上訴人（原審原告）：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市，
委托訴訟代理人：董陸茜，湖北浩法律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起上訴，提起申訴，代簽法律文書。
被上訴人（原審被告）：湖北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省云夢縣城關(guān)太平街7號(hào)。
法定代表人：劉華家,該公司經(jīng)理。

上訴人胡某因與被上訴人湖北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱香江公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省安陸市人民法院（2016）鄂0982民初1912號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年9月4日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某的上訴請求：1.維持湖北省安陸市人民法院(2016)鄂0982民初1912號(hào)第一、二、三項(xiàng)判決的基礎(chǔ)上，撤銷第四項(xiàng)判決。2.依法改判香江公司配合辦理涉案房屋房管局網(wǎng)上備案，辦理涉案房屋消防驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。3.依法改判香江公司賠償胡某不予安裝電梯的違約金(1500萬元為基數(shù)，自2015年1l月27日算至實(shí)際給付日)。4.涉訴一、二審訴訟費(fèi)用由香江公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，但適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷改判或發(fā)回重審。理由：1.一審法院認(rèn)定涉及行政審批的法律行為在民事訴訟中不予解決無法律依據(jù)。胡某以2835萬元價(jià)格購買涉案房屋后，交付了全部購房款，香江公司明確表明不予辦理網(wǎng)簽及無能力辦理消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。A.關(guān)于消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。商品房屬于特殊商品，不但要保障正常居住使用功能，還要確保住房人的生命財(cái)產(chǎn)安全。首先，在備案過程中，若建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中或者消防驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織驗(yàn)收?？梢姡ㄔO(shè)行政主管部門是在對開發(fā)商的申報(bào)資料及其他文件進(jìn)行審查后才決定同意備案或者重新組織驗(yàn)收。說明對建設(shè)工程是否驗(yàn)收合格最終有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)的機(jī)關(guān)是建設(shè)行政主管部門，其頒發(fā)的工程竣工驗(yàn)收備案證和消防驗(yàn)收合格證是證明商品房合格的依據(jù)。其次，商品房在由施工單位交付給建設(shè)單位的過程中，經(jīng)過了設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等部門的竣工驗(yàn)收，取得了驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收備案的過程中，又經(jīng)過了規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可，取得了相應(yīng)的確認(rèn)文件。這些是備案登記合格的前提，因此備案登記合格說明房屋質(zhì)量、消防、環(huán)保等方面都得到了國家的認(rèn)可。再次，商品房不同于其他買賣合同標(biāo)的物，其有嚴(yán)格的質(zhì)量要求，有嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，只有具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)才能夠獨(dú)自檢查驗(yàn)收，由于其特殊性，購房業(yè)主作為非專業(yè)人士很難充分行使自己的知情權(quán)，為充分保障購房者的合法權(quán)利，由行政主管部門在對建設(shè)工程進(jìn)行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上核發(fā)驗(yàn)收備案更具有可信賴性。因此，未經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并取得備案證明，不符合法律、法規(guī)。最后，對建設(shè)的商品房進(jìn)行消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收是開發(fā)商的法定義務(wù)，在涉案房屋沒有相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的前提下，胡某無法充分行使對涉案房屋出租或經(jīng)營的權(quán)利。B.關(guān)于房管局網(wǎng)上備案。胡某已履行了合同的全部義務(wù)，香江公司之前對涉案房屋一房二賣，在訴訟過程中涉案房屋由案外人肖永華查封，現(xiàn)涉案房屋由胡某查封?，F(xiàn)在涉案房屋香江公司僅交付由胡某占有，香江公司明確表示不予辦理房管局網(wǎng)上備案。對合同進(jìn)行登記備案管理，是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號(hào)碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子只能賣給一個(gè)人，可以有效地防止重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。可以規(guī)避一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)。是維護(hù)買房人合法權(quán)益的重要措施，更是開發(fā)商的法定義務(wù)。司法資源是國家提供給公民、企業(yè)和個(gè)人的最后一個(gè)救濟(jì)渠道。法院是糾紛解決的最后一道途徑。若訴訟中不宜解決，胡某沒有地方維護(hù)自己的合法權(quán)益。2.一審法院關(guān)于電梯、電動(dòng)扶梯判決內(nèi)容與查明事實(shí)自相矛盾。一審判決認(rèn)定香江公司未完成電梯、電動(dòng)扶梯安裝，當(dāng)事人雙方約定了未安裝電梯及電動(dòng)扶梯的違約責(zé)任。違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任是合同法的基本精神，一審判決內(nèi)容第二項(xiàng)判決香江公司履行安裝電梯、電動(dòng)扶梯的義務(wù)，駁回胡某要求香江公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴求，自相矛盾。綜上，請求支持胡某的上訴請求。
被上訴人香江公司在答辯期內(nèi)未提交書面答辯狀。
胡某向一審法院提出訴訟請求：1.依法確認(rèn)雙方簽訂的商鋪訂購意向協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議合法有效；2.判令香江公司履行合同義務(wù)（1.雙方簽訂房管局正式購房合同，并完成網(wǎng)上備案；2.香江公司提供購房2835萬元正式發(fā)票；3.香江公司辦理涉案房屋消防驗(yàn)收合格證及房屋竣收合格證；4.香江公司安裝涉案房屋正常運(yùn)行的電梯；5.香江公司履行涉案房屋水、電安裝）；3.判令香江公司交付并過戶涉案房屋給胡某；4.判令香江公司賠償胡某因逾期至今未辦理土地證、房產(chǎn)證的違約金(總房價(jià)為基數(shù)，自2015年5月14日每日萬分之五算至實(shí)際給付日）及逾期至今未安裝電梯的違約金(1500萬元為基數(shù)，自2015年11月27日月息2%算至實(shí)際給付日）；5.本案訴訟費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用由香江公司承擔(dān)。
一審經(jīng)審理查明：2014年10月17日胡某與香江公司雙方簽訂《商鋪訂購意向協(xié)議》，約定胡某購買香江公司建設(shè)的、位于安陸市××、××、××層部分房屋，其中一樓約590平方米，價(jià)格為5.5萬元每平方米；二樓約650平方米，價(jià)格為1.1萬元每平方米；三樓約635平方米，價(jià)格為0.66萬元每平方米。房款總計(jì)4379.1萬元。協(xié)議簽訂當(dāng)日付款1000萬元，胡某實(shí)付500萬元，另500萬元由胡某轉(zhuǎn)售，香江公司配合扣減。2014年10月25日之前付款500萬元，2014年11月15日前胡某向香江公司累計(jì)付50%款。2015年5月1日胡某付80%款，胡某進(jìn)場裝修，2015年8月15日胡某試營業(yè)，香江公司保證拆除該房屋上部腳手架，如因香江公司原因影響胡某試營業(yè)，其損失由香江公司承擔(dān)。商鋪及房屋竣工驗(yàn)收合格后，胡某付清余下購房款。香江公司開發(fā)的商鋪在竣工驗(yàn)收合格后一年內(nèi)（即：2016年7月30日）代辦房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證涉及的相關(guān)費(fèi)稅由香江公司、胡某雙方依法承擔(dān)。2015年5月14日雙方再次簽訂《商鋪訂購意向協(xié)議》，約定胡某購買香江公司建設(shè)的、位于安陸市××、××、××層部分房屋，其中一樓約390平方米，價(jià)格為5.5萬元每平方米；二樓約650平方米，價(jià)格為1.1萬元每平方米；三樓約635平方米，價(jià)格為0.66萬元每平方米。房款總計(jì)3279.1萬元。協(xié)議簽訂之前付款1000萬元，2015年5月15日之前付款500萬元，6月15日前付款139.6萬元，房屋封頂付款983.7萬元，房屋竣工驗(yàn)收付款655.8萬元（按房產(chǎn)管理部門測量面積進(jìn)行結(jié)算，結(jié)清全部余款）。2015年7月15日三層結(jié)構(gòu)施工完，8月30日封頂，1至3層內(nèi)粉刷完，胡某進(jìn)場裝修，9月30日維護(hù)結(jié)構(gòu)施工完，11月29日整體裝修完成，12月中旬竣工驗(yàn)收，一年內(nèi)，香江公司為胡某代辦房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證，辦證費(fèi)用由雙方依法承擔(dān)。2015年11月27日胡某與香江公司雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定，1.胡某所購商鋪外墻裝修工程需在2015年12月20日完成，同時(shí)胡某所購部分門面以上外腳手架拆除完畢。2.門口地磚鋪設(shè)、清理需在2015年12月25日前完工。3.電動(dòng)扶梯(1-2樓)于2015年12月27日進(jìn)場，于2016年1月1日前安裝、調(diào)試合格。2-3樓電動(dòng)扶梯，1-3樓電梯于2016年1月22日前安裝、調(diào)試合格。4.一層商鋪內(nèi)隔斷墻按胡某要求（要求標(biāo)準(zhǔn)：以胡某轉(zhuǎn)交的圖紙及胡某和施工方簽字為準(zhǔn)）施工，自簽字之日起在一周內(nèi)完成。5.二層商鋪砌體在保證黃如進(jìn)還建面積的前提下盡量按胡某合理要求由香江公司協(xié)調(diào)到位。6.胡某須保證購房資金按要求到位，2015年12月1日前先付100萬元，12月4日前再支付650萬元。待按揭手續(xù)完成，按揭貸款到位后全部支付完。按揭的貸款在支付完胡某應(yīng)付的余款之后，多余的退還給胡某。7.一樓商鋪?zhàn)罱K價(jià)格為51000.00元/平方米，二樓商鋪?zhàn)罱K價(jià)格為11000.00元/平方米,三樓商鋪?zhàn)罱K價(jià)格為6600.00元/平方米，商鋪面積最終以房產(chǎn)部門登記的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8.胡某必須按第6條按時(shí)保證購房資金到位，若資金沒有到位，則視為胡某放棄購買，香江公司可將商鋪另賣他人，胡某承擔(dān)第9條中甲方對胡某違約金的數(shù)額作為胡某的違約金。如胡某在2015年12月4日前的陸佰伍拾萬元支付到位時(shí)雙方簽訂正式購買合同。9.如香江公司違反本補(bǔ)充協(xié)議1－5條的義務(wù)，由香江公司按實(shí)際已收1500萬元之日起作為本金，月息按2%計(jì)，直到香江公司向胡某付清為止，作為香江公司對胡某違約金的支付。2016年6月13日雙方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定，1.胡某所購一、二、三樓商鋪總價(jià)款商定為3000萬元（不論測量面積多少），由于香江公司緩交商鋪，經(jīng)雙方商定在此基礎(chǔ)上香江公司再讓165萬元，胡某已付2250萬元，胡某應(yīng)付585萬元。2.胡某負(fù)責(zé)對購買的商鋪提供分割方案，一樓分割2戶，二樓1戶，三樓1戶，香江公司負(fù)責(zé)聯(lián)系房管局測繪大隊(duì)，通知胡某到場，按胡某提供的分割方案進(jìn)行測量分割，此項(xiàng)工作在本協(xié)議簽訂后3日完成。3.胡某負(fù)責(zé)在10日內(nèi)提供建行認(rèn)可的合法有效的按揭貸款資料。胡某要求辦理胡濤、蔡春娥、吳紅霞、蔣忠4戶按揭貸款，4戶的首付款繳納的憑證，分別由胡濤、蔡春娥、吳紅霞、蔣忠提供繳納憑證，相應(yīng)關(guān)系由胡某溝通，資金由胡某解決，香江公司積極辦理相關(guān)手續(xù)。4.首付款發(fā)票由香江公司負(fù)責(zé)提供。5.香江公司配合胡某盡量多辦理按揭貸款。6.胡某提供銀行按揭貸款資料后，進(jìn)行網(wǎng)簽。7.一樓臨街卷簾門，二、三樓櫥窗由胡某自行安裝，費(fèi)用由胡某承擔(dān)。其余所有后期工程由香江公司負(fù)責(zé)完善并進(jìn)場裝修。8.香江公司于2017年12月30日給胡某辦房屋產(chǎn)權(quán)證。另查明，胡某已交付2835萬元購房款，香江公司完成從北向南第一間臨街門面及二、三層商鋪按約定已完成房管局房屋網(wǎng)上備案，從北向南第二間臨街門面未完成備案。水、電已入戶，1－3樓電動(dòng)扶梯完成大部分安裝，1－3樓電梯未安裝（電梯井已預(yù)留）。香江公司未辦理涉案房屋消防驗(yàn)收合格證及房屋竣收合格證。房產(chǎn)證書未辦理。
一審法院認(rèn)為：胡某與香江公司反復(fù)協(xié)商房屋買賣事項(xiàng)，所訂立的《商鋪訂購意向協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律的規(guī)定，一審法院依法確認(rèn)其內(nèi)容合法有效，其內(nèi)容不同之處以最后達(dá)成協(xié)議為準(zhǔn)，無須另簽購房合同。胡某已履行給付購房款的義務(wù)，香江公司未全面履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，香江公司應(yīng)出具購房發(fā)票給胡某，及完成電梯安裝義務(wù);辦理網(wǎng)上備案及房屋竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收雖是香江公司法定義務(wù)，但其完成都涉及行政審批，在民事訴訟中不宜解決，該房屋水電已接通，對該部分訴求未支持，雙方約定香江公司于2017年12月30日給胡某辦房屋產(chǎn)權(quán)證，因其未到約定期限，對該訴求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，遂判決：一、胡某與香江公司簽訂的《商鋪訂購意向協(xié)議》（二份）及《補(bǔ)充協(xié)議》（二份）合法有效；二、香江公司在判決生效日起30日內(nèi)完成安陸市德安中路67號(hào)1-3樓電動(dòng)扶梯及1-3樓電梯的安裝；三、香江公司在判決生效日起10日內(nèi)向胡某交付2835萬元購房發(fā)票；四、駁回胡某其他訴訟請求。本案受理費(fèi)24400元，由胡某負(fù)擔(dān)12200元，香江公司負(fù)擔(dān)12200元。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提交證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條的規(guī)定，本案二審焦點(diǎn)問題為：一、香江公司因未予安裝電梯、電動(dòng)扶梯是否應(yīng)當(dāng)賠償胡某違約金(1500萬元為基數(shù)，自2015年1l月27日算至實(shí)際給付日)。二、香江公司是否應(yīng)當(dāng)配合辦理涉案房屋房管局網(wǎng)上備案，辦理涉案房屋消防驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，該項(xiàng)請求應(yīng)否在民事判決中明確。
本院認(rèn)為，本案系因胡某與香江公司之間《商鋪訂購意向協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的履行而引起，故應(yīng)定為商品房銷售合同糾紛。案涉協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，沒有違反國家法律法規(guī)的規(guī)定，沒有損害國家、集體或他人的合法權(quán)益，合法有效，合同當(dāng)事人應(yīng)全面、正確的履行合同義務(wù)。
關(guān)于焦點(diǎn)問題一，本院認(rèn)為，2015年11月27日胡某與香江公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》第3、9條的約定，“如香江公司違反本補(bǔ)充協(xié)議1-5條的義務(wù)，由香江公司按實(shí)際已收1500萬元之日起作為本金，月息按2%計(jì)，直到香江公司向胡某付清為止，作為香江公司對胡某違約金的支付?！焙嘲凑蘸贤s定支付了購房款，但香江公司至今仍未安裝電梯、電動(dòng)扶梯構(gòu)成違約，按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，香江公司應(yīng)向胡某支付逾期安裝電梯、電動(dòng)扶梯的違約金（以1500萬元為基數(shù)，按照月利率2%自2015年11月27日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止）。胡某的該項(xiàng)訴訟請求應(yīng)予支持。

綜上，上訴人胡某的上訴請求部分成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體處理不當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省安陸市人民法院（2016）鄂0982民初1912號(hào)民事判決第一、二、三項(xiàng)；
二、撤銷湖北省安陸市人民法院（2016）鄂0982民初1912號(hào)民事判決第四項(xiàng)；
三、湖北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向胡某支付逾期安裝電梯違約金（以1500萬元為基數(shù)，按照月利率2%自2015年11月27日起計(jì)算至本判決確定的給付之日止）；
四、駁回胡某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)24400元，由胡某負(fù)擔(dān)12200元，湖北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)12200元。二審案件受理費(fèi)24400元，由胡某負(fù)擔(dān)12200元，湖北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)12200元。
本判決為終審判決。

審判長　　石仁禮 審判員　　汪書力 審判員　　代紹娟

書記員：潘潔 附適用法律條文 1.《中華人民共和國合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 2.《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 3.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第二項(xiàng)：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；