原告：蘇興，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省新民市。
　　委托訴訟代理人：郭宏君，上海執(zhí)初律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：唐秋月，上海執(zhí)初律師事務(wù)所律師。
　　被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：李越，上海市志致遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
　　原告蘇興與被告胡某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月14日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，分別于2018年6月22日、7月11日、7月19日三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告蘇興的委托訴訟代理人郭宏君、被告胡某某的委托訴訟代理人李越均到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)當(dāng)事人同意，本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告蘇興向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告分別于2015年10月20日和2016年2月26日簽訂的兩份《房屋租賃合同》，被告返還原告位于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓102號(hào)、105號(hào)及二樓、三樓的房屋；2、判令被告支付原告2018年1月20日至2018年7月19日欠付的租金282,993元及2018年1月20日至2018年4月19日欠付的物業(yè)費(fèi)11,157元，合計(jì)294,150元；3、判令被告支付原告違約金232,500元；4、判令被告按合同價(jià)支付合同解除后至實(shí)際返還房屋之日止的占有使用費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。事實(shí)與理由：2015年10月20日，原、被告就租賃上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓102號(hào)、二樓、三樓簽訂《房屋租賃合同》；2016年2月26日，雙方就租賃上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓105號(hào)又簽訂《房屋租賃合同》。截止起訴時(shí)，被告就上述兩個(gè)合同項(xiàng)下共拖欠租金及物業(yè)費(fèi)294,150元，故原告提起訴訟，望判如所請(qǐng)。審理中，原告變更上述第2項(xiàng)訴請(qǐng)為：判令被告支付原告截至2018年2月10日欠付的租金及物業(yè)費(fèi)合計(jì)460,493元。
　　被告胡某某辯稱：原告訴稱的欠付租金不屬實(shí)，其只欠7萬(wàn)余元物業(yè)費(fèi)，該款隨時(shí)可以支付，況且保證金足以抵扣欠付款，故原告無(wú)權(quán)行使合同約定的解除權(quán)，原告主張的違約金亦缺乏事實(shí)依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)于2013年4月2日核準(zhǔn)登記至案外人俞某某、黃某某、張某名下，于2017年9月1日核準(zhǔn)登記至案外人俞某某、張某、陳某某名下。
　　2015年7月28日，原告蘇興(乙方)與案外人俞某某、黃某某、張某(甲方)簽訂《上海市房屋租賃合同》及《補(bǔ)充條款》，約定乙方向甲方租賃坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋作為店鋪使用，甲方于2015年8月1日前向乙方交付該房屋；免租金裝修期為四個(gè)月，自2015年8月1日起至2015年11月30日止；房屋租賃期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；甲方已在合同補(bǔ)充條款中同意乙方轉(zhuǎn)租外，乙方在租賃期內(nèi)，征得甲方同意，可以將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓給他人。
　　2018年7月11日，原告(乙方)與案外人俞某某、張某、陳某某(甲方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》以及《補(bǔ)充協(xié)議一》，明確出租方主體之一由案外人黃某某變更至陳某某，另約定甲方同意乙方在租賃期限內(nèi)對(duì)坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但需將轉(zhuǎn)租合同復(fù)印件交予甲方進(jìn)行備案。另對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了相應(yīng)約定。
　　另查明，2015年10月20日，原告作為出租方(甲方)、被告作為承租方(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓102號(hào)、二樓、三樓(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋一”)出租給被告作為休閑、餐飲使用；合同第三條第1款約定，租賃期限為10年，自2015年10月20日起至2025年10月19日止。其中2015年10月20日至2016年1月19日期間為免租期；合同第四條第1款約定，第一、二年租金為800,000元，以后每?jī)赡赀f增5%，第三、四年為840,000元，第五、六年為882,000元，第七、八年為926,100元，第九、十年為972,405元；合同第四條第2款約定，租金三個(gè)月支付一次，先付后用；合同第四條第3款約定，每期租金需提前7日交付，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付而未付租金金額的0.5%向甲方支付違約金；合同第六條第1款約定，除租金外，乙方同意按其實(shí)際使用量繳納市政設(shè)施使用費(fèi)，包括但不限于水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)等，乙方須在收到繳費(fèi)通知單后3日內(nèi)繳付，逾期未繳的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方承擔(dān)因逾期繳費(fèi)產(chǎn)生的滯納金，罰金及本合同約定的違約金等，由此給甲方造成損失的，還應(yīng)賠償甲方的損失。合同第六條第2款約定，物業(yè)管理費(fèi)由乙方承擔(dān)，乙方同意按甲方與該房屋的物業(yè)管理部門簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定款項(xiàng)支付物業(yè)管理費(fèi)，即：物業(yè)管理費(fèi)每平方米每月2.8元，合計(jì)3,360元/月，乙方按照3個(gè)月付一期，乙方必須提前30天支付下一期物業(yè)管理費(fèi)，逾期支付的，甲方有權(quán)解除本合同，沒(méi)收保證金并要求乙方賠償損失。同時(shí)，乙方承諾自覺(jué)遵守物業(yè)管理性公約(如有變更以變更后為準(zhǔn))；合同第七條第1款約定，本合同簽訂時(shí)，乙方須向甲方支付130,000元作為履約保證金；合同第七條第2款約定，履約保證金由甲方保管至租賃期滿后30天。本合同履行期間，若乙方違反合同的約定，欠繳本合同第四、五、六條規(guī)定的費(fèi)用，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方有權(quán)直接扣除部分或全部保證金，或代乙方履行繳費(fèi)義務(wù)，履約保證金不足時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。租賃期滿后30天內(nèi)，在乙方結(jié)清各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用的前提下，甲方將剩余的履約保證金無(wú)息返還乙方；合同第十三條第一款約定，乙方應(yīng)按合同約定日期支付當(dāng)期租金。逾期支付的，每逾期一天，按未支付租金總額的千分之五標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過(guò)15日，甲方有權(quán)解除合同，且有權(quán)沒(méi)收保證金；合同第十三條第3款約定，乙方擅自提前終止本合同的，需向甲方支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，同時(shí)，甲方有權(quán)沒(méi)收保證金，仍無(wú)法彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；合同第十五條約定，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止本合同，立即收回該房屋，且有權(quán)沒(méi)收保證金，同時(shí)，乙方還應(yīng)支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金給甲方，若違約金還不足以彌補(bǔ)由此給甲方造成的損失，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償：……6.乙方逾期支付租金達(dá)15天的；7.乙方逾期支付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用達(dá)3天的……；該合同還對(duì)其他相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
　　2016年2月26日，原告作為出租方(甲方)、被告作為承租方(乙方)再次簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將坐落于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓105號(hào)(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋二”)出租給被告使用，租金標(biāo)準(zhǔn)為90,000元/年，物業(yè)管理費(fèi)為359元/月，履約保證金為20,000元。其余合同條款均與2015年10月20日的《房屋租賃合同》相同。
　　2018年2月1日，被告出具《承諾書(shū)》一份，載明：“本人承諾，將2017年所欠費(fèi)用46,673元及2018年1月20號(hào)至7月19號(hào)租金及物業(yè)費(fèi)共計(jì)485,160元在2018年2月5號(hào)前全部結(jié)清”。
　　2018年2月8日，被告向原告發(fā)出微信稱系爭(zhēng)房屋內(nèi)存在斷電情形，原告則回復(fù)稱，被告不付房租原告也沒(méi)有辦法。
　　2018年2月9日，原告將《律師函》通過(guò)微信方式發(fā)送給被告，該《律師函》載明：“……三，截至2018年2月1日，你已拖欠2017年應(yīng)付租金及物業(yè)費(fèi)(不包括水、電費(fèi)用)46,673元及2018年1月20日至7月19日租金及物業(yè)費(fèi)(不包括水、電費(fèi)用)485,160元。四、根據(jù)雙方《房屋租賃合同》約定，你已構(gòu)成嚴(yán)重違約，現(xiàn)正式通知與你解除《房屋租賃合同》。收到函件后，請(qǐng)即刻搬離承租房屋。原告保留依法追索相關(guān)租金、物業(yè)費(fèi)、違約金等各項(xiàng)損失的法律權(quán)利”。次日，原告將該《律師函》張貼在系爭(zhēng)房屋門口。
　　2018年2月12日，被告委托律師向原告發(fā)出《律師函》，認(rèn)為原告在2018年2月7日擅自切斷電源，經(jīng)交涉后恢復(fù)供電。然在2018年2月8日，原告又擅自切斷電源，導(dǎo)致被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)只得提前讓員工放假回家，另要求原告提供合格的消防樓梯。
　　截至2018年2月9日，被告應(yīng)于2018年1月13日之前向原告付清截至2018年4月19日的租金合計(jì)2,012,500元(1,810,000元+202,500元)，并于2017年12月20日之前向原告付清截至2018年4月19日的物業(yè)費(fèi)111,570元(100,800元+10,770元)。
　　然，截至2018年2月9日，被告向原告支付款項(xiàng)為1,912,500元(包括租賃保證金150,000元)。
　　嗣后，被告分別于2018年2月13日、2018年2月14日、2018年4月17日、2018年4月20日、2018年6月22日先后向原告支付200,000元、10,000元、100,000元、100,000元、75,160元，合計(jì)485,160元。
　　審理中，原告同意將150,000元租賃保證金在被告的應(yīng)付費(fèi)用中予以抵扣。被告稱其在2015年11月2日另向原告付款100,000元，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。同時(shí)，被告確認(rèn)尚未將系爭(zhēng)房屋一、二返還給原告。
　　以上事實(shí)，有《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《上海市房屋租賃合同》、《補(bǔ)充條款》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議一》、《房屋租賃合同》2份、《承諾書(shū)》、《律師函》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。按照原、被告之間《房屋租賃合同》的約定，被告逾期支付租金達(dá)15天的，原告有權(quán)解除合同。被告應(yīng)于2018年1月13日之前向原告付清截至2018年4月19日的租金合計(jì)2,012,500元，并于2017年12月20日之前向原告付清截至2018年4月19日的物業(yè)費(fèi)111,570元，然截至原告向被告發(fā)出《律師函》主張解除合同之日，被告向原告支付的金額包括租賃保證金僅為1,912,500元，確實(shí)存在拖欠租金及物業(yè)費(fèi)的違約行為。且，從被告出具的《承諾書(shū)》，可看出被告亦承認(rèn)其存在拖欠租金及物業(yè)費(fèi)的違約行為，并承諾于2018年2月5日前付清拖欠的款項(xiàng)，但被告并未按照承諾履行義務(wù)。故原告根據(jù)合同約定享有合同解除權(quán)，其于2018年2月9日向被告發(fā)出解除通知，被告于當(dāng)日收到該通知，因合同法并未對(duì)合同解除的通知形式作出強(qiáng)制性規(guī)定，故原告以微信形式發(fā)出解除通知并未違反法律規(guī)定，具備解除合同的效力。因此，雙方之間的兩份《房屋租賃合同》均于2018年2月9日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將租賃標(biāo)的物房屋返還給原告，并參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付原告至實(shí)際返還房屋之日止的租金、房屋占有使用費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。被告已付的租賃保證金150,000元在其應(yīng)付費(fèi)用中予以抵扣。被告在2018年2月13日之后陸續(xù)向原告支付了485,160元，合計(jì)向原告支付2,397,660元(1,912,500元+485,160元)。截至2018年4月19日，被告應(yīng)付的租金、房屋占有使用費(fèi)及物業(yè)費(fèi)應(yīng)為2,124,070元(2,012,500元+111,570元)，被告的已付款項(xiàng)扣除該2,124,070元后，尚余273,590元，繼續(xù)抵扣其應(yīng)付的2018年4月20日之后的房屋占有使用費(fèi)。
　　關(guān)于原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定，且被告并未提供充分證據(jù)證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，故本院予以支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告蘇興與被告胡某某分別于2015年10月20日和2016年2月26日簽訂的兩份《房屋租賃合同》于2018年2月9日解除；
　　二、被告胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告蘇興位于上海市松江區(qū)廣富林路XXX號(hào)一樓102號(hào)、105號(hào)及二樓、三樓房屋；
　　三、被告胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告蘇興自2018年4月20日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)(按照每年930,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告胡某某已付的273,590元在此項(xiàng)中抵扣)；
　　四、被告胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告蘇興自2018年4月20日起至實(shí)際返還房屋之日止的物業(yè)費(fèi)(按照每月3,719元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　五、被告胡某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告蘇興違約金232,500元；
　　六、駁回原告蘇興的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)9,067元，減半收取4,533.5元，由被告胡某某負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李??明

書(shū)記員：周昳歆