荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司
杜成蓉（湖北林華安律師事務(wù)所）
姜某
穆某
李江（湖北百斯特律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:荊州市沙市區(qū)園林路9號(hào)。
法定代表人曹向斌，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人杜成蓉，湖北林華安律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）姜某。
被上訴人（原審原告）穆某（姜某之妻）。
委托代理人李江，湖北百斯特律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)隆某建設(shè)公司）因與被上訴人姜某、穆某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服秭歸縣人民法院（2014）鄂秭歸民初字第00498號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2010年10月9日，姜某、穆某與隆某建設(shè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定姜某、穆某購(gòu)買(mǎi)隆某建設(shè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)路32號(hào)的新城華府商品房第1幢1層05－06號(hào)房屋，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)該房屋的用途、面積、價(jià)款、付款方式及期限、交房期限及條件、違約責(zé)任等均作了約定。2010年10月25日，姜某、穆某與隆某建設(shè)公司又分別就位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)路32號(hào)的新城華府商品房第1幢1層05號(hào)、06號(hào)商品房簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，二份合同分別約定:姜某、穆某購(gòu)買(mǎi)隆某建設(shè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城華府商品房第1幢1層05號(hào)、06號(hào)房屋，該商品房的用途為商鋪，建筑面積分別為152.28平方米，其中:套內(nèi)建筑面積139.705平方米，公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e12.57平方米；計(jì)價(jià)方式與價(jià)款為按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米4300元，總金額分別為654804元；付款方式及期限分別為于2010年10月25日首付334804元，余款320000元以銀行按揭方式結(jié)算；買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任為按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的5%向出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人退還累計(jì)已付款。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金；出賣(mài)人根據(jù)有關(guān)法規(guī)代政府及相關(guān)部門(mén)收取下列費(fèi)用:代收產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)分別為29112元（含契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、圖紙費(fèi)、土地證登記費(fèi)）；暫不代收維修基金；代收銀行按揭費(fèi)用分別為3544元（含公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、工本費(fèi)）；由出賣(mài)人代收的稅、費(fèi)均以實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)；交房期限及條件為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人購(gòu)房款全款付清之日起一周內(nèi)，將商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任為按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房屋價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的萬(wàn)分之五向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房屋價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因出賣(mài)人的責(zé)任造成買(mǎi)受人在商品房交付后180日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，按下列條款第1、2、3項(xiàng)處理:1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房屋價(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房屋價(jià)款的萬(wàn)分之五賠償買(mǎi)受人損失；2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房屋價(jià)款的萬(wàn)分之五向買(mǎi)受人支付違約金；3、因產(chǎn)權(quán)部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)的原因造成延期的出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。雙方并對(duì)其他事項(xiàng)作了明確約定。合同簽訂后，姜某、穆某向隆某建設(shè)公司支付05號(hào)、06號(hào)房屋首付款各334804元，并通過(guò)銀行按揭方式向隆某建設(shè)公司支付了05號(hào)、06號(hào)房屋其余購(gòu)房款各320000元，秭歸縣地方稅務(wù)局分別于2010年11月1日、2011年6月22日、2014年1月17日代開(kāi)了姜某、穆某累計(jì)支付隆某建設(shè)公司1296708元購(gòu)房款的發(fā)票。隆某建設(shè)公司于2010年10月25日出具收據(jù)代收姜某、穆某05號(hào)、06號(hào)房屋辦證費(fèi)用合計(jì)65312元；于2011年6月8日出具收據(jù)代收姜某、穆某05號(hào)、06號(hào)房屋維修基金合計(jì)29238元。姜某、穆某于2011年2月接收了隆某建設(shè)公司出賣(mài)的上述商品房。2011年11月17日，秭歸縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為隆某建設(shè)公司所建的新城華府1號(hào)、6號(hào)樓頒發(fā)了《湖北省建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。姜某、穆某購(gòu)買(mǎi)的05號(hào)、06號(hào)房屋實(shí)際面積分別為150.78平方米，雙方對(duì)姜某、穆某支付的購(gòu)房款及隆某建設(shè)公司代收的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算后，隆某建設(shè)公司于2014年1月1日退還姜某、穆某共計(jì)24796元（含退購(gòu)房款12900元、契稅516元、維修基金288元、交易費(fèi)3350元、測(cè)繪費(fèi)730元、土地證登記費(fèi)124元、公證費(fèi)200元、評(píng)估費(fèi)6548元、工本費(fèi)140元）。2014年5月9日，秭歸縣地方稅務(wù)局出具《房產(chǎn)、土地權(quán)屬變更納（免）稅證明單》二份，載明納稅人關(guān)于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)路32號(hào)－1－105號(hào)、106號(hào)房屋在該局相關(guān)稅費(fèi)已繳清，準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；同日，隆某建設(shè)公司代姜某、穆某繳納維修基金28940元。但姜某、穆某至今未取得上述房屋的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。姜某、穆某向人民法院起訴，要求判令:1、隆某建設(shè)公司及時(shí)為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》；2、隆某建設(shè)公司自2012年1月1日起至辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》之日止按已付房款1044558元的日萬(wàn)分之五向姜某、穆某支付違約金。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)隆某建設(shè)公司提供的證據(jù)真實(shí)性可予以確定，證據(jù)一可證明房產(chǎn)證已于2014年年底辦理，本院依法予以采納；證據(jù)二與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不予采納。姜某、穆某提供的四份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院依法不予采納。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。二審另查明，隆某建設(shè)公司已為姜某、穆某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
本院認(rèn)為:1、隆某建設(shè)公司與姜某、穆某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，合同訂立后即對(duì)雙方產(chǎn)生法律拘束力。隆某建設(shè)公司未及時(shí)為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》構(gòu)成違約，其已于本案訴訟過(guò)程中為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》，仍應(yīng)擔(dān)負(fù)為兩人辦理《土地使用權(quán)證》的合同責(zé)任。2、依據(jù)雙方訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的相關(guān)約定，隆某建設(shè)公司在逾期辦證的情形下，應(yīng)向姜某、穆某以購(gòu)房?jī)r(jià)格的萬(wàn)分之五支付逾期辦證違約金?，F(xiàn)姜某、穆某向人民法院起訴，要求隆某建設(shè)公司以日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，系以合同約定的違約金數(shù)額過(guò)低為由，申請(qǐng)對(duì)該違約金進(jìn)行調(diào)整。但本院認(rèn)為，依據(jù)合同法精神，違約金應(yīng)適用損失填補(bǔ)原則確定，姜某、穆某主張調(diào)增合同約定的違約金數(shù)額，應(yīng)以其實(shí)際損失超出約定數(shù)額為前提。因姜某、穆某并未在本案訴訟過(guò)程中提交相應(yīng)證據(jù)，無(wú)法認(rèn)定其損失大于約定的違約金數(shù)額，故本院認(rèn)為在此情形下調(diào)整違約金并無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對(duì)超出雙方約定的違約金數(shù)額部分的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。3、姜某、穆某雖認(rèn)為原審判決不應(yīng)以2012年為判令隆某建設(shè)公司向其支付違約金的時(shí)間起算點(diǎn)，但未向本院提出上訴，即視為服從原審判決，本院對(duì)該意見(jiàn)不再予以審查。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但法律適用部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷(xiāo)秭歸縣人民法院（2014）鄂秭歸民初字第00498號(hào)民事判決；
二、荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)，將姜某、穆某購(gòu)買(mǎi)的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)路32號(hào)新城華府第1幢1層05、06號(hào)房屋辦理土地使用權(quán)證需由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料提交秭歸縣房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并協(xié)助姜某、穆某辦理土地使用權(quán)證；
三、荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后立即支付姜某、穆某逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金522.3元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)6835元（姜某、穆某已預(yù)交），由姜某、穆某負(fù)擔(dān)6500元，由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)335元。二審案件受理費(fèi)2500元，由姜某、穆某負(fù)擔(dān)2400元，由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)隆某建設(shè)公司提供的證據(jù)真實(shí)性可予以確定，證據(jù)一可證明房產(chǎn)證已于2014年年底辦理，本院依法予以采納；證據(jù)二與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不予采納。姜某、穆某提供的四份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院依法不予采納。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。二審另查明，隆某建設(shè)公司已為姜某、穆某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
本院認(rèn)為:1、隆某建設(shè)公司與姜某、穆某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，合同訂立后即對(duì)雙方產(chǎn)生法律拘束力。隆某建設(shè)公司未及時(shí)為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》構(gòu)成違約，其已于本案訴訟過(guò)程中為姜某、穆某辦理《房屋所有權(quán)證》，仍應(yīng)擔(dān)負(fù)為兩人辦理《土地使用權(quán)證》的合同責(zé)任。2、依據(jù)雙方訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的相關(guān)約定，隆某建設(shè)公司在逾期辦證的情形下，應(yīng)向姜某、穆某以購(gòu)房?jī)r(jià)格的萬(wàn)分之五支付逾期辦證違約金?，F(xiàn)姜某、穆某向人民法院起訴，要求隆某建設(shè)公司以日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，系以合同約定的違約金數(shù)額過(guò)低為由，申請(qǐng)對(duì)該違約金進(jìn)行調(diào)整。但本院認(rèn)為，依據(jù)合同法精神，違約金應(yīng)適用損失填補(bǔ)原則確定，姜某、穆某主張調(diào)增合同約定的違約金數(shù)額，應(yīng)以其實(shí)際損失超出約定數(shù)額為前提。因姜某、穆某并未在本案訴訟過(guò)程中提交相應(yīng)證據(jù)，無(wú)法認(rèn)定其損失大于約定的違約金數(shù)額，故本院認(rèn)為在此情形下調(diào)整違約金并無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對(duì)超出雙方約定的違約金數(shù)額部分的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。3、姜某、穆某雖認(rèn)為原審判決不應(yīng)以2012年為判令隆某建設(shè)公司向其支付違約金的時(shí)間起算點(diǎn)，但未向本院提出上訴，即視為服從原審判決，本院對(duì)該意見(jiàn)不再予以審查。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但法律適用部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷(xiāo)秭歸縣人民法院（2014）鄂秭歸民初字第00498號(hào)民事判決；
二、荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)，將姜某、穆某購(gòu)買(mǎi)的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)路32號(hào)新城華府第1幢1層05、06號(hào)房屋辦理土地使用權(quán)證需由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料提交秭歸縣房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并協(xié)助姜某、穆某辦理土地使用權(quán)證；
三、荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后立即支付姜某、穆某逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金522.3元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審案件受理費(fèi)6835元（姜某、穆某已預(yù)交），由姜某、穆某負(fù)擔(dān)6500元，由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)335元。二審案件受理費(fèi)2500元，由姜某、穆某負(fù)擔(dān)2400元，由荊州市隆某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。

審判長(zhǎng)：張曉燕
審判員：李建敏
審判員：畢勇

書(shū)記員：張鵬煒