原告：荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司，住所地：荊州市沙市區(qū)白云路7號(hào)。
法定代表人：王忠財(cái)，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：龐煒，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。
委托代理人：趙顏艷，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。
被告：湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：荊州市318國(guó)道南、塔橋北路延伸段。
法定代表人：曾家海，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：楊元章，湖北昭陽(yáng)律師事務(wù)所律師。

原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房銷售合同糾紛一案，原告向法院提起訴訟，訴請(qǐng)：1、請(qǐng)求判令被告向原告支付延期辦證違約金355693元（按年利率24%計(jì)算自2016年12月30日算至2017年12月14日）；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。本院受理后，依法由審判員杜為適用簡(jiǎn)易程序于2018年10月12日公開開庭進(jìn)行審理。原告的委托代理人趙顏艷及被告的委托代理人楊元章到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定，2015年12月18日，原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了七份《商品房買賣合同》，約定原告購(gòu)買被告公司開發(fā)的位于荊州市義烏小商品城二期3幢1單元5樓的七套房屋（合同編號(hào)分別為：20151200743、20151200744、20151200745、20151200746、20151200747、20151200748、20151200749號(hào)），購(gòu)房?jī)r(jià)款分別為136664元、170776元、267946元、267946元、267946元、267946元、170776元，總計(jì)155萬(wàn)元。合同中，原、被告雙方就房屋產(chǎn)權(quán)辦證事宜作了約定。后原、被告雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定被告應(yīng)于2016年6月30日向原告交付房產(chǎn)，并于2016年12月30日前為原告辦理全套房產(chǎn)及土地登記證書并交付全部證書。如若被告未能履行，原告可選擇繼續(xù)履行合同，并要求被告支付自2016年12月30日起按每日7750元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至產(chǎn)權(quán)證書交付之日止的違約金。庭審中，原告陳述2017年11月20日接到辦證通知，開始辦證事宜。2017年12月22日至12月27日期間，涉案房屋所有產(chǎn)權(quán)證辦理完畢。被告認(rèn)為其提交的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中的竣工驗(yàn)收備案時(shí)間“2017年1月19日”代表已開始具備辦證條件。雙方就此是否構(gòu)成逾期辦證違約及違約金是否合理產(chǎn)生爭(zhēng)議，故而成訟。
另庭審后，被告向本院提交了辦理初始登記的《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》，本院確認(rèn)被告方辦理初始登記的申請(qǐng)時(shí)間為2017年5月10日。

本院認(rèn)為，原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司與被告湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方自愿簽訂的七份《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，真實(shí)有效，符合法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按該內(nèi)容全面遵守履行合同義務(wù)。原告按約付清了全部購(gòu)房款，被告應(yīng)當(dāng)依法在約定期限履行協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)證的義務(wù)。原、被告雙方重新達(dá)成的《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)被告的辦證時(shí)間作了新的約定，視為對(duì)該部分合同內(nèi)容的變更，被告應(yīng)在2016年12月30日前履行協(xié)助辦證義務(wù)。被告辯稱竣工驗(yàn)收備案時(shí)間“2017年1月19日”為具備辦證條件的時(shí)間，本院認(rèn)為，竣工驗(yàn)收備案僅僅代表工程已經(jīng)完工，其是辦理初始登記的前提之一，并不能表明已經(jīng)達(dá)成為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，對(duì)該辯稱，本院不予認(rèn)可。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約履行完辦證義務(wù)的認(rèn)定，本院認(rèn)為，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：一、已經(jīng)辦理完初始登記，這是協(xié)助購(gòu)房者辦理轉(zhuǎn)移登記的前提，為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要辦證義務(wù)；二、協(xié)助購(gòu)房者辦理轉(zhuǎn)移登記，即在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門報(bào)送相應(yīng)辦證材料，這屬于開發(fā)商的協(xié)助辦證義務(wù)；三、及時(shí)通知義務(wù)，在達(dá)到具備辦理轉(zhuǎn)移登記的條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房者發(fā)出辦證通知。在完成該三項(xiàng)義務(wù)之后，即可認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了其應(yīng)履行的辦證義務(wù)，后面辦證事項(xiàng)由購(gòu)房者負(fù)責(zé)。被告庭審后向本院提交《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表》已表明其辦理初始登記的申請(qǐng)時(shí)間為2017年5月10日，已經(jīng)超過合同約定的辦證時(shí)間，且對(duì)于辦理轉(zhuǎn)移登記所應(yīng)提交材料的時(shí)間并未舉證說(shuō)明，也沒有舉證在具備辦證條件后及時(shí)通知過原告方，本院認(rèn)定被告方構(gòu)成違約，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于違約金部分。根據(jù)庭審中雙方當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)原告收到辦證通知并開始辦證的時(shí)間為2017年11月20日，該時(shí)間為計(jì)算違約金期限的截止點(diǎn)。對(duì)于被告辯稱原告主張違約金過高，應(yīng)予調(diào)整的問題，本院認(rèn)為，在對(duì)違約金“過高”進(jìn)行認(rèn)定和調(diào)整的過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的原則，本著違約救濟(jì)的理念，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)違約金進(jìn)行衡平，雖然法律并未直接規(guī)定違約金的上限，但從法律理念上來(lái)看，它的上限肯定不是無(wú)限制的。根據(jù)《合同法》第114條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條之規(guī)定，違約金一般以守約方的實(shí)際損失為準(zhǔn)，最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的130%。逾期辦證雖然構(gòu)成違約，但從整個(gè)商品房買賣合同的實(shí)現(xiàn)目的來(lái)看，其相對(duì)來(lái)說(shuō)違約程度較輕，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“逾期付款”的嚴(yán)重性。若按照民間借貸中資金占用的年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，在逾期辦證時(shí)間過長(zhǎng)后，其違約金數(shù)額將明顯過高。庭審中，因原告并未向本院舉證說(shuō)明因被告違約所造成的具體損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，本院認(rèn)為其損失難以確定，違約金可以參照逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，即在同期銀行貸款基準(zhǔn)利率（4.35%）基礎(chǔ)上加收罰息30%-50%，本院酌定按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故從被告逾期辦證之日2016年12月31日至原告收到通知之日2017年11月20日期間的違約金為87833元（155萬(wàn)元×6%÷360×340=87833元）。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日日內(nèi)給付原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司逾期辦證違約金87833元；
二、駁回原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3318元，由原告荊州市金星環(huán)衛(wèi)有限公司負(fù)擔(dān)2318元，被告湖北佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1000元。
如果未按本判決書指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。

審判員 杜為

書記員： 李安龍