荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司
張雪豐（湖北中科律師事務所）
張愛華
羅某
王春（湖北邦倫律師事務所）
吳興云（湖北邦倫律師事務所）

原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司。
法定代表人敖登昌，董事長。
委托代理人張雪豐，湖北中科律師事務所律師。
被告（反訴原告）張愛華，男，生于1970年6月17日，漢族，荊門市人，系鳳閣賓館業(yè)主。
被告（反訴原告）羅某，男，生于1963年4月9日，漢族，荊門市人，系鳳閣賓館業(yè)主。
二
被告
委托代理人王春、吳興云，湖北邦倫律師事務所律師。
原告荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司（以下簡稱新穗公司）與被告張愛華、羅某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由審判員胡昌銀適用簡易程序?qū)徖怼?014年4月21日，張愛華、羅某對新穗公司提起反訴，本院審查后予以受理并決定與本訴合并審理。因案情復雜，本院依法組成合議庭后于2014年4月28日作出（2014）鄂東寶城民初字第00071—1號民事裁定，將本案轉(zhuǎn)換為普通程序?qū)徖聿⒂?014年6月12日公開開庭審理。新穗公司的委托代理人張雪豐，張愛華、羅某及其委托代理人吳興云到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院聽取雙方當事人訴辯意見后，歸納并經(jīng)其確認后的爭議焦點為:一、2011年3月21日雙方簽訂的房屋租賃合同是否終止；二、新穗公司是否存在違約行為。依據(jù)證據(jù)規(guī)則將爭議焦點一的舉證責任分配給新穗公司承擔，爭議焦點二的舉證責任分配給張愛華、羅某承擔。
新穗公司為支持其訴請及主張事實，庭審舉證如下:
A1、2011年3月21日房屋租賃合同，證明雙方的房屋租賃權(quán)利、義務關(guān)系已于2013年6月8日終止；
A2、房屋產(chǎn)權(quán)證書，證明其對租賃的房屋享有所有權(quán)；
A3、荊房鑒字（2011）149號房屋安全鑒定報告，證明租賃的房屋系危房，急需改建；
A4、2013年9月30日通知，證明對包括張愛華、羅某等所有承租人履行了房屋因要改建不能裝修、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)事項的告知義務；
A5、2013年10月15日對鳳閣賓館的通知及回執(zhí)，證明其已書面告知張愛華、羅某于2013年10月31日與其簽訂短期租賃合同，若不簽訂則結(jié)清所欠租金、費用后于2013年11月1日返還租賃房屋。
張愛華、羅某為支持其抗辯及反訴，庭審舉證如下:
B1、2011年3月21日房屋租賃合同，證明雙方之間存在房屋租賃的權(quán)利義務關(guān)系；
B2、2011年3月29日新穗公司收據(jù)，證明其向新穗公司交付租房押金10000元，雙方存在租賃關(guān)系；
B3、2013年8月2日，新穗公司收條，證明在租期屆滿后，新穗公司預收其租金10000元；
B4、鳳閣賓館的告知函及對新穗公司對鳳閣賓館的回復函，證明2013年6月8日后，雙方租賃關(guān)系仍然存在，租期至2014年12月31日；
B5、2013年1月10日，其與新穗公司法定代表人敖登昌等人的談話錄音資料，證明新穗公司同意合同到期后由其繼續(xù)承租一年，租期內(nèi)可以小裝修，不可大裝修，續(xù)租合同租期屆滿日為2014年6月8日；
B6、2011年4月5日、2013年2月30日裝修合同、明細及費用支付憑證，證明其在租期內(nèi)對租賃房屋裝修，先后支付裝修費160280元、334730元；
B7、照片，證明租賃房屋已被新穗公司強行收回并拆除，鳳閣賓館已被封門斷路歇業(yè)；
B8、2013年11月、12月和2014年1月、2月賓館收支明細，證明其經(jīng)營損失540000元。
本院對當事人上述舉證組織質(zhì)證，張愛華、羅某對新穗公司舉證質(zhì)證意見:對A1真實性無異議，但對證明目的有異議，認為雙方的合同并未終止，該證據(jù)不能證明合同已終止。對A2無異議。對A3關(guān)聯(lián)性有異議，認為與本案無關(guān)。對A4、A5證明力有異議，認為不能證明待證事實。
新穗公司對張愛華、羅某舉證質(zhì)證意見:對B1、B2無異議。對B3證明補交租金10000元的事實無異議，但認為自2013年6月8日起雙方未續(xù)簽合同，其又拒不返還房屋，該款不是租金，而是賠償?shù)淖饨饟p失。對B4中的回復函的真實性無異議，但認為告知函對回復函進行了斷章取義。對B5真實性有異議，認為轉(zhuǎn)制的部分書面內(nèi)容與實際錄音內(nèi)容不符，未能真實、全面的反映其法定代表人敖登昌的意思表示。對B6中證明2011年的裝修事實無異議，但認為該裝修是因經(jīng)營所需，不應由其賠償；對證明2013年裝修證據(jù)的真實性有異議，認為鳳閣賓館后期沒有也不可能進行裝修。對B7真實性無異議，但對證明目的有異議，認為在2013年6月8日合同終止后，張愛華、羅某拒不簽訂短期合同又不返還房屋，其為了達到收回房屋的目的，對賓館采取停水封門的措施，并沒有收回、拆除房屋。對B8合法性、真實性、關(guān)聯(lián)性及證明力有異議，認為從證據(jù)形式上來看，屬于張愛偉、羅某的單方書面記錄，不能真實反映出鳳閣賓館收支情況。2013年6月8日后雙方的合同已終止，其對張愛華、羅某不存在違約行為，即使存在經(jīng)營損失，也不應由其承擔賠償責任。
本院聽取雙方當事人質(zhì)證意見，綜合分析后認證如下:
對雙方無異議的證據(jù)A2、B1、B2、B3予以采信；對張愛華、羅某有異議的證據(jù)A1、A3、A4、A5，本院認為其對A1證明目的異議不當，且沒有闡明具有實質(zhì)性的異議理由。根據(jù)A1中有關(guān)租期的約定，再結(jié)合雙方為是否簽訂短期續(xù)租合同發(fā)生爭議的事實，A1能夠證明雙方房屋租賃權(quán)利義務關(guān)系已于2013年6月8日履行期限屆滿而終止這一待證事實。張愛華、羅某雖有異議，但沒有舉出反證證明房屋租賃合同在履行中，雙方就履行期限已作變更、延長，故其異議理由不成立，本院予以采信；其對A3關(guān)聯(lián)性的異議，本院認為，新穗公司以房屋系危房要改建為由只同意與其簽訂短期合同，為此而生爭議，A3與本案具有關(guān)聯(lián)性，其異議理由不成立，本院予以采信；其對A4、A5證明力的異議，本院認為其雖有異議，但未闡明實質(zhì)性的理由，A5能夠證明新穗公司向其催交已欠租金，限期簽訂短期合同及逾期不簽合同返還租賃房屋的法律后果，本院予以采信。
對新穗公司有異議的證據(jù)，B4、B5、B6、B7、B8，本院認為B4中告知函、回復函雖能夠反映出雙方續(xù)簽房屋租賃合同的意向，但不能證明雙方已協(xié)商一致并達成協(xié)議，故對B4證明2013年6月8日后，雙方已成立租期至2014年12月31日止的租賃合同的事實不予采信；其對B5真實性的異議，本院認為，該錄音系張愛華、羅某宴請敖登昌等人吃飯時談話錄音，敖登昌在談話中雖有表態(tài)，但該表態(tài)不明確且附有前提，不構(gòu)成采用要約、承諾方式成立合同的承諾，故其異議成立，本院不予采信；其對B6中有關(guān)2013年裝修證據(jù)真實性的異議，本院認為，2013年2月已臨近租期屆滿，張愛華、羅某在明知租賃房屋可能因改建不能續(xù)簽合同這不確定因素，投資幾十萬裝修賓館不合常理，故其異議理由成立，本院不予采信；其對B7證明目的異議不當，應屬對證明收回、拆除租賃房屋證明力的異議。本院認為，B7能夠證明新穗公司對鳳閣賓館進行了封門斷路致使歇業(yè)的事實，但不能證明新穗公司已收回租賃房屋并拆除，故其異議理由成立，本院不予采信；其對B8異議，本院認為，張愛華、羅某反訴新穗公司賠償違約造成經(jīng)營損失，應首先證明新穗公司對其存在違約行為，因其所舉證據(jù)，未能證明這一前提事實，查明經(jīng)營損失是否存在已無法律意義，故本院對B8不予審查、評判。
本院認為，合同有書面形式、口頭形式和其他形式，當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。合同的權(quán)利義務可因當事人的約定條件成就而終止。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人不再續(xù)租的應當返還租賃物。
一、關(guān)于雙方于2011年3月21日簽訂的《房屋租賃合同》是否因租期屆滿而致租賃權(quán)利義務終止的問題。雙方于2011年3月21日簽訂的《房屋租賃合同》中約定租期屆滿日為2013年6月8日，且明確約定租期屆滿續(xù)租的，應當簽訂書面合同。2013年6月8日租期屆滿時，張愛華、羅某因賓館經(jīng)營實情所需要求續(xù)簽一年長期合同，而新穗公司因房屋改建開發(fā)現(xiàn)狀只同意按月簽訂短期合同，雙方因此發(fā)生爭議。據(jù)此，可以認定上述《房屋租賃合同》因租期屆滿，且新穗公司與張愛華、羅某未簽訂租賃房屋合同，而致原合同雙方權(quán)利、義務終止。
二、關(guān)于2013年1月10日新穗公司法定代表人敖登昌的“表態(tài)”是否構(gòu)成“承諾”及2013年8月2日，新穗公司收取張愛華、羅某10000元的行為是否在雙方間形成新的租賃關(guān)系的問題。本院認為，當事人可以采用要約、承諾的方式訂立合同，但合同法意義上的“承諾”，必須在締結(jié)合同的場合，針對要約人發(fā)出的要約所作出的具體、明確，且能表達承諾人內(nèi)心真實意思的行為。要約以對話方式作出的，承諾應當即時作出。2013年1月10日，敖登昌應張愛華、羅某宴請吃飯時，談及續(xù)租事宜時的表態(tài)，該表態(tài)內(nèi)容不明確，亦不具體，再結(jié)合表態(tài)的場所及背景，不能認定敖登昌意思表達構(gòu)成合同法意義上的承諾。故張愛華、羅某以敖登昌的承諾為由，主張新穗公司在2013年6月8日租期屆滿后又成立了一年租期的合同理由不成立。2013年6月8日租期屆滿后，張愛華、羅某繼續(xù)使用租賃房屋，新穗公司雖有異議，但又于2013年8月2日收取了2013年6月8日—8月8日租金10000元，據(jù)此可認定此期間雙方形成了新的租賃關(guān)系。因雙方有簽訂續(xù)租書面合同的約定，但雙方未簽訂書面合同，故應視為不定期租賃。2013年10月15日，新穗公司向鳳閣賓館發(fā)出書面通知，催交租金28000元及要求張愛華、羅某10月31日前與其簽訂協(xié)議，不簽的于11月1日返還租賃房屋。從該通知內(nèi)容來看，可認定該租賃關(guān)系延續(xù)至2013年10月31日，后于2013年11月1日解除。
三、關(guān)于新穗公司請求張愛華、羅某賠償租金損失如何認定的問題。本院認為，2013年6月8日后至2013年10月31日前，雙方形成新的租賃關(guān)系，新穗公司主張按7000元／月標準計付沒有根據(jù)，本院參照原合同6916元／月租金標準核算為32966.27元（4×6916＋23×6916÷30），扣除已付租金10000元，應付租金22966.27元。2014年3月10日，因新穗公司對鳳閣賓館停水封門致其歇業(yè)，對2013年11月1日至2014年3月9日期間租金損失，因賓館尚在正常經(jīng)營，以6916元／月租金標準計付為宜，本院核算為29508.27元（4×6916＋8×6916÷30）。對2014年3月10日后期間的租金損失，因賓館已歇業(yè)，應按一般房屋租金標準計付，本院酌定按3458元／月標準賠償租金損失。
四、關(guān)于張愛華、羅某反訴請求是否成立的問題。本院認為合同的當事人因違約行為給另一方的當事人造成損失，應當承擔違約賠償責任。本案中，2011年3月21日雙方成立的房屋租賃關(guān)系，因租期屆滿于2013年6月8日終止，后形成的新的租賃關(guān)系也于2013年11月1日解除。自2013年11月1日后，雙方間已不存在房屋租賃關(guān)系，張愛華、羅某拒不返還租賃房屋，其占有使用租賃房屋行為沒有合法的根據(jù)。新穗公司作為租賃房屋的所有權(quán)人，為達到收回租賃房屋目的，對自己的房屋采取停水封門措施，屬自救行為，具有正當性，該行為不構(gòu)成違約，不應承擔違約賠償責任。
此外，張愛華、羅某主張的裝修費，均發(fā)生在2011年3月21日成立的合同租期內(nèi)，該裝修是其為獲取經(jīng)營利益所支付的代價，且合同又未約定租期屆滿由出租人支付裝修費用。至于歇業(yè)后的經(jīng)營損失與其自述賓館一直虧損自相矛盾，即使存在經(jīng)營損失，因新穗公司對其不存在違約行為，也不應當承擔賠償之責。
綜上所述，新穗公司訴請張愛華、羅某返還租賃房屋，有事實、法律根據(jù)，本院予以支持；其訴請賠償租金損失，本院認定尚欠租金22966.27元，張愛華、羅某應予支付，已能確定的租金損失29508.27元及2014年3月10日后的租金損失，張愛華、羅某應予賠償。張愛華、羅某反訴請求新穗公司賠償裝修費495010元、經(jīng)營損失540000元的理由不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第二十二條 ?、第二十三條 ?第二款 ?第（一）項 ?、第三十六條 ?、第九十一條 ?第（七）項 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十五條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）張愛華、羅某于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司返還位于荊門市東寶區(qū)府前街10號臨工商街三號門店及二樓以上房屋，并支付租金22966.27元，賠償租金損失29508.27元及按3458元／月標準賠償自2014年3月10日至本判決生效規(guī)定履行期限屆滿日期間租金損失；
如未按判決書指定的期間履行金錢給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二、駁回原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司其他訴訟請求；
三、駁回被告（反訴原告）張愛華、羅某的反訴請求。
本訴案件受理費1379元，反訴案件受理費7058元，共計8437元，由原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司負擔167.29元，由被告（反訴原告）張愛華、羅某負擔8269.71元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應當在提交上訴狀時預交上訴案件受理費8437元。上訴費匯至荊門市中級人民法院，開戶行:農(nóng)行湖北省荊門市?；壑校瑧裘?荊門市非稅收入管理局，賬號570401040002701。上訴人上訴期屆滿后仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。當事人如自動履行判決的，標的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名:荊門市東寶區(qū)財政局預算外資金財政專戶，賬號:560301040000261，開戶行:農(nóng)行湖北省荊門市金泉支行。

本院認為，合同有書面形式、口頭形式和其他形式，當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式，但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。合同的權(quán)利義務可因當事人的約定條件成就而終止。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人不再續(xù)租的應當返還租賃物。
一、關(guān)于雙方于2011年3月21日簽訂的《房屋租賃合同》是否因租期屆滿而致租賃權(quán)利義務終止的問題。雙方于2011年3月21日簽訂的《房屋租賃合同》中約定租期屆滿日為2013年6月8日，且明確約定租期屆滿續(xù)租的，應當簽訂書面合同。2013年6月8日租期屆滿時，張愛華、羅某因賓館經(jīng)營實情所需要求續(xù)簽一年長期合同，而新穗公司因房屋改建開發(fā)現(xiàn)狀只同意按月簽訂短期合同，雙方因此發(fā)生爭議。據(jù)此，可以認定上述《房屋租賃合同》因租期屆滿，且新穗公司與張愛華、羅某未簽訂租賃房屋合同，而致原合同雙方權(quán)利、義務終止。
二、關(guān)于2013年1月10日新穗公司法定代表人敖登昌的“表態(tài)”是否構(gòu)成“承諾”及2013年8月2日，新穗公司收取張愛華、羅某10000元的行為是否在雙方間形成新的租賃關(guān)系的問題。本院認為，當事人可以采用要約、承諾的方式訂立合同，但合同法意義上的“承諾”，必須在締結(jié)合同的場合，針對要約人發(fā)出的要約所作出的具體、明確，且能表達承諾人內(nèi)心真實意思的行為。要約以對話方式作出的，承諾應當即時作出。2013年1月10日，敖登昌應張愛華、羅某宴請吃飯時，談及續(xù)租事宜時的表態(tài)，該表態(tài)內(nèi)容不明確，亦不具體，再結(jié)合表態(tài)的場所及背景，不能認定敖登昌意思表達構(gòu)成合同法意義上的承諾。故張愛華、羅某以敖登昌的承諾為由，主張新穗公司在2013年6月8日租期屆滿后又成立了一年租期的合同理由不成立。2013年6月8日租期屆滿后，張愛華、羅某繼續(xù)使用租賃房屋，新穗公司雖有異議，但又于2013年8月2日收取了2013年6月8日—8月8日租金10000元，據(jù)此可認定此期間雙方形成了新的租賃關(guān)系。因雙方有簽訂續(xù)租書面合同的約定，但雙方未簽訂書面合同，故應視為不定期租賃。2013年10月15日，新穗公司向鳳閣賓館發(fā)出書面通知，催交租金28000元及要求張愛華、羅某10月31日前與其簽訂協(xié)議，不簽的于11月1日返還租賃房屋。從該通知內(nèi)容來看，可認定該租賃關(guān)系延續(xù)至2013年10月31日，后于2013年11月1日解除。
三、關(guān)于新穗公司請求張愛華、羅某賠償租金損失如何認定的問題。本院認為，2013年6月8日后至2013年10月31日前，雙方形成新的租賃關(guān)系，新穗公司主張按7000元／月標準計付沒有根據(jù)，本院參照原合同6916元／月租金標準核算為32966.27元（4×6916＋23×6916÷30），扣除已付租金10000元，應付租金22966.27元。2014年3月10日，因新穗公司對鳳閣賓館停水封門致其歇業(yè)，對2013年11月1日至2014年3月9日期間租金損失，因賓館尚在正常經(jīng)營，以6916元／月租金標準計付為宜，本院核算為29508.27元（4×6916＋8×6916÷30）。對2014年3月10日后期間的租金損失，因賓館已歇業(yè)，應按一般房屋租金標準計付，本院酌定按3458元／月標準賠償租金損失。
四、關(guān)于張愛華、羅某反訴請求是否成立的問題。本院認為合同的當事人因違約行為給另一方的當事人造成損失，應當承擔違約賠償責任。本案中，2011年3月21日雙方成立的房屋租賃關(guān)系，因租期屆滿于2013年6月8日終止，后形成的新的租賃關(guān)系也于2013年11月1日解除。自2013年11月1日后，雙方間已不存在房屋租賃關(guān)系，張愛華、羅某拒不返還租賃房屋，其占有使用租賃房屋行為沒有合法的根據(jù)。新穗公司作為租賃房屋的所有權(quán)人，為達到收回租賃房屋目的，對自己的房屋采取停水封門措施，屬自救行為，具有正當性，該行為不構(gòu)成違約，不應承擔違約賠償責任。
此外，張愛華、羅某主張的裝修費，均發(fā)生在2011年3月21日成立的合同租期內(nèi)，該裝修是其為獲取經(jīng)營利益所支付的代價，且合同又未約定租期屆滿由出租人支付裝修費用。至于歇業(yè)后的經(jīng)營損失與其自述賓館一直虧損自相矛盾，即使存在經(jīng)營損失，因新穗公司對其不存在違約行為，也不應當承擔賠償之責。
綜上所述，新穗公司訴請張愛華、羅某返還租賃房屋，有事實、法律根據(jù)，本院予以支持；其訴請賠償租金損失，本院認定尚欠租金22966.27元，張愛華、羅某應予支付，已能確定的租金損失29508.27元及2014年3月10日后的租金損失，張愛華、羅某應予賠償。張愛華、羅某反訴請求新穗公司賠償裝修費495010元、經(jīng)營損失540000元的理由不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第二十二條 ?、第二十三條 ?第二款 ?第（一）項 ?、第三十六條 ?、第九十一條 ?第（七）項 ?、第二百一十五條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十五條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）張愛華、羅某于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司返還位于荊門市東寶區(qū)府前街10號臨工商街三號門店及二樓以上房屋，并支付租金22966.27元，賠償租金損失29508.27元及按3458元／月標準賠償自2014年3月10日至本判決生效規(guī)定履行期限屆滿日期間租金損失；
如未按判決書指定的期間履行金錢給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二、駁回原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司其他訴訟請求；
三、駁回被告（反訴原告）張愛華、羅某的反訴請求。
本訴案件受理費1379元，反訴案件受理費7058元，共計8437元，由原告（反訴被告）荊門市新穗工貿(mào)有限責任公司負擔167.29元，由被告（反訴原告）張愛華、羅某負擔8269.71元。

審判長：李莉
審判員：胡昌銀
審判員：任顯榮

書記員：黃天智