原告(反訴被告)：蘇某，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：龔桂華，上海宸豪律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉晉輝，浙江富奧律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蘇波，該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：高林，該公司執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告蘇某與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新華聯(lián)公司)、被告上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱欽臣公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年3月14日立案受理。原由審判員鄒巧弟適用簡易程序獨(dú)任審判,后依法組成合議庭適用普通程序?qū)徖?。訴訟中，被告新華聯(lián)公司提出反訴，本院受理后與本訴合并公開開庭進(jìn)行了審理。原告蘇某的委托訴訟代理人龔桂華、劉晉輝，被告(反訴原告)新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強(qiáng)、被告欽臣公司的委托訴訟代理人戴佐江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蘇某向本院提出訴訟請求：1、兩被告支付原告蘇某分別以XX號商鋪房價(jià)款10,645,360元(人民幣，下同)及XX號商鋪房價(jià)款15,190,146.40元為基數(shù)，自2017年3月1日起至申領(lǐng)小產(chǎn)權(quán)之日為止，參照中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)權(quán))的違約金(XX號商鋪和XX號商鋪?zhàn)?017年3月1日起暫算至2017年12月31日的違約金分別為588,488.80元、839,730.28元，合計(jì)1,428,219元);2、判決被告新華聯(lián)公司按銀行同期貸款利率4.35%支付38號商鋪契稅237,837.60元的逾期利息收益，自2016年12月4日計(jì)算至被告新華聯(lián)公司繳納契稅給稅務(wù)部門之日止(暫計(jì)算至2017年12月31日，共392日，共11,265.60元。該筆款項(xiàng)被告于2018年5月10日返還給原告，故要求計(jì)算至2018年5月10日)。
　　事實(shí)與理由：2016年9月4日，原告認(rèn)購新華聯(lián)公司開發(fā)的上海市閔行區(qū)XX路XX弄《XX國際中心》XX號商鋪(以下簡稱涉案房屋一)，約定的房價(jià)款為10,600,000元，房屋建筑面積139.90平方米。2016年9月23日，新華聯(lián)公司強(qiáng)制要求原告簽署網(wǎng)絡(luò)版的《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡稱預(yù)售合同)，房屋單價(jià)為56,000元/平方米，房屋總價(jià)款7,834,400元，另將2,765,600元款項(xiàng)支付給欽臣公司，兩項(xiàng)合計(jì)總價(jià)款為10,600,000元。后原告又補(bǔ)了房屋差價(jià)45,360元，故原告實(shí)際支付購房款10,645,360元。
　　2016年11月13日，原告認(rèn)購新華聯(lián)公司開發(fā)的上海市閔行區(qū)XX路XX弄《XX國際中心》XX號商鋪(以下簡稱涉案房屋二)，約定的房價(jià)款為14,800,000元，房屋建筑面積232.23平方米。2016年12月17日，新華聯(lián)公司強(qiáng)制要求原告簽署網(wǎng)絡(luò)版的《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡稱預(yù)售合同)，房屋單價(jià)為56,000元/平方米，房屋總價(jià)款13,004,880元，另將1,795,120元款項(xiàng)支付給欽臣公司，兩項(xiàng)合計(jì)總價(jià)款為14,800,000元。后原告又補(bǔ)了房屋差價(jià)390,146.40元，故原告實(shí)際支付購房款15，190,146.40元。
　　兩份預(yù)售合同第十一條均約定，被告應(yīng)于2016年11月30日交房；第十四條約定在甲方(XX公司)辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，取得大產(chǎn)證后15日，雙方簽署《交接書》，之后15日辦理內(nèi)申報(bào)、過戶申請。然而被告至今未能辦理大產(chǎn)證，致使無法辦理小產(chǎn)證，原告無法正常使用房屋。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，提供辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門。但被告拖延至今未能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約。
　　2016年12月3日，原告支付給被告新華聯(lián)公司237,837.60元契稅，被告新華聯(lián)公司本無權(quán)收取，現(xiàn)新華聯(lián)公司代為收取契稅后一直未幫助原告辦理產(chǎn)權(quán)證，因此原告主張被告新華聯(lián)公司按照銀行同期貸款利率4.35%計(jì)算該筆款項(xiàng)的預(yù)期利息收益。
　　現(xiàn)為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故向法院提起訴訟。
　　訴訟中，原告表示，因預(yù)售合同中未約定關(guān)于辦理小產(chǎn)證的期限，大產(chǎn)證的辦理期限也未明確，故按照相關(guān)司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)從房屋交付之日起的90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。上述房屋的交付日期為2016年11月30日，故辦理小產(chǎn)證的期限應(yīng)當(dāng)是此后的90天，即2017年3月1日前。
　　被告新華聯(lián)公司辯稱，新華聯(lián)公司實(shí)際收到的XX號商鋪房款為7,879,760元，收到的XX號商鋪房款為13,395,026元，其他錢款并非由新華聯(lián)公司收取。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果因開發(fā)商原因?qū)е卵舆t辦理產(chǎn)證，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約行為。然而，新華聯(lián)公司逾期辦理產(chǎn)證系政府原因?qū)е?，政府相關(guān)部門改變了申領(lǐng)大產(chǎn)證的流程，鑒于政府部門考慮建筑物的商務(wù)用途,變更了建筑物地下一層、二層的用途，要求開發(fā)商完成配套設(shè)施建設(shè)，致使遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記，這并非新華聯(lián)公司自身原因所致。銀行計(jì)收逾期收回貸款的利息是利率上浮30%-50%，現(xiàn)原告按同期貸款利率上浮50%計(jì)算利息的主張，缺乏依據(jù)。另，辦理小產(chǎn)權(quán)需要兩個必備條件，一是原告需要簽署委托書給新華聯(lián)公司，否則新華聯(lián)公司無法為原告辦理小產(chǎn)證；二是原告需要支付辦證所需的稅費(fèi)。新華聯(lián)公司只要取得大產(chǎn)證，原告即可申領(lǐng)小產(chǎn)證。新華聯(lián)公司在2017年7月25日發(fā)函告知原告已完成辦理大產(chǎn)證登記手續(xù)的期限，且已于2017年12月20日取得了已出售房屋的大產(chǎn)權(quán)登記?，F(xiàn)原告的訴訟請求缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，請求予以駁回。另原告向被告預(yù)先支付契稅，是為便于被告為原告辦理相應(yīng)的小產(chǎn)證。后雙方發(fā)生矛盾，原告未提供授權(quán)委托書等手續(xù)以便于被告代辦產(chǎn)證，原告要求自行辦理小產(chǎn)證，在此情況下，被告返還了相應(yīng)的契稅款。在預(yù)售合同中并未約定被告需要為退還契稅支付利息，原告要求被告支付契稅的預(yù)期利息收益的訴請沒有合同依據(jù)和法律根據(jù)。
　　被告欽臣公司辯稱，原告與被告新華聯(lián)公司簽署預(yù)售合同，辦證的義務(wù)人為新華聯(lián)公司。新華聯(lián)公司是開發(fā)商，欽臣公司是新華聯(lián)公司的銷售代理方，承包銷售由新華聯(lián)公司開發(fā)的98套商鋪，故兩被告之間是包銷合同關(guān)系，欽臣公司承擔(dān)銷售成本和銷售風(fēng)險(xiǎn)。如果欽臣公司在包銷合同約定的包銷期間即2016年10月31日前不能代為售出全部商鋪，并將包銷款支付給新華聯(lián)公司，則欽臣公司必然自行承購未能售出的商鋪。因此，欽臣公司承擔(dān)代理銷售的風(fēng)險(xiǎn)，也相應(yīng)獲得銷售差價(jià)的收益。欽臣公司不是預(yù)售合同主體，不是本案的適格被告，要求駁回原告的訴訟請求。
　　被告(反訴原告)新華聯(lián)公司向本院提出反訴請求：原告蘇某立即支付上海市閔行區(qū)XX路XXX弄XXX-XXX號商鋪逾期付款違約金40,950元。
　　反訴的事實(shí)及理由：原告與被告新華聯(lián)公司于2016年12月17日訂立《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定原告購買位于上海市XX路XX弄XX國際中心XX商鋪。預(yù)售合同約定，原告應(yīng)當(dāng)于2016年12月30日支付房款650萬元，但實(shí)際支付日為2017年1月20日，逾期21日，根據(jù)合同約定原告應(yīng)當(dāng)支付逾期付款違約金即6,500,000元*21日*萬分之三為40,950元。
　　原告蘇某對被告新華聯(lián)公司的反訴辯稱，被告新華聯(lián)公司反訴不成立，原告不應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金。房款未及時支付是因?yàn)橘J款沒有到位而逾期支付，貸款銀行是由兩被告指定，相關(guān)手續(xù)也是由被告新華聯(lián)公司的工作人員辦理。簽訂貸款合同是三方行為，包括小業(yè)主、銀行和被告新華聯(lián)公司，但由于涉案房地產(chǎn)存在土地的抵押，導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款遲延。銀行延緩發(fā)放貸款的后果不應(yīng)由原告承擔(dān)，應(yīng)由被告新華聯(lián)公司承擔(dān)。即使原告承擔(dān)違約責(zé)任，新華聯(lián)公司主張的違約金過高，預(yù)售合同只約定了原告的違約金，對被告新華聯(lián)公司違約所應(yīng)承擔(dān)的違約金未進(jìn)行約定，違約金條款的設(shè)立不對等，該條款應(yīng)當(dāng)無效。請求駁回被告新華聯(lián)公司的反訴請求。
　　經(jīng)審理查明，被告新華聯(lián)公司是上海市閔行區(qū)XX路XX弄《XX國際中心》的開發(fā)商。新華聯(lián)公司與欽臣公司簽訂了包銷協(xié)議，欽臣公司代理銷售上述樓盤。
　　一、關(guān)于房屋(一)
　　2016年9月4日，原告作為乙方、定購人，欽臣公司作為甲方、受托人，雙方簽訂一份《XX國際中心認(rèn)購書》，乙方認(rèn)購涉案房屋(一)，建筑面積約139.9平方米，土地用途為商業(yè)用地，總價(jià)為10,600,000元。
　　同日，原告簽署一份《房款付款時間表》，確認(rèn)其已于2016年9月4日支付定金50萬元，余款支付時間：2016年9月11日支付房款2,265,600元；2016年9月30日簽訂上述的《上海市商品房預(yù)售合同》并支付房款3,924,400元，其余貸款391萬元。
　　2016年9月23日，被告新華聯(lián)公司作為賣方(甲方)、三原告作為買方(乙方)，雙方簽訂預(yù)售合同，約定：乙方向甲方購買涉案房屋(一)，該房屋暫測建筑面積為139.90平方米；每平方米建筑面積的單價(jià)為56,000元；根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價(jià)款為7,834,400元；乙方的付款方式和付款期限由雙方在附件一中約定明確；乙方若未按合同約定時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之三計(jì)算；該房屋的交付條件是取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；甲方定于2016年11月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外；甲方如未按約定期限將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之3計(jì)算，違約金自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止；該房屋符合本合同約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接；在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；雙方在簽署《房屋交接》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。合同附件一“付款方式和付款期限”約定：在簽署預(yù)售合同當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價(jià)款的50%支付首期款項(xiàng)，計(jì)3,924,400元，余款391萬元于2016年11月23日之前以銀行按揭方式支付。合同補(bǔ)充條款一中約定：房屋交付具體時間以甲方交付通知載明的交房時間為準(zhǔn)，乙方對此無異議。乙方應(yīng)于甲方的交付通知中規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房交接手續(xù)；乙方須于辦理該商品房交付手續(xù)時與甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)合同(含《臨時管理規(guī)約》)，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格，并按照物業(yè)的規(guī)定交納有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用；如乙方發(fā)生下列情形之一，甲方有權(quán)拒絕向乙方交付該商品房，在此情況下甲方不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，但自甲方交付通知規(guī)定的交付期間屆滿之日起第二日開始，該商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至乙方，因管理、維護(hù)該商品房所發(fā)生的一切費(fèi)用(包括但不限于物業(yè)管理費(fèi))也由乙方承擔(dān)，且該商品房的保修期開始計(jì)算：1、未能付清已到期的購房價(jià)款、超面積放款、違約金和其他應(yīng)付費(fèi)用；2、未按臨時管理規(guī)約的約定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，或未能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署有前物業(yè)服務(wù)文件……。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：甲方應(yīng)就履行申請登記備案事宜恪盡勤勉義務(wù)，但乙方應(yīng)于入住時及時繳納各項(xiàng)稅費(fèi)、公共維修基金，并及時、完備提交相關(guān)資料(包括但不限于提交身份證件等，以相關(guān)部門要求為準(zhǔn))，乙方在辦理入住手續(xù)時，不交納契稅、公共維修基金、登記費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)或提供相關(guān)資料不齊全或有瑕疵，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬證書無法辦理的，乙方自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任。關(guān)于通知的約定：雙方確認(rèn)各自通訊地址和聯(lián)系方式為合同中所填報(bào)的地址，雙方保證其留給對方的通訊聯(lián)系地址、電話、傳真的真實(shí)有效。合同及附件中約定之所有通知均應(yīng)采用書面形式，書面形式僅限于特快專遞(EMS)信件或手遞信件。合同對其他事項(xiàng)亦作了約定。
　　原告于2016年9月4日、9日向被告欽臣公司共計(jì)支付了2,765,600元。
　　原告于2016年9月23日向被告新華聯(lián)公司共計(jì)付款3,924,400元。
　　原告于2016年10月28日向被告新華聯(lián)公司以銀行按揭方式付款3,910,000元。
　　原告于2016年12月3日向被告新華聯(lián)公司支付面積補(bǔ)差款93,520元,后被告新華聯(lián)公司退還48,160元。原告另向新華聯(lián)公司支付契稅237837.60元、印花稅3963.96元、辦證登記費(fèi)550元、維修基金3666.40元。雙方辦理了關(guān)于房屋(一)即XX號商鋪的交接手續(xù)。
　　二、關(guān)于房屋(二)
　　2016年11月13日，原告作為乙方、定購人，欽臣公司作為甲方、受托人，雙方簽訂一份《XX國際中心認(rèn)購書》，乙方認(rèn)購涉案房屋(二)，建筑面積約232.23平方米，土地用途為商業(yè)用地，總價(jià)為13,004,880元，乙方應(yīng)于2016年12月29日前主動前往本項(xiàng)目售樓處與甲方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》并辦理相關(guān)手續(xù)。
　　同日，原告簽署一份《服務(wù)費(fèi)承諾書》，承諾其購買涉案房屋(二)，并自愿申請參加被告欽臣公司進(jìn)行的前期統(tǒng)一招商運(yùn)營管理事宜，承諾在2016年11月14日前付清相關(guān)服務(wù)費(fèi)用1,795,120元。上述服務(wù)費(fèi)包含在《房款付款時間表》內(nèi)約定的購買總價(jià)中。
　　2016年12月17日，被告新華聯(lián)公司作為賣方(甲方)、三原告作為買方(乙方)，雙方簽訂預(yù)售合同，約定：乙方向甲方購買涉案房屋(二)，該房屋暫測建筑面積為232.23平方米；每平方米建筑面積的單價(jià)為56,000元；根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價(jià)款為13,004,880元；乙方的付款方式和付款期限由雙方在附件一中約定明確；乙方若未按合同約定時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之三計(jì)算；該房屋的交付條件是取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；甲方定于2016年11月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外；甲方如未按約定期限將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款日萬分之3計(jì)算，違約金自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止；該房屋符合本合同約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接；在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；雙方在簽署《房屋交接》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。合同附件一“付款方式和付款期限”約定：在簽署預(yù)售合同當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價(jià)款的46%支付首期款項(xiàng)，計(jì)6,004,880元，余款650萬元于2016年12月30日之前以銀行按揭方式支付。合同補(bǔ)充條款一中約定：房屋交付具體時間以甲方交付通知載明的交房時間為準(zhǔn)，乙方對此無異議。乙方應(yīng)于甲方的交付通知中規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房交接手續(xù)；乙方須于辦理該商品房交付手續(xù)時與甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)合同(含《臨時管理規(guī)約》)，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格，并按照物業(yè)的規(guī)定交納有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用；如乙方發(fā)生下列情形之一，甲方有權(quán)拒絕向乙方交付該商品房，在此情況下甲方不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，但自甲方交付通知規(guī)定的交付期間屆滿之日起第二日開始，該商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至乙方，因管理、維護(hù)該商品房所發(fā)生的一切費(fèi)用(包括但不限于物業(yè)管理費(fèi))也由乙方承擔(dān)，且該商品房的保修期開始計(jì)算：1、未能付清已到期的購房價(jià)款、超面積放款、違約金和其他應(yīng)付費(fèi)用；2、未按臨時管理規(guī)約的約定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，或未能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署有前物業(yè)服務(wù)文件……。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：甲方應(yīng)就履行申請登記備案事宜恪盡勤勉義務(wù)，但乙方應(yīng)于入住時及時繳納各項(xiàng)稅費(fèi)、公共維修基金，并及時、完備提交相關(guān)資料(包括但不限于提交身份證件等，以相關(guān)部門要求為準(zhǔn))，乙方在辦理入住手續(xù)時，不交納契稅、公共維修基金、登記費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)或提供相關(guān)資料不齊全或有瑕疵，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬證書無法辦理的，乙方自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任。關(guān)于通知的約定：雙方確認(rèn)各自通訊地址和聯(lián)系方式為合同中所填報(bào)的地址，雙方保證其留給對方的通訊聯(lián)系地址、電話、傳真的真實(shí)有效。合同及附件中約定之所有通知均應(yīng)采用書面形式，書面形式僅限于特快專遞(EMS)信件或手遞信件。合同對其他事項(xiàng)亦作了約定。
　　原告于2016年11月13日、14日向被告欽臣公司共計(jì)支付了1,795,120元。
　　原告于2016年12月17日、27日、2017年1月4日向被告新華聯(lián)公司共計(jì)付款6,895,026.40元。
　　原告于2017年1月20日向被告新華聯(lián)公司以銀行按揭方式付款6,500,000元,用于支付房屋(二)的房款。
　　被告新華聯(lián)公司于2016年11月28日取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。
　　2016年12月27日，原告與被告新華聯(lián)公司辦理了涉案商鋪的交接手續(xù)。原告向被告新華聯(lián)公司支付了交易印花稅6697.51元、辦證登記費(fèi)550元，維修基金6259.51元。被告新華聯(lián)公司開具了相應(yīng)的收據(jù)，但收據(jù)打印的日期為2016年12月24日。
　　2017年12月20日，被告新華聯(lián)公司取得了包括涉案房屋在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)證。
　　被告新華聯(lián)公司的銷售人員將包括原告在內(nèi)的部分購房者組建了一個名為“新華聯(lián)問題協(xié)調(diào)群”手機(jī)微信群。2018年3月5日，新華聯(lián)公司工作人員李美琦在該微信群中發(fā)出通知，將可以辦理小產(chǎn)證的名單(包括房屋室號、業(yè)主姓名)發(fā)送在微信群內(nèi)，表示需要盡快辦理產(chǎn)證的客戶可以聯(lián)系公司工作人員董學(xué)穎。原告亦在該名單之列。
　　至今，雙方尚未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告未取得涉案房屋的小產(chǎn)權(quán)證。
　　現(xiàn)原告以訴稱理由訴至本院。
　　庭審中，原告表示，被告新華聯(lián)公司于2018年5月10日向原告退還了代收的交易稅費(fèi)。
　　庭審后，原告向本院表示，貸款銀行是由新華聯(lián)公司指定。貸款合同由銀行、原告以及被告新華聯(lián)公司三方共同簽訂，新華聯(lián)公司是借款人的保證人。貸款合同簽訂日期為2017年1月13日，該日期已超過了買賣合同約定的最后付款期限。而對于貸款合同的簽訂和銀行放貸日期，新華聯(lián)公司均明知且無異議。因此，不應(yīng)由原告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。原告為此向本院提供了一份貸款人為浦發(fā)銀行上海分行、借款人為蘇某、保證人為新華聯(lián)公司的《個人購房擔(dān)保借款合同》
　　以上事實(shí)，由原告提供的新華聯(lián)國際中心認(rèn)購書、房款付款時間表、商品房預(yù)售合同、付款憑證、欽臣公司開具的收據(jù)、新華聯(lián)公司開具的發(fā)票、新華聯(lián)公司提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書、土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告、不動產(chǎn)權(quán)證、會議紀(jì)要、虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會發(fā)給閔行區(qū)住房保障和房屋管理局的函件、微信群記錄截屏等，被告欽臣公司提供的上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售合同)等，以及當(dāng)事人陳述所證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，原告與被告新華聯(lián)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)。本案中，原告作為買受方，在付清全部購房款后,其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標(biāo)志是取得小產(chǎn)證。被告作為房屋出賣方，負(fù)有向買受方即本案原告按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日交房，被告新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日，雙方簽署交接書，之后15日內(nèi)申報(bào)、過戶申請。故本院認(rèn)為作為預(yù)售商品房的出賣人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)被告新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致逾期取得小產(chǎn)證，被告新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為由于地下經(jīng)營性用途建筑面積涉及到補(bǔ)交土地出讓金的因素，故導(dǎo)致了涉案項(xiàng)目的竣工延期，進(jìn)而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價(jià)款，而地下經(jīng)營性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫、工業(yè)、倉儲進(jìn)行分類。被告新華聯(lián)公司在實(shí)際建造過程中，進(jìn)行了地下建筑的施工，其認(rèn)為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅浚催M(jìn)行非經(jīng)營性的用途，但是在被告新華聯(lián)公司實(shí)際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，實(shí)際卻用于商業(yè)、停車等經(jīng)營性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫、倉儲等地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地下經(jīng)營性用途的建筑面積，由于這些地下建筑面積被告新華聯(lián)公司實(shí)際是用于商業(yè)之用，并且對外出租，但是由于無法辦理營業(yè)執(zhí)照，進(jìn)而引發(fā)了商戶與被告新華聯(lián)公司之間的經(jīng)營糾紛，這也直接說明被告新華聯(lián)公司已經(jīng)將這些地下建筑面積用于了實(shí)際商業(yè)性經(jīng)營。故即使之后被告新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門簽訂了涉及到經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目的出讓合同，并且補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，均是被告新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市的相關(guān)規(guī)定，對于這些進(jìn)行經(jīng)營性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且繳納相應(yīng)的土地出讓金，即使被告新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對于地下建筑面積并未明確約定，但是被告新華聯(lián)公司在實(shí)際開發(fā)過程中對于經(jīng)營性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致了整體項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時與相關(guān)政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無任何證據(jù)足以直接證明系相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司的大產(chǎn)證的辦理延誤，本院對被告新華聯(lián)公司所提出的上述辯稱不予采信。
　　而依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　現(xiàn)本案的爭議焦點(diǎn)：原告支付給被告欽臣公司的服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)納入已付購房款總額中。依據(jù)原告何劍、陳輝、何陳與被告欽臣公司所簽署的預(yù)購合同的約定，該合同中對于總的房價(jià)款金額有明確的記載。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為其與被告欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但是對于原告而言，被告新華聯(lián)公司與被告欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，被告欽臣公司并未在與原告何劍、陳輝、何陳簽署預(yù)購合同時予以披露，原告僅以為被告欽臣公司系被告新華聯(lián)公司的銷售代理公司，原告支付給被告欽臣公司的所謂服務(wù)費(fèi)就是購房款的一部分，預(yù)售合同的金額加上上述服務(wù)費(fèi)的金額就是預(yù)購合同中所載的房款金額，其向被告欽臣公司支付的費(fèi)用名為服務(wù)費(fèi)，實(shí)際就是其支付的部分房款。故本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照預(yù)購單約定的金額結(jié)合原告實(shí)際支付的購房款總額作為計(jì)算逾期辦理產(chǎn)證違約金的基數(shù)。同時按照上述法律規(guī)定，利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但原告要求以上述利息標(biāo)準(zhǔn)上浮50%作為計(jì)算依據(jù)，對此雙方并未有任何書面約定或者補(bǔ)充約定，故本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。因被告欽臣公司并非預(yù)售合同的當(dāng)事人，其不受預(yù)售合同的約束，無須對原告主張的逾期辦理產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任，原告要求被告欽臣公司承擔(dān)違約責(zé)任缺乏合同依據(jù)，對此訴請本院不予支持。鑒于被告新華聯(lián)公司在2018年3月5日向包括原告在內(nèi)的部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知。根據(jù)該微信通知，原告可以聯(lián)系被告新華聯(lián)公司辦理小產(chǎn)權(quán)登記。但此后原告未聯(lián)系被告新華聯(lián)公司辦理小產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)，因此不應(yīng)再計(jì)算自2018年3月6日起的逾期辦證違約金。
　　對于原告主張的契稅利息損失，雖然雙方并未在涉案合同中約定契稅代收代辦的事宜，但從原告主動向被告新華聯(lián)公司支付款項(xiàng)可以看出，雙方達(dá)成了口頭約定，由被告新華聯(lián)公司預(yù)先收取契稅以便代辦產(chǎn)證的相關(guān)事宜。后由于雙方發(fā)生糾紛，原告并未出具委托書等手續(xù)給被告新華聯(lián)公司以便辦理產(chǎn)證，故被告新華聯(lián)公司將契稅等交易費(fèi)用退還給原告?，F(xiàn)原告要求被告新華聯(lián)公司承擔(dān)利息損失的請求缺乏合同依據(jù)及法律規(guī)定，關(guān)于該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。
　　對于被告新華聯(lián)公司主張?jiān)鎯敻队馄诟犊钸`約金，依據(jù)預(yù)售合同所約定的付款日期及付款金額，原告確實(shí)有一筆購房款逾期支付。但原告提供的貸款合同證明，貸款合同簽署日期為2017年1月13日，而房屋(二)的買賣合同約定的650萬元付款期限為2016年12月30日，顯然貸款合同的簽署已晚于付款的截止日期。新華聯(lián)公司作為貸款合同的一方主體，是借款人的擔(dān)保人，對于貸款合同的簽署和銀行發(fā)放貸款并無異議。因此，現(xiàn)新華聯(lián)公司要求原告承擔(dān)逾期付款違約金，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告(反訴被告)蘇某關(guān)于上海市閔行區(qū)XX路XX弄《XX國際中心》XX號商鋪，以10,645,360元為本金，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算自2017年3月1日至2018年3月5日為止的逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金；
　　二、被告(反訴原告)上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告(反訴被告)蘇某關(guān)于上海市閔行區(qū)XX路XX弄《XX國際中心》XX號商鋪，以15,190,146.4元為本金，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算自2017年3月1日至2018年3月5日為止的逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金；
　　三、駁回原告(反訴被告)蘇某的其他訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)16,327.96元，由被告(反訴原告)上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)411.87元，由被告(反訴原告)上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：葉菊花

書記員：鄒巧弟