原告：荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司，住所地：荊州市沙市區(qū)白云路7號。
法定代表人：王忠財，該公司總經理。
委托代理人：龐煒，湖北楚韻律師事務所律師。
委托代理人：趙顏艷，湖北楚韻律師事務所律師。
被告：湖北佳海房地產開發(fā)有限公司，住所地：荊州市318國道南、塔橋北路延伸段。
法定代表人：曾家海，該公司總經理。
委托代理人：楊元章，湖北昭陽律師事務所律師。

原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產開發(fā)有限公司因商品房銷售合同糾紛一案，原告向法院提起訴訟，訴請：1、請求判令被告向原告支付延期辦證違約金355693元（按年利率24%計算自2016年12月30日算至2017年12月14日）；2、本案訴訟費由被告承擔。本院受理后，依法由審判員杜為適用簡易程序于2018年10月12日公開開庭進行審理。原告的委托代理人趙顏艷及被告的委托代理人楊元章到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本院經審理認定，2015年12月18日，原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產開發(fā)有限公司簽訂了七份《商品房買賣合同》，約定原告購買被告公司開發(fā)的位于荊州市義烏小商品城二期3幢1單元5樓的七套房屋（合同編號分別為：20151200743、20151200744、20151200745、20151200746、20151200747、20151200748、20151200749號），購房價款分別為136664元、170776元、267946元、267946元、267946元、267946元、170776元，總計155萬元。合同中，原、被告雙方就房屋產權辦證事宜作了約定。后原、被告雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定被告應于2016年6月30日向原告交付房產，并于2016年12月30日前為原告辦理全套房產及土地登記證書并交付全部證書。如若被告未能履行，原告可選擇繼續(xù)履行合同，并要求被告支付自2016年12月30日起按每日7750元的標準計算至產權證書交付之日止的違約金。庭審中，原告陳述2017年11月20日接到辦證通知，開始辦證事宜。2017年12月22日至12月27日期間，涉案房屋所有產權證辦理完畢。被告認為其提交的《工程竣工驗收備案證明書》中的竣工驗收備案時間“2017年1月19日”代表已開始具備辦證條件。雙方就此是否構成逾期辦證違約及違約金是否合理產生爭議，故而成訟。
另庭審后，被告向本院提交了辦理初始登記的《不動產登記申請表》，本院確認被告方辦理初始登記的申請時間為2017年5月10日。

本院認為，原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產開發(fā)有限公司雙方自愿簽訂的七份《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，真實有效，符合法律規(guī)定，雙方均應按該內容全面遵守履行合同義務。原告按約付清了全部購房款，被告應當依法在約定期限履行協(xié)助原告辦理不動產證的義務。原、被告雙方重新達成的《補充協(xié)議》對被告的辦證時間作了新的約定，視為對該部分合同內容的變更，被告應在2016年12月30日前履行協(xié)助辦證義務。被告辯稱竣工驗收備案時間“2017年1月19日”為具備辦證條件的時間，本院認為，竣工驗收備案僅僅代表工程已經完工，其是辦理初始登記的前提之一，并不能表明已經達成為購房者辦理產權證的條件，對該辯稱，本院不予認可。對于房地產開發(fā)企業(yè)按約履行完辦證義務的認定，本院認為，主要體現(xiàn)在以下三點：一、已經辦理完初始登記，這是協(xié)助購房者辦理轉移登記的前提，為房地產開發(fā)商的主要辦證義務；二、協(xié)助購房者辦理轉移登記，即在辦理轉移登記時，開發(fā)商還應當向不動產登記部門報送相應辦證材料，這屬于開發(fā)商的協(xié)助辦證義務；三、及時通知義務，在達到具備辦理轉移登記的條件時，應當及時向購房者發(fā)出辦證通知。在完成該三項義務之后，即可認定房地產開發(fā)企業(yè)已經完成了其應履行的辦證義務，后面辦證事項由購房者負責。被告庭審后向本院提交《不動產登記申請表》已表明其辦理初始登記的申請時間為2017年5月10日，已經超過合同約定的辦證時間，且對于辦理轉移登記所應提交材料的時間并未舉證說明，也沒有舉證在具備辦證條件后及時通知過原告方，本院認定被告方構成違約，應按約承擔違約責任。
關于違約金部分。根據(jù)庭審中雙方當事人陳述，本院確認原告收到辦證通知并開始辦證的時間為2017年11月20日，該時間為計算違約金期限的截止點。對于被告辯稱原告主張違約金過高，應予調整的問題，本院認為，在對違約金“過高”進行認定和調整的過程中，應當堅持以補償性為主、懲罰性為輔的原則，本著違約救濟的理念，根據(jù)公平原則和誠實信用原則對違約金進行衡平，雖然法律并未直接規(guī)定違約金的上限，但從法律理念上來看，它的上限肯定不是無限制的。根據(jù)《合同法》第114條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條之規(guī)定，違約金一般以守約方的實際損失為準，最高不應超過實際損失的130%。逾期辦證雖然構成違約，但從整個商品房買賣合同的實現(xiàn)目的來看，其相對來說違約程度較輕，遠遠比不上“逾期付款”的嚴重性。若按照民間借貸中資金占用的年利率24%的標準計算，在逾期辦證時間過長后，其違約金數(shù)額將明顯過高。庭審中，因原告并未向本院舉證說明因被告違約所造成的具體損失，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，本院認為其損失難以確定，違約金可以參照逾期貸款利息標準來確定，即在同期銀行貸款基準利率（4.35%）基礎上加收罰息30%-50%，本院酌定按年利率6%標準計算。故從被告逾期辦證之日2016年12月31日至原告收到通知之日2017年11月20日期間的違約金為87833元（155萬元×6%÷360×340=87833元）。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北佳海房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日日內給付原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司逾期辦證違約金87833元；
二、駁回原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司的其它訴訟請求。
案件受理費3318元，由原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司負擔2318元，被告湖北佳海房地產開發(fā)有限公司負擔1000元。
如果未按本判決書指定的期限履行金錢給付義務，應當依《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判員 杜為

書記員： 李安龍