上訴人（原審被告）：荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)永祥小區(qū)15號。
法定代表人：黃鳳軍，該公司經(jīng)理。
委托代理人：張富春，湖北居正律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會。住所地：湖北省荊州市荊州區(qū)楚源大道西。
法定代表人：黃鳳軍，該村委會主任。
委托代理人：張富春，湖北居正律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：湖北城堡投資有限責任公司。住所地：湖北省當陽市玉泉辦事處三橋村。
法定代表人：劉文銀，該公司董事長。
委托代理人：金達偉，該公司職員。
委托代理人：馬明星，湖北藍宇律師事務所律師。

上訴人荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱荊北房地產(chǎn)公司）、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會（以下簡稱荊北村委會）為與被上訴人湖北城堡投資有限責任公司（以下簡稱城堡投資公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服湖北省荊州市中級人民法院（2013）鄂荊州中民三初字第00006號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由代理審判員任輝獻擔任審判長，代理審判員孫剛、張炎參加評議的合議庭，并于2014年3月5日公開開庭審理了本案。上訴人荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會的委托代理人張富春，被上訴人城堡投資公司的委托代理人金達偉、馬明星到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
城堡投資公司一審時訴稱：為推進荊州市火車站片區(qū)建設、促進村集體經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)荊州市委、政府等有關部門和單位同意，荊北村委會可對荊州火車站片區(qū)荊北村10%預留地進行開發(fā)。城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會協(xié)商一致后，三方于2011年8月30日簽訂一份《協(xié)議書》，該協(xié)議約定：荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會負責項目土地使用權征用、補償、拆遷、變更性質等一系列手續(xù)，城堡投資公司提供開發(fā)所需資金，三方共同合作開發(fā)片區(qū)荊北村10%預留地（共四宗地，含代征地），建設大型消費和旅游休憩中心。該協(xié)議對建成后的三方分配利潤和承擔虧損及其他事項也作出了約定。2011年9月23日，城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會又簽訂一份《補充協(xié)議書》。城堡投資公司按協(xié)議約定先后向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會共支付2500萬元，用于荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會進行土地征用、補償、拆遷等工作，但荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會未依約在6個月內(nèi)完成項目所涉四宗土地的征用、補償、拆遷、變更性質等一系列手續(xù)。城堡投資公司為此多次口頭、書面通知荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會依約盡快履行義務，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會以單位領導變動、荊北房地產(chǎn)公司賬目被查封等理由推諉。荊北房地產(chǎn)公司已處于歇業(yè)狀態(tài)。荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會在協(xié)議約定的履行期限屆滿后一年多時間內(nèi)仍未完成其應盡義務，致使該項目無法推進，城堡投資公司合同目的無法實現(xiàn)，《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》應當依法解除，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會應依約承擔違約責任并賠償城堡投資公司損失。請求判令：1、解除城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》；2、荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會共同向城堡投資公司返還出資2500萬元，并按協(xié)議約定共同向城堡投資公司賠償損失2500萬元；3、荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會承擔本案的全部訴訟費用。
荊北房地產(chǎn)公司一審時辯稱：（一）荊北房地產(chǎn)公司無法依《協(xié)議書》約定單獨辦理土地使用權征用等手續(xù)，《協(xié)議書》未約定荊北房地產(chǎn)公司承擔虧損的問題；（二）即使荊北房地產(chǎn)公司未能履行《協(xié)議書》第五條的約定，其依約應承擔的賠償責任是按商業(yè)銀行貸款利率計付利息?！逗贤ā芳八痉ń忉尵?guī)定以“實際損失為基礎”，根據(jù)“公平原則和誠實信用原則”對違約金調(diào)整，城堡投資公司未舉證證明其確有實際損失，因此，城堡投資公司請求荊北房地產(chǎn)公司賠償其損失2500萬元的事實及法律依據(jù)不足；（三）《協(xié)議書》違反《土地管理法》相關規(guī)定，無法履行，且損害集體利益，屬無效合同。
荊北村委會一審時辯稱：（一）《協(xié)議書》違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，應屬無效。1、《協(xié)議書》將農(nóng)業(yè)用地在未辦理農(nóng)轉非手續(xù)前用于非農(nóng)業(yè)建設，違反《土地管理法》第十一條的規(guī)定；2、《協(xié)議書》名為合作開發(fā)，實為土地轉讓，為法律所禁止；3、城堡投資公司及荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會均明知《協(xié)議書》所涉土地不能進行開發(fā)，須辦理“一系列手續(xù)”后才能成為“項目”，三方有違法操作的主觀故意；（二）《協(xié)議書》根本不可能依約履行。1、荊北房地產(chǎn)公司不是《協(xié)議書》所涉土地的權利主體，無法啟動土地轉用事項；2、荊北房地產(chǎn)公司在6個月內(nèi)不可能完成其無法控制的征地等市場行為；（三）《協(xié)議書》是惡意串通的產(chǎn)物，損害集體利益。1、《協(xié)議書》將用于安置荊北村2067戶6156名農(nóng)民的土地建設開發(fā)，損害了村民的合法權利；2、荊北村委會在《協(xié)議書》中的權利義務明顯失衡。綜上，《協(xié)議書》違反法律強制性規(guī)定，損害集體利益，侵犯村民的合法權利，依據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，應屬無效協(xié)議。
原審查明：2010年9月2日，中共荊州市委辦公室印發(fā)中共荊州市委（2010）第10號《關于滬漢蓉高速鐵路荊州站片區(qū)土地開發(fā)工作的會議紀要》（以下簡稱市委（2010）第10號文），載明內(nèi)容包括“村級集體經(jīng)濟開發(fā)用地，按片區(qū)可經(jīng)營用地的10%預留”。2010年12月13日，荊州市城投資產(chǎn)管理有限公司向荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)人民政府作出《關于荊北村集體經(jīng)濟發(fā)展預留用地地塊的回函》稱，根據(jù)市委（2010）第10號文的精神，并經(jīng)荊州市政府批準的《滬漢蓉高速鐵路荊州站片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》測算，荊北村可經(jīng)營性用地數(shù)量的預留地為124.209畝（含代征地），預留地塊為荊楚大道兩側的商業(yè)用地，建設項目及用地手續(xù)按相關規(guī)定辦理手續(xù)。2011年5月17日，荊州市楚天置業(yè)有限公司向荊北村委會回函稱，依照市委（2010）第10號文中第8條規(guī)定“村級集體經(jīng)濟開發(fā)用地，按片區(qū)可經(jīng)營用地的10%預留”并經(jīng)公司董事會同意，荊北村預留地面積為202.74畝，總面積正負不超過預留地面積202.74畝的5%。2011年5月25日，荊北村委會主持該村村民代表及“兩委”班子成員召開會議，討論通過成立村屬公司即荊北房地產(chǎn)公司，明確了公司經(jīng)營范圍、股東組成、執(zhí)行董事的職責和公司在預留地項目開發(fā)未結束前上述決定不可變更、撤銷，同時通過了預留地項目建設和發(fā)展、預留地投資合作方條件事項及建設政府公租性保障房和拆遷安置房項目的事項，此后將會議議決事項報其上級政府。荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)人民政府辦公室于2011年6月2日對荊北村作出《關于〈荊北村建設和發(fā)展四項事項的請示〉的批復》，同意荊北村委會報批的上述事項。2011年8月30日，城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會簽訂一份以城堡投資公司為乙方，荊北房地產(chǎn)開發(fā)公司為甲方，荊北村委會為丙方的《協(xié)議書》。協(xié)議約定：“為推動荊州火車站片區(qū)荊北村（丙方）預留地（含代征地）開發(fā)項目建設，促進丙方經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，就開發(fā)項目的有關事項達成如下協(xié)議，三方共同遵守。一、項目概況：本項目位于荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村，項目用地共計四個地塊：地塊一：地塊編碼A-12，用地性質C25旅館用地，面積55137平方米，代征道路用地18161平方米，代征綠地1436平方米，建設用地35540平方米。地塊二：地塊編碼B-7，用地性質C21商業(yè)用地，面積36757平方米，代征道路用地15251平方米，建設用地21506平方米。地塊三：地塊編碼B-8，用地性質CIR商業(yè)用地，面積33446平方米，代征道路用地8893平方米，建設用地24573平方米。地塊四：地塊編碼B-9，用地性質C25旅館用地，面積29388平方米，代征道路用地8302平方米，建設用地21086平方米。四塊地總面積：154748平方米（232.35畝），建設用地102705平方米（154.21畝），代征道路用地50607平方米（75.98畝），代征綠化用地1436平方米（2.16畝）。擬定的投資項目為大型消費和旅游休憩中心，集游賞、娛樂、購物、餐飲、快捷酒店、星級酒店為一體的商業(yè)綜合體和高檔住宅小區(qū)開發(fā)。建設項目須符合片區(qū)整體定位和各地塊控制指標的要求。二、甲方負責辦理合作開發(fā)用地的征用、補償、拆遷、土地出讓等一系列手續(xù)，最后將該四宗土地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地，同時報請規(guī)劃部門批準，上述四宗地用于開發(fā)旅游、商業(yè)、住宅項目。三、乙方出資人民幣伍千萬元用于甲方注冊登記和辦理上述四宗土地征用、補償、拆遷、變更性質以及規(guī)劃等所需花費的正常費用，乙方出資以最后實際發(fā)生的費用為準；乙方的出資在本合作項目竣工后的一個月內(nèi)由甲、丙兩方共同一次性清償，具體償還方式由本協(xié)議約定。上述四宗土地掛牌變更為國有商業(yè)、住宅出讓地同時，甲方應當將上述四宗出讓國有土地使用權證按比例辦至甲、乙雙方各自名下（具體比例由甲、乙雙方另行協(xié)商確定，均含代征地），由甲、乙雙方辦理后期規(guī)劃等手續(xù)，以便于開發(fā)項目銷售等。該項目由乙方負責施工，建設周轉資金、工程款、材料款以及管理部門規(guī)費等均由乙方承擔。其總建筑面積按規(guī)劃方案、容積率所確定的房屋面積和最后竣工驗收的建筑面積為準。甲、丙雙方保證乙方分得的出讓地容積率為：平均3.20以上。該項目開發(fā)進度、工程質量等事項由甲乙雙方共同確定，互相監(jiān)督執(zhí)行。四、本協(xié)議簽訂前，乙方已向丙方支付了人民幣壹千萬元用于甲方注冊，剩余四千萬元在甲方辦理上述四宗土地征用、補償、拆遷、變更性質及規(guī)劃手續(xù)期間，由甲方通知乙方后的十日內(nèi)支付。甲方在國有土地資源部門取得上述四宗土地國有土地使用權時，需支付的土地拍賣款超出人民幣伍千萬的，由甲、丙兩方與政府部門協(xié)商妥當，待項目開發(fā)出來后用甲方分得的房屋變賣后予以支付。五、本協(xié)議簽訂后的6個月內(nèi)，甲方必須完成上述四宗土地征用、補償、拆遷、變更性質等手續(xù)，并將上述四宗土地使用權辦至甲、乙雙方各自名下。否則，甲、丙兩方應當立即返還乙方的全部出資，并按同期商業(yè)銀行貸款利率計付乙方的利息，同時還要按總金額的10%賠償損失給乙方，并承擔乙方為該項目所支出的全部費用，本協(xié)議終止”；“十一、違約責任：1、本協(xié)議簽訂后，甲、丙兩方任何一方如違反本協(xié)議約定的，甲、丙兩方除退還乙方全部出資外，還應當共同賠償乙方損失，其損失計算標準為：乙方先行出資總和。2、本協(xié)議簽訂后，乙方違反本協(xié)議約定不再與甲方合作開發(fā)該項目的，乙方按已出資的金額賠償給甲方”。該協(xié)議還對項目利潤分配、物業(yè)管理等相關事項作出了約定。2011年9月23日，城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會又簽訂一份《補充協(xié)議書》，對《協(xié)議書》所涉項目利潤分配方式的相關事項作出了詳細的補充約定。2011年12月28日，荊州市楚天置業(yè)有限公司對荊北村委會請求預留地面積224.39畝復函認為，該面積已超出測算面積202.74畝的正負5%的要求。城堡投資公司為履行《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》注冊登記成立了湖北銀可達置業(yè)有限公司（以下簡稱銀可達公司），并函告荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會由該公司履行合同。此后，城堡投資公司于2012年6月14日向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會發(fā)函要求加快完成《協(xié)議書》所指的四宗土地征用、補償、拆遷、變更性質及使用權過戶等手續(xù)。荊北村委會于2012年7月2日回函稱預留地合作項目進展受到影響，但仍在進行，希望城堡投資公司繼續(xù)支持項目工作。中共荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)紀律檢查委員會于2012年8月2日書面通知荊北村黨支部及荊北村委會，暫停荊北房地產(chǎn)公司運行。城堡投資公司于2012年9月10日向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會發(fā)函，于2013年5月22日委托律師發(fā)函，要求荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會盡快履行合同，否則解除合同并由荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會承擔違約責任。荊北村委會于2013年5月25日回函表示因人事變動導致項目中止，荊北房地產(chǎn)公司相關資產(chǎn)及文件已被荊州市公安局經(jīng)濟犯罪偵查大隊查封，合同不能履行屬不可抗力。為此，城堡投資公司訴至法院。
原審另查明：案外人荊州市同順興置業(yè)有限公司（以下簡稱同順興公司）于2011年6月16日、7月18日先后向荊北房地產(chǎn)公司支付10萬元、990萬元。銀可達公司于2011年12月29日、2012年7月6日先后向荊北房地產(chǎn)公司支付1000萬元、500萬元。同順興公司與銀可達公司共計向荊北房地產(chǎn)公司支付2500萬元，荊北房地產(chǎn)公司分別向兩公司出具了對應的收據(jù)和借條。城堡投資公司、同順興公司及銀可達公司于2013年7月20日出具情況說明：2500萬元均系同順興公司、銀可達公司受城堡投資公司委托匯款，同順興公司、銀可達公司與荊北房地產(chǎn)公司無其他業(yè)務往來。荊北房地產(chǎn)公司于2011年7月7日登記成立，公司法定代表人為荊北村委會原主任劉順彪，公司股東及出資情況：同順興公司出資額10萬元，荊北村委會出資額990萬元。
原審法院認為：（一）關于《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》的效力問題。荊北村委會主張《協(xié)議書》名為合作開發(fā)實為土地轉讓為法律所禁止，該協(xié)議將未辦理農(nóng)轉非手續(xù)前的農(nóng)業(yè)用地用于非農(nóng)業(yè)建設，違反《土地管理法》第十一條的規(guī)定，該協(xié)議也損害了集體利益，屬無效協(xié)議。荊北房地產(chǎn)公司主張《協(xié)議書》違反《土地管理法》相關規(guī)定無法履行，且損害集體利益，屬無效協(xié)議。原審法院認為，因滬漢蓉高速鐵路荊州站片區(qū)土地開發(fā)，荊州市城投資產(chǎn)管理有限公司、荊州市楚天置業(yè)有限公司按市委（2010）第10號文精神，同意荊北村將其預留地開發(fā)，荊北村委會為成立村屬出資企業(yè)公司、預留地項目建設、預留地投資合作方條件、建設政府公租性保障房及拆遷安置房項目的事項依法召開村民代表會議討論通過并經(jīng)其上級政府批準。此后，荊北村委會用城堡投資公司向其支付的款項設立了其持股比例達99%的村屬公司即荊北房地產(chǎn)公司。荊北村村委、荊北房地產(chǎn)公司共同與城堡投資公司為該項目合作開發(fā)訂立了《協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》。從兩份協(xié)議的內(nèi)容看，城堡投資公司的義務是為預留地的權利主體荊北村委會設立的荊北房地產(chǎn)公司辦理涉案土地征用、補償、拆遷、變更性質和規(guī)劃等手續(xù)支付相關費用，城堡投資公司的權利為待預留地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地后，進行項目施工，獲取收益。城堡投資公司并未出資購買荊北村委會的農(nóng)業(yè)用地用于項目建設，且農(nóng)業(yè)用地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地的使用權后的依法流轉不違反《中華人民共和國土地管理法》第十一條和第六十三條的規(guī)定。如前所述，因荊北村委會將預留地項目建設與建設政府公租性保障房和拆遷安置房項目的事項一并經(jīng)村民代表會議討論通過并報上級政府獲準，可見，荊北村委會在開發(fā)建設預留地的同時，已充分考慮了村民的拆遷安置問題，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會均主張《協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》損害集體利益，使大量村民無法安置及雙方當事人均明知涉案土地不能開發(fā)，有違法操作的故意的理由，均不能成立。因此，《協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》不具有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應屬有效合同，雙方當事人應依約履行。
（二）關于荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會應否承擔違約責任的問題。荊北房地產(chǎn)公司主張無法依《協(xié)議書》約定單獨辦理土地使用權征用等手續(xù)。荊北村委會主張荊北房地產(chǎn)公司不是《協(xié)議書》所涉土地的權利主體，無法啟動土地轉用事項，6個月內(nèi)不可能完成其無法控制的征地等市場行為，荊北村委會在該協(xié)議中權利義務失衡。原審法院認為，涉案預留地的權利主體是荊北村委會，其經(jīng)上級政府批準后專為該項目建設開發(fā)設立荊北房地產(chǎn)公司，并持有該公司99%的股權，且荊北村委會為《協(xié)議書》的一方。故荊北村委會主張荊北房地產(chǎn)公司無法啟動土地轉用事項的理由不能成立。至于荊北房地產(chǎn)公司能否在6個月內(nèi)完成協(xié)議中約定的義務，因荊北房地產(chǎn)公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，其應當能對房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金投入后的審批手續(xù)、掛牌出讓等必經(jīng)環(huán)節(jié)的時耗及房地產(chǎn)銷售市場預判，且在協(xié)議訂立前，荊北村委會已收取了城堡投資公司的1000萬元用于成立荊北房地產(chǎn)公司，該公司成立約一個半月后，雙方當事人訂立《協(xié)議書》。荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會也均未能證明《協(xié)議書》第五條約定的6個月時限有顯失公平的其他情形，故應當認為6個月時限是城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會磋商一致的結果。對荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會主張荊北房地產(chǎn)公司無法在6個月內(nèi)完成約定事項，荊北村委會在該協(xié)議中權利義務失衡的理由不予以支持。荊北房地產(chǎn)公司未依約在2011年8月30日訂立《協(xié)議書》后的6個月內(nèi)完成規(guī)定事項，且城堡投資公司在期限屆滿后多次發(fā)函催促荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會履行合同義務，荊北村委會于2013年5月25日回函稱合同不能履行，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的情形。因此，對城堡投資公司請求解除《協(xié)議書》和《補充協(xié)議書》，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會應依約承擔賠償責任的訴訟請求予以支持。
（三）關于《協(xié)議書》約定的違約金應如何調(diào)整的問題。荊北房地產(chǎn)公司主張未能依《協(xié)議書》第五條履行，應承擔的賠償責任是按商業(yè)銀行貸款利率計付給城堡投資公司利息，并且城堡投資公司未舉證證明其確有實際損失，應根據(jù)“實際損失為基礎”和“公平原則和誠實信用原則”對違約金調(diào)整，城堡投資公司請求賠償損失2500萬元的事實及法律依據(jù)不足。城堡投資公司主張已為涉案項目向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會在簽訂合同前后共計支付2500萬元，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會將資金用于設立公司及征地拆遷補償?shù)?。城堡投資公司的資金也是向其他公司及個人高息借貸，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會利用城堡投資公司資金拆遷補償后，又將涉案土地與其他公司合作開發(fā)，應由荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會對其惡意違約行為承擔懲罰性違約金。原審法院認為，《協(xié)議書》第五條規(guī)定的是荊北房地產(chǎn)公司未依約在協(xié)議簽訂后的6個月內(nèi)完成規(guī)定事項時，雙方當事人解除《協(xié)議書》的條件。但荊北房地產(chǎn)公司既未按該條規(guī)定向城堡投資公司作出解除合同的通知，也未滿足立即返還城堡投資公司出資等解約條件，而是在6個月期限屆滿（2012年2月30日）后，由荊北村委會于2012年7月2日向城堡投資公司回函表示愿意繼續(xù)履行合同，城堡投資公司收到函件后也繼續(xù)向荊北房地產(chǎn)公司另支付500萬元。因此，雙方當事人均未依該解除合同條款解除《協(xié)議書》。此后，荊北村委會明確函告城堡投資公司不能繼續(xù)履行合同，致使城堡投資公司合同目的不能實現(xiàn)。故荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會對《協(xié)議書》依法定解除條件解除后的違約責任應按《協(xié)議書》第十一條規(guī)定的違約責任條款承擔?！逗贤ā返谝话僖皇臈l第一款規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案中，雙方當事人約定：“本協(xié)議簽訂后，甲、丙兩方任何一方如違反本協(xié)議約定的，甲、丙兩方除退還乙方全部出資外，還應當共同賠償乙方損失，其損失計算標準為：乙方先行出資總和”，應認為是約定因違約產(chǎn)生損失的賠償額的計算方式。但依此方式計算出的違約賠償額為2500萬元，遠超出了合同履行期間人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率，故可以認定過分高于實際損失。合同法第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。荊北房地產(chǎn)公司抗辯應以實際損失調(diào)整違約金，對其該主張予以支持。
荊北房地產(chǎn)公司對違約金提出異議，但未舉證證明約定的違約金過分高于城堡投資公司實際損失。城堡投資公司主張應依據(jù)合同約定的違約金標準計算損失，但也未提交充分證據(jù)證明損失的具體數(shù)額。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。據(jù)此，在雙方當事人均未提交充分證據(jù)證明因違約造成損失的具體數(shù)額的情況下，依據(jù)以下幾個方面，綜合衡量后確定違約金標準：1、從履行情況及違約的過錯程度看，城堡投資公司從2011年6月16日第一次付款起至2012年7月6日第四次付款止，共向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會支付2500萬元，已占涉案合同總款額的50%。荊北房地產(chǎn)公司未舉證證明其是否已履行合同義務。荊北村委會對城堡投資公司的2012年6月14日催促履行合同函，于2012年7月2日回復稱涉案合作項目進展受到影響，但仍在進行，希望城堡投資公司繼續(xù)支持項目工作。城堡投資公司收到該函后又于2012年7月6日向荊北房地產(chǎn)公司支付500萬元。此后，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會對城堡投資公司的催促履行合同函未予回復，而在城堡投資公司再次發(fā)函催促其履行合同后才于2013年5月25日回函以人事變動及公司賬目被查封為由稱合同無法履行。荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會稱涉案土地已被政府征收，已無法履行涉案協(xié)議，但未及時將該情況函告城堡投資公司存在過錯。2、城堡投資公司作為投資公司向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會支付2500萬元后，因荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會違約而無法獲得履約利益。荊北村委會若無城堡投資公司向其支付的資金則無法設立荊北房地產(chǎn)公司，荊北房地產(chǎn)公司亦無法啟動涉案土地開發(fā)建設前的征用拆遷補償，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會占用2500萬元已產(chǎn)生收益。按照現(xiàn)行法律及司法解釋規(guī)定，民間借貸利率可以適當高于銀行利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍，超出部分利息不予保護，故可以將同期人民銀行貸款利率作為考量損失之基礎。綜合考慮近年國家信貸政策和企業(yè)融資現(xiàn)狀，企業(yè)獲取銀行貸款亦有貸款條件約束和貸款成本支出，如果將融資成本按照同期人民銀行貸款利率折算，顯然不能體現(xiàn)預期融資成本，且使違約方違約成本畸低，有鼓勵違約之嫌。故應當將企業(yè)通過合法途徑獲取資金的最高成本作為融資成本，否則不足以保護守約方權利，體現(xiàn)誠信原則和公平性。據(jù)此，參考目前司法實踐中人民法院支持的民間借貸糾紛案件利息上限計算方法，結合案情綜合考量后認為，本案按照人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率的四倍折算成日利率，占用資金天數(shù)計算至判決之日止，計算城堡投資公司因荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會違約產(chǎn)生的損失較為符合客觀情況。3、我國法律認可違約金具有補償性和懲罰性雙重功能，司法實踐中，一般將違約金與損失相當?shù)牟糠忠暈榫哂匈r償性質的部分，超過損失部分視為具有懲罰性的部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款的規(guī)定已將懲罰性違約金限定在法律許可的范圍之內(nèi)。從本案雙方當事人訂立的違約條款看，違約責任約定嚴格，違約金標準較高，是具有懲罰性的違約條款。故應當將懲罰性違約金限定在法律許可的范圍之內(nèi)考量，將實際損失上浮百分之三十的部分作為對違約方的懲罰。據(jù)此，確定本案違約金計算方法為：每個單次付款金額×占用天數(shù)×（人民銀行規(guī)定的同期同類貸款基準利率÷360天）×4倍×130﹪，并據(jù)此計算違約金為1591.5693萬元。
綜上所述，本案雙方當事人簽訂的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》合法有效，雙方當事人應當依照合同約定履行?！秴f(xié)議書》簽訂后，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會未能履行合同義務，且履行合同已無可能，應解除《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》，并由荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會依約承擔違約責任。因依照合同約定的違約金標準計算的損失過分高于實際損失，故依法按照公平原則予以調(diào)整。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、解除湖北城堡投資有限責任公司與荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會訂立的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》；二、荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會在本判決生效之日起十日內(nèi)共同向湖北城堡投資有限責任公司返還2500萬元；三、荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會在本判決生效之日起十日內(nèi)共同向湖北城堡投資有限責任公司支付違約金1591.5693萬元；四、駁回湖北城堡投資有限責任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費29.18萬元，湖北城堡投資有限責任公司負擔5.3016萬元，荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會共同負擔23.8784萬元。

本院認為：（一）關于合同效力。根據(jù)城堡投資公司與荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會簽訂的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》的約定，雙方的合同目的是，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會將已經(jīng)政府主管部門批準并經(jīng)村民代表大會同意可進行商業(yè)開發(fā)的荊北村委會集體所有按10%預留的四宗土地，在合同簽訂后6個月期限內(nèi)由荊北房地產(chǎn)公司將上述四宗土地辦理“征用、補償、拆遷、土地出讓等一系列手續(xù)，最后將該四宗土地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地”，并將土地使用權辦至城堡投資公司名下，有關費用由城堡投資公司出資墊付，合作項目竣工后一個月內(nèi)由荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會共同清償，建設施工及管理部門規(guī)費則由城堡投資公司承擔，待房地產(chǎn)項目建成后，再根據(jù)約定方式進行房屋的實物分割，分別銷售，獲取收益。其實質是荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會以集體土地變更為國有出讓土地后出資，城堡投資公司以資金出資，共同出資、合作開發(fā)房地產(chǎn)，本案案由應為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。雙方能否繼續(xù)合作，須以城堡投資公司墊資和荊北房地產(chǎn)公司將荊北村委會集體土地變性登記至城堡投資公司名下為前提，即荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會并非直接以集體土地出資，故雙方簽訂的合同不存在因違反《中華人民共和國土地管理法》第十一條關于“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權”的規(guī)定而無效的情形。又因合同中有荊北房地產(chǎn)公司負責辦理變更登記系列手續(xù)、雙方共同出資、實物分割房屋后共享收益以及無論盈虧分配房屋后互不承擔責任的約定，依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關于“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規(guī)定，雙方簽訂的合同亦非土地使用權轉讓，亦不存在因違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條有關土地使用權轉讓的限制性條件而無效的情形。因荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會的出資原為荊北村委會集體土地，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！眹临Y源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！币罁?jù)上述規(guī)定，合同所指向土地使用權要辦到城堡投資公司名下進行房地產(chǎn)開發(fā)，依法應首先對集體土地進行征用變更性質為國有土地，再通過招標、拍賣或掛牌程序競買國有出讓土地使用權。而《協(xié)議書》已經(jīng)約定此項義務由荊北房地產(chǎn)公司履行，《協(xié)議書》第二條約定荊北房地產(chǎn)公司“負責辦理上述合作開發(fā)用地的征用、補償、拆遷、土地出讓等一系列手續(xù)，最后將該四宗土地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地”，第四條約定“荊北房地產(chǎn)公司在國土資源部門取得上述四宗土地國有土地使用權時，需支付的土地拍賣款超出5000萬元的，由荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會與政府部門協(xié)商妥當，待項目開發(fā)出來后用荊北房地產(chǎn)公司分得的房屋變賣后予以支付”，根據(jù)上述約定，荊北房地產(chǎn)公司有義務辦理征用、參與競買，并根據(jù)約定將土地使用權辦理至城堡投資公司名下。上述約定義務不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，亦非在法律上或事實上不能履行，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會在法律上或客觀上并無辦理征用審批手續(xù)及參與競買的障礙。另從主體資格上分析，城堡投資公司雖不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質，但其在2011年12月9日已經(jīng)設立銀可達公司作為房地產(chǎn)合作項目的項目運作公司，銀可達公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質，依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條關于“當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效”的規(guī)定，本案亦不存在因主體不適格而導致合同無效的情形。綜合以上分析，《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，應為合法有效，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會認為合同無效的上訴理由不能成立。
（二）關于合同解除及違約責任問題。
1、關于合同解除?！秴f(xié)議書》第四條約定，城堡投資公司履行墊資及出資義務以荊北房地產(chǎn)公司通知為條件。協(xié)議簽訂前，城堡投資公司已支付1000萬元用于注冊成立了荊北房地產(chǎn)公司，協(xié)議簽訂后，城堡投資公司又依約按荊北房地產(chǎn)公司通知支付1500萬元，共計支付了2500萬元，城堡投資公司在履行合同中沒有違約行為。但荊北房地產(chǎn)公司未按《協(xié)議書》第五條的約定在協(xié)議簽訂6個月內(nèi)即在2012年2月29日前將合同約定的國有土地使用權通過完成征用、競買等行為辦至城堡投資公司名下，違反合同約定義務，構成違約。根據(jù)雙方往來的函件，在超出合同約定期限后，城堡投資公司于2012年6月14日、2012年9月10日、2013年5月22日以書面形式要求荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會盡快履行合同義務，城堡投資公司支付的2500萬元中的500萬元也是在荊北房地產(chǎn)公司履行變更義務期限屆滿后按照荊北房地產(chǎn)公司的要求委托銀可達公司繼續(xù)予以支付，上述行為表明城堡投資公司為促使合同得到完全履行，在對方違約又未表示不予履行的情況下給予合同相對方一定的寬限期，但在本案一、二審審理期間，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會均未提交其履行合同義務的相關證據(jù)，應承擔舉證不利的法律后果。根據(jù)當事人在上訴狀、答辯狀中陳述的事實，涉案地塊已由政府收購，第三方已經(jīng)競得該地塊的土地使用權并已經(jīng)在進行房地產(chǎn)開發(fā)，該事實進一步說明荊北房地產(chǎn)公司履行合同約定的征用、競買義務不存在法律和客觀障礙，荊北房地產(chǎn)未履行合同約定義務是因其遲延履行行為造成。因第三方已經(jīng)取得涉案國有土地使用權，合同繼續(xù)履行已經(jīng)客觀不能，城堡投資公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的合同目的已因荊北房地產(chǎn)公司的違約行為而無法實現(xiàn)，荊北房地產(chǎn)公司的行為構成根本違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（三）、（四）項的規(guī)定，城堡投資公司有法定解除權，城堡投資公司以訴訟方式請求解除《協(xié)議書》和《補充協(xié)議書》符合法律規(guī)定。荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會在本案二審期間也明確表示同意解除合同，故《協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》已經(jīng)在起訴狀送達荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會后解除。荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會應依約共同向城堡投資公司返還已經(jīng)支付的出資款2500萬元。
2、關于違約責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！背潜ね顿Y公司依法有權根據(jù)合同約定向荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會主張違約的損失賠償責任?！秴f(xié)議書》第五條和第十一條中均約定了違約責任條款，第五條約定“荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會應當立即返還城堡投資公司的全部出資，并按同期商業(yè)銀行貸款利率計付城堡投資公司利息，同時還要按總金額的10%賠償損失，并承擔城堡投資公司為該項目所支出的全部費用”；第十一條約定“荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會除退還城堡投資公司全部出資外，還應當共同賠償城堡投資公司損失，損失計算標準為：城堡投資公司先行出資總和”。上列違約責任條款在合同中雖未約定是單獨計算或疊加計算，但按第十一條約定方式計算的違約金已經(jīng)超出人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率的四倍，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會請求予以調(diào)減?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，人民法院在調(diào)整違約金時，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，對于荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會違約給城堡投資公司造成的損失，城堡投資公司沒有舉證證明，原審法院依據(jù)上述規(guī)定參照民間借貸案件的處理方式調(diào)減違約金并無不當，但最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條規(guī)定的“銀行同類貸款利率的四倍”作為違約金計算標準已是最高限度，原審法院在四倍基礎上再上浮百分之三十計算，行使自由裁量權不當，應予糾正。本院確定以“中國人民銀行規(guī)定的同期人民幣貸款基準利率的四倍”作為違約金的計算標準。根據(jù)原審法院的計算方式，按四倍利率計算，截止2013年10月31日的違約金為1224.2841萬元，其后應繼續(xù)按此標準計算。由于城堡投資公司在起訴狀中主張的損失賠償額為2500萬元，故在計算違約金時應以2500萬元為限。
綜上，荊北房地產(chǎn)公司、荊北村委會關于合同無效的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回，關于違約金過高應予調(diào)減的上訴請求部分成立，本院依法予以支持。原審判決調(diào)整確定的違約金標準不當，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省荊州市中級人民法院（2013）鄂荊州中民三初字第00006號民事判決主文第一項、第二項；
二、撤銷湖北省荊州市中級人民法院（2013）鄂荊州中民三初字第00006號民事判決主文第三項、第四項；
三、荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)共同向湖北城堡投資有限責任公司支付截止2013年10月31日的違約金1224.2841萬元，2013年11月1日以后的違約金以本金2500萬元按中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期貸款基準利率的四倍計付至本判決確定的給付之日止，違約金總數(shù)以2500萬元為限；
四、駁回湖北城堡投資有限責任公司的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案一審案件受理費29.18萬元，由湖北城堡投資有限責任公司負擔5萬元，荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會共同負擔24.18萬元；二審案件受理費29.18萬元，由湖北城堡投資有限責任公司負擔5萬元，荊州市荊北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會共同負擔24.18萬元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　任輝獻 代理審判員　　孫　剛 代理審判員　　張　炎

書記員：華卉