葛書(shū)志
沈宗鉉（黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所）
葛書(shū)志訴稱
通過(guò)佳木斯三江拍賣有限公司競(jìng)買取得該處房產(chǎn)
續(xù)簽租賃合同
房屋經(jīng)營(yíng)洗浴業(yè)務(wù)
同意又擅自對(duì)
房屋再次進(jìn)行裝修
訴至法院
不具備向
并非出租房屋的合法權(quán)利人
主張租金的權(quán)利已經(jīng)超出訴訟時(shí)效
主張的租金是2006年至今
不能證實(shí)就租金的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行主張
的訴訟請(qǐng)求
葛書(shū)志在原審時(shí)為支持其訴訟主張
身份證、
佳木斯利峰大酒店有限公司
吳春鵬（黑龍江艾未律師事務(wù)所）
與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》
經(jīng)營(yíng)浴池
支付5年租金共計(jì)25萬(wàn)元
未與
未經(jīng)
支付租金35萬(wàn)元
承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用
佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱
認(rèn)為
主張權(quán)利的主體資格
能夠舉示證據(jù)說(shuō)明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財(cái)產(chǎn)并已已經(jīng)登記
企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）各一份
訴訟主體資格
曲曉安
佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司

原告葛書(shū)志，男，1961年4月12日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托代理人沈宗鉉，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)通江街中段。
法定代表人曲曉安，該公司經(jīng)理。
委托代理人吳春鵬，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
第三人曲曉安，男，1959年4月10日出生，漢族，佳木斯利峰大酒店經(jīng)理。
第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司。
法定代表人葛書(shū)志，該公司經(jīng)理。
原告葛書(shū)志訴稱，2001年12月30日，
被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司將其所有的位于向陽(yáng)區(qū)22委，建筑面積248.5平方米一處門市房（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2001038816號(hào)）出租給
被告經(jīng)營(yíng)浴池，租賃期限自2002年1月1日起至2006年12月31日止，
被告支付5年租金共計(jì)25萬(wàn)元。2005年1月16日，
原告通過(guò)佳木斯三江拍賣有限公司競(jìng)買取得該處房產(chǎn)。租賃期間屆滿，
被告未與
原告續(xù)簽租賃合同，至今仍繼續(xù)使用
原告房屋經(jīng)營(yíng)洗浴業(yè)務(wù)，且無(wú)正當(dāng)理由拒付租金。2013年，
被告未經(jīng)
原告同意又擅自對(duì)
原告房屋再次進(jìn)行裝修。故
原告訴至法院，請(qǐng)求判令
被告支付租金35萬(wàn)元；停止裝修，返還原物；由
被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司辯稱，
被告認(rèn)為
原告不具備向
被告主張權(quán)利的主體資格，理由是:
原告并非出租房屋的合法權(quán)利人，相反，
被告能夠舉示證據(jù)說(shuō)明該出租房屋系登記在曲曉安、張曉安名下的合法財(cái)產(chǎn)并已已經(jīng)登記，且取得土地使用權(quán)登記證書(shū)。根據(jù)《物權(quán)法》第十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定曲曉安、張寶安是房屋的所有權(quán)人，而并非
原告；
原告主張租金的權(quán)利已經(jīng)超出訴訟時(shí)效，
原告主張的租金是2006年至今，根據(jù)《民訴法》第一百三十五條、第一百三十七條的規(guī)定，
原告不能證實(shí)就租金的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行主張，那么在主張權(quán)利二年之前的租金請(qǐng)求權(quán)的勝訴權(quán)已經(jīng)喪失；請(qǐng)求法庭在依法查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，判決駁回
原告的訴訟請(qǐng)求。
原告葛書(shū)志在原審時(shí)為支持其訴訟主張，提供如下證據(jù):
證據(jù)一、
原告身份證、
被告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）各一份。證明原、
被告訴訟主體資格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)沒(méi)有異議。
本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)予以確認(rèn)。
證據(jù)二、房屋所有權(quán)證、拍賣協(xié)議書(shū)、拍賣成交確認(rèn)書(shū)各一份。證明2001年12月14日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)，房產(chǎn)面積為248.5平方米；2005年1月16日，原告通過(guò)三江拍賣行競(jìng)買取得該爭(zhēng)議房產(chǎn)，原告取代佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司成為訴爭(zhēng)房產(chǎn)的出租人，租賃協(xié)議在原、被告之間繼續(xù)履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)房屋所有權(quán)證的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于國(guó)有房產(chǎn)。拍賣協(xié)議書(shū)、拍賣成交確認(rèn)書(shū)是由原告與拍賣公司形成的協(xié)議，與本案無(wú)關(guān)。另外，2003年8月，曲曉安、張曉安已經(jīng)取得了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議書(shū)及收據(jù)各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司將訴爭(zhēng)房產(chǎn)租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬(wàn)元，被告已經(jīng)支付了5年租金共計(jì)25萬(wàn)元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋在承租期內(nèi)已經(jīng)整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)系沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時(shí)為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、佳房權(quán)證向字第2007007027號(hào)房屋所有權(quán)證、佳房權(quán)證向字第2003009012房屋所有權(quán)證、佳市政府國(guó)用（2013）第20130267號(hào)國(guó)有土地使用證各一份。證明:本案訴爭(zhēng)房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為張寶安的房屋所有權(quán)證與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不予質(zhì)證；對(duì)曲曉安的房屋所有權(quán)證的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權(quán)利，因此該房屋所有權(quán)證與本案租賃糾紛沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，其次，產(chǎn)權(quán)證只能證明房產(chǎn)歸屬，不能證明被告購(gòu)買的房產(chǎn)包含原告購(gòu)買的248.5平方米房屋。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)系沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)二、圖紙二份。證明雙方爭(zhēng)議房屋歸曲曉安所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
根據(jù)本院審查認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述，本案基本事實(shí)如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽(yáng)區(qū)立新社區(qū)，西鄰?fù)ń?，該樓?998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》一份，雙方根據(jù)1999年1月1日原房屋租賃協(xié)議，作補(bǔ)充修改。佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽(yáng)區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2001038816號(hào)）出租給被告經(jīng)營(yíng)浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告交納5年租金共計(jì)25萬(wàn)元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司取得爭(zhēng)議房屋248.5平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2001038816號(hào)），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國(guó)有房產(chǎn)；2005年1月16日，原告葛書(shū)志通過(guò)佳木斯三江拍賣有限公司競(jìng)買取得該處房產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2007007027號(hào)），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有房產(chǎn)。該產(chǎn)權(quán)面積中有150平方米與原告產(chǎn)權(quán)面積重合。在同一樓房?jī)?nèi)，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開(kāi)始，本案爭(zhēng)議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認(rèn)為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司門市房這一事實(shí)有《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》予以證實(shí)，故雙方房屋租賃關(guān)系明確，本院予以確認(rèn)。2005年1月16日原告通過(guò)竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》予以證明，故可以認(rèn)定原告已實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對(duì)涉案房屋占有使用至今的事實(shí)，原、被告之間形成了事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系，且合法有效，應(yīng)予確認(rèn)。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權(quán)屬不清，且雙方均存有爭(zhēng)議，故應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他途徑確認(rèn)重合部分權(quán)屬，在明確房屋權(quán)屬后再尋求民事權(quán)利保護(hù)。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒(méi)有爭(zhēng)議，被告承租和使用至今，應(yīng)當(dāng)支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應(yīng)分段計(jì)算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計(jì)173891元）。由于原告的房產(chǎn)與被告經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地面積為整體，具有不可分割性，無(wú)法單獨(dú)處置，故對(duì)原告要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內(nèi)，給付原告葛書(shū)志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書(shū)志的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，因被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議書(shū)及收據(jù)各一份。證明2001年12月20日，佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司將訴爭(zhēng)房產(chǎn)租賃給被告，約定租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日，租金每5萬(wàn)元，被告已經(jīng)支付了5年租金共計(jì)25萬(wàn)元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋在承租期內(nèi)已經(jīng)整體賣給曲曉安及張寶安。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)系沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
被告佳木斯利峰大酒店有限公司在原審時(shí)為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、佳房權(quán)證向字第2007007027號(hào)房屋所有權(quán)證、佳房權(quán)證向字第2003009012房屋所有權(quán)證、佳市政府國(guó)用（2013）第20130267號(hào)國(guó)有土地使用證各一份。證明:本案訴爭(zhēng)房屋登記在曲曉安、張寶安名下。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為張寶安的房屋所有權(quán)證與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不予質(zhì)證；對(duì)曲曉安的房屋所有權(quán)證的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人為曲曉安，而原告是向被告佳木斯利峰大酒店有限公司主張租賃權(quán)利，因此該房屋所有權(quán)證與本案租賃糾紛沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，其次，產(chǎn)權(quán)證只能證明房產(chǎn)歸屬，不能證明被告購(gòu)買的房產(chǎn)包含原告購(gòu)買的248.5平方米房屋。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，因原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)系沒(méi)有異議，故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)二、圖紙二份。證明雙方爭(zhēng)議房屋歸曲曉安所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。
本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
根據(jù)本院審查認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述，本案基本事實(shí)如下:涉案樓房坐落于佳木斯市向陽(yáng)區(qū)立新社區(qū)，西鄰?fù)ń郑摌怯?998年建成。2001年12月30日，被告與佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司簽訂《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》一份，雙方根據(jù)1999年1月1日原房屋租賃協(xié)議，作補(bǔ)充修改。佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司將其所有的位于佳木斯市向陽(yáng)區(qū)22委，建筑面積248.5平方米門市房（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2001038816號(hào)）出租給被告經(jīng)營(yíng)浴池，租賃期限自2002年1月1日至2006年12月31日止，每年租金5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告交納5年租金共計(jì)25萬(wàn)元。佳木斯利峰大酒店有限公司自2007年1月1日至今未交納租金。
再查明，2001年12月14日，第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司取得爭(zhēng)議房屋248.5平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2001038816號(hào)），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為國(guó)有房產(chǎn)；2005年1月16日，原告葛書(shū)志通過(guò)佳木斯三江拍賣有限公司競(jìng)買取得該處房產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)；2007年7月13日，第三人曲曉安取得1513.54平方米所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第2007007027號(hào)），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有房產(chǎn)。該產(chǎn)權(quán)面積中有150平方米與原告產(chǎn)權(quán)面積重合。在同一樓房?jī)?nèi)，具有不可分割性。
另查明，自2015年1月6日開(kāi)始，本案爭(zhēng)議房屋由清泉浴池繼續(xù)使用。佳木斯利峰大酒店有限公司未注銷。
本院認(rèn)為，被告曲曉安租賃第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司門市房這一事實(shí)有《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》予以證實(shí)，故雙方房屋租賃關(guān)系明確，本院予以確認(rèn)。2005年1月16日原告通過(guò)竟買取得涉案房屋，雖然未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但有《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》予以證明，故可以認(rèn)定原告已實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，并承繼第三人佳木斯市商業(yè)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總公司對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)。按照買賣不破租賃的規(guī)則，及被告對(duì)涉案房屋占有使用至今的事實(shí)，原、被告之間形成了事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系，且合法有效，應(yīng)予確認(rèn)。因原告出租的248.5平方米面積與第三人曲曉安1513.54平方米面積有150平方米面積重合，屬于權(quán)屬不清，且雙方均存有爭(zhēng)議，故應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他途徑確認(rèn)重合部分權(quán)屬，在明確房屋權(quán)屬后再尋求民事權(quán)利保護(hù)。但被告承租的248.5平方米面積中有98.5平方米面積沒(méi)有爭(zhēng)議，被告承租和使用至今，應(yīng)當(dāng)支付租金。自2015年1月6日起，涉案房屋由清泉浴池繼續(xù)使用，被告已不在使用涉案房屋，故2015年1月6日以后的租金原告可另行主張。租金應(yīng)分段計(jì)算（248.5平方米:2007年1月1日至2007年7月12日，50000元／年÷365天193天＝26438元；98.5平方米:2007年7月13日至2015年1月5日，98.5平方米÷50000元／年÷365天2732天＝147453元，合計(jì)173891元）。由于原告的房產(chǎn)與被告經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地面積為整體，具有不可分割性，無(wú)法單獨(dú)處置，故對(duì)原告要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第一百零九條 ?、第二百二十六條 ?、第二百三十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告佳木斯利峰大酒店有限公司于本判決生效后10日內(nèi)，給付原告葛書(shū)志2007年1月1日至2015年1月5日房屋租金173891元；
二、駁回原告葛書(shū)志的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6550元，由被告佳木斯利峰大酒店有限公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：陳林
審判員：孫宏
審判員：秦娜

書(shū)記員：吳靜波