原告葛天龍，男，漢族，1992年2月11日出生，無(wú)固定職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人葛立峰（系原告父親），1969年1月20日出生，男，漢族。
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，男，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，女，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。

原告葛天龍?jiān)V被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月25日受理后，依法組成合議庭，于2016年1月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人葛立峰、被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的房屋，雙方于2010年4月21日簽訂商品房買賣合同。該房屋坐落于香坊區(qū)四季上東小區(qū)1號(hào)樓2單元3001室，建筑面積141.33平方米，房屋總價(jià)款1932270.00元。原告已依約履行全部義務(wù)，被告未依約提供產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議5.2條約定如因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人不能在商品房交付使用后的540日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人按已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金”。自合同約定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起計(jì)算，被告應(yīng)于2012年6月24日前完成房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。由于被告的原因，原告至今沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)證,損害原告合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故依法訴至貴院，要求被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金89270.87元（自2012年6月24日計(jì)算至2013年12月31日，按已付房款總額日萬(wàn)分之一計(jì)算，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付之日止）并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告辯稱：本案原、被告簽訂合同時(shí)間為2010年4月21日，合同約定進(jìn)戶時(shí)間為2010年12月31日，合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如逾期則承擔(dān)逾期報(bào)備的違約責(zé)任，本案中違約責(zé)任的計(jì)算日期應(yīng)當(dāng)為2012年8月19日，那么本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)截止到2013年9月29日，由于原告自愿簽署的商品房買賣協(xié)議，對(duì)合同條款明知所以本案的起訴已經(jīng)超出了法定的訴訟時(shí)效，原告喪失了勝訴權(quán)，按照法律規(guī)定法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一、辦理房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，被告的義務(wù)是完成備案工作而不是為原告辦理產(chǎn)權(quán)
原、被告簽訂的《商品房買賣合同書》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，清楚寫明，出賣人負(fù)有的合同義務(wù)是在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。而不是為原告人辦理產(chǎn)權(quán)。
二、違約金的計(jì)算期間問(wèn)題，應(yīng)自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房銷售許可證》
1、起始日期：按照《商品房買賣合同書》第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。按照此約定，計(jì)算逾期完成備案的違約金的起始時(shí)間應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用次日計(jì)算540日。被告交付房屋的日期是2011年2月26日，即2012年8月19日才是計(jì)算違約金的起始期限。
2、終止期限：《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款明確約定關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的違約金的支付終止時(shí)間為出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止”。在此前的開庭過(guò)程中，被告曾申請(qǐng)法院到哈爾濱市商品房銷售管理處調(diào)查取證，該部門負(fù)責(zé)人證明被告取得《商品房銷售許可證》就證明完成了合同中約定的出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的工作。2013年9月29日,被告取得了四季上東一期項(xiàng)目的《商品房銷售許可證》,所以違約金計(jì)算的終止期限就應(yīng)當(dāng)是2013年9月29日。
按揭買房的業(yè)主，被告作為原告的連帶保證責(zé)任人，要繳納巨額的保證金。所以被告一定會(huì)盡全力在最短時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)。但是，由于其產(chǎn)權(quán)辦理是由代辦公司辦理，被告的義務(wù)是辦理報(bào)備手續(xù)，取得《商品房銷售許可證》和購(gòu)買發(fā)票，接下來(lái)工作均由代辦公司完成，代辦公司的工作程序和效率是被告無(wú)法控制的，將代辦公司的逾期責(zé)任強(qiáng)加于被告是有違公平原則的，故按揭買房的業(yè)主被告所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的終止期限仍應(yīng)當(dāng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款約定，到被告報(bào)備工作的完成時(shí)至。
本案中原被告雙方除簽署《哈爾濱市商品房買賣合同書》之外，還簽署了合同的補(bǔ)充協(xié)議，此補(bǔ)充協(xié)議的目的就是要解決購(gòu)房者的個(gè)性化需求，解決格式合同中無(wú)法解決的問(wèn)題，是就格式合同沒(méi)有約定或約定不足的問(wèn)題在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的基礎(chǔ)上自愿簽署的，不存在不能協(xié)商的問(wèn)題,所以此補(bǔ)充協(xié)議并非格式條款。不能夠適用關(guān)于格式合同的法律。原告所言對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》第五條適用《合同法》41條是不正確的，《補(bǔ)充協(xié)議》第五條對(duì)出賣人因其原因?qū)е沦I受人約定期限內(nèi)不能取得房屋所有權(quán)證的違約金支付方式做了清楚、明確的約定，對(duì)此條款的理解不存在兩種以上解釋，也就不存在應(yīng)當(dāng)作出不利于被告的解釋的問(wèn)題。
三、合同約定違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以減少
原告依據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條意欲說(shuō)明關(guān)于違約金的約定不存在過(guò)高的問(wèn)題，但這一條款恰恰能夠駁斥原告的觀點(diǎn)。第一、此條明確規(guī)定90日并不是法律強(qiáng)制性規(guī)定的日期，當(dāng)事人對(duì)此日期是可以自由約定的。第二、此條規(guī)定的違約金的計(jì)算方式是在合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的前提下才能適用的。在本案當(dāng)中，原被告房屋買賣合同明確約定承擔(dān)違約責(zé)任的前提是出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)完成報(bào)備工作、對(duì)違約金的計(jì)算方式有明確約定、逾期完成報(bào)備工作沒(méi)有給買受人造成任何損失。所以，解釋的第18條在本案中不能適用。
根據(jù)最高院2011年公布的指導(dǎo)案例韶關(guān)市匯豐華南創(chuàng)展企業(yè)有限公司與廣東省環(huán)境工程裝備總公司廣東省環(huán)境保護(hù)工程研究設(shè)計(jì)院合同糾紛案，對(duì)違約金約定過(guò)高案件，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》解釋（二）第二十九條規(guī)定，按照不高于實(shí)際損失30%標(biāo)準(zhǔn)依法調(diào)整，做出了明確的指導(dǎo)。在指導(dǎo)案例裁定中明確說(shuō)明，根據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定：……約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄逗贤ā方忉專ǘ┑诙艞l規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過(guò)分高于造成的損失"根據(jù)以上的法律規(guī)定，可見(jiàn)我國(guó)《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)厲懲罰為目的。過(guò)高的違約金約定可能與公平原則存在沖突，還存在誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的可能。因此，第一，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整；第二，確定約定的違約金的數(shù)額是否過(guò)高，要根據(jù)《合同法》及《合同法解釋二》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失數(shù)額為確認(rèn)的基礎(chǔ)，將合同以外的其他損失排除在外。對(duì)于當(dāng)事人在其他合同受到的損失，即使與爭(zhēng)議合同有一定的牽連關(guān)系，也不能認(rèn)定為本合同實(shí)際損失的依據(jù)。
回歸本案，原告人并沒(méi)有舉證證明由于被告人逾期辦理備案手續(xù)給原告人造成了實(shí)際損失。原告所講造成外地人不能落戶、孩子不能上學(xué)、影響孩子出國(guó)、5年內(nèi)賣房增加契稅的問(wèn)題，都是沒(méi)有實(shí)際發(fā)生，也可能根本就無(wú)法發(fā)生的事實(shí)，按照最高院的指導(dǎo)意見(jiàn)，違約金數(shù)額的判斷標(biāo)準(zhǔn)是要以守約人實(shí)際損失和直接損失為確認(rèn)的基礎(chǔ)，原告提出的這些可能的損失是不能作為違約金數(shù)額的判斷因素的。原告人支付房款的對(duì)價(jià)是取得房屋，此義務(wù)被告人已經(jīng)實(shí)際履行，并且被告人逾期辦理備案手續(xù)是存在諸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在被告主觀故意，被告人雖然存在逾期備案的問(wèn)題，但是是在克服了許多困難的前提下，盡快地完成了備案工作。可見(jiàn)本案中合同約定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原告實(shí)際損失的30%,被告人只能依據(jù)公平原則，對(duì)違約行為予以適當(dāng)?shù)馁r償，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，依法予以裁決減少違約金數(shù)額。被告提出違約金按照日萬(wàn)分之0.2計(jì)算，另為原告代繳一年的凈物業(yè)費(fèi)。
原告為證明其訴訟主張的事實(shí)成立，在舉證期限內(nèi)向本院提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份（原告保留原件），證明（1）合同第八條約定，被告應(yīng)于2010年12月31日前將房屋交付原告；（2）第十五條約定，被告承諾房屋交付后540日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由被告方提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)處備案，即為辦理產(chǎn)權(quán)證被告應(yīng)提交的全部材料報(bào)產(chǎn)權(quán)處，從而完成買房無(wú)需借助賣方可自行辦理產(chǎn)權(quán)登記之義務(wù)。（3）第十三條2款的約定，因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
證據(jù)二、原、被告雙方簽訂的附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議一份（原告保留原件），證明（1）、對(duì)于貸款買房的買受人，第一條第4款第（2）項(xiàng)的約定??????在買受人按約履行己方義務(wù)的情況下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。如出賣人或其指定代辦機(jī)構(gòu)未能按前述期限，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢時(shí)，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止?！保?）、對(duì)于一次性付款的買受人，合同第五條約定，因被告原因，原告在房屋交付后540日內(nèi)仍沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的，被告應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止，即買房人辦產(chǎn)權(quán)證需要開發(fā)商提供的全部資料備案完成日。（3）、違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)從合同約定的最晚交付日期開始計(jì)算。合同約定2010年12月31日前交付房屋，并承諾交付后540天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記或備案，故應(yīng)從2012年6月24日起開始計(jì)算違約金，（因開發(fā)商違約逾期交房，故這里的房屋交付日期，不是房屋逾期的實(shí)際交付日期，而是被告承諾的最晚交付日期），按日萬(wàn)分之一，計(jì)算至產(chǎn)權(quán)登記至原告名下日，或被告履行了可以辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由其提供給產(chǎn)權(quán)處的全部備案手續(xù)日止；
證據(jù)三、原告付房款收據(jù)1張（原告保留原件），證明被告已收到原告全款，用以計(jì)算違約金；
證據(jù)四、2013年12月17日關(guān)于：四季上東一期項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)手續(xù)的通知即2014年1月3日關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理程序的溫馨提示”，（1）證明被告方2013年12月17日才開始通知業(yè)主，可以于2013年12月18日去物業(yè)環(huán)球發(fā)票，但也是僅限于1號(hào)樓1單元全款付款的業(yè)主。（2）證明從2014年1月3日開始對(duì)所有業(yè)主全面開放可以到物業(yè)換取發(fā)票；
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告提供的證據(jù)一，對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。當(dāng)事人自愿簽訂的協(xié)議應(yīng)該履行，合同約定出賣人應(yīng)在商品房交付后540日內(nèi)辦理備案手續(xù)并非取得產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于違約金問(wèn)題，被告有證據(jù)可以說(shuō)明，商品房的銷售許可證就代表被告已經(jīng)履行了備案義務(wù)，被告的義務(wù)從取得商品房許可證開始就履行完畢。發(fā)票什么時(shí)間取得與備案時(shí)間應(yīng)該分開起算。違約金的止付期間從被告?zhèn)浒竿瓿珊蠼K止。保姆窗不能依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，差價(jià)為550元，被告同意補(bǔ)償差價(jià)。對(duì)原告提供的證據(jù)二，被告對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。補(bǔ)充協(xié)議的第五條第二款最后一句的約定十分清晰，已經(jīng)將出賣人違約的方式做了明確的約定。對(duì)原告提供的證據(jù)三，被告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。對(duì)證據(jù)四真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，被告已經(jīng)履行了通知義務(wù)。本案爭(zhēng)議的是違約金的起止時(shí)間，合同明確約定違約金終止期限為被告報(bào)備手續(xù)的完成即2013年9月29日，開具發(fā)票的時(shí)間不是被告的報(bào)備義務(wù)，與本案無(wú)關(guān)。
被告為證明其反駁主張的事實(shí)成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買賣合同書》及合同補(bǔ)充協(xié)議一份（被告保留原件），證明1、原被告之間房屋買賣關(guān)系合法有效成立；2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定為：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。3、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的違約金計(jì)算起止時(shí)間約定為:如因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人不能在商品房交付使用后540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人向買受人支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)2013年9月29日止。4.合同第十三條明確約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償實(shí)際裝飾、設(shè)備與合同約定的裝飾、設(shè)備之間的差價(jià)；
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套，證明被告交付原告商品房的時(shí)間為2011年2月26日；
證據(jù)三、法院調(diào)取證據(jù)的筆錄一份，證明被告取得《商品房銷售許可證》即證明其已經(jīng)完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作?！?br/>證據(jù)四、《商品房銷售許可證》，證明問(wèn)題原告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)被告提供的證據(jù)一，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，關(guān)于540日內(nèi)是備案義務(wù)還是登記義務(wù)，商品房買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議該兩份合同內(nèi)容約定不一致，應(yīng)該以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議中違約金計(jì)算到何時(shí)止的問(wèn)題其中有兩處表述，其中有補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)其中明確了關(guān)于按揭貸款的業(yè)主違約金按照日萬(wàn)分之一計(jì)算到取證日，補(bǔ)充協(xié)議第五條第二款約定采取一次性付款和分期付款的買受人，取證日約定到需由出賣人提供的報(bào)備義務(wù)履行完畢。關(guān)于保姆窗的約定顯失公平。對(duì)被告提供的證據(jù)二，原告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。對(duì)被告提供的證據(jù)三，工作人員的解答不能違反法律規(guī)定，根據(jù)哈爾濱市城市權(quán)屬登記條例規(guī)定第三十條，包括商品房銷售發(fā)票。發(fā)票、銷售許可證、驗(yàn)收手續(xù)、房屋實(shí)際面積的測(cè)量，被告方將地址登記錯(cuò)誤，影響了原告辦理產(chǎn)權(quán)證的速度。被告辯稱的只要辦理銷售許可證就說(shuō)明備案完畢不屬實(shí)。工作人員所述的備案是合同約定之一，與合同中約定的辦理產(chǎn)權(quán)證不符。對(duì)被告提供的證據(jù)四，對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。1.根據(jù)相關(guān)規(guī)定和法律規(guī)定，商品房銷售許可證僅是被告方開發(fā)公司必須向產(chǎn)權(quán)登記部門提供的材料之一，因此被告僅以該銷售許可證主張完成了全部的義務(wù)與法律不符。
經(jīng)審理查明：原、被告于2010年4月21日簽訂了《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同主要內(nèi)容為：原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市香坊區(qū)民生路94號(hào)1棟2單元3001室房屋，建筑面積141.33平方米，總價(jià)款為1932270元。原、被告在《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二項(xiàng)中約定：采取一次性付款或分期付款形式支付房?jī)r(jià)款的買受人，是否委托出賣人或出賣人指定代辦機(jī)構(gòu)代辦房屋所有權(quán)登記，按買受人選擇辦理。但無(wú)論買受人是否委托出賣人代辦產(chǎn)權(quán)登記，如因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人不能在商品房交付使用后的540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人按已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止?！焙贤炗喼眨鎸⑷抠?gòu)房款1929202元交付給被告。另查明，該房屋于2010年12月31日前已具備了房屋交付條件，原告于2011年2月26日辦理的進(jìn)戶手續(xù)。再查明，被告于2013年9月29日已經(jīng)完成了到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的報(bào)備義務(wù)，并取得了該房屋的《商品房銷售許可證》。

本院認(rèn)為，原、被告于2010年4月21日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。原告于2010年4月21日交付了全部購(gòu)房款1932270元，該房屋于2010年12月31日前已具備了交付條件，被告于2011年2月26日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2013年12月31日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金89270.87元，剩余違約金按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至法院生效判決確定的給付之日止的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第五條第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)完成開發(fā)公司的報(bào)備義務(wù)，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，違約金的截止日期應(yīng)當(dāng)計(jì)算至被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止。本案在審理過(guò)程中依被告申請(qǐng)，本院到哈爾濱市住房保障局商品房處進(jìn)行政策咨詢，該處工作人員稱被告方取得房屋銷售許可證即視為已經(jīng)完成開發(fā)公司在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的報(bào)備義務(wù)。因該詢問(wèn)內(nèi)容不是對(duì)立法進(jìn)行解釋，而是對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行咨詢，不存在無(wú)權(quán)解釋的問(wèn)題。且原、被告在合同中關(guān)于違約金截止日期的約定也十分明確，不存在歧義。根據(jù)被告提供的《商品房銷售許可證》顯示，被告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，即完成了被告將辦理房屋所有權(quán)登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2013年9月29日止（共計(jì)462天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為89270.87元（1932270元×1/10000×462天）。關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款第（一）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告葛天龍違約金89270.87元；
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣2032元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，上款一并給付原告葛天龍。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 鄭偉
人民陪審員 王春艷
人民陪審員 熊依麗

書記員： 吳楊