原告(反訴被告)：上海市虹口區(qū)老東陽餐廳，經(jīng)營場所上海市虹口區(qū)東體育會路XXX號。
　　經(jīng)營者：施黃根。
　　委托訴訟代理人：許競偉，北京市華泰律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省。
　　委托訴訟代理人：王偉江，上海歐瑞騰律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海城投污水處理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)龍東大道XXXX號。
　　法定代表人：麥穗海，董事長。
　　委托訴訟代理人：吳一愷，上海市東方正義律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市虹口區(qū)老東陽餐廳(以下簡稱老東陽餐廳)與被告范某某房屋租賃合同糾紛一案,本院受理后，依法通知上海城投污水處理有限公司(以下簡稱城投公司)為第三人參加訴訟，被告范某某向本院提出反訴，本院受理后，依法合并審理，適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)老東陽餐廳的經(jīng)營者施黃根及其委托訴訟代理人許競偉，被告(反訴原告)范某某的委托訴訟代理人王偉江，第三人城投公司的委托訴訟代理人吳一愷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　老東陽餐廳向本院提出訴訟請求：1、判令范某某支付老東陽餐廳2016年9月16日至2018年3月15日期間的租金252,000元(按照每月14,000元的標(biāo)準(zhǔn))；2、判令范某某支付老東陽餐廳違約金75,600元(以欠付租金252,000元為標(biāo)準(zhǔn)，按照30%計算);3、判令范某某支付老東陽餐廳墊付的2017年10月1日至2018年3月31日期間的個人所得稅稅金1,558.56元；4、判令范某某支付的押金3萬元不予返還。事實和理由：老東陽餐廳向城投公司承租上海市東體育會路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)多年,建筑面積42平方米。2015年1月1日，老東陽餐廳與案外人趙某簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定老東陽餐廳將系爭房屋處的餐廳承包給趙某，建筑面積80平方米，期限為2015年1月1日至2015年12月31日，因老東陽餐廳在系爭房屋內(nèi)搭建了閣樓，故按照實際使用面積80平方米簽訂合同。后因趙某將餐廳轉(zhuǎn)讓給范某某，2015年12月7日，老東陽餐廳與范某某簽訂《承包經(jīng)營臨時協(xié)議》，約定在簽訂正式合同前按照2015年的合同執(zhí)行。同日，范某某向老東陽餐廳支付2015年12月16日至2016年3月15日租金45,000元，押金3萬元，雙方口頭約定之后的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月14,000元。后雙方未簽訂正式合同，范某某支付租金至2016年9月15日，之后的租金未再支付。老東陽餐廳多次催討無果，故起訴。
　　范某某辯稱并反訴稱，不同意老東陽餐廳的訴請。系爭房屋登記的建筑面積為42平方米,而老東陽餐廳與范某某簽訂的租賃合同約定的面積為80平方米,系因系爭房屋西側(cè)搭建了約14平方米的后廚，內(nèi)部搭建了閣樓，所有面積合計80平方米，上述搭建屬于違章建筑，且系爭房屋原本規(guī)劃沿街方向是墻，現(xiàn)在用作門面經(jīng)營，與登記的用途不符，曲陽街道工作人員也曾告知系爭房屋應(yīng)予整改,故老東陽餐廳與范某某簽訂的租賃合同應(yīng)為無效。即使不考慮無效的問題，2016年1月1日后,老東陽餐廳與城投公司的租賃關(guān)系已終止,老東陽餐廳與范某某的轉(zhuǎn)租關(guān)系亦應(yīng)隨之終止,后即使老東陽餐廳與城投公司重新確立租賃關(guān)系,應(yīng)與范某某共同協(xié)商。且在老東陽餐廳與城投公司重新簽訂租賃合同后，現(xiàn)城投公司已向老東陽餐廳發(fā)送了解除通知，老東陽餐廳向范某某主張租金沒有依據(jù)。范某某對于支付房屋使用費無異議，但支付對象應(yīng)為城投公司，范某某實際已向城投公司支付了2016年及2017年度的房屋使用費，2016年9月15日前的使用費范某某系重復(fù)支付。關(guān)于違約金，在合同無效的情況下，違約條款亦無效，且范某某并未違約，老東陽餐廳亦無實際損失，即使違約條款有效，違約金約定的標(biāo)準(zhǔn)也過高。關(guān)于稅金，在合同無效的情況下，稅金約定亦無效，即使有效，老東陽餐廳的衛(wèi)生許可證于2016年4月到期后未續(xù)期，范某某不應(yīng)支付稅金。關(guān)于沒收押金，亦屬賠償損失的方式之一，與違約金的約定重復(fù)，且合同無效，押金的約定亦屬無效?，F(xiàn)反訴要求：1、老東陽餐廳返還2015年12月16日至2016年9月15日期間的房屋使用費129,000元；2、老東陽餐廳返還押金3萬元。
　　老東陽餐廳針對反訴辯稱，不同意范某某的反訴訴請。范某某主張返還房屋使用費缺乏事實依據(jù)及請求權(quán)基礎(chǔ)，老東陽餐廳與范某某之間的租賃合同尚未解除，且范某某欠付18個月租金，根據(jù)合同約定押金3萬元應(yīng)予沒收。至于范某某重復(fù)支付兩筆租金系其自身原因所致，應(yīng)由其與城投公司處理，與老東陽餐廳無關(guān)。
　　城投公司述稱，城投公司與老東陽餐廳早年即就系爭房屋建立租賃關(guān)系。2015年1月1日，城投公司與老東陽餐廳續(xù)簽租賃合同，約定租賃期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租賃面積42平方米，月租金4,100元，管理費每月100元。該份合同到期后，因城投公司改制導(dǎo)致租賃政策變化，暫停與老東陽餐廳續(xù)簽租賃合同。2016年底租賃政策確定后，城投公司與老東陽餐廳于2017年2月3日續(xù)簽租賃合同，約定租賃期限自2016年1月1日至2017年12月31日，其中2016年1月1日至2016年12月31日期間的月租金為4,100元，管理費每月100元，2017年1月1日至2017年12月31日期間的月租金為4,230元，管理費每月100元,2016年度的租金應(yīng)在2017年1月25日前一次性支付。續(xù)簽租賃合同后，老東陽餐廳一直未支付租金及管理費，經(jīng)城投公司催討后仍未支付。2017年6月12日，城投公司在系爭房屋上張貼了合同終止通知書，另將合同終止通知書向老東陽餐廳經(jīng)營者施黃根寄送，故城投公司與老東陽餐廳之間的租賃合同已于2017年6月解除。合同解除后，城投公司與范某某經(jīng)協(xié)商于2017年7月11日簽訂了租賃合同，因公司審計的需要，合同載明的租賃期限為2017年1月1日至2017年12月31日，雙方的租賃關(guān)系實際上應(yīng)自2017年7月份起算，在此之前范某某支付的費用均系代老東陽餐廳支付的租金，城投公司不會再向老東陽餐廳追討。城投公司與范某某的租賃合同到期后，雙方未再續(xù)簽，范某某實際使用系爭房屋至2018年6月30日，目前房屋由城投公司控制，處于空關(guān)狀態(tài)。城投公司認(rèn)為老東陽餐廳將系爭房屋轉(zhuǎn)租給范某某未經(jīng)其同意，應(yīng)屬無效，不同意老東陽餐廳的訴請，對于范某某的反訴訴請由法院依法裁判。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：系爭房屋(產(chǎn)證記載地址為上海市東體育會路XXX號，實際掛牌門牌號碼為上海市東體育會路XXX號)產(chǎn)權(quán)人系上海市城市排水有限公司,其常年委托城投公司對外出租經(jīng)營。老東陽餐廳已租賃使用系爭房屋多年。2015年1月1日,老東陽餐廳與城投公司下屬的曲陽污水處理廠簽訂的租賃合同約定，老東陽餐廳向城投公司承租上海市東體育會路XXX號沿街門面，建筑/使用面積42平方米，用于經(jīng)營餐飲，租期至2015年12月31日。
　　2015年1月1日，老東陽餐廳作為甲方，案外人趙某作為乙方，雙方簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定，甲方承包給乙方的餐廳坐落在本市東體育會路XXX號(合同上筆誤寫作343號)沿街底層貳間，建筑使用面積80平方米，由乙方經(jīng)營餐廳使用；承包經(jīng)營期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承包費每月13,500元，租賃期滿一年原租金遞增3-4%后作為租金應(yīng)付金額；乙方每月支付甲方承包費用，先付后經(jīng)營，乙方每個月付款需提前10天，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按本金的0.5%支付違約金，超過10天不付承包費的，甲方有權(quán)立即終止合同，乙方須承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任，經(jīng)營押金作自動放棄，合同期內(nèi)，除承包費用之外，一切與經(jīng)營有關(guān)的費用均由乙方承擔(dān)，稅收、水電費等國家管理費，由乙方接通知后五日之內(nèi)將費用事先交與甲方代付，甲方出具有關(guān)收據(jù)，若乙方違約，逾期一日按本金的0.5%支付違約金；合同內(nèi)甲方需向乙方提供老東陽餐廳的所有有效的法律文件，提供乙方用電、用水、協(xié)調(diào)乙方與相關(guān)部門的關(guān)系，以保證乙方能夠正常經(jīng)營；承包合同期滿后，甲方收取的保證金，在期滿后兩個月無息歸還乙方，押金不作抵扣月租金，乙方不得拆除損壞裝修，若房屋受損，應(yīng)由乙方按要求修復(fù)，使房屋完好狀態(tài)還給甲方，乙方不得向甲方索取裝修費；在合同期間內(nèi)，若甲方無理提出終止合同，甲方應(yīng)當(dāng)退還乙方保證金及賠償乙方未滿承包期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)損失及逾期利益，若乙方無理提出終止合同，則乙方交于甲方保證金作自動放棄，及賠償甲方未滿承包期限內(nèi)的一切經(jīng)濟(jì)損失。
　　2015年12月7日，老東陽餐廳作為甲方，范某某作為乙方，雙方簽訂《承包經(jīng)營臨時協(xié)議》，載明，鑒于目前特定情況(污水廠16年合同還沒有與甲方簽訂)，乙方要求進(jìn)入甲方餐廳進(jìn)行經(jīng)營，特訂立以下臨時協(xié)議條款：一、即日起至合同簽訂前(污水廠與甲方簽訂合同)如污水廠收回門面，乙方應(yīng)無條件服從，轉(zhuǎn)讓費應(yīng)與趙某交涉；二、甲乙雙方?jīng)]有正式簽訂合同之前乙方不進(jìn)行裝修；三、乙方不得向甲方索賠一切經(jīng)濟(jì)損失；四、正式合同未簽訂之前餐飲經(jīng)營按15年原合同嚴(yán)格執(zhí)行；五、甲方承諾16年污水廠合同與甲方簽訂后甲方一定與乙方合作。同日，范某某支付老東陽餐廳經(jīng)營者施黃根125,000元，其中5萬元為趙某店鋪轉(zhuǎn)讓金，3萬元為押金，45,000元為三個月租金，施黃根、趙某、范某某均在收條上簽名。
　　后范某某使用系爭房屋經(jīng)營大鍋羊肉湯，范某某支付老東陽餐廳租金至2016年9月15日，后未再支付。
　　老東陽餐廳與城投公司簽訂的租賃合同于2015年12月31日到期后，雙方因故未及時續(xù)簽租賃合同。2016年1月1日起，老東陽餐廳未再向城投公司支付租金。2017年，城投公司(出租方、甲方)，老東陽餐廳(出租方、乙方)，上海滄達(dá)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司分公司(管理方、丙方，以下簡稱滄達(dá)公司)就系爭房屋(建筑面積42平方米)簽訂《上海市房屋(場地)租賃合同》，約定：乙方租賃該房屋用于餐飲；租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期返還，乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期滿前3個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同；2016年1月1日至2016年12月31日期間的月租金為4,100元，2017年1月1日至2017年12月31日期間的月租金為4,230元，每月管理費180元，與租金一并按月支付；乙方應(yīng)于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按應(yīng)付租金的0.5%支付滯納金；乙方應(yīng)于2017年1月25日前一次性支付給甲方2016年全年租金，2017年租金由乙方按月支付給甲方，先付后用;甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的0.5倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：…6、乙方逾期不支付租金累計超過1個月的…；合同并對其他事項作出約定，并在補充條款中載明實際經(jīng)營者為大鍋羊肉湯。該份合同先由老東陽餐廳于2017年1月24日蓋章后，交由城投公司蓋章。合同簽訂后老東陽餐廳未按約支付2016年1月1日之后的租金。
　　2017年6月12日，城投公司將《合同終止通知書》張貼于系爭房屋門口。《合同終止通知書》載明，城投公司分別于2017年4月14日和5月4日向老東陽餐廳送達(dá)了催款通知書和違約告知書，老東陽餐廳至今尚未繳納2016年全年及2017年1至4月的房屋租金及管理費用67,720元，根據(jù)雙方于2017年2月3日與貴方簽訂的《房屋租賃合同》約定，城投公司從即日起行使合同解除權(quán)，雙方合同終止，城投公司保留向老東陽餐廳追索拖欠租金、管理費及違約金的權(quán)利，并要求老東陽餐廳于合同解除之日起3日內(nèi)騰空并搬離租賃房屋，并結(jié)清上述應(yīng)結(jié)而未結(jié)的費用。落款日期為2017年5月10日。2017年6月20日左右，滄達(dá)公司工作人員楊斌將《合同終止通知書》通過EMS郵寄給施黃根，該郵件于2017年6月23日被退回。
　　2017年7月11日，城投公司(出租方、甲方)，范某某(承租方、乙方)，滄達(dá)公司(管理方、丙方)就系爭房屋簽訂《上海市房屋(場地)租賃合同》，約定：房屋坐落于東體育會路XXX號，建筑面積42平方米；乙方租賃該房屋作為經(jīng)營使用；租賃期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期返還，乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期滿前3個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同；年租金50,760元，每月管理費100元，年管理費用計1,200元，與租金一并按月支付；乙方應(yīng)于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按應(yīng)付租金的0.5%支付滯納金；2017年上半年租金于2017年7月31日前由乙方一次性支付給甲方，2017年下半年租金由乙方按月支付給甲方，先付后用；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金8,460元…；補充條款約定，2016年乙方實際占用使用該房屋，須支付占用使用費49,200元及2016年管理費用1,200元，合計50,400元。該費用自合同簽訂之日起3日內(nèi)，由乙方支付給甲方。上述合同簽訂后，范某某按約支付了2016年費用50,400元及2017年度費用。合同到期后，城投公司與范某某未續(xù)簽租賃合同，范某某實際使用系爭房屋至2018年6月30日，現(xiàn)系爭房屋已由城投公司收回。
　　審理中，老東陽餐廳稱2017年之前的個人所得稅均系范某某支付給老東陽餐廳后，由老東陽餐廳繳納，2017年后范某某未再支付，鑒于老東陽餐廳僅可提供2017年10月1日至2018年3月31日期間的完稅證明，故僅主張該時間段的個人所得稅及滯納金。范某某則稱其支付個人所得稅至2017年10月1日，之后未付。
　　審理中，老東陽餐廳、范某某一致確認(rèn)雙方之間實為房屋租賃合同關(guān)系。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人均具有法律約束力。老東陽餐廳與范某某簽訂的《承包經(jīng)營臨時協(xié)議》、城投公司與老東陽餐廳簽訂的租賃合同及城投公司與范某某簽訂的租賃合同均系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，各方均應(yīng)恪守誠信，按約履行。范某某辯稱因系爭房屋存在違章搭建且與產(chǎn)證登記用途不符,故其與老東陽餐廳的協(xié)議應(yīng)為無效,然系爭房屋非違法建筑，已登記取得相應(yīng)的產(chǎn)證，且該協(xié)議并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故對其該節(jié)辯稱意見,本院不予采納。城投公司認(rèn)為老東陽餐廳將系爭房屋轉(zhuǎn)租給范某某因未經(jīng)其同意而無效，然城投公司與老東陽餐廳簽訂的租賃合同補充條款中明確載明實際經(jīng)營者為大鍋羊肉湯，表明城投公司對老東陽餐廳的轉(zhuǎn)租行為應(yīng)為明知，故對城投公司該節(jié)意見，本院亦不予采納。根據(jù)城投公司與老東陽餐廳簽訂的租賃合同約定，老東陽餐廳逾期不支付租金累計超過1個月的，城投公司享有單方解除權(quán)。老東陽餐廳自2016年1月1日起未再支付租金，雖最初系經(jīng)過城投公司許可延付租金，但雙方于2017年簽訂的租賃合同中明確約定，老東陽餐廳應(yīng)于2017年1月25日前一次性補付2016年全年租金，但其至今未付，故城投公司有權(quán)行使合同解除權(quán)。城投公司與老東陽餐廳之間的租賃合同應(yīng)于城投公司發(fā)出的解除通知到達(dá)之日解除。根據(jù)庭審查明事實，城投公司曾通過在系爭房屋門上張貼及EMS郵件等多種方式向老東陽餐廳送達(dá)解除通知，綜合當(dāng)事人陳述，本院認(rèn)定該解除通知已于2017年6月12日送達(dá)，故雙方之間的租賃合同也于2017年6月12日解除。老東陽餐廳與趙某所簽訂的協(xié)議已于2015年12月31日到期，老東陽餐廳與范某某之間的協(xié)議僅約定正式合同簽訂前按照2015年老東陽餐廳與趙某之間的合同履行,并未約定具體期限，故雙方形成不定期租賃關(guān)系。因老東陽餐廳系基于其與城投公司的租賃合同而取得出租系爭房屋的權(quán)利，城投公司與老東陽餐廳的租賃合同既已解除，城投公司與范某某自2017年7月11日另行建立租賃關(guān)系，應(yīng)視為城投公司從老東陽餐廳收回了系爭房屋，因此，老東陽餐廳向范某某主張2017年6月12日其與城投公司合同解除后的租金依據(jù)不足，本院不予支持，但合同解除前的租金范某某應(yīng)按約支付。范某某要求老東陽餐廳返還2015年12月16日至2016年9月15日期間的房屋使用費129,000元，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于違約金，因老東陽餐廳自2016年1月1日起即未向城投公司支付租金，且未及時與城投公司續(xù)簽合同，范某某未支付租金屬事出有因,老東陽餐廳主張按照應(yīng)付租金30%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金亦缺乏依據(jù)，本院不予支持?，F(xiàn)雙方租賃關(guān)系已終止，老東陽餐廳應(yīng)返還范某某押金3萬元。關(guān)于稅金，根據(jù)老東陽餐廳與趙某所簽協(xié)議應(yīng)由承租方承擔(dān)，審理中范某某自稱其支付稅金至2017年10月1日,2017年10月1日至2018年3月31日期間系爭房屋確由范某某在實際經(jīng)營，故相應(yīng)的稅金應(yīng)由其承擔(dān)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第二百二十六條、第二百三十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告(反訴原告)范某某
　　支付原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳2016年9月16日至2017年6月12日期間的租金124,600元；
　　二、自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告(反訴原告)范某某支付原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳2017年10月1日至2018年3月31日期間的個人所得稅1,558.56元；
　　三、自本判決生效之日起十日內(nèi)，原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳返還被告(反訴原告)范某某押金3萬元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)范某某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費6,687.37元，由原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳負(fù)擔(dān)4,338.36元，被告(反訴原告)范某某負(fù)擔(dān)2,349.01元；反訴受理費1,740元，由被告(反訴原告)范某某負(fù)擔(dān)1,409.40元，原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)老東陽餐廳負(fù)擔(dān)330.60元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：吳??燕

書記員：尹??燦