，要求乙方承擔(dān)合同價(jià)的20%違約金。本案原告（葛某某）多次催被告（邢某）在合同約定時(shí)間內(nèi)辦理過戶手續(xù)，被告（邢某）在期限內(nèi)未支付房款及房屋過戶手續(xù)。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年1月2日，原告（反訴被告）葛某某將自己購(gòu)買的固安縣孔雀大衛(wèi)城梅園38號(hào)樓1單元1002室出售給被告（反訴原告）邢某。雙方約定成交價(jià)格為500000元，付款方式為簽訂合同當(dāng)日邢某支付給原告（反訴被告）50000元，作為雙方履行合同的定金，簽訂合同后1日內(nèi)，邢某支付原告（反訴被告）首期購(gòu)房款350000元，剩余房款100000元在雙方辦理所有權(quán)證過戶當(dāng)日由邢某支付給原告（反訴被告）。雙方還約定甲方（葛某某）承諾在取得所有權(quán)證后30日內(nèi)配合乙方（邢某）辦理完畢所有權(quán)證過戶手續(xù)。乙方未按本合同約定期限付款或未按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付成交價(jià)格萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。若乙方逾期七日仍未按照合同約定付款或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交價(jià)格的20%作為違約金后，七日內(nèi)將剩余房款退還乙方。合同簽訂后，被告共支付原告（反訴被告）購(gòu)房款42萬(wàn)元，原告（反訴被告）將涉案房屋交付給被告，被告（反訴原告）裝修后入住。2018年2月7日，原告（反訴被告）取得房產(chǎn)證后通知被告（反訴原告）辦理過戶手續(xù)，被告（反訴原告）答應(yīng)年后辦理（雙方2月7日微信聊天“原告：今天我又去了固安，房本已經(jīng)拿到，抓緊回北京辦過戶吧，我著急用錢。被：好的，我在廈門，年后辦吧”）。2018年2月26日，原告（反訴被告）向被告（反訴原告）發(fā)送律師函，要求被告（反訴原告）于2018年3月10日之前辦理涉案房屋過戶手續(xù)、支付房屋尾款80000元。因被告（反訴原告）要辦理固安縣購(gòu)房資格證，需要原告（反訴被告）配合，期間2018年3月9日，原告（反訴被告）分別向邢某和中介固安縣天潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)送律師函，要求邢某2018年3月10日之前配合原告（反訴被告）辦理過戶手續(xù)，支付尾款，并要求固安縣天潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司督促邢某履行合同。原、被告雙方自2018年3月8日至3月11日多次就過戶事宜的相關(guān)手續(xù)進(jìn)行溝通商量。其中3月8日，原告（反訴被告）表示“現(xiàn)在我還是著急過戶，著急拿到錢”，被告表示“著急拿到錢我就給你錢……對(duì)你來說首要目的是要拿到錢，我給完你錢了，我更著急過戶，現(xiàn)在政策受影響，咱們應(yīng)該各退一步”。2018年7月20日，被告（反訴原告）取得固安縣存量房購(gòu)房資格證明，被告（反訴原告）于2018年7月28日通知原告（反訴被告）。當(dāng)時(shí)原告（反訴被告）告知被告（反訴原告）本院已受理了本案。上述事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述，原告（反訴被告）提交的房屋買賣合同、律師函、微信聊天記錄，被告（反訴原告）提交的錄音資料等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以認(rèn)定。雙方約定：甲方（葛某某）承諾在取得所有權(quán)證后30日內(nèi)配合乙方（邢某）辦理完畢所有權(quán)證過戶手續(xù)。乙方（邢某）未按本合同約定期限付款或未按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方（葛某某）支付成交價(jià)格萬(wàn)分之三的違約金。原告（反訴被告）取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后，當(dāng)即告知被告（反訴原告），被告（反訴原告）應(yīng)按合同約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因被告（反訴原告）原因未能辦理（被告答應(yīng)年后辦理），被告（反訴原告）應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。原告（反訴被告）主張按合同約定“乙方逾期七日仍未按照合同約定付款或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方已支付的房款甲方在扣除成交價(jià)格的20%作為違約金”，本院認(rèn)為，自原告（反訴被告）取得房產(chǎn)證后，雙方多次溝通商量，造成房屋未能過戶的原因在被告（反訴原告），違約金應(yīng)按雙方約定的成交價(jià)格的日萬(wàn)分之三給付原告（反訴被告），自2018年3月10日給付至付清日?，F(xiàn)原、被告的房屋買賣合同均履行了大部分義務(wù)，且其余合同義務(wù)能夠履行，被告（反訴原告）一直并未明確拒絕辦理涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告（反訴被告）要求解除房屋買賣合同不符合法律規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。被告（反訴原告）應(yīng)當(dāng)按合同約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并支付原告（反訴被告）購(gòu)房尾款80000元及違約金。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）葛某某與被告（反訴原告）邢某簽訂的房屋買賣合同繼續(xù)履行，被告（反訴原告）邢某于本判決生效后五日內(nèi)辦理孔雀大衛(wèi)城（六期）梅園38號(hào)樓1單元1002號(hào)房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并支付原告（反訴被告）葛某某購(gòu)房尾款80000元及違約金（自2018年3月10日至付清日，按房款50萬(wàn)元日萬(wàn)份之三計(jì)算）。二、駁回本訴原告葛某某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)10450元，減半收取5225元，由本訴被告邢某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)50元，減半收取，由反訴被告葛某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。本判決書發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行，一方拒絕履行的，另一方可在判決書規(guī)定的履行期限的最后一日起二年內(nèi)向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

審判員　　趙建軍

書記員：劉麗姚