荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
周華（湖北新天律師事務(wù)所）
江中蘭
江中蘭
江某某
華勝利
荊門市金貿(mào)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司
蔡成華（湖北京中金律師事務(wù)所）
孫啟霞（湖北京中金律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人陳緒豹，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人周華，湖北新天律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）江中蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審原告）江某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江中蘭之母。
被上訴人（原審原告）華勝利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系江中蘭之夫。
上列二被上訴人的委托代理人江中蘭，系特別授權(quán)代理。
第三人荊門市金貿(mào)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼78091044－2。
法定代表人黃琳，該公司董事長。
委托代理人蔡成華，湖北京中金律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)代理。
委托代理人孫啟霞，湖北京中金律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)代理。
上訴人荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱凱某公司）因與被上訴人江中蘭、華勝利和江某某（以下簡稱江中蘭等），第三人荊門市金貿(mào)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱金貿(mào)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖北省荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00387號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人凱某公司的委托代理人周華，被上訴人江中蘭及其作為被上訴人江某某、華勝利的委托代理人，第三人金貿(mào)公司的委托代理人孫啟霞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，凱某公司與江中蘭等簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條約定“乙方（凱某公司）提供位于香格里拉四干渠沿河邊三、四、五棟五、六層作為安置房，乙方在樓盤開盤時主動通知丙方（江某某、華勝利和江中蘭）選房，丙方選房后乙方不得以任何理由出售?！备鶕?jù)文義解釋，該約定明確待訴爭樓盤開盤時，在特定的范圍內(nèi)，由江中蘭等選房，且選定后凱某公司不得以任何理由出售。為實現(xiàn)選房的約定，江中蘭與凱某公司簽訂了兩份《認(rèn)購權(quán)益申請書》（NO.25、NO.26），該申請書上載明江中蘭選定意向房源為3號樓304號和4號樓604號，凱某公司予以簽字確認(rèn)，此系雙方真實意思表示，符合合同法的規(guī)定，應(yīng)為成立并生效的合同。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條 ?之規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本案中，《認(rèn)購權(quán)益申請書》的內(nèi)容系凱某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，且在訂立時未與江中蘭等協(xié)商條款內(nèi)容，屬于合同的格式條款。該合同中注意事項載明“認(rèn)購客戶認(rèn)購務(wù)必妥善保管好團(tuán)購認(rèn)購單，開盤時此資料為開盤選房及購房優(yōu)惠的依據(jù)?！眲P某公司認(rèn)為此約定顯示，該認(rèn)購權(quán)益申請書中意向房源僅為認(rèn)購人單方希望成交的房號，而江中蘭等認(rèn)為此即為雙方當(dāng)事人確定安置房房號的約定，且為此繳納了“定金5000元”，以確定安置房房號。本院認(rèn)為，因雙方對該條款的理解發(fā)生爭議，凱某公司作為提供格式條款的一方，未在簽訂該申請書時盡到解釋義務(wù)，故應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，即該《認(rèn)購權(quán)益申請書》系凱某公司與江中蘭等確定安置房房號的約定，而該公司收取“3-304號定金5000元”的行為亦印證其已承諾按確定的房號履行約定。之后，該公司未再通知江中蘭等確定房號，故依照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條的約定，該申請書的簽訂即為雙方最終確定安置房房號的約定。凱某公司應(yīng)遵守約定，對選定的安置房不得以任何理由再行出售。而該公司出售3號樓的304號房屋的行為已構(gòu)成違約。
另外，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條的約定，安置房“交房期限為簽訂協(xié)議后8個月內(nèi)”，該合同于2012年7月11日簽訂，凱某公司應(yīng)于2013年3月11日前交付房屋。后雙方于2013年7月3日簽訂調(diào)換后的4號樓404號房屋的《荊門市商品房買賣合同》（合同編號:JM201306789）。因凱某公司未舉證證明，其在2013年3月11日已達(dá)到交付安置房的條件，故其延期交安置房的時間至少為4個月。故原審認(rèn)定凱某公司延期交付安置房構(gòu)成違約并無不當(dāng)。
因此，凱某公司認(rèn)為其不存在違約行為的上訴理由不能成立，本院不予支持。
3、關(guān)于違約金107275元是否過高的問題。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！眲P某公司于二審中主張合同約定的違約金過高，要求適當(dāng)減少，該公司作為違約方對于違約金約定過高的主張應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！备鶕?jù)前述規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，合同當(dāng)事人可以約定高于實際損失的違約金。本案中，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定，凱某公司存在延期交付安置房及違約出售3號樓304號房屋的違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因凱某公司并未舉證證明違約金過分高于江中蘭等的損失的證據(jù)，故根據(jù)凱某公司違約的過錯程度，江中蘭等的實際損失，兼顧對江中蘭等信賴?yán)婕邦A(yù)期利益的衡量，本院認(rèn)為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的違約金并未過分高于違約行為所造成的損失。因《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第四條之約定系凱某公司真實意思的表示，且違約金數(shù)額并未過高，故原審法院根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第四條之約定，確定凱某公司應(yīng)支付違約金107275元，符合法律規(guī)定。
至于凱某公司認(rèn)為原判適用合同法第一百零七條、第一百一十四條錯誤，應(yīng)適用第六十七條的上訴理由。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?規(guī)定“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！比缜八?，凱某公司未舉證證明江中蘭等有不履行合同義務(wù)的行為，亦未舉證證明該公司交付訴爭安置房江中蘭等拒絕接收，故不符合適用合同法第六十七條 ?的適用條件。因此，凱某公司認(rèn)為原判適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原判認(rèn)定基本事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2446元，由上訴人荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，凱某公司與江中蘭等簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條約定“乙方（凱某公司）提供位于香格里拉四干渠沿河邊三、四、五棟五、六層作為安置房，乙方在樓盤開盤時主動通知丙方（江某某、華勝利和江中蘭）選房，丙方選房后乙方不得以任何理由出售?！备鶕?jù)文義解釋，該約定明確待訴爭樓盤開盤時，在特定的范圍內(nèi)，由江中蘭等選房，且選定后凱某公司不得以任何理由出售。為實現(xiàn)選房的約定，江中蘭與凱某公司簽訂了兩份《認(rèn)購權(quán)益申請書》（NO.25、NO.26），該申請書上載明江中蘭選定意向房源為3號樓304號和4號樓604號，凱某公司予以簽字確認(rèn)，此系雙方真實意思表示，符合合同法的規(guī)定，應(yīng)為成立并生效的合同。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條 ?之規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。本案中，《認(rèn)購權(quán)益申請書》的內(nèi)容系凱某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，且在訂立時未與江中蘭等協(xié)商條款內(nèi)容，屬于合同的格式條款。該合同中注意事項載明“認(rèn)購客戶認(rèn)購務(wù)必妥善保管好團(tuán)購認(rèn)購單，開盤時此資料為開盤選房及購房優(yōu)惠的依據(jù)?！眲P某公司認(rèn)為此約定顯示，該認(rèn)購權(quán)益申請書中意向房源僅為認(rèn)購人單方希望成交的房號，而江中蘭等認(rèn)為此即為雙方當(dāng)事人確定安置房房號的約定，且為此繳納了“定金5000元”，以確定安置房房號。本院認(rèn)為，因雙方對該條款的理解發(fā)生爭議，凱某公司作為提供格式條款的一方，未在簽訂該申請書時盡到解釋義務(wù)，故應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，即該《認(rèn)購權(quán)益申請書》系凱某公司與江中蘭等確定安置房房號的約定，而該公司收取“3-304號定金5000元”的行為亦印證其已承諾按確定的房號履行約定。之后，該公司未再通知江中蘭等確定房號，故依照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條的約定，該申請書的簽訂即為雙方最終確定安置房房號的約定。凱某公司應(yīng)遵守約定，對選定的安置房不得以任何理由再行出售。而該公司出售3號樓的304號房屋的行為已構(gòu)成違約。
另外，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條的約定，安置房“交房期限為簽訂協(xié)議后8個月內(nèi)”，該合同于2012年7月11日簽訂，凱某公司應(yīng)于2013年3月11日前交付房屋。后雙方于2013年7月3日簽訂調(diào)換后的4號樓404號房屋的《荊門市商品房買賣合同》（合同編號:JM201306789）。因凱某公司未舉證證明，其在2013年3月11日已達(dá)到交付安置房的條件，故其延期交安置房的時間至少為4個月。故原審認(rèn)定凱某公司延期交付安置房構(gòu)成違約并無不當(dāng)。
因此，凱某公司認(rèn)為其不存在違約行為的上訴理由不能成立，本院不予支持。
3、關(guān)于違約金107275元是否過高的問題。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”凱某公司于二審中主張合同約定的違約金過高，要求適當(dāng)減少，該公司作為違約方對于違約金約定過高的主張應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！备鶕?jù)前述規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性雙重性質(zhì)，合同當(dāng)事人可以約定高于實際損失的違約金。本案中，根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定，凱某公司存在延期交付安置房及違約出售3號樓304號房屋的違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因凱某公司并未舉證證明違約金過分高于江中蘭等的損失的證據(jù)，故根據(jù)凱某公司違約的過錯程度，江中蘭等的實際損失，兼顧對江中蘭等信賴?yán)婕邦A(yù)期利益的衡量，本院認(rèn)為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的違約金并未過分高于違約行為所造成的損失。因《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第四條之約定系凱某公司真實意思的表示，且違約金數(shù)額并未過高，故原審法院根據(jù)《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》第四條之約定，確定凱某公司應(yīng)支付違約金107275元，符合法律規(guī)定。
至于凱某公司認(rèn)為原判適用合同法第一百零七條、第一百一十四條錯誤，應(yīng)適用第六十七條的上訴理由。本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?規(guī)定“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！比缜八觯瑒P某公司未舉證證明江中蘭等有不履行合同義務(wù)的行為，亦未舉證證明該公司交付訴爭安置房江中蘭等拒絕接收，故不符合適用合同法第六十七條 ?的適用條件。因此，凱某公司認(rèn)為原判適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原判認(rèn)定基本事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2446元，由上訴人荊門市凱某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

審判長：董菁菁
審判員：王冉
審判員：邱泉

書記員：李靜曾靖