原告(反訴被告):范志榮,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市青浦區(qū)。
原告(反訴被告):范某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市青浦區(qū)。
以上兩原告共同委托訴訟代理人:王棟,上海浦匯律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告):陳某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市青浦區(qū)。
被告(反訴原告):楊紅某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市青浦區(qū)。
以上兩被告共同委托訴訟代理人:陳勇,上海詠君律師事務(wù)所律師。
原告范志榮、范某與被告陳某某、楊紅某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年6月13日立案受理后,依法適用簡易程序。
審理中,被告陳某某、楊紅某向本院提出反訴,本院予以合并審理,于2018年7月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告范志榮、范某及共同委托訴訟代理人王棟、被告陳某某、楊紅某及共同委托訴訟代理人陳勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
范志榮、范某向本院提出訴訟請求:解除范志榮、范某與陳某某、楊紅某就上海市青浦區(qū)秀泉路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《私有房屋買賣協(xié)議》。事實(shí)與理由:范志榮、范某因動遷獲得位于上海市青浦區(qū)秀泉路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)。2015年3月13日,就陳某某、楊紅某向范志榮、范某購買系爭房屋簽訂《私有房屋買賣協(xié)議》,范志榮、范某已經(jīng)按約向陳某某、楊紅某交付了房屋,陳某某、楊紅某支付了房款人民幣(以下幣種均為人民幣)65萬元,后未按約支付房款,僅支付了利息。2018年1月18日系爭房屋已經(jīng)可以辦理過戶手續(xù),陳某某、楊紅某未按約支付尾款,構(gòu)成違約,故范志榮、范某訴至法院,望判如所請。
陳某某、楊紅某辯稱,不同意范志榮、范某的訴訟請求。范志榮、范某要求解除的條件不成就,補(bǔ)充協(xié)議約定每交房年度歸還本金為0到10萬加全部利息,也就是陳某某、楊紅某可以歸還本金,也可以不歸還本金,利息應(yīng)當(dāng)全部支付。陳某某、楊紅某已經(jīng)按約支付利息3萬元,過戶當(dāng)日支付剩余房款。
反訴原告陳某某、楊紅某提出反訴請求:范志榮、范某協(xié)助陳某某、楊紅某將上海市青浦區(qū)秀泉路XXX弄XXX號XXX室房屋過戶至陳某某、楊紅某名下。范志榮、范某與陳某某、楊紅某就上海市青浦區(qū)秀泉路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《私有房屋買賣協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示,合法有效,陳某某、楊紅某已經(jīng)裝修入住,且不存在過戶障礙,故提出反訴請求。
反訴被告范志榮、范某辯稱,不同意陳某某、楊紅某的反訴請求。陳某某、楊紅某逾期付款已經(jīng)構(gòu)成違約。
經(jīng)開庭審理查明:2015年4月29日系爭房屋登記至范志榮、范某名下。
2015年3月13日,范志榮、范某作為甲方,陳某某、楊紅某作為乙方簽訂了《私有房屋買賣協(xié)議》,約定:甲方將系爭房屋出售給乙方,建筑面積為90.19平方米,轉(zhuǎn)讓價(jià)款為135萬元;合同第四條約定,房屋價(jià)款乙方分五期付給甲方。第一期,在雙方簽訂買賣合同支付定金人民幣5萬元;第二期在2015年3月20日前支付60萬元;欠款60萬元,另見補(bǔ)充協(xié)議;第五期在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方時(shí)付給10萬元(無利息)。第五條約定,因?yàn)榇私灰追课菔羌追讲疬w置換所得,故原始第一張產(chǎn)證由甲方在允許辦理日起最遲不得超過15天內(nèi)自行辦理。辦理第一張產(chǎn)證時(shí)的費(fèi)用由出賣人范志榮、范某自理,其中維修基金、物業(yè)費(fèi)、非生活垃圾清理運(yùn)費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、水、煤氣的開通由買受人陳某某、楊紅某承擔(dān)。該房屋按政府規(guī)定要到動遷協(xié)議期滿方可過戶登記,所以甲方需在按政府規(guī)定該房屋到允許交易期后及時(shí)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。到時(shí)如需要甲方出面處理的,不論何時(shí),甲方應(yīng)予協(xié)助。甲方需在過戶前把該房屋內(nèi)戶口全部遷出。如因甲方的延誤,致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記,因此遭受的損失,由甲方負(fù)賠償責(zé)任(按該房屋買賣協(xié)議)。第六條約定,甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋,每逾期一天則按該房屋價(jià)格總額的千分之一計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過三個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議。解約時(shí),甲方除將已收取的房價(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償違約金270萬元給乙方。第七條約定,本房屋如到了按政府規(guī)定能過戶時(shí)不管到時(shí)房價(jià)漲跌多少,雙方都不得反悔,都不能以任何理由向?qū)Ψ剿魅∪魏钨M(fèi)用。到時(shí)甲方如不能及時(shí)幫乙方過戶登記且時(shí)間超過三個(gè)月的,甲方要賠償違約款共計(jì)人民270萬元給乙方,并賠償乙方該房屋室內(nèi)裝修費(fèi)15萬元整。反之,如果乙方不愿意辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要賠償違約款270萬元給甲方。并將該房屋歸還房東,不得破壞已經(jīng)裝修設(shè)施。第八條約定,本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移及過戶登記所發(fā)生稅費(fèi)及其他一切費(fèi)用由各自承擔(dān)(另見補(bǔ)充協(xié)議)。第九條約定,乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價(jià)款時(shí),其逾期部分,乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給與甲方,逾期超過3個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)單方面解除合同。解約時(shí),乙方已付的房價(jià)款及室內(nèi)裝修作為賠償金歸還甲方所有并賠償違約金270萬元給甲方。同日,雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議,內(nèi)容為:因該房屋是動遷所得,故出賣人范志榮、范某該房屋拿到產(chǎn)證(或購房發(fā)票,預(yù)售合同)后存放在見證人李玲娟、楊雪芬處,由見證人李玲娟、楊雪芬妥善保管至該房屋出賣人范志榮、范某的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人陳某某、楊紅某時(shí)。
2015年3月13日,陳某某、楊紅某向范志榮、范某支付定金5萬元;2015年3月15日,陳某某、楊紅某向范志榮、范某支付購房款60萬元;2015年3月13日,陳某某、楊紅某出具欠條,內(nèi)容為:陳某某、楊紅某欠范志榮、范某購房款人民幣60萬元,約定按5%年利率計(jì)算,每交房年度歸還本金0-10萬元+全部利息。歸還后欠條重寫或按下列表格記錄。2016年3月16日,陳某某、楊紅某向范志榮、范某支付利息3萬元;2017年3月17日,陳某某、楊紅某向范志榮、范某支付利息3萬元;2018年3月15日,陳某某、楊紅某向范志榮、范某支付利息3萬元。
自2015年8月,陳某某、楊紅某居住系爭房屋至今。
2018年3月25日,雙方曾就剩余房款通過貸款方式進(jìn)行支付進(jìn)行協(xié)商。
上述查明的事實(shí),由以下證據(jù)證明:范志榮、范某、陳某某、楊紅某的陳述,范志榮、范某提交的《私有房屋買賣協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議及欠條》、動遷協(xié)議、利息收據(jù)、房地產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)調(diào)取信息、錄音、陳某某、楊紅某提交的居住證明、銀行交易明細(xì),上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證,本院予以確認(rèn)。
審理中,雙方對在過戶之前是否需要支付欠付購房款本金各執(zhí)一詞,范志榮、范某認(rèn)為雙方約定了每年需要支付歸還本金0-10萬元的本金,即每年都需要支付本金。陳某某、楊紅某認(rèn)為可以歸還本金,也可以不歸還本金。
本院認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定切實(shí)履行,不得擅自變更或解除合同,否則即構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
本案中,雙方當(dāng)事人就買賣系爭房屋簽訂的《私有房屋買賣協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議、欠條系雙方真實(shí)意思表示,與法無悖,就其效力本院予以確認(rèn)。合同經(jīng)雙方自愿締結(jié)并依法生效后,雙方均應(yīng)秉承互相信賴、誠實(shí)信用的原則履行合同義務(wù)。欠條中約定每交房年度歸還本金為0到10萬加全部利息,現(xiàn)陳某某、楊紅某已經(jīng)按約結(jié)清利息,至于本金的金額,陳某某、楊紅某可以根據(jù)約定選擇歸還或者不歸還。范志榮、范某以此為由要求解除合同,缺乏合同依據(jù),本院不予采納。
范志榮、范某提出其多次向陳某某、楊紅某催要房款,陳某某、楊紅某未在合理期限支付,但未提供證據(jù)予以證明,本院不予采信。范志榮、范某以此要求行使法定解除權(quán),缺乏事實(shí)依據(jù),本院不予采納。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。出售人的義務(wù)主要是將系爭房屋交付給買受人,買受人的主要義務(wù)是依照約定支付相應(yīng)的對價(jià)。出售人的交付義務(wù)不僅包括實(shí)物交付,而且包括權(quán)利交付?,F(xiàn)合同中約定的過戶日期已至,故陳某某、楊紅某要求過戶訴請具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù),本院予以支持。陳某某、楊紅某已將剩余房款700,000元交至本院代管,可依約履行支付購房款的合同義務(wù)。陳某某、楊紅某同意過戶當(dāng)日向范志榮、范某支付尾款700,000元,系其真實(shí)意思表示,于法無悖,本院予以一并處理。
據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條的規(guī)定,判決如下:
駁回范志榮、范某的全部訴訟請求;
范志榮、范某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助陳某某、
楊紅某將上海市青浦區(qū)秀泉路XXX弄XXX號XXX室房屋過戶至陳某某、楊紅某名下;
三、陳某某、楊紅某于范志榮、范某協(xié)助辦理過戶手續(xù)之日向范志榮、范某支付購房款人民幣700,000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)80元,減半收取計(jì)人民幣40元,由范志榮、范某負(fù)擔(dān),反訴受理費(fèi)40元,由范志榮、范某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員:邸素琴
書記員:陳逸瑋
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