原告：艾某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國(guó)平安保險(xiǎn)股份有限公司業(yè)務(wù)員，住黑龍江省哈爾濱市道里區(qū)（戶籍所在地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)）。
委托訴訟代理人：王爽，黑龍江王爽律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：陳偉，黑龍江佰通律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李繼共，黑龍江法重律師事務(wù)所律師。
被告：許晶波，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：李繼共，黑龍江法重律師事務(wù)所律師。

原告艾某與被告李某某、被告王某某、許晶波合同糾紛一案，本院于2018年6月11日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告艾某、被告李某某、被告王某某及委托訴訟代理人陳偉、被告王某某、許晶波委托訴訟代理人李繼共到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告艾某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求李某某履行房屋買賣協(xié)議，確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸艾某所有；2、要求王某某、許晶波協(xié)助艾某將訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人變更登記至艾某名下。事實(shí)和理由：艾某與李某某系朋友關(guān)系，2010年李某某稱手里有多套抵工程款的房屋預(yù)出賣，艾某也得知李某某的抵賬房的合法來(lái)源及權(quán)屬性質(zhì)，即2004年8月2日黑龍ＸＸ風(fēng)建筑工程有限公司將多套房屋抵哈爾濱市綠能新型建筑材料公司（李某某為法定代表人）全部工程款，其中包括訴爭(zhēng)坐落于哈爾濱市道里區(qū)××畫風(fēng)××花園××單元閣樓××套建筑面積69.83平方米，抵付工程款184349元。因李某某要將所有的抵賬房在銀行做抵押貸款，不便于將所有房屋登記在自己名下，所以通過多年好友王有高介紹登記在王有高哥哥王某某名下，并且雙方簽了協(xié)議書。協(xié)議內(nèi)容明確約定了李某某為此房屋的實(shí)際所有權(quán)人，王某某、許晶波夫妻同意將此房產(chǎn)恢復(fù)至實(shí)際所有權(quán)人李某某或李某某指定的他人名下，及配合辦理相關(guān)過戶手續(xù)。艾某了解到此房屋全部事實(shí)，于2010年5月19日在李某某處購(gòu)得此房屋，簽訂協(xié)議之時(shí)將全部購(gòu)房款20萬(wàn)元交付于李某某。后期，艾某搬入此房屋居住，因李某某做生意經(jīng)常不在本市，所以艾某多次向李某某主張要求其與王某某、許晶波共同配合辦理更名過戶手續(xù)未果。據(jù)此，艾某訴至法院，請(qǐng)求人民法院依法支持艾某的訴訟請(qǐng)求。
李某某辯稱，同意艾某的訴訟請(qǐng)求。
王某某、許晶波辯稱，不同意艾某的訴訟請(qǐng)求，艾某所買房其購(gòu)買程序不合法，房屋要式法律行為，房屋的買賣應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，況且李某某提供的協(xié)議也無(wú)從認(rèn)定其真假，艾某買房應(yīng)當(dāng)直接從房屋所有權(quán)人即產(chǎn)權(quán)證名下登記的王某某名下購(gòu)買，因此艾某的主張不成立，請(qǐng)求法院駁回。一、李某某向艾某出售的房屋屬于王某某和許晶波合法所有。李某某與王某某和許晶波簽訂的《協(xié)議書》（2008年11月25日簽訂）是虛假的，并非雙方的真實(shí)意思表示。2004年，李某某擔(dān)任法定代表人的哈爾濱市綠能新型建筑材料有限公司從黑龍ＸＸ風(fēng)建筑工程有限公司處承攬了建筑物室內(nèi)刮大白的工程，雙方約定以房屋抵償工程款。當(dāng)時(shí)李某某因工程資金的周轉(zhuǎn)需要從王某某、王有高等四人處借了70萬(wàn)元，后因無(wú)力償還，遂將四套房屋分別作價(jià)抵償給王某某、王有高等四人，用以償還借款。并由四人分別辦理了房屋所有權(quán)登記，領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》（王某某名下登記的即為涉案房屋）。2008年11月，李某某主動(dòng)找到王某某和王有高等人，聲稱由于房?jī)r(jià)上漲該房屋的開發(fā)商希望向李某某高價(jià)回購(gòu)該房屋。而他并未告知開發(fā)商該房屋早已抵償了借款，如果開發(fā)商知道房屋已經(jīng)過戶到他人（王有高、王某某等人）名下就不回購(gòu)了。所以請(qǐng)求王有高、王某某等人配合他簽訂一份協(xié)議書，假稱該四套房屋還是他的，由他去向開發(fā)商辦理回購(gòu)手續(xù)。由于王某某、王有高與李某某是多年的朋友關(guān)系，不疑有詐，遂與其簽訂了《協(xié)議書》（2008年11月25日簽訂，協(xié)議書的內(nèi)容是李某某事先擬定并打印好的，王某某和許晶波只是簽名而已），而其他人因不相信李某某的說法，不敢拿自己的房屋冒險(xiǎn)，并未與李某某簽訂《協(xié)議書》。此外，僅從李某某的行為本身也足以令人對(duì)《協(xié)議書》的真實(shí)性產(chǎn)生合理懷疑。第一：涉案房屋早在2004年就已經(jīng)登記在王某某名下，領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。如果房屋確實(shí)屬于李某某所有，那么李某某為什么不在房屋登記到王某某等人名下之前就簽訂《協(xié)議書》來(lái)固定權(quán)利，而是要等到2008年11月才找到四人簽訂《協(xié)議書》，以證明自己才是真正的房屋所有權(quán)人？第二：如果李某某是涉案房屋的真正所有權(quán)人，那為什么四人中只有王某某和王有高與他簽訂了《協(xié)議書》，而其他人拒絕簽訂？第三：為什么多年以來(lái)李某某從未向拒絕簽訂《協(xié)議書》的其他人主張過權(quán)利或者采取過維權(quán)措施？李某某的上述行為違背日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，于情于理解釋不通！由此可以證實(shí)，李某某與王某某和許晶波簽訂的《協(xié)議書》（2008年11月25日簽訂）是虛假的，并非雙方的真實(shí)意思表示。李某某向艾某出售的房屋依法屬于王某某和許晶波所有。二、王某某和許晶波依法享有涉案房屋的所有權(quán)。李某某未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意和事后追認(rèn)，虛構(gòu)事實(shí)擅自轉(zhuǎn)讓他人房屋的行為，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)法律責(zé)任，與王某某和許晶波無(wú)關(guān)。王某某早在2004年就已經(jīng)依法登記，領(lǐng)取了涉案房屋的《房屋所有權(quán)證》。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條的規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。王某某及其配偶許晶波對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，該權(quán)利受法律保護(hù)，不容其他任何人侵害。李某某在未經(jīng)房屋所有權(quán)人王某某和許晶波同意和事后追認(rèn)的情況下，虛構(gòu)事實(shí)，假稱自己是真正的房屋所有權(quán)人，將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給艾某。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第51條的規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”?；诶钅衬侈D(zhuǎn)讓涉案房屋并未征得房屋所有權(quán)人事先同意和事后追認(rèn)的事實(shí)，李某某與艾某簽訂的房屋買賣協(xié)議對(duì)于房屋所用權(quán)人王某某和許晶波根本不具有法律約束力。即使如艾某所說，他已經(jīng)支付了購(gòu)房款和實(shí)際占有了涉案房屋。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條第1款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。而涉案房屋作為不動(dòng)產(chǎn)并未登記在艾某名下，因此艾某依法不屬于善意第三人，不能“善意取得”該房屋。針對(duì)上述事實(shí)，艾某有權(quán)申請(qǐng)撤銷房屋買賣協(xié)議，并要求李某某承擔(dān)賠償責(zé)任，但是并不能因此而取得涉案房屋的所有權(quán)。三、艾某的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過法定訴訟時(shí)效期間，且無(wú)中斷和中止的法定情形，依法應(yīng)予駁回。根據(jù)艾某在起訴狀中的陳述可以看出，艾某與李某某于2010年5月19日簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定艾某以20萬(wàn)元的價(jià)格從李某某處購(gòu)買涉案房屋，并由李某某協(xié)助辦理完成房屋的更名過戶手續(xù)。依此協(xié)議艾某與李某某之間形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。前述已經(jīng)談到，早在2004年涉案房屋就已由王某某和許晶波合法所有，并依法取得了《房屋所有權(quán)證》。截止到2017年12月19日艾某起訴時(shí)，在長(zhǎng)達(dá)7年多的時(shí)間里艾某從未向王某某和許晶波，亦或李某某主張過權(quán)利，要求履行房屋買賣協(xié)議的約定，辦理房屋過戶手續(xù)。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第135條的規(guī)定“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！币虼耍覀冋J(rèn)為艾某的訴訟請(qǐng)求早已超過二年的法定訴訟時(shí)效期間，且無(wú)中斷和中止的法定情形，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。綜上所述，艾某的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，而且超過法定訴訟時(shí)效期間，且無(wú)中斷和中止的法定情形，依法應(yīng)予駁回。懇請(qǐng)法庭依法查明案件真相，客觀公正地處理爭(zhēng)議，保障王某某和許晶波作為涉案房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利，依法駁回艾某的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2008年11月25日，李某某與王某某、許晶波夫婦簽訂協(xié)議書一份，約定：2004年8月2日，李某某與黑龍ＸＸ風(fēng)建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）簽訂施工協(xié)議，約定李某某以包工包料形式承包華風(fēng)世茂廣場(chǎng)ABCD區(qū)室內(nèi)外刮大白工程，建筑公司以房抵李某某全部工程款；合同約定，其中一套抵款房系位于哈爾濱市道里區(qū)××號(hào)華××花園小區(qū)××單元閣樓（建筑面積69.83平方米），抵付工程款184349元；鑒于李某某如期履行施工協(xié)議，建筑公司同意將前述抵款房交付李某某，李某某基于其他考慮經(jīng)王有高介紹王某某、許晶波同意將抵款房登記在王某某名下（即李某某借用王某某名義取得抵款房所有權(quán)），并于2004年12月取得哈市房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書（產(chǎn)權(quán)證編號(hào)003226**），該證書記載房屋所有權(quán)人系王某某，但是，房屋所有權(quán)證書原件仍交于李某某掌控；李某某急需資金欲待取得前述抵款房房屋所有權(quán)證書后即向銀行抵押貸款，與建筑公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的、抵款房開發(fā)商黑龍ＸＸ風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱房開公司）有關(guān)人員勸說李某某辦理抵款房房屋按揭貸款并承諾銀行發(fā)放貸款后當(dāng)即交付李某某，李某某表示同意；李某某要求王某某、許晶波對(duì)按揭貸款事宜予以配合（特指簽署相關(guān)合同書）；2004年11月，王某某以借款人名義同貸款人交通銀行哈爾濱分行南崗支行簽署抵押借款合同書，合同約定貸款金額為12萬(wàn)元，貸款期限為180個(gè)月，自2004年11月22日至2019年11月22日；王某某之妻許晶波以共有人名義簽署該合同書；同日，王某某以抵押人名義與抵押權(quán)利人交通銀行哈爾濱南崗支行簽署房地產(chǎn)抵押合同，王某某、許晶波簽署相關(guān)合同后，即將該等合同書原件交予李某某掌控；房開公司取得銀行貸款后并未履行承諾將銀行發(fā)放貸款交于李某某，此后亦系由房開公司按期向銀行履行償還本息之義務(wù)；基于以上，李某某、王某某、許晶波為避免因借名登記房屋產(chǎn)權(quán)、簽署抵押借款合同等造成雙方債權(quán)、物權(quán)糾紛，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，以資共同信守；王某某、許晶波同意將抵款房產(chǎn)權(quán)人恢復(fù)至實(shí)際權(quán)利人李某某名下或者李某某指定的他人名下；王某某、許晶波同意配合李某某以買賣或贈(zèng)與或者法律、法規(guī)允許的其他形式到房地產(chǎn)交易部門辦理更名過戶手續(xù)以及到公證部門辦理相關(guān)手續(xù)；基于辦理房屋產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)，房產(chǎn)交易、稅務(wù)部門以及公證等部門收取的相關(guān)費(fèi)用均由李某某負(fù)擔(dān)，但是辦理抵款房更名過戶的具體時(shí)間由李某某自行安排；王某某、許晶波承諾未經(jīng)李某某書面同意，不以任何方式對(duì)抵款房進(jìn)行實(shí)際占用、使用、收益、處分，包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等；如王某某、許晶波違反承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部經(jīng)濟(jì)損失包括但不限于李某某聘請(qǐng)律師主張權(quán)利支付的律師費(fèi)用和其他必要費(fèi)用；自簽訂本協(xié)議書之日起，抵款房銀行按揭貸款還本付息責(zé)任由李某某負(fù)擔(dān)，與王某某、許晶波無(wú)關(guān)。2010年5月19日，艾某與李某某簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定：艾某自愿購(gòu)買李某某位于哈爾濱市道里區(qū)××號(hào)華××花園小區(qū)××單元閣樓的房產(chǎn)（住宅），建筑面積為69.83平方米；房產(chǎn)交易價(jià)格為20萬(wàn)元；在本協(xié)議簽訂時(shí)艾某一次性付給李某某全部房款；李某某應(yīng)協(xié)助艾某辦完相關(guān)更名手續(xù)，辦理過戶及房屋的相關(guān)費(fèi)用均由艾某自行負(fù)擔(dān)；李某某同時(shí)將位于哈爾濱市道里區(qū)××號(hào)華××花園小區(qū)××單元閣樓房屋所有權(quán)證一份（編號(hào)為哈房權(quán)證里字第××號(hào)，經(jīng)哈爾濱市房產(chǎn)住宅局確認(rèn)該房證真實(shí)有效）、商品房購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅證及李某某與王某某、許晶波協(xié)議書交付艾某。上述購(gòu)房協(xié)議簽訂當(dāng)日，艾某支付給李某某購(gòu)房款20萬(wàn)元，李某某將涉案房屋交付給艾某使用。

本院認(rèn)為，李某某與王某某、許晶波2008年11月25日簽訂的協(xié)議書，及李某某與艾某2010年5月19日簽訂的購(gòu)房協(xié)議均合法有效。李某某有義務(wù)協(xié)助艾某將位于哈爾濱市道里區(qū)××號(hào)華××花園××單元閣樓房產(chǎn)更名過戶至艾某名下。由于李某某與王某某、許晶波簽訂的協(xié)議書的約定，位于哈爾濱市道里區(qū)××號(hào)華××花園××單元閣樓房產(chǎn)系以王某某、許晶波的名義取得房屋所有權(quán)證書，實(shí)際為李某某取得的抵賬房。李某某與王某某、許晶波在協(xié)議書中還約定：“王某某、許晶波同意將抵款房產(chǎn)權(quán)人恢復(fù)至實(shí)際權(quán)利人李某某名下或者李某某指定的他人名下”，因?yàn)榉课菟袡?quán)人現(xiàn)登記在王某某、許晶波名下，所以王某某、許晶波應(yīng)按約定協(xié)助艾某將涉案房屋的所有權(quán)人變更登記至艾某名下。艾某的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。王某某、許晶波的抗辯主張未舉證證明，且辦理房屋產(chǎn)權(quán)證屬于物權(quán)范疇，該訴訟時(shí)效抗辯理由不能成立，本院不予采納。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百三十五的規(guī)定，判決如下：

被告李某某、被告王某某、許晶波于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告艾某將坐落于哈爾濱市道里區(qū)河松街17號(hào)華風(fēng)江畔花園4棟6單元、建筑面積69.83平方米的閣樓（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：哈房權(quán)證里字第××號(hào)）由被告王某某、許晶波更名過戶至原告艾某名下。
如果未按本判決指定的期間履行非金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)100元，由被告李某某、王某某、許晶波負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 徐曄岐
人民陪審員 李永興
人民陪審員 周潔

書記員： 紀(jì)朋偉