原告：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省五大連池市。委托訴訟代理人：賈巖巖，北京達(dá)略律師事務(wù)所律師。被告：賈鐵某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省永清縣。委托訴訟代理人：李江，永清縣永清興達(dá)法律服務(wù)所法律工作者。被告：永清縣居某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地永清縣玉麟大街北側(cè)文化館門店東起2-3號。法定代表人：王巨旺，公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：谷亞靜，河北天源通和律師事務(wù)所律師。

原告胡某向本院提出訴訟請求：一、請求判決被告賈鐵某返還原告購房款160000元；二、請求判決被告賈鐵某支付原告違約金240000元；三、請求判決被告居某公司返還原告居間費(fèi)、貸款費(fèi)、評估費(fèi)共計(jì)19000元；四、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告賈鐵某系商品房買賣合同關(guān)系。原告于2016年8月29曰與被告賈鐵某簽署了《商品房買賣合同》，原告購買被告賈鐵某開發(fā)的永清縣圣霖小區(qū)三棟四單元七層?xùn)|門商品房一套。合同中對原告、被告賈鐵某之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告與被告賈鐵某房子成交價(jià)格為800000元，雙方約定若有一方違約，均由違約方向守約方支付房屋成交價(jià)格的分百分之三十作為違約金，原告于2016年9月7日將首付款160000元匯入被告賈鐵某賬戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個買受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同第五條約定，被告賈鐵某收到首付款后，應(yīng)配合原告辦理申請貸款手續(xù)，現(xiàn)被告賈鐵某因各種原因不去銀行進(jìn)行簽字，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，被告賈鐵某的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意不履行合同。根據(jù)合同第六條第四款約定，甲方應(yīng)支付乙方百分之三十的違約金。被告居某公司收取了原告居間費(fèi)、貸款費(fèi)、評估費(fèi)共計(jì)19000元，但并未完成居間服務(wù)，因此居某公司應(yīng)返還以上費(fèi)用。原告多次向被告賈鐵某提出按照合同約定履行請求遭到拒絕，被告賈鐵某故意躲避，并提出無理要求，無奈訴至法院。被告賈鐵某辯稱，1、鑒于原告方要求解除合同，被告賈鐵某同意解除，并同意返還收取的購房款160000元；2、關(guān)于原告請求支付違約金的主張，沒有任何依據(jù)；3、如果賈鐵某確有違約行為，《房屋買賣合同》中約定的違約金明顯過高，應(yīng)予以減免。被告居某公司辯稱，1、原告胡某并未向居某公司支付居間費(fèi)等19000元，本案被告居某公司主體不適格，請法院依法駁回原告對居某公司的訴訟請求。2、案外人劉艷友與居某公司和賈鐵某簽訂的房屋買賣合同，居某公司已經(jīng)完全履行了居間服務(wù)、貸款代理服務(wù)及評估服務(wù)的義務(wù)，已經(jīng)完成了合同第四條約定的義務(wù)，且居某公司沒有任何過錯。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年8月29日，被告賈鐵某通過被告居某公司居間服務(wù)，與案外人劉艷友簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定：被告賈鐵某將位于永清縣圣霖小區(qū)3棟4單元701室房屋賣給案外人劉艷友，該房屋面積99.08平方米，成交價(jià)格為800000元。簽訂合同時(shí)，案外人劉艷友明確向被告賈鐵某、被告居某公司表明要求將所購房屋過戶登記在原告胡某名下。合同簽訂當(dāng)日，賈鐵某收到買方定金20000元，2016年9月7日被告賈鐵某收到買方銀行轉(zhuǎn)賬140000元，賈鐵某共收取買方房屋首付款160000元。合同還約定，買方支付其余房款的方式是按揭貸款，首付申請貸款，約40個工作日貸款批準(zhǔn)后，辦理過戶、抵押、放款。雙方若有一方違約，則違約方向守約方支付房屋成交價(jià)格的百分之三十作為違約金。2016年9月14日，被告賈鐵某與案外人劉艷友、原告胡某到河北銀行永清支行辦理房屋貸款申請審批手續(xù)，被告賈鐵某與原告胡某簽訂了《房屋買賣合同》，并在銀行貸款申請一系列手續(xù)上簽字捺印。2016年9月16日，原告在銀行貸款初審?fù)ㄟ^。后被告居某公司多次通知被告賈鐵某到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，賈鐵某以要求補(bǔ)償損失為由不予配合，現(xiàn)該涉案房屋登記在被告賈鐵某名下。2016年8月29日，案外人劉艷友向被告居某公司交納居間費(fèi)、貸款代理費(fèi)15000元及評估費(fèi)4000元，共計(jì)19000元。
原告胡某與被告賈鐵某、永清縣居某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“居某公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月24日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告胡某的委托訴訟代理人賈巖巖、被告賈鐵某的委托訴訟代理人李江、被告居某公司的委托訴訟代理人谷亞靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，涉案房屋存在兩份房屋買賣合同，其一為案外人劉艷友與被告賈鐵某、居某公司之間所簽訂的，劉艷友雖以自己名義訂立該份合同，但在合同簽訂時(shí)已明確向二被告表明要求將所購房屋過戶登記在原告胡某名下，在合同中對此約定內(nèi)容雖未記載，但通過原告提供的首付款收條、原告和被告居某公司的當(dāng)庭陳述等證據(jù)可以認(rèn)定該事實(shí)，二被告均知曉原告的該意思表示且并未提出異議。依照法律規(guī)定，當(dāng)事人約定以自己名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的合同為借名買房合同，故在該房屋買賣合同中劉艷友為名義購房人，原告為借名購房人即實(shí)際購房人，原告與劉艷友之間為一種特殊的委托關(guān)系。因劉艷友在簽訂該合同時(shí)已向被告賈鐵某披露原告，依照《中華人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定，該房屋買賣合同直接約束原告胡某和被告賈鐵某。涉案第二份房屋買賣合同系原告在上述合同簽訂后，按照約定前往河北銀行永清支行辦理貸款申請面簽當(dāng)日，就同一房屋以自己的名義與被告賈鐵某再次簽訂的房屋買賣合同，兩份房屋買賣合同的主要交易條款基本相同，合同標(biāo)的指向同一房產(chǎn)，后合同未改變原合同的訂立目的和性質(zhì)，不違背原告真實(shí)意思表示，實(shí)為履行第一份房屋買賣合同滿足貸款銀行審批需要所訂立，故應(yīng)認(rèn)定兩份合同共同形成本案所涉房屋買賣合同關(guān)系。因合同訂立時(shí)廊坊市人民政府尚未出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，原告與被告賈鐵某間的房屋買賣合同關(guān)系不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原告及被告賈鐵某均應(yīng)按約定全面履行各自的義務(wù)。被告居某公司在為涉案房屋買賣合同的訂立提供媒介服務(wù)時(shí)，劉艷友已向被告居某公司披露原告，被告居某公司在知悉劉艷友實(shí)為名義購房人情形下仍提供居間服務(wù)，并在約定有居間人權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的合同中加蓋印章，應(yīng)視為被告居某公司同意與實(shí)際購房人即原告之間建立居間合同關(guān)系，原告與被告居某公司應(yīng)受房屋買賣合同中居間合同條款的效力約束。本案中，原告委托他人與被告簽訂房屋買賣合同后，原告依約履行了全部義務(wù)，而被告賈鐵某在履行了部分合同義務(wù)后，拒不配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約?，F(xiàn)原告主張解除《房屋買賣合同》并要求被告返還購房款160000元的訴訟請求，被告賈鐵某均予同意，故本院照準(zhǔn)。原告主張被告賈鐵某依據(jù)合同約定支付違約金240000元的訴訟請求，被告賈鐵某辯稱違約金約定過高，鑒于雙方訴爭房屋所在小區(qū)現(xiàn)今房產(chǎn)價(jià)格與原被告簽約時(shí)約定的價(jià)格變化不大，故被告的違約行為給原告造成的實(shí)際損失不大，本院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌定對原告上述訴訟請求中的80000元予以支持，對超出的部分不予支持。原告主張被告居某公司返還居間費(fèi)、貸款費(fèi)、評估費(fèi)共計(jì)19000元的訴訟請求，鑒于對訴爭房屋的評估已經(jīng)完成且4000元評估費(fèi)被告居某公司已支付給第三方，故本院對原告主張返還評估費(fèi)的訴訟請求不予支持；另被告居某公司尚未完成《房屋買賣合同》中約定的“協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)”、“主持雙方驗(yàn)收、交接房屋”合同義務(wù)，故根據(jù)公平原則其對居間費(fèi)、貸款代理費(fèi)應(yīng)適當(dāng)返還，本院酌定為4500元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百二十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告胡某、被告賈鐵某雙方簽訂的《房屋買賣合同》及案外人劉艷友、被告賈鐵某、被告居某公司三方簽訂的《房屋買賣合同》；二、被告賈鐵某返還原告購房款160000元；三、被告賈鐵某向原告支付違約金80000元；四、被告居某公司返還原告居間費(fèi)、貸款代理費(fèi)共計(jì)4500元。五、駁回原告其他訴訟請求。以上二、三、四項(xiàng)于本判決生效后十五日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7585元，減半收取計(jì)3793元，由被告賈鐵某負(fù)擔(dān)3600元，被告居某公司負(fù)擔(dān)193元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　李懷珍

書記員：孫丹