原告蘇利志。
原告趙某。
二原告委托代理人唐沂軍，北京京創(chuàng)律師事務所律師。
被告泊頭市泊信商廈有限公司，住所地泊頭市解放西路。
法定代表人高學智，職務：總經(jīng)理。
委托代理人王文超，河北理苑律師事務所律師。

蘇利志、趙某與泊頭市泊信商廈有限公司占有物返還糾紛一案，本院于二〇一五年四月十日受理后，依法組成合議庭，于二〇一五年五月十三日公開開庭進行審理，原告蘇利志及其委托代理人唐沂軍，被告委托代理人王文超均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告蘇利志、趙某訴稱，2009年，原告購買河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于泊頭市解放西路的東美購物中心A11號商鋪，建筑面積25.820平方米，總價款為229442元。2011年辦理房屋產(chǎn)權證。2009年8月，原告與泊頭市東美商業(yè)有限公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定將原告所擁有的商鋪租賃給東美公司作為商業(yè)用途使用，租期自2009年10月1日至2014年9月30日，該合同已到期。2014年9月原告與被告協(xié)商續(xù)租事宜未能達成協(xié)議。此后，原告發(fā)現(xiàn)早在2010年9月，河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告簽訂租賃協(xié)議，將整棟商廈租賃給被告經(jīng)營管理至今。被告未經(jīng)原告同意占用原告商鋪進行商業(yè)經(jīng)營，侵犯了原告合法權益。要求判令被告立即搬出并騰空原告位于泊頭市東美購物中心A11號商鋪；判令被告向原告支付該商鋪的占用費，自2014年10月1日起至實際搬出日止（計算方式：每日占用費為購買該商鋪總價款的20%除以365日）；本案訴訟費由被告負擔。
被告泊頭市泊信商廈有限公司辯稱，一、原告不享有占有物返還的請求權，請求依法判決駁回原告的訴訟請求。
第一占有物返還請求權須有占有物被侵奪。侵奪，指非基于占有人的意思而排除占有人對物的事實上的管領力。但是答辯人并不存在侵奪的事實。首先答辯人租賃該房產(chǎn)具有合法的理由，原告在購買房產(chǎn)時與河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品房買賣合同中明確約定“買受人必須服從商場統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理”，因此原告買房時其權利就是受到限制的。該商場就是要從事經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)。所有事務均由商場統(tǒng)一處理。其次需要說明的是商廈總建筑面積33000平方米，蓮花地產(chǎn)約20000余平方米，泊信商廈4455平方米，200余名業(yè)主6820.48平方米。原告在購買其持有的房產(chǎn)之后，與當時的東美公司簽訂了五年的租賃合同。但是東美公司經(jīng)營不善，經(jīng)營一年多即破產(chǎn)。當時有多名業(yè)主多次到市政府上訪告狀，當時作為大業(yè)主的蓮花地產(chǎn)招商引資找到泊信商廈，當時泊信商廈注資購買4455平方米，而后成立泊信商廈。就是在如此困難的情況下，泊信商廈與作為大業(yè)主的蓮花地產(chǎn)簽訂整體租賃該商廈20年的租賃合同。在當時情況下蓮花地產(chǎn)向答辯人說明其出售的房產(chǎn)已經(jīng)約定由商場統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。作為大業(yè)主的蓮花地產(chǎn)有權利按共有人三分之二多數(shù)的共有人身份簽訂租賃合同。當時同樣擁有商廈4000余平方米的泊信商廈也同意該商廈整體租賃，以保護大多數(shù)人的利益。在此情況下簽訂的整體租賃合同是合法有效的。之后泊信商廈履行了各業(yè)主與東美公司的租賃合同。之后答辯人考慮到各小業(yè)主會對整體出租等事宜提出異議，隨后各業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》和﹤﹤承諾書﹥﹥，在兩份文書中重申了商場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的理念，認可了由大業(yè)主負責商場的整體出租事宜，在此框架下重新簽訂的租賃協(xié)議要確保各業(yè)主的最大利益。因此在法律層面所有業(yè)主對于蓮花地產(chǎn)整體出租是予以認可的。最后說明一下各業(yè)主的利益問題。首先各小業(yè)主與東美公司的第一期租賃合同中各小業(yè)主未受到任何任何損失。但是作為大業(yè)主的蓮花地產(chǎn)作出很大犧牲。咱們算一筆賬商廈總建筑面積32000平方米，蓮花地產(chǎn)約20000余平方米，泊信商廈4455平方米，200余名業(yè)主6820.48平方米，按著第一期合同，最后的年租金是收益百分之十，按著當時均價計算每平方米8000元計算，商場總價值在兩億六千萬左右，年需要租金兩千六百萬左右，而各小業(yè)主的租金占到四百九十萬左右，那么作為大業(yè)主的蓮花地產(chǎn)和泊信商廈得不到大家取得的租金，所以各位小業(yè)主如果能保證其要求的占用費讓所有業(yè)主得到均等利益，那么同樣是業(yè)主的答辯人愿意讓別人去經(jīng)營，我們愿意每年得到三百多萬的租金。通過幾次與業(yè)主代表的接觸，根本不可能保護我們大業(yè)主的權益。所以現(xiàn)有條件續(xù)約是對所有業(yè)主最大利益的保護。
第二各業(yè)主的訴訟就是對業(yè)主公約和承諾書的違約，給商場造成的損失及給各其他已經(jīng)續(xù)約業(yè)主造成的損失應由原告承擔賠償責任。在原告簽署的《業(yè)主公約》第二條明確規(guī)定“在任何時候，各業(yè)主均不得以房屋所有人為由行任何不利于商場聲譽、形象、統(tǒng)一規(guī)劃以及影響其他商戶經(jīng)營的行為”。原告的訴訟行為明確違反該約定，而且現(xiàn)在已經(jīng)有僅200名業(yè)主與商廈續(xù)約。因此給商廈造成的聲譽營業(yè)等損失應該由原告承擔責任，答辯人及其他各業(yè)主對此保留訴權。
二、答辯人不是本案的適格主體，請求依法裁定駁回原告的起訴。答辯人與各業(yè)主續(xù)約僅是受蓮花地產(chǎn)的委托所實行的行為，續(xù)約不成的后果應該由蓮花地產(chǎn)承擔。在答辯人與蓮花地產(chǎn)簽訂的租賃合同第2.3條中明確約定是由蓮花地產(chǎn)負責與各業(yè)主續(xù)約，續(xù)約不成由蓮花地產(chǎn)負責。同樣2014年蓮花地產(chǎn)出具委托書再次說明該情況。
三、原告不是本案適格主體，原告等簽署的業(yè)主公約和承諾書已經(jīng)自己放棄通過訴訟途徑解決糾紛，否則其只能構成違約。
綜合以上情況，因此請人民法院依法判決駁回原告的訴訟請求或者裁定駁回其起訴。
經(jīng)審理查明，2009年原告購買河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于泊頭市解放西路的東美購物中心A11號商鋪，建筑面積25.820平方米，總價款229442元，該合同附件四補充協(xié)議注明“買受人必須服從商場統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理”。2011年辦理泊房權證字第××號房屋產(chǎn)權證。2009年7月，原告與泊頭市東美商業(yè)有限公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定將原告所擁有的位于東美購物中心A11號商鋪租賃給東美公司作為商業(yè)用途使用，租期自2009年10月1日至2014年9月30日。泊頭市東美商業(yè)有限公司開業(yè)一年左右即倒閉。作為泊頭市東美商業(yè)有限公司的母公司河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商泊頭市泊信商廈有限公司入注原泊頭市東美購物中心。被告泊頭市泊信商廈有限公司同時購買該購物中心樓房4455平方米產(chǎn)權。2010年9月25日河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為出租方與被告簽訂房屋租賃合同，將包括原告及其它產(chǎn)權人擁有小部分產(chǎn)權的樓房在內(nèi)的整體商廈出租給被告用于商業(yè)經(jīng)營，租賃期限20年。至此，原告的商鋪一直由被告實際占有使用，2014年9月30日前應由泊頭市東美商業(yè)有限公司給付的租金也由被告實際支付給原告。2012年5月4日，被告與原告簽訂業(yè)主公約，規(guī)定：“一、為了商場的整體利益，各業(yè)主應自覺服從商場管理和統(tǒng)一安排，在任何時候，其店鋪和場地的經(jīng)營權均由商場視整體經(jīng)營情況進行自主調(diào)配，各業(yè)主不得干涉或提出異議。二、在任何時候，各業(yè)主均不得以房屋所有人為由行任何不利于商場聲譽、形象、統(tǒng)一規(guī)劃以及其他商戶經(jīng)營的行為。三、商場與各業(yè)主的租賃協(xié)議期滿前30日內(nèi)，雙方重新簽訂租賃協(xié)議，商場享有無條件的優(yōu)先承租權，各業(yè)主為了雙方的共同利益，實現(xiàn)共贏，應積極予以配合。四、由大業(yè)主負責商場的整體出租事宜，在此框架下重新簽訂的租賃協(xié)議要確保各業(yè)主的最大利益?！蓖瑫r作為業(yè)主的原告也出具承諾書，承諾“本人完全同意并自愿遵守《業(yè)主公約》，并同意承擔違反本公約的相應責任?！鄙鲜鍪聦嵱性嫣峤环慨a(chǎn)證、原告與泊頭市東美商業(yè)有限公司簽訂的租賃合同和被告提交的原告購買河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于泊頭市解放西路東美購物中心A11號商鋪買賣合同、原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、原告對被告的承諾書及河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告簽訂的整體商廈租賃合同為據(jù)。被告對原告提交的證據(jù)無異議。原告對被告提交的證據(jù)真實性無異議，對關聯(lián)性有異議，不能證明被告的主張。
另查明，被告泊頭市泊信商廈有限公司現(xiàn)租賃經(jīng)營整棟樓房，建筑面積33000平方米，其中河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占22000余平方米，被告占4455平方米，包括原告在內(nèi)的217名業(yè)主占6820.48平方米。有被告提交的房屋產(chǎn)權證為據(jù)。原告對被告提交的產(chǎn)權證無異議。

本院認為，本案系侵權之訴，原告作為本案訴爭商鋪的所有權人起訴實際占有其房屋的被告，雙方訴訟主體均適格。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七條規(guī)定：“物權的取得和行使，應當遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益”。本案訴爭的商鋪原告雖然擁有所有權，但該商鋪并非自己獨立存在，而是依附于整個商廈大樓的一平面部分，自己無法獨立使用，且在原告購買商鋪時合同上即有“買受人必須服從商場統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的約定。原、被告簽訂的《業(yè)主公約》也更進一步明確：“為商場的整體利益，各業(yè)主應自覺服從商場管理和統(tǒng)一安排，在任何時候，各業(yè)主均不得以房屋所有人為由行任何不利于商場聲譽、形象、統(tǒng)一規(guī)劃以及影響其它商戶經(jīng)營的行為”，而且明確約定：“由大業(yè)主負責商場的整體出租事宜”。購房合同及《業(yè)主公約》的約定是為保護全體業(yè)主的利益，不違反法律規(guī)定，合法有效。就本案所涉整個商廈大樓而言，河北蓮花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及泊頭市泊信商廈占有80%以上的產(chǎn)權人份額，另外，217戶業(yè)主中也有絕大部分與被告簽訂了租賃合同。參照《物權法》相關規(guī)定，處分共有財產(chǎn)應按占份額三分之二以上的共有人意見辦理。因此，原告要求被告搬出并騰空商鋪，勢必會影響整個商廈及占有絕大多數(shù)產(chǎn)權份額的業(yè)主的利益，同時也違背占有份額三分之二以上產(chǎn)權人的意愿，本院不予支持。原告要求被告每年按商鋪總價款的20%給付占用費，缺乏依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第七條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告的訴訟請求。
案件受理費200元，由原告負擔。
如不服本判決，可判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判長 劉錫和審判員 宋學亮
人民陪審員 常青

書記員： 許娟