蘇某
于國(guó)增（湖北亙恒律師事務(wù)所）
襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
劉剛（襄城區(qū)王府法律服務(wù)所）

原告（反訴被告）蘇某，自由職業(yè)。
委托代理人于國(guó)增，湖北亙恒律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興漢房地產(chǎn)公司）。
地址，襄陽(yáng)市襄城區(qū)新城灣小區(qū)。
法定代表人陳干清，興漢房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)。
委托代理人劉剛，襄城區(qū)王府法律服務(wù)所法律工作者。
原告（反訴被告）蘇某與被告（反訴原告）興漢房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由審判員孫華適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告蘇某及其委托代理人于國(guó)增、被告委托代理人劉剛到庭參加本訴審理訴訟。
反訴原告的委托代理人劉剛、反訴被告的委托代理人于國(guó)增到庭參加反訴的審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
此后，原告分三次共支付被告50000元，到合同約定的最后一次付款時(shí)間2003年8月30日前，原告要求將剩余20000元支付給被告，被告卻不接受，試圖漲價(jià)，并拒絕辦理房屋權(quán)屬證書。
被告（反訴原告）興漢房地產(chǎn)公司辯稱，蘇某訴稱與事實(shí)不符，余房款20000元是蘇某遲遲未付，不是興漢房地產(chǎn)公司不接收。
興漢房地產(chǎn)公司反訴稱，2001年8月24日，反訴原告與反訴被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，余欠20000元購(gòu)房款反訴被告遲遲不向反訴原告支付，導(dǎo)致合同無法履行完畢，該房屋一直沒有過戶，反訴原告作為正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因未完成過戶的房屋淪為企業(yè)不良資產(chǎn)，為此反訴原告多承擔(dān)了大量的管理費(fèi)用，且現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)證書，反訴原告要承擔(dān)巨額的費(fèi)用（包含單獨(dú)為反訴被告辦理證書的人員成本及國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等），故履行合同對(duì)反訴原告很不公平，根據(jù)最高人民法院（1992）第29號(hào)函:“由于發(fā)生了當(dāng)事人無法預(yù)見和防止的情勢(shì)變更。
仍按原合同約定的價(jià)格。
顯失公平”以及合同法司法解釋（二）第二十六條規(guī)定:合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除，故反訴請(qǐng)求:1、判令反訴原、被告解除合同，或判令反訴被告對(duì)未付款項(xiàng)按照2016年房屋市場(chǎng)價(jià)格按比例向反訴原告支付，并承擔(dān)反訴原告因此的損失。
2、判令反訴被告支付違約金47150元（自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起，按逾期應(yīng)付款日萬分之五計(jì)算）。
3、反訴及本訴訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。
反訴被告蘇某辯稱，本案不屬反訴范圍。
反訴原告的反訴訴請(qǐng)不明確。
反訴被告主張的違約金過高，請(qǐng)求下調(diào)。
請(qǐng)求法院駁回反訴原告的反訴。
本院認(rèn)為，蘇某與興漢房地產(chǎn)公司簽訂的編號(hào)為gf-2000-0171的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
興漢房地產(chǎn)公司按合同約定完成房屋的交付，蘇某未能依約支付全部房款，應(yīng)繼續(xù)履行付款義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
蘇某稱興漢房地產(chǎn)公司不愿接收余欠房款20000元，無證據(jù)證明，本院不予認(rèn)可，故反訴原告興漢房地產(chǎn)公司反訴請(qǐng)求蘇某支付違約金，本院予以支持。
《商品房買賣合同》約定違約金為逾期應(yīng)付款的日萬分之五，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可認(rèn)定過分高于造成的損失，反訴被告蘇某辯稱違約金約定過高，請(qǐng)求下調(diào)，本院結(jié)合反訴原告所證明的損失情況，將對(duì)違約金依法酌情予以下調(diào)。
雙方當(dāng)事人未在《商品房買賣合同》對(duì)單方解除合同作出約定，本案也不符合合同解除的法定條件，故對(duì)反訴原告的解除合同的請(qǐng)求本院不予支持。
反訴原告興漢房地產(chǎn)公司請(qǐng)求判令反訴被告對(duì)未付款項(xiàng)按照2016年房屋市場(chǎng)價(jià)格按比例向反訴原告支付，于法無據(jù)，本院亦不予支持。
反訴原告請(qǐng)求反訴被告承擔(dān)其損失，但未對(duì)其損失予以舉證證明，且其已主張違約金，故本院對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條 ?規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
在基于雙方簽訂了合法有效的商品房買賣合同的前提下，出賣人即被告興漢房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更、登記手續(xù)，故本院對(duì)原告蘇某要求被告協(xié)助辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的請(qǐng)求予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告蘇某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向被告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司交付剩余購(gòu)房款20000元；
三、反訴被告蘇某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向反訴原告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司支付違約金（以20000元為本金，自2003年8月31日起至本判決確定的給付之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率的1.3倍計(jì)算）；
四、駁回反訴原告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取為775元，反訴案件受理費(fèi)740元，合計(jì)1515元，由原告（反訴被告）蘇某負(fù)擔(dān)211元，被告（反訴原告）襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1304元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，蘇某與興漢房地產(chǎn)公司簽訂的編號(hào)為gf-2000-0171的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
興漢房地產(chǎn)公司按合同約定完成房屋的交付，蘇某未能依約支付全部房款，應(yīng)繼續(xù)履行付款義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
蘇某稱興漢房地產(chǎn)公司不愿接收余欠房款20000元，無證據(jù)證明，本院不予認(rèn)可，故反訴原告興漢房地產(chǎn)公司反訴請(qǐng)求蘇某支付違約金，本院予以支持。
《商品房買賣合同》約定違約金為逾期應(yīng)付款的日萬分之五，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可認(rèn)定過分高于造成的損失，反訴被告蘇某辯稱違約金約定過高，請(qǐng)求下調(diào)，本院結(jié)合反訴原告所證明的損失情況，將對(duì)違約金依法酌情予以下調(diào)。
雙方當(dāng)事人未在《商品房買賣合同》對(duì)單方解除合同作出約定，本案也不符合合同解除的法定條件，故對(duì)反訴原告的解除合同的請(qǐng)求本院不予支持。
反訴原告興漢房地產(chǎn)公司請(qǐng)求判令反訴被告對(duì)未付款項(xiàng)按照2016年房屋市場(chǎng)價(jià)格按比例向反訴原告支付，于法無據(jù)，本院亦不予支持。
反訴原告請(qǐng)求反訴被告承擔(dān)其損失，但未對(duì)其損失予以舉證證明，且其已主張違約金，故本院對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條 ?規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
在基于雙方簽訂了合法有效的商品房買賣合同的前提下，出賣人即被告興漢房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更、登記手續(xù)，故本院對(duì)原告蘇某要求被告協(xié)助辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的請(qǐng)求予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告蘇某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向被告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司交付剩余購(gòu)房款20000元；
三、反訴被告蘇某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向反訴原告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司支付違約金（以20000元為本金，自2003年8月31日起至本判決確定的給付之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率的1.3倍計(jì)算）；
四、駁回反訴原告襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取為775元，反訴案件受理費(fèi)740元，合計(jì)1515元，由原告（反訴被告）蘇某負(fù)擔(dān)211元，被告（反訴原告）襄陽(yáng)市興漢房地產(chǎn)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1304元。

審判長(zhǎng)：孫華

書記員：檀小寅