原告：胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省宜都市人，住宜都市，委托訴訟代理人：朱其芳，湖北啟方律師事務(wù)所律師。被告：陳珞生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省枝江市人，戶籍地枝江市，委托訴訟代理人：蔡濤，男，xxxx年xx月xx日出生，系被告陳珞生外甥。被告：李宏麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省枝江市人，戶籍地枝江市，

原告向本院提出訴訟請求：1.判令被告履行房屋出讓后將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至原告名下的協(xié)助義務(wù)；2.由被告承擔(dān)案件的訴訟費用。事實和理由：2003年11月，因被告被限制人身自由，被告妻子李宏麗委托鄰居張前秀為中間人，介紹將登記在被告陳珞生名下坐落于港務(wù)局龍王臺村8組的房屋一套出讓給原告，房屋出讓價格為28800元。原告一次性付清了房款，被告李宏麗將房屋所有權(quán)證、國有土地使用證交付給原告，原告即時搬入該房屋居住至今。被告刑滿釋放后，原告通過多種渠道要求被告陳珞生協(xié)助辦理房屋及土地的變更登記手續(xù)，被告拒不提供協(xié)助。被告陳珞生辯稱，1、答辯人自2001年7月被雙規(guī)，至2012年底刑滿釋放，期間并不知曉房屋已經(jīng)被出賣給原告。答辯人妻子李宏麗告知答辯人房屋出租給原告，并聲稱房產(chǎn)證和土地證在搬家過程中遺失，于是答辯人于2013年補辦了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書；2、答辯人對自有產(chǎn)權(quán)房屋被出讓，沒有事先同意或者事后追認(rèn)。根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻一方以個人名義處分共有不動產(chǎn)時，要求受讓第三人是善意的，此處善意需結(jié)合其他非正常因素考慮。如果第三人明知夫妻一方在獄中服刑，人身自由被限制，無法正常互通信息，仍然與夫妻一方獨自進(jìn)行交易，不應(yīng)被認(rèn)定為善意第三人；3、涉案房屋原產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為84.82平方米，但答辯人補辦的房產(chǎn)證中登記的房屋建筑面積為96.73平方米，當(dāng)時答辯人對房屋進(jìn)行了精裝修。當(dāng)年枝城房屋毛坯價格為400余元/平方米，被告李宏麗2003年上半年在枝江購買的老舊清水房改房建筑面積85.57平方米，購買價格45000元，因此，涉案房屋價格28800元明顯偏低；4、原告強占答辯人夫妻自建的無產(chǎn)權(quán)房一層應(yīng)立即返還。答辯人夫妻在涉案房屋樓頂投資加蓋了一層三間房屋，屬于無產(chǎn)權(quán)房，建筑面積約70平方米，上下樓梯與涉案房屋互不干涉。房屋內(nèi)儲存有沒有搬走的家具及其他物品，被原告無償占用多年。從答辯人拍攝的照片中看出，原告對無產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了改變和修繕，但主體結(jié)構(gòu)沒有大的變化。綜上，請人民法院認(rèn)定原告和被告李宏麗房屋買賣關(guān)系無效，將房屋歸還答辯人，并要求原告搬出涉案房屋，支付強占期間房租。被告李宏麗辯稱，1、2001年，被告陳珞生被雙規(guī)后，答辯人遭到恐嚇，且涉案房屋內(nèi)多次發(fā)生砸窗、砸門事件，答辯人認(rèn)為極不安全，經(jīng)人介紹在枝江市購買了房屋，并于2003年上半年將部分家具搬到枝江，將涉案房屋鑰匙交予表妹張虹保管。陳珞生服刑不久，答辯人就下崗了，當(dāng)時回單位處理相關(guān)事宜時，跟張虹等人隨口說過想出租或出售房屋。之后，張虹聯(lián)系答辯人說原告要買房子，出價28800元，答辯人當(dāng)時精神恍惚、六神無主，就答應(yīng)了。第二天，原告和答辯人到建設(shè)銀行，原告將28800元購房款轉(zhuǎn)到答辯人卡中，答辯人開具收據(jù)一張，然后將房產(chǎn)證、土地證、鑰匙交給原告，雙方?jīng)]有簽訂任何協(xié)議；2、2005年，原告找答辯人索要陳珞生的身份證復(fù)印件，且表示不需要陳珞生協(xié)助辦理過戶手續(xù)。2009年，陳珞生被保外就醫(yī)，他問起房子，答辯人告訴他房子出租給原告了，還告訴他房產(chǎn)證、土地證遺失了。自2009年陳珞生保外就醫(yī)回來后，原告多次打電話給答辯人，要求陳珞生協(xié)助簽字過戶，答辯人均予以回絕，并希望原告退還房屋，答辯人愿意退還房款并給予必要的補償，原告不同意；3、2018年，陳珞生接到法庭通知應(yīng)訴后詢問答辯人，答辯人才如實告訴他房屋出賣的情況。原告當(dāng)時明知陳珞生是被限制行為自由的人，卻以別人引薦為借口，以低于市場的價格和欺詐的手段，沒有與答辯人簽訂任何協(xié)議就迅速支付房款，從答辯人手中騙取了房產(chǎn)證和土地證。后想蒙騙執(zhí)法部門產(chǎn)權(quán)過戶不成，又以陳珞生沒有配合過戶為由進(jìn)行起訴，嚴(yán)重侵害了陳珞生的合法權(quán)益。當(dāng)事人圍繞訴訟主張依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對以下證據(jù)：原告提交的都市國用（2002）字第XX號國有土地使用證、都房權(quán)證字第××號房屋所有權(quán)證復(fù)印件，被告陳珞生提交的補都市國用（2002）第XX號國有土地使用證、宜都房權(quán)證字第××號房屋所有權(quán)證復(fù)印件，各方當(dāng)事人對真實性不持異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：1.證人李某的證言能夠證明系張前秀本人書寫的《證明書》，對證明書的真實性本院予以確認(rèn)，同時，被告陳珞生對李某出庭作證的證言真實性表示認(rèn)可，本院予以確認(rèn)；2.張虹出具的《證明》一份，系證人證言，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，故不符合證據(jù)合法性的要求，本院不予采納。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告陳珞生、李宏麗系夫妻關(guān)系，原告及被告夫妻原均屬于港務(wù)局職工。2003年11月，經(jīng)案外人張前秀介紹，原告與被告李宏麗就買賣位于宜都市枝城鎮(zhèn)城坡垴的涉案房屋達(dá)成口頭協(xié)議。之后，雙方前往當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行，原告將28800元購房款匯入被告李宏麗個人賬戶，被告李宏麗將涉案房屋國有土地使用證[地號：都市國用（2002）字第XX號]、房屋所有權(quán)證[證號：都房權(quán)證字第××號]及房屋鑰匙交付原告。都房權(quán)證字第××號房屋所有權(quán)證載明，涉案房屋建筑面積為84.82平方米，房號為4幢1-3-1。同時查明，被告陳珞生于2001年被限制人身自由，于2009年被保外就醫(yī)，并于2012年刑滿釋放。涉案房屋土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均登記在陳珞生一人名下，但該房屋系二被告在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，雙方均認(rèn)可屬于夫妻共同財產(chǎn)。被告陳珞生于2014年以“遺失”為由向有關(guān)機關(guān)申請辦理了涉案房屋的土地使用權(quán)證[地號：補都市國用（2002）字第XX號]及房屋所有權(quán)證[證號：宜都房權(quán)證字第××號]。宜都房權(quán)證字第××號房屋所有權(quán)證載明，涉案房屋建筑面積為96.73平方米，套內(nèi)建筑面積為85.21平方米，房屋坐落于宜都市枝城鎮(zhèn)城坡垴（原港務(wù)局4號樓），房號1-301。本院認(rèn)為，涉案房屋買賣雖未簽訂書面協(xié)議，但原告與被告李宏麗均認(rèn)可雙方達(dá)成了買賣房屋的口頭協(xié)議，并且原告已支付了全部購房款28800元，被告李宏麗也已將房屋土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證原件、房屋鑰匙交付原告，可認(rèn)定雙方的房屋買賣關(guān)系已成立。因此，本案的爭議焦點是：如何認(rèn)定涉案房屋買賣合同的效力？根據(jù)自2012年7月1日施行的《最高人民法院<關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋>》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”及第四十六條第二款“本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋”之規(guī)定，結(jié)合法律適用的原則和規(guī)則，本案房屋買賣合同不應(yīng)認(rèn)定為無效合同。本案系夫妻一方處分夫妻雙方共有房屋，發(fā)生日期是2003年，根據(jù)1988年4月2日最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”之規(guī)定，第三人善意、有償?shù)那闆r下取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益。
原告胡某某與被告陳珞生、李宏麗房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月5日立案后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。審理過程中，因案情復(fù)雜，于2018年3月19日轉(zhuǎn)入普通程序進(jìn)行審理。本案當(dāng)事人和委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜上，本院認(rèn)為，本案原告購買涉案房屋符合善意取得之構(gòu)成要件，應(yīng)認(rèn)定涉案買賣合同關(guān)系有效，理由是：第一，原告及被告陳珞生、李宏麗均屬于原港務(wù)局職工，涉案房屋雖登記在被告陳珞生一人名下，但各方當(dāng)事人都明知涉案房屋系二被告夫妻共同財產(chǎn)。被告李宏麗作為房屋共有人將涉案房屋出賣給原告并接受購房款、交付房屋權(quán)屬證明，亦在本案答辯中陳述“涉案房屋內(nèi)多次發(fā)生砸窗、砸門事件，答辯人認(rèn)為極不安全”，表明被告李宏麗具有出賣房屋的主觀意愿和客觀原因。被告陳珞生于2009年被限制人身自由后，原告無法與其接觸，但作為妻子的被告李宏麗可以探視被告陳珞生，此種情況下，原告選擇“相信”被告李宏麗有權(quán)處分夫妻共同財產(chǎn)而與之進(jìn)行房屋交易，應(yīng)認(rèn)定原告主觀上為善意；第二，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為84.82平方米。結(jié)合被告陳珞生陳述的“2001年在枝城建房市場價是400元/平方米；被告李宏麗2003年上半年在枝江購買的老舊清水房改房建筑面積85.57平方米，購買價格45000元”的觀點，且在沒有提供證據(jù)證明雙方的交易價格明顯低于市場價格的情況下，涉案房屋在2003年以28800元的價格進(jìn)行交易，應(yīng)認(rèn)定為合理的對價。因此，原告與被告李宏麗達(dá)成的買賣合同關(guān)系合法有效，對于原告要求被告陳珞生、李宏麗協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，本院予以支持。對于被告陳珞生要求原告返還強占的其夫妻自建的建筑面積約70平方米的無產(chǎn)權(quán)房一層的辯稱意見，因本案僅處理有合法權(quán)屬證明的涉案房屋，其請求不屬于本案的審理范圍，本院依法不予處理。對于被告李宏麗主張的系原告“騙取了房產(chǎn)證和土地證”的答辯觀點，與其與原告達(dá)成房屋交易的客觀事實不符，也沒有提交證據(jù)予以證明，本院不予采納。關(guān)于本案法律適用的問題，《中華人民共和國物權(quán)法》自2007年10月1日起施行，本案房屋交易發(fā)生在2003年，根據(jù)法不溯及既往的原則，在本案中不應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》。綜上所述，本案經(jīng)合議庭評議，審委會研究決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《最高人民法院<關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋>》第三條第一款、第四十六條第二款，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：被告陳珞生、李宏麗于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助原告胡某某辦理位于宜都市枝城鎮(zhèn)城坡垴的涉案房屋[地號：都市國用（2002）字第XX號；證號：都房權(quán)證字第××號（或宜都房權(quán)證字第××號）]的產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。本案案件受理費520元，由被告陳珞生、李宏麗負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長　謝　靚
審判員　艾貽學(xué)
審判員　張冬芹

書記員：江頔