原告(反訴被告)：蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司，住所地江蘇省。
　　法定代表人：嚴偉虎，董事長。
　　委托訴訟代理人：龔震華，上海容和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳嬌。
　　被告(反訴原告)：上海軒某貿(mào)易有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：潘迪，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：范曉村，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：潘耀峰。
　　原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司(以下簡稱“火炬公司”)與被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司(以下簡稱“軒某貿(mào)易”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月8日受理后，依法適用簡易程序，分別于2018年11月14日和12月21日和2019年6月13日、9月17日四次公開開庭審理。原告火炬公司的委托訴訟代理人李小明參加了前兩次庭審，龔震華參加了后兩次庭審，陳嬌及被告軒某貿(mào)易的委托訴訟代理人范曉村、潘耀峰到庭參加了上述四次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告火炬公司向本院提出訴訟請求：1、請求確認原、被告雙方簽訂的《企業(yè)入駐合同》已于2018年4月2日解除；2、請求判令被告按照日租金2倍的標準支付從2018年4月5日起至2019年4月22日止遲延交還房屋產(chǎn)生的違約金260,735.37元，電費78,537.84元，按照年24%的標準支付從2018年4月2日起至實際支付之日止遲延支付電費產(chǎn)生的滯納金(暫算至2019年4月22日，計18,142.24元)，水費52.2元，按照年24%的標準支付從2018年4月2日起至實際支付之日止遲延支付水費產(chǎn)生的滯納金(暫算至2019年4月22日，計12.06元)，違約金22,159.6元，上述費用暫合計人民幣379,639.31元;3、判令沒收被告入駐保證金人民幣10,238.3元；4、請求判令被告支付原告代為恢復原狀的費用42,460元；5、本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：原、被告雙方于2017年2月27日簽訂《企業(yè)入駐合同》，合同約定被告承租原告位于星火開發(fā)區(qū)陽明路XXX號XXX號樓XXX-XXX區(qū)房屋,建筑面積561平方米(含公攤面積),合同期限自2017年2月27日至2021年3月18日止,月綜合管理費為11,079.8元(房屋租金及服務(wù)費),但期間由于被告拖欠費用,原告已于2018年4月1日向被告發(fā)送解除合同律師函,通知被告解除《企業(yè)入駐合同》,并要求付清拖欠費用并在規(guī)定期限內(nèi)搬離房屋,該解除合同律師函已于2018年4月2日簽收,但截至目前被告自2017年12月至今的水電費仍未支付。
　　原告認為被告拒不支付相關(guān)費用的行為嚴重損害了原告的合法權(quán)益，惡重違反合同義務(wù),為此原告特依法起訴來院。
　　被告軒某貿(mào)易辯稱，由于原告起訴不愿繼續(xù)履行合同致使合同目的無法實現(xiàn)，原告構(gòu)成違約。被告未構(gòu)成違約，不同意原告的其余訴訟請求。
　　被告軒某貿(mào)易向本院提出反訴請求：1、判令確認原、被告簽訂的《博濟科技園企業(yè)入駐合同》于2018年10月16日解除；2、判令火炬公司返還軒某貿(mào)易自2018年10月17日至2019年3月18日的預付租金、服務(wù)費55,399元；3、判令火炬公司返還軒某貿(mào)易入駐保證金10,238.3元；4、判令火炬公司返還軒某貿(mào)易裝修保證金5,000元；5、判令火炬公司賠償軒某貿(mào)易裝飾裝修殘值損失199,750元；6、判令火炬公司賠償軒某貿(mào)易冷庫及機組損失395,000元；7、判令火炬公司賠償軒某貿(mào)易搬遷費37,000元；8、判令火炬公司支付軒某貿(mào)易違約金22,159.6元(兩個月租金加服務(wù)費)；9、判令火炬公司賠償軒某貿(mào)易律師費60,000元；10、判令火炬公司賠償軒某貿(mào)易評估費5,000元；11、反訴費用由火炬公司承擔。事實和理由：2017年2月27日，原、被告簽訂一份《博濟科技園企業(yè)入駐合同》，合同約定：軒某貿(mào)易承租浦星公路陽明路XXX號8#樓501-A房屋，合同期限自2017年2月27日起至2021年3月18日止。據(jù)悉，案外人上海浦東星火開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司(以下簡稱星火公司)系訴爭房屋的權(quán)利人與出租人，其委托案外人上海明淼物業(yè)管理有限公司進行博濟科技園物業(yè)管理，火炬公司為轉(zhuǎn)租人，軒某貿(mào)易為實際承租人。
　　合同簽訂后，軒某貿(mào)易依約履行支付租金、水電費及其他各項費用等義務(wù)。2018年2月2日，火炬公司、案外人星火公司召集博濟科技園入駐企業(yè)舉行會議，傳達奉賢區(qū)政府對博濟科技園進行產(chǎn)業(yè)導向規(guī)劃及“環(huán)評限批”的政策精神，要求各企業(yè)做好限期遷離園區(qū)的準備；與各企業(yè)協(xié)商解約，承諾給予適當免租期，并依據(jù)企業(yè)提出的損失評估預算進行磋商給予補償。基于案外人星火公司系房屋權(quán)利人，且具有國資背景，因此軒某貿(mào)易深信會議內(nèi)容的真實性，暫緩了交付租金，并著手尋找替代租賃場地，以積極配合政府的政策實施。
　　2018年4月1日，火炬公司突然函告軒某貿(mào)易拖欠房屋租金、水電費，要求單方解除企業(yè)入駐合同。軒某貿(mào)易立即于收函次日支付了暫緩繳納的半年租金，并回函申明軒某貿(mào)易未拖欠租金及水電費，要求繼續(xù)履行合同，火炬公司無權(quán)單方解除企業(yè)入駐合同。
　　關(guān)于火炬公司認為軒某貿(mào)易拖欠租金、水電費的問題，因火炬公司承諾搬遷免租期，故軒某貿(mào)易暫緩了交付租金，收函后又及時補交了租金以求繼續(xù)履行；因水、電表戶名登記為案外人上海浦東星火開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，每月水電費只能按照火炬公司提供的《園區(qū)用戶水電費確認表》據(jù)實結(jié)算，自2017年12月起，火炬公司不再提供水電費確認表，令軒某貿(mào)易無法正常結(jié)算，軒某貿(mào)易多次催促并函告要求火炬公司派員結(jié)算，但火炬公司置之不理。火炬公司以上惡意欺詐、消極對待的行為屬于嚴重違約，其目的是為了逃避承擔違約在先的賠償責任。
　　2018年7月26日，火炬公司為解約與搬遷事宜再次與軒某貿(mào)易進行磋商?；鹁婀疽筌幠迟Q(mào)易提交搬遷補償預售清單，并承諾于提交后一周內(nèi)回復解決。軒某貿(mào)易經(jīng)核算搬遷補償費約為666,597.2元，補償明細清單以電子郵件方式發(fā)送火炬公司總裁辦公室主任施岳，以期雙方能和平解約。未料火炬公司于2018年9月12日再次發(fā)函，稱企業(yè)入駐合同已于2018年4月2日解除，并要求軒某貿(mào)易7個工作日內(nèi)搬離房屋。2018年9月13日，園區(qū)物業(yè)又發(fā)布停電預告通知，并于9月17日實施停電措施。此舉令軒某貿(mào)易措手不及。
　　綜上，軒某貿(mào)易認為，軒某貿(mào)易暫緩交租原因在于火炬公司欺詐協(xié)議解除租賃關(guān)系并同意給予免租期，火炬公司函告單方解除合同后，軒某貿(mào)易能及時采取補救措施補交租金是要求繼續(xù)履行合同的意思表示，火炬公司對此接受未提出異議，軒某貿(mào)易業(yè)繼續(xù)使用租賃場所至今，雙方的行為應(yīng)視為對該合同的繼續(xù)履行?，F(xiàn)在雙方租賃關(guān)系存續(xù)期間，火炬公司起訴請求法院確認解約的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，導致軒某貿(mào)易的合同目的已無法實現(xiàn)。因此，火炬公司應(yīng)當返還預付租金、保證金并賠償軒某貿(mào)易裝飾裝修殘值、冷庫及機組、搬遷費等實際經(jīng)濟損失。
　　原告火炬公司辯稱，不同意被告反訴請求。合同解除是由于軒某貿(mào)易拖欠租金、水電費的違約造成，損失也應(yīng)當由其自行承擔。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：本案訴爭房屋登記權(quán)利人為星火公司，房屋用途為：倉庫堆棧。2016年8月5日，原告與星火公司簽訂《博濟科技園與星聯(lián)公司房屋租賃合同》約定，星火公司將陽明路XXX號8號樓、9號樓租賃給原告。租賃期限自2016年9月1日至2021年9月30日。
　　2017年2月27日,原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《博濟科技園企業(yè)入駐合同》，被告承租位于浦星公路陽明路XXX號XXX號樓XXX-XXX區(qū)房屋,建筑面積561平方米(含公攤面積),合同期限自2017年2月27日至2021年3月18日止,月綜合管理費為11,079.8元(房屋租金及服務(wù)費)。租金、服務(wù)費每半年一付，先付后用，提前30天支付下期費用。水費按每月實際用水量收取，為5.22元/方；電費按每月實際用電量收取，根據(jù)實際用電量收取相應(yīng)的損耗費。簽訂合同當日支付入駐保證金10,238.3元，裝修保證金5,000元。保證金用以擔保乙方按照本合同條款約定履行合同，如乙方未履行合同義務(wù)，則該保證金予以沒收。乙方按本合同約定及時支付租金、服務(wù)費、水電費、保證金、違約金、賠償金及相關(guān)費用。若乙方未能按期支付相關(guān)費用，乙方應(yīng)按拖欠總金額的1%每日支付滯納金，累計拖欠相關(guān)費用超過10日，甲方有權(quán)直接停止水電供應(yīng)等服務(wù)，且由此而導致的一切損失，均由乙方自行承擔。乙方拖欠租金、服務(wù)費或水電通信等使用費用累計超過1個月，甲方可書面通知乙方單方面解除本合同，并要求對方按相當于2個月租金加服務(wù)費的金額支付違約金；給予對方造成損失的，還應(yīng)負責相應(yīng)的賠償責任。簽訂入駐合同后，乙方在3個月內(nèi)須辦理《工商注冊》遷入本園區(qū)手續(xù)。合同第十二條第1款約定，甲乙雙方應(yīng)全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同應(yīng)負違約責任，如給對方造成損失，由責任方負責賠償。
　　合同簽訂后，被告至今先后支付了至2019年3月18日止的綜合管理費，和至2017年11月底的水電費，也按約支付入駐保證金10,238.3元和裝修保證金5,000元。
　　另查明，上海市環(huán)境保護局在滬環(huán)保評[2015]468號文件中要求嚴格控制區(qū)域內(nèi)污染因子。2017年6月13日，上海市環(huán)境保護局發(fā)函給奉賢區(qū)環(huán)保局：在你區(qū)明確星火開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、完成規(guī)劃環(huán)評、確保社會風險可控前，暫不考慮星火開發(fā)區(qū)建設(shè)項目開展環(huán)評工作。關(guān)于該信息，原告表示在9月底10月初得知。2017年，原告與星火公司簽訂《補充協(xié)議》約定，雙方自2016年8月5日簽訂租賃合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引進11家企業(yè)。鑒于已引進企業(yè)與奉賢區(qū)目前調(diào)整后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、定位不相匹配及存在消防隱患等因素，雙方達成協(xié)議：從2017年11月1日起，對入租的11戶企業(yè)進行梳理，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件的企業(yè)由星火公司與其重新簽署租賃合同，同時該企業(yè)與原告簽署終止租賃協(xié)議。對不符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)條件的企業(yè)予以清退，該部分提前解約的客戶由原告具體洽談解約事項，由此產(chǎn)生的違約賠償責任由原告承擔。
　　2017年10月15日，被告及園區(qū)內(nèi)其他租戶與原告簽訂《情況說明》言明，原告火炬公司有義務(wù)辦理入住星火開發(fā)區(qū)及提供相關(guān)資料，辦理企業(yè)入園手續(xù)，由于原告火炬公司原因至今未完成入園手續(xù)，多方面因素考慮所以房租暫緩支付。原告火炬公司員工徐代總簽收。
　　2018年1月，杭州灣公司向被告發(fā)送《責令停止生產(chǎn)的通知》言明，開發(fā)區(qū)于2018年1月23日對被告單位進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)被告在環(huán)境影響評價未經(jīng)環(huán)保審批部門批準前，從事生產(chǎn)作業(yè)。要求在未取得環(huán)境影響評價審批意見前，不得從事生產(chǎn)作業(yè)。
　　2018年2月2日，杭州灣公司約談租賃戶，杭州灣公司表示由于星火開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)定位，對于手續(xù)不齊全的企業(yè)關(guān)停。企業(yè)對于安全隱患整改很積極。企業(yè)表示當時原告火炬公司一方未告知環(huán)評不能批，且承諾可以辦理。
　　2018年4月1日，原告火炬公司委托律師致函被告，由于原告未按時繳納租金及水電費，原告火炬公司要求解除合同。該解除合同律師函已于2018年4月2日簽收。
　　2018年4月3日，被告委托律師回函原告火炬公司，言明被告已經(jīng)支付租金、水電費，原告無權(quán)單方解除合同。
　　2018年8月2日，被告收到上海市奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理工作指揮部發(fā)出的《約談通知書》言明，根據(jù)“五違”整治、環(huán)保整治等總體要求，通知被告法定代表人于2018年8月4日接受約談。同年9月10日，上述工作指揮部再次發(fā)送被告《責令停產(chǎn)告知書》言明，被告項目須依法向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件，并得到環(huán)保部門審查批準后方可開工建設(shè)?，F(xiàn)被告未辦理環(huán)保手續(xù)即投入生產(chǎn)和使用，應(yīng)立即停產(chǎn)，如果在環(huán)保手續(xù)辦理齊全前繼續(xù)生產(chǎn)或使用的，相關(guān)部門將采取強制性措施(包括但不限于強制停電、強制停水、行政處罰等)。
　　2018年8月20日，被告及其他承租人與原告火炬公司、杭州灣公司進行洽談。原告表示，要求被告提供損失清單，責任分攤。對于租金問題，被告等表示“你們員工也和我們說這邊廠房可能要搬，年前開發(fā)區(qū)也找了每家每戶去約談，這種情況發(fā)生后我們水電費房租就沒交了，不是我們不交是你們沒有叫我們交”。原告律師表示“給你們傳遞一個信息，就是政府這邊說是要搬走，但沒有準確的?！?br/>　　2018年9月12日，原告火炬公司再次委托律師致函被告，告知合同已經(jīng)于2018年4月2日解除，要求7日內(nèi)搬離租賃房屋支付拖欠的2017年12月1日至實際搬離時止的水電費。
　　原告于2019年4月22日收到評估報告后接受租賃房屋。
　　訴訟過程中，本院根據(jù)被告申請委托萬隆建設(shè)工程咨詢集團有限公司對本案被告裝修及冷庫設(shè)備安裝工程價值進行司法審價。其結(jié)論為：廠房裝修工程造價186,507元；冷庫設(shè)備及安裝工程造價249,226元，總原造價435,733元。原告主張殘值折舊自租賃期2017年3月18日開始至2019年4月22日計算，使用天數(shù)765天，租賃合同年限4年總天數(shù)1460天，殘值207,421元；被告殘值折舊自租賃期2017年3月18日開始至2018年10月16日計算，使用天數(shù)577天，租賃合同年限4年總天數(shù)1460天，殘值263,529元。
　　本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告簽訂的《企業(yè)入駐合同》系雙方真實意思表示，合法有效。本案爭議焦點在于合同無法履行是由什么原因造成。火炬公司主張，軒某貿(mào)易遲延支付租金，構(gòu)成違約，其享有合同約定的單方解除權(quán)；軒某貿(mào)易認為，火炬公司未履行合同約定的一條龍服務(wù)，沒有為其辦理工商入園登記，導致無法辦理環(huán)評手續(xù)，到2017年6月政策變化后環(huán)評停辦，租賃合同無法履行，火炬公司構(gòu)成違約，其未支付租金是履行不安抗辯權(quán)。且期后也支付了相應(yīng)的費用。本院認為，一、雖然火炬公司的宣傳資料上載明工商注冊一條龍服務(wù)，但根據(jù)合同條款約定，辦理工商注冊登記需由軒某貿(mào)易提出請求，火炬公司才負有指導或協(xié)助辦理的義務(wù)，合同已經(jīng)變更了宣傳資料所載明的相關(guān)義務(wù)。軒某貿(mào)易未舉證證明其向火炬公司提出過工商注冊的請求，故無法認定火炬公司負有指導和協(xié)助辦理義務(wù)。二、合同對火炬公司應(yīng)當為軒某貿(mào)易辦理環(huán)評手續(xù)未作約定，軒某貿(mào)易也未能舉證證明火炬公司曾承諾為其辦理環(huán)評手續(xù)，故未辦理環(huán)評也不構(gòu)成火炬公司違約。三、鑒于上述本院未認定火炬公司負有工商注冊的指導和協(xié)助辦理義務(wù)，未辦理工商注冊與無法辦理環(huán)評亦無因果關(guān)系。故本院對軒某貿(mào)易主張火炬公司違約造成合同解除的觀點不予認同。2017年6月，環(huán)保部門出臺相關(guān)政策，暫停涉案地區(qū)的環(huán)評申辦，軒某貿(mào)易作為生產(chǎn)型企業(yè)，必然存在使用障礙，故而雙方的租賃合同已無法繼續(xù)履行。根據(jù)合同約定的免責條款，因國家政策原因致合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，雙方互不承擔責任。因此，本案屬于環(huán)評部門出臺停辦新政，致無法履行合同解除，符合免責條款約定，合同的解除不歸責于雙方當事人，雙方也不承擔相應(yīng)責任?；鹁婀居?018年4月1日發(fā)送的律師函以軒某貿(mào)易遲延支付綜合管理費等主張單方解除合同，理由不成立，達不到合同解除的法律后果，本院認定于雙方辦理房屋交接之日即2019年4月22日合同解除。關(guān)于雙方主張的租金及占有使用費問題，本院認為自被告2018年10月17日始計算至訴爭房屋實際交還之日止為63,136元，但考慮到自2017年11月1日始，原告及星火公司已經(jīng)對被告采取了清退相關(guān)措施，嗣后由于雙方協(xié)商等致使被告使用房屋存在極大障礙，本院酌情對上述費用予以扣減，被告實際應(yīng)支付原告拖欠的租金及占有使用費為18,940元。原告火炬公司還主張被告軒某貿(mào)易還應(yīng)支付服務(wù)費，本院認為，原告未提供合同約定相應(yīng)服務(wù)，本院對此費用難以支持。綜合考慮由原告火炬公司退還被告36,459元。對于原告要求被告按照日租金2倍賠償支付遲延交房違約金的請求不予支付。對于水電費金額，鑒于被告確實未予支付，雖然其對金額提出異議，然根據(jù)合同約定及原、被告交易習慣，均以原告抄見后計算為準，故本院確認電費為78,537.84元;水費52.2元。對于保證金的問題，本院認為，被告對于合同解除并無過錯，原告主張沒收沒有事實和法律依據(jù)，故對于被告要求返還保證金的請求本院予以支持。對于火炬公司要求軒某貿(mào)易支付綜合管理費、水電費的遲延付款滯納金及違約金，鑒于免責條款約定雙方不承擔責任，本院不予支持。對于火炬公司要求2倍標準的遲延交房違約金，其中該期間的租金本院已于上述租金進行了考慮，違約金同上理由不予支持。對于軒某貿(mào)易反訴主張的損失賠償，同樣鑒于上述免責條款，火炬公司不承擔賠償責任，本院對該反訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第二百一十二條、第二百一十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司與被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司于2017年2月27日簽訂的《企業(yè)入駐合同》于2019年4月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司拖欠的電費78,537.84元、水費52.2元；
　　三、原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司租金36,459元；
　　四、原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司入駐保證金10,238.3元；
　　五、原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司裝修保證金5,000元；
　　六、駁回原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司和被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣7,785元，減半收取計3,892.5元，由原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司負擔3,000元，由被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司負擔892.5元；反訴案件受理費5,848元，由原告(反訴被告)蘇州火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化管理有限公司負擔848元，被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司負擔5,000元。評估費20,000元由被告(反訴原告)上海軒某貿(mào)易有限公司負擔
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：屠朝輝

書記員：顧佳藝