上訴人（原審原告、反訴被告）：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，隨州廣水市人，住武漢市洪山區(qū)，委托訴訟代理人：朱圣傳，湖北盈科（武漢）律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。委托訴訟代理人：況勝亮，湖北盈科（武漢）律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。被上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北昊東置業(yè)有限公司，住所地：湖北省鄂州市南浦路98號(hào)規(guī)劃院二樓。法定代表人：周建東，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊斌，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

上訴人胡某因與被上訴人湖北昊東置業(yè)有限公司（以下簡稱昊東置業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案。不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2625號(hào)民事判決，向本院提出上訴?，F(xiàn)本院依法組成合議庭，于2018年10月10日公開開庭進(jìn)行了審理。胡某及其委托訴訟代理人朱圣傳、昊東置業(yè)公司的委托訴訟代理人熊斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。胡某上訴請求：一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2625號(hào)民事判決書第二項(xiàng)、第三項(xiàng)判決；二、依法改判昊東置業(yè)公司一次性賠償胡某經(jīng)濟(jì)損失、違約金人民幣150萬元，返還胡某房屋租金、保證金人民幣11萬元，合計(jì)人民幣161萬元；三、判令昊東置業(yè)公司承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1、2015年2月6日，雙方簽訂的《租房合同書》第一款約定，出租方提供電梯一部。胡某承租的房屋位于該建筑物的第三、四層，經(jīng)營項(xiàng)目為餐飲業(yè)。合同簽訂時(shí)，電梯已經(jīng)存在，胡某有理由相信昊東置業(yè)公司提供的電梯是合法建設(shè)。昊東置業(yè)公司故意隱瞞電梯違法建設(shè)的事實(shí)，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審開庭前，雙方當(dāng)事人及審理案件的法官一起前往餐廳現(xiàn)場勘查，除電梯外有一條消防通道通往餐廳，消費(fèi)者必須先繞路進(jìn)入小區(qū)，再步行至三樓。若電梯無法正常使用，消費(fèi)者進(jìn)入餐廳就餐的機(jī)率就會(huì)大大降低,勢必會(huì)影響營業(yè)收入。確切地說,沒有電梯，胡某不會(huì)承租該房屋。2、2015年8月1日，餐廳在正常經(jīng)營期間，收到了鄂州市鼓樓街辦事處安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站出具的《鄂州市超期未檢、存在安全隱患、非法使用電梯統(tǒng)計(jì)表》，載明餐廳所使用的電梯超期7個(gè)月未能年審，即2015年的1月1日后，昊東置業(yè)公司未按法律的規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行年審。雙方簽訂合同是在2015年2月6日，昊東置業(yè)公司明知電梯未按法律的規(guī)定進(jìn)行年審，故意隱瞞事實(shí)與胡某簽訂合同，嚴(yán)重?fù)p害了胡某的合法權(quán)益。電梯未能年審，繼續(xù)運(yùn)行隨時(shí)可能危及消費(fèi)者的人身安全，胡某多次找昊東置業(yè)公司溝通，要求其解決問題，未收到任何回復(fù)。無奈之下，只得通過緩交租金迫使昊東置業(yè)公司遵守合同約定，一審法院認(rèn)定胡某違約不能成立。3、2015年4月，餐廳短暫歇業(yè)，并非因經(jīng)營不善。餐廳歇業(yè)真正原因，電梯占用的地方嚴(yán)重妨礙了一樓業(yè)主經(jīng)營，雙方曾發(fā)生肢體沖突，導(dǎo)致胡某的母親住院接受治療，且引發(fā)了訴訟糾紛。事情發(fā)生后，胡某曾多次找昊東置業(yè)公司溝通，要求其幫忙化解矛盾，但其置之不理。矛盾得不到解決，電梯無法正常使用，餐廳無法正常經(jīng)營，胡某只得在承租期間內(nèi)尋求轉(zhuǎn)租，從而減少損失，但昊東置業(yè)公司采取強(qiáng)制鎖門，致使胡某轉(zhuǎn)租失敗，嚴(yán)重侵害了胡某的合法權(quán)益，這也是胡某緩交租金的原因。4、胡某裝修餐廳花費(fèi)了200多萬元。本案中，胡某依法對(duì)餐廳裝修的價(jià)值進(jìn)行了鑒定并作為證據(jù)向法院提交，昊東置業(yè)公司申請了重新鑒定，但無果。一審法院以鑒定系單方申請鑒定，無實(shí)物、無現(xiàn)場，對(duì)鑒定意見不予采信的認(rèn)定錯(cuò)誤。無實(shí)物、無現(xiàn)場是因?yàn)殛粬|置業(yè)公司未經(jīng)胡某的同意，擅自搬離物品且未妥善保管，致使物品損毀，無法重新鑒定，不利后果應(yīng)由昊東置業(yè)公司承擔(dān)。另，在承租期限內(nèi)，昊東置業(yè)公司未經(jīng)胡某同意，將房屋出租給第三方，而經(jīng)過裝修的房屋，客觀上租金必然會(huì)上漲，作為受益方，應(yīng)當(dāng)給予胡某一定的補(bǔ)償。綜上，一審法院未能查清胡某不交納租金的真正原因，將違約責(zé)任判歸于胡某，明顯錯(cuò)誤。同時(shí)，未查明餐廳停業(yè)的真正原因以及在餐廳裝修殘存價(jià)值上維護(hù)胡某的合法權(quán)益。胡某裝修餐廳花費(fèi)了200多萬元，因昊東置業(yè)公司的原因致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其提供的電梯未能年審，違反了合同的約定，應(yīng)認(rèn)定昊東置業(yè)公司違約在???。二、舉證責(zé)任的分配及責(zé)任承擔(dān)。1、電梯是否系合法建設(shè)以及不能正常使用是否直接影響餐廳的經(jīng)營，是本案的關(guān)鍵。胡某提供證據(jù)證明了電梯系違法建設(shè)，其無法正常使用影響了營業(yè)收入，緩交租金行為合理合法。昊東置業(yè)公司未能提供證據(jù)證明電梯是合法建設(shè)，無法證明胡某不交納租金系違約，其不利法律后果應(yīng)依法由昊東置業(yè)公司承擔(dān)；2、餐廳裝修的殘存價(jià)值，胡某依據(jù)法官的釋明對(duì)餐廳的裝修價(jià)值進(jìn)行了鑒定，作為賠償依據(jù)提交給法院，昊東置業(yè)公司要求重新鑒定，后因昊東置業(yè)公司未能妥善保管財(cái)物，致使鑒定不能，不利法律后果應(yīng)由昊東置業(yè)公司承擔(dān)。三、一審法院適用法律錯(cuò)誤。一審判決在未查明違約責(zé)任歸屬的情況下，適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十六條第一款、第一百零七條、第二百二十七條，作出錯(cuò)誤的判決。而在適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條時(shí)不明確，該條款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定明顯是對(duì)立的，適用不同必然會(huì)導(dǎo)致不同法律后果的承擔(dān)。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，懇請二審法院查清事實(shí)后，依法改判。昊東置業(yè)公司辯稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律恰當(dāng)，判決公正，應(yīng)予維持；二、胡某的上訴理由均依法不能成立。1、餐廳歇業(yè)是因?yàn)楹匙陨淼慕?jīng)營不善，與電梯是否審批沒有法律上的因果關(guān)系，電梯一直在正常使用，直到胡某歇業(yè)一年后才被拆除；2、胡某沒有通過法院司法技術(shù)部門委托鑒定，單方委托沒有資質(zhì)的鑒定部門在沒有雙方到場的情況下，又沒有實(shí)物沒有現(xiàn)場，作出的鑒定沒有法律效力；3、涉案雙方當(dāng)事人是房屋租賃合同關(guān)系，??茜沒有按照租賃合同約定支付租金，中途退租，導(dǎo)致雙方締約目的不能實(shí)現(xiàn)，理應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，除自行承擔(dān)裝修損失外，還應(yīng)賠償昊東置業(yè)公司的損失。胡某向一審法院提出的訴訟請求：1、解除胡某與昊東置業(yè)公司簽訂的《租房合同書》。2、昊東置業(yè)公司賠償胡某經(jīng)濟(jì)損失、違約金人民幣150萬元，返還房屋租金、保證金人民幣11萬元，合計(jì)人民幣161萬元。3、昊東置業(yè)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014年3月21日，胡某與鄂州市博騰數(shù)碼廣場負(fù)責(zé)人朱峰協(xié)商后簽訂《個(gè)人租房合同書》，約定由朱峰將位于鄂州市鄂城區(qū)南浦路昊東綜合樓門面房出租給胡某作餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營使用，合同對(duì)租期及租金進(jìn)行了約定。昊東置業(yè)公司同意朱峰的轉(zhuǎn)租行為。合同簽訂后，胡某注冊成立湖北省莫斯廷餐飲管理有限公司，同時(shí)與武漢頂創(chuàng)裝飾公司簽訂房屋裝修???同，對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，購買相關(guān)餐飲設(shè)備，共計(jì)支出人民幣200余萬元。同年7月19日，餐廳開張營業(yè)。2015年2月6日，胡某與昊東置業(yè)公司法定代表人周建東簽訂租房合同書一份，約定由昊東置業(yè)公司將上述房產(chǎn)出租，出租方提供電梯一部，并對(duì)租賃期限、租金等事項(xiàng)作出約定。2015年4月，胡某發(fā)現(xiàn)昊東置業(yè)公司提供的租賃物嚴(yán)重危及承租人的安全，并要求昊東置業(yè)公司及時(shí)消除危險(xiǎn)，但昊東置業(yè)公司未予處置，后昊東置業(yè)公司強(qiáng)行更換出租房屋大門鑰匙，拆除電梯，致使胡某無法進(jìn)入開辦的餐廳，被迫停業(yè)。胡某購置的設(shè)備亦被損毀，故訴諸法院。昊東置業(yè)公司辯稱及反訴陳述，胡某的訴請不能成立。1、與事實(shí)不符，租賃房屋通過了權(quán)威的機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格，胡某停業(yè)屬于自身經(jīng)營不善；2、違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，胡某長期拖欠租金，昊東置業(yè)公司沒有損壞胡某的設(shè)備，并且進(jìn)行了現(xiàn)場錄像，桌椅板凳放置在地下室；3、胡某違約不存在返還租金，胡某尚欠昊東置業(yè)公司的租金未交。2015年2月6日，雙方簽訂租房合同書一份，合同對(duì)租期、租金均有約定，第七條特別約定：胡某逾期交付房租的，應(yīng)承擔(dān)欠繳部分每天千分之五的違約金，超過30日仍未交清房租的，昊東公司有權(quán)終止合同，沒收胡某預(yù)交的6萬元保證金，胡某應(yīng)無條件退場并承擔(dān)一切責(zé)任及損失。合同簽訂后，胡某向昊東置業(yè)公司交付保證金2萬元，租金8萬元。胡某于2015年4月歇業(yè)，并長期拖欠租金，胡某自2014年7月19日至2016年7月25日占用房屋兩年時(shí)間，應(yīng)上交租金47.15萬元，僅交租金8萬元，尚欠租金39.15萬元，特提起反訴，請求判令胡某支付所欠租金39.15萬元。胡某反訴辯稱，胡某依約履行合同，發(fā)生糾紛是因?yàn)殡娞?，雖多次溝通，但均未果，電梯是通往店內(nèi)的唯一通道，影響胡某經(jīng)營，為了保護(hù)自身的利益，故而未交租金。昊東置業(yè)公司理由不成立，應(yīng)當(dāng)駁回反訴請求。一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年3月21日，胡某（乙方）與案外人鄂州市博騰數(shù)碼廣場（甲方）簽訂《個(gè)人租房補(bǔ)充協(xié)議》，約定甲方將鄂州市鄂城區(qū)南浦路昊東綜合樓（主樓第3樓面積約600平方米）、附屬樓第4樓（面積約為130平方米），總計(jì)面積約為730平方米，出租給乙方作餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營使用；甲方應(yīng)于乙方繳納房租后、乙方營業(yè)前安裝、調(diào)試好觀光電梯，因電梯不能正常運(yùn)行，給乙方造成營業(yè)損失的甲方應(yīng)第一時(shí)間維修電梯，甲方負(fù)責(zé)24小時(shí)維修完畢，超過時(shí)間的部分甲方負(fù)責(zé)給予乙方一定補(bǔ)償；租期五年，從2014年7月19日起到2019年7月18日止。合同簽訂后，胡某注冊成立湖北省莫斯廷餐飲管理有限公司。2014年4月7日，???東置業(yè)公司出具房屋所有權(quán)人證明書一份，證明涉案房屋于2013年4月租賃給鄂州市博騰數(shù)碼廣場負(fù)責(zé)人朱峰，昊東置業(yè)公司同意朱峰對(duì)外轉(zhuǎn)租行為。2014年7月19日，湖北省莫斯廷餐飲管理有限公司開張營業(yè)；8月10日，電梯交付給胡某使用。2015年2月6日，胡某（乙方）與昊東置業(yè)公司法定代表人周建東（甲方）簽訂《租房合同書》一份，雙方約定由甲方將位于鄂州市鄂城區(qū)南浦路昊東綜合樓（主樓第3樓面積約600平方米）、附屬樓第4樓（面積約為130平方米），總計(jì)面積約為730平方米出租給乙方作餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營使用。甲方提供電梯一部；租期五年，從2014年7月19日到2019年7月18日止，首年租金23萬元，第二年241500元，第三年253575元，第四年271325元，第五年290317元，每季度前10日內(nèi)付清；乙方租金從2015年2月6日起由乙方直接向甲方繳納，此前的租金甲方確認(rèn)已???朱峰代乙方繳納（朱峰代繳時(shí)間2014年10月1日起至2015年2月15日止）；甲方應(yīng)監(jiān)督物業(yè)對(duì)電梯定期檢修維護(hù)，確保電梯正常運(yùn)行，有電梯造成人身傷亡與甲、乙雙方無關(guān)；乙方逾期交付房租，超過30日仍未交清房租的，甲方有權(quán)終止合同，乙方應(yīng)無條件退場并承擔(dān)一切責(zé)任及損失；合同還對(duì)雙方責(zé)任及義務(wù)等事宜進(jìn)行了約定。湖北省莫斯廷餐飲管理有限公司在2015年4月后即不能正常經(jīng)營，10月份起關(guān)門停業(yè)。2016年1月21日昊東置業(yè)公司在報(bào)紙上刊登“退場通知”，通知胡某“于見報(bào)5日內(nèi)騰空房屋并結(jié)清租金，逾期本人不負(fù)保管責(zé)任，后果自負(fù)”。同年2月23日，昊東置業(yè)公司在涉案房屋大門加鎖，并于2016年7月25日予以清場騰退。同年8月1日，昊東置業(yè)公司將房屋租賃給案外人湖北眾微電子商務(wù)有限公司經(jīng)營。由此，雙方產(chǎn)生糾紛。另查明，胡某于2015年4月1日、4???15日、6月15日、7月15日通過銀行匯款方式分四次向昊東公司共計(jì)付款10萬元，其中8千元為房租，2萬元為保證金；另，昊東置業(yè)公司進(jìn)餐費(fèi)抵扣房租22956元。案外人朱峰于2014年10月26日出具一份說明，注明“此前胡某的房屋租金壹拾叁萬元整（13萬元，已由朱峰代交給昊東置業(yè)公司，胡某房屋租金從2015年2月15日起直接向昊東置公司繳納”。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)系昊東置業(yè)公司提前收回租賃物，責(zé)任在誰的問題。胡某認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，昊東置業(yè)公司應(yīng)提供電梯一部，而昊東置業(yè)公司提供的電梯存在安全隱患，且屬違建物，故昊東置業(yè)公司存在違約行為，其未按約定支付租金，責(zé)任在昊東置業(yè)公司，昊東置業(yè)公司應(yīng)賠償因強(qiáng)制清場造成的損失。昊東置業(yè)公司認(rèn)為，已按合同約定提供了一部電梯，并未影響胡某的正常經(jīng)營，餐廳關(guān)門歇業(yè)，是因胡??經(jīng)營不善，胡某長期不支付租金，故昊東置業(yè)公司依法解除合同清場。一審法院認(rèn)為，胡某與案外人鄂州市博騰數(shù)碼廣場簽訂租房合同書時(shí)，約定觀光電梯由鄂州市博騰數(shù)碼廣場安裝、調(diào)試，即涉案電梯系在胡某與昊東置業(yè)公司簽訂租賃合同前已存在并已運(yùn)行，胡某在明知或應(yīng)當(dāng)知曉電梯狀況的前提下，與昊東置業(yè)公司簽訂租房合同，現(xiàn)再以電梯存在問題為由認(rèn)為昊東公司違約，理由不充分，這是其一；其二，從胡某提供的證據(jù)來看，電梯被第三方認(rèn)定為超期未檢、存在安全隱患、非法使用的時(shí)間為2015年8月1日，作出違法建設(shè)限期拆除通知的最早時(shí)間為2015年9月26日，而電梯實(shí)際拆除時(shí)間在2016年，由此，胡某認(rèn)為因電梯原因?qū)е缕湓?015年4月就被迫停業(yè)的理由不成立；其三，電梯是進(jìn)入胡某所經(jīng)營餐廳的通道，但并非唯一通道，故即便電梯出現(xiàn)問題，也不是導(dǎo)致餐??經(jīng)營不能的原因。綜上，胡某以昊東置業(yè)公司提供的電梯存在安全隱患、系違法建設(shè)為由認(rèn)為昊東置業(yè)公司違約的理由不成立。胡某未按期履行支付租金的義務(wù)，昊東置業(yè)公司以登報(bào)形式通知其清場騰退，即包含了解除租賃合同的意思表示，而胡某又提出了解除合同的訴訟請求，故雙方就解除合同達(dá)成合意，涉案租賃合同應(yīng)予解除，胡某的該項(xiàng)訴訟請求，依法予以支持。關(guān)于租金的問題。合同約定從2014年7月19日到2019年7月18日止，首年租金23萬元，第二年241500元，即從2014年7月19日至2015年7月18日，月租金19166.67元；從2015年7月19日至2016年7月18日，月租金20125元。昊東置業(yè)公司收取胡某租金開始時(shí)間為2014年7月19日，截止時(shí)間應(yīng)為昊東置業(yè)公司在涉案房屋加鎖之日即2016年2月22日，故租金為352762.50元（23萬元+20125元/月×6個(gè)月+20125元/月÷30天×3天），扣減朱??代繳的13萬元，胡某已支付的8千元房租、2萬元保證金，昊東置業(yè)公司進(jìn)餐費(fèi)抵扣的房租22956元，胡某還應(yīng)支付昊東置業(yè)公司租金99806.50元，昊東置業(yè)公司超出部分的訴請，依法不予支持。關(guān)于胡某要求昊東置業(yè)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失、違約金、返還房屋租金、保證金等請求，因其訴請的依據(jù)是昊東置業(yè)公司違約，但從上述認(rèn)定來看，昊東置業(yè)公司不存在違約行為，故其訴請于法無據(jù)，依法不予支持。綜上所述，胡某未依約按期支付房屋租金，屬違約方，其要求昊東置業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失、支付違約金、返還房屋租金、返還保證金，無事實(shí)與法律依據(jù)，依法不予支持；昊東置業(yè)公司要求胡某支付租金的請求，應(yīng)予支持，但數(shù)額應(yīng)為99806.50元，超出部分的請求，不予支持；因涉案合同雙方均同意解除，故胡某要求解除租房合同的請求，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十六條第一款、第一百零七條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：一、解除胡某與昊東置業(yè)公司于2015年2月6日簽訂的《租房合同書》；二、胡某于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付昊東置業(yè)公司租金99806.50元；三、駁回胡某其他的訴訟請求；四、駁回昊東置業(yè)公司其他的反訴請求。本案案件受理費(fèi)19290元，反訴案件受理費(fèi)7173元，合計(jì)26463元，由胡某負(fù)擔(dān)20788元，昊東置業(yè)公司負(fù)擔(dān)5675元。在本院二審規(guī)定的舉證期間內(nèi)未雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，2014年3月21日，胡某與鄂州市博騰數(shù)碼廣場負(fù)責(zé)人朱峰簽訂涉案房屋出租協(xié)議。2014年4月7日???昊東置業(yè)公司出具房屋所有權(quán)人證明書，允許鄂州市博騰數(shù)碼廣場負(fù)責(zé)人朱峰將涉案房屋對(duì)外租。同年4月9日，胡某向朱峰交納房屋預(yù)訂金13萬元。2014年8月10日，湖北尚層電梯有限公司與胡某簽訂電梯交付協(xié)議，該公司將涉案訴爭電梯啟動(dòng)開關(guān)鑰匙交給胡某，約定電梯由胡某管理并使用。2015年8月1日，鄂州市鼓樓街辦事處安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站出具《鄂州市超期未檢、存在安全隱患、非法使用電梯統(tǒng)計(jì)表》，載明，涉案訴爭電梯超期7個(gè)月未年檢。同年9月26日、10月12日，鄂州市城鄉(xiāng)規(guī)劃違法建設(shè)行政執(zhí)法部門，分別向胡某及周建東下達(dá)《違法建設(shè)限期拆除通知書》，載明，涉案訴爭電梯系違法建設(shè)，限期拆除。根據(jù)雙方當(dāng)事人的上訴及答辯意見，本院歸納本案爭議的焦點(diǎn)為：胡某與昊東置業(yè)公司在履行合同過程中雙方是否存在違約行為；胡某的訴訟主張及??東置業(yè)公司的反訴主張是否應(yīng)得到支持。現(xiàn)評(píng)判如下：就本案爭議焦點(diǎn)問題，胡某認(rèn)為，昊東置業(yè)公司提供電梯存在安全隱患，且系違建物，屬違約行為，其未按約定支付租金，責(zé)任在昊東置業(yè)公司。昊東置業(yè)公司認(rèn)為，已按合同約定提供了一部電梯，并未影響胡某的正常經(jīng)營，餐廳關(guān)門歇業(yè)，是因胡某經(jīng)營不善，胡某長期不支付租金，故昊東置業(yè)公司依法解除合同清場。本院認(rèn)為，一、從胡某租賃涉案房屋時(shí)間和電梯安裝交付的時(shí)間上來看，胡某在進(jìn)行經(jīng)營時(shí)，涉案房屋并沒有安裝電梯。由此說明，胡某在準(zhǔn)備租賃涉案房屋投資經(jīng)營餐廳之前，涉案房屋有無電梯并不是阻卻其經(jīng)營的先決條件。其以電梯出現(xiàn)問題，導(dǎo)致其無法正常經(jīng)營影響了營業(yè)收入，并認(rèn)為緩交租金行為合理合法的理由，不能成立；二、涉案電梯系胡某與案外人鄂州市博騰數(shù)碼廣場簽???租房合同書時(shí)，約定觀光電梯由鄂州市博騰數(shù)碼廣場安裝、調(diào)試。說明胡某在與昊東置業(yè)公司簽訂租房合同之前，知曉電梯安裝的過程和現(xiàn)狀。就本案而言，涉案房屋的電梯安裝的主要目的是胡某為其經(jīng)營的餐廳提檔升級(jí)，受益者系胡某?，F(xiàn)相關(guān)部門認(rèn)為電梯系違法建設(shè)，并要求限期拆除，胡某負(fù)有一定責(zé)任。即便涉案電梯被第三方認(rèn)定為超期未檢、存在安全隱患，昊東置業(yè)公司作為電梯所有權(quán)人有積極履行排除安全隱患的責(zé)任和義務(wù)，而胡某作為電梯的受益者，其亦負(fù)有積極主動(dòng)要求電梯維護(hù)者排除安全隱患的責(zé)任和義務(wù)，以確保電梯正常運(yùn)行。同時(shí)，2015年8月1日，鄂州市鼓樓街辦事處安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站才對(duì)涉案電梯進(jìn)行年檢，說明胡某此前在經(jīng)營時(shí)，電梯仍然在正常運(yùn)行。因此，胡某認(rèn)為因電梯原因?qū)е缕湓?015年4月就被迫停業(yè)，并認(rèn)為昊東置業(yè)公司提供的電梯存在安全隱患、系違法建設(shè)，昊東置業(yè)公司違約在先的理由不能成立。同時(shí)，該事實(shí)并不足以構(gòu)成胡某逾期交付租金合理的先訴抗辯事由；三、昊東置業(yè)公司在胡某未按期履行支付租金，且沒有經(jīng)營的情況下，以登報(bào)形式通知胡某清場騰退，并在胡某未給予回應(yīng)的情況下，才將房屋出租給第三人。對(duì)此，胡某稱由昊東置業(yè)公司在合同履行期內(nèi)擅自清場騰退行為，給其財(cái)產(chǎn)造成損失。本院認(rèn)為，昊東置業(yè)公司的行為符合我國《合同法》第九十四條第三項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”的情形。在昊東置業(yè)公司通知胡某履行合同義務(wù)情況下，胡某本應(yīng)采取積極主動(dòng)措施，防止損失的擴(kuò)大，卻以放任的態(tài)度，逃避履行合同義務(wù)。因此，胡某要求昊東置業(yè)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失、違約金、返還房屋租金、保證金等請求，于法無據(jù)。昊東???業(yè)公司認(rèn)為餐廳歇業(yè)是因?yàn)楹匙陨淼慕?jīng)營不善，與電梯是否審批沒有法律上的因果關(guān)系，胡某沒有按照租賃合同約定支付租金，中途退租，導(dǎo)致雙方締約目的不能實(shí)現(xiàn)，理應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任的抗辯理由，本院依法予以支持。綜上，胡某在履行合同過程中存在根本違約行為，昊東置業(yè)公司不存在違約行為。一審法院認(rèn)為，昊東置業(yè)公司以登報(bào)形式通知其清場騰退，即包含了解除租賃合同的意思表示，以胡某提出了解除合同的訴訟請求，認(rèn)為雙方就解除合同達(dá)成合意，涉案租賃合同應(yīng)予解除的觀點(diǎn)，本院依法予以支持。對(duì)于一審法院認(rèn)定胡某還下欠昊東置業(yè)公司租金99806.50元，因涉案雙方均沒有提出異議，本院依法予以支持。綜上所述，胡某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果并無不當(dāng)。在二審審理過程中，經(jīng)???院主持調(diào)解，雙方未能達(dá)成最終協(xié)議。在調(diào)解過程中，昊東置業(yè)公司主動(dòng)提出放棄要求胡某支付如下所欠租金99806.50元。本院認(rèn)為，昊東置業(yè)公司的該處分行為，不違反法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第九條、第十三條第二款規(guī)定，判決如下:

一、維持鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2625號(hào)民事判決第一項(xiàng)（即解除胡某與昊東置業(yè)公司于2015年2月6日簽訂的《租房合同書》）、第三項(xiàng)（即駁回胡某其他的訴訟請求）、第四項(xiàng)（即駁回昊東置業(yè)公司其他的反訴請求）二、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2625號(hào)民事判決第二項(xiàng)（即胡某于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付昊東置業(yè)公司租金99806.50元）。一審案件受理費(fèi)，按一審判決執(zhí)行。本判決為終審判決。

審判長　　趙國文
審判員　　曹家華
審判員　　張　開

書記員：丁聰