原告(反訴被告)：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省漢川市。原告（反訴被告）：武漢際華酒店公寓管理有限公司。住所地：武漢市硚口區(qū)沿河星城**棟*層。法定代表人：胡某，該公司總經(jīng)理。上列原告委托訴訟代理人：胡際華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省漢川市（一般授權(quán)）。上列原告委托訴訟代理人：李世紅，湖北泓峰律師事務(wù)所律師（一般授權(quán)）。被告(反訴原告)：馮青山，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。被告（反訴原告）：張靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。被告（反訴原告）：黃承達(dá)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)。被告（反訴原告）：金娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)。上列被告委托訴訟代理人：徐張，湖北重道律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告（反訴被告）胡某、武漢際華酒店公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱際華酒店）與被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月2日受理后,被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟提出反訴，本院于2018年4月18日適用簡(jiǎn)易程序開庭進(jìn)行審理。原告（反訴被告）胡某及際華酒店的委托訴訟代理人李世紅、被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟的委托訴訟代理人徐張到庭參加訴訟。原、被告同意進(jìn)行庭外調(diào)解，調(diào)解期限一個(gè)月，該期限不計(jì)入審理期限。因雙方終未能達(dá)成一致調(diào)解意見，調(diào)解未果，現(xiàn)本案已審理終結(jié)。原告（反訴被告）胡某、際華酒店向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原告與四被告簽訂的《房屋租賃合同書》合法有效，合同繼續(xù)履行；2、判令四被告共同賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣167120元；3、本案的訴訟費(fèi)用由四被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2014年4月13日原告胡某與位于武漢市硚口區(qū)沿河星城C2棟4層的原房屋所有權(quán)人胡際華、王青華、張光玉簽訂《房屋租賃合同書》，租賃該房屋開辦酒店公寓，租賃期限十年，自2014年5月1日至2024年5月1日止。原告為履行合同，投資兩百余萬元對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并于2014年10月20日注冊(cè)成立武漢際華酒店公寓管理有限公司并經(jīng)營(yíng)。2015年12月胡際華放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，上述房屋的所有權(quán)于2015年12月22日變更為四被告共有。2016年1月，在原租賃合同基礎(chǔ)上，原告與四被告簽訂《房屋租賃合同書》，約定四被告將上述房屋租賃給原告使用，租賃期限八年，自2016年3月1日起至2024年3月1日止。2016年1月1日至3月1日為免費(fèi)裝修期。租金按半年支付，半年租金為15萬元，2016年3月1日至2017年3月1日租金為30萬元，2017年3月1日至2018年3月1日租金為31.5萬元，以此類推，按年租金5%遞增到2024年3月1日止，押金5萬元。合同簽訂后，原告均通過胡際華向四被告支付房租，2017年11月14日上午，四被告以原告拖欠房租為由，指派人員將公寓樓梯間電子門禁破壞，強(qiáng)行更換新的門禁系統(tǒng)，對(duì)租戶謊稱公寓由他們接管經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)行收取租戶租金等非法行為。當(dāng)原告得知胡際華以四被告尚未付清的購(gòu)房款沖抵未交清2017年9月至2018年3月房租未果時(shí)，立即與四被告溝通并于2017年12月2日交清全部欠繳房租。四被告收到房租后以合同解除為由拒絕搬離公寓及原告的辦公場(chǎng)所，四被告非法侵占原告的合法承租權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，給原告造成巨大損失，其中公寓設(shè)施物品等重新更換損失為16720元，財(cái)物損失2400元、經(jīng)營(yíng)損失148000元，共計(jì)167120元，現(xiàn)要求確認(rèn)合同有效，繼續(xù)履行，四被告賠償損失。庭審過程中，原告變更訴訟請(qǐng)求，將原第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：判令四被告共同賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣19120元。同時(shí)認(rèn)為四被告的反訴請(qǐng)求無事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回其全部反訴請(qǐng)求。被告馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟辯稱并提出反訴請(qǐng)求：因原告拖欠租金，經(jīng)催收后未在有效期限內(nèi)支付，四被告已于2017年7月5日通知其解除雙方間的租賃關(guān)系，合同解除后，四被告依法取得房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，原告的訴訟請(qǐng)求無法律依據(jù)，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。后原告又非法占有該房屋且拒不騰退房屋，非法占有使用房屋至今。現(xiàn)提出反訴請(qǐng)求，要求1、判令原告（反訴被告）胡某及際華酒店騰退位于武漢市硚口區(qū)沿河星城C2棟4層房屋；2、判令原告（反訴被告）支付房屋占有費(fèi)131250元（參照同期租金計(jì)算，從2017年7月5日起計(jì)算至實(shí)際騰退之日止）；3、反訴費(fèi)用由原告（反訴被告）承擔(dān)。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并附卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：1、被告提交的租賃合同，原告質(zhì)證認(rèn)為與原告提交的租賃合同在租賃期限及押金問題上不一致，雖然被告提交的租賃期限為6年，無押金的租賃合同上也有原告的簽名，但在租賃期限上該合同明顯是將原打印的日期手動(dòng)更改的，對(duì)于更改后的內(nèi)容被告并無證據(jù)證明經(jīng)過了原告的同意；被告認(rèn)為雙方的租賃合同關(guān)系中存在押金，另被告認(rèn)可原告已經(jīng)履行了支付押金的義務(wù)，結(jié)合本案的實(shí)際履行情況，本院認(rèn)為，被告所提交的租賃合同的真實(shí)性存疑，本院不予采信，應(yīng)以原告提交的租賃合同為準(zhǔn)，即雙方的租賃期限為8年，原告需支付5萬元的押金。2、被告提交的催租通知、送達(dá)照片及解除合同通知書及送達(dá)照片，原告質(zhì)證從未收取過上述函件，本院認(rèn)為被告提交的催租通知及解除合同通知均沒有送達(dá)原告的有效證明，提供的照片并不能證實(shí)原告已明確知道催租及解除合同事宜，故催租通知及解除合同通知對(duì)原告不具備產(chǎn)生法律效力的條件，對(duì)此證據(jù)本院不予采信。3、被告提交的與胡際華的短信往來記錄以證明因欠租解除了雙方的租賃關(guān)系，原告質(zhì)證該短信只是雙方溝通中的部分內(nèi)容，未能全部展現(xiàn)事實(shí)，且該短信內(nèi)容只能證明被告曾與胡際華溝通過房租問題，不能證實(shí)兩原告知曉和做出承諾。本院認(rèn)為，該短信系被告與胡際華對(duì)房屋租金的事宜進(jìn)行溝通，被告未能提供充分證據(jù)證明兩原告對(duì)催租事宜清楚，且被告在向胡際華發(fā)出的解除租賃合同短信中確認(rèn)被告已收取了原告支付的錢款，該錢款數(shù)額正好為原告原欠的租金及2017年9月1日至2018年3月1日前的租金，而短信中被告提到的原告仍欠租金及水電費(fèi)的事宜并無相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，故對(duì)此證據(jù)的證明目的本院不予采信。經(jīng)審理查明：2016年1月，原告與四被告簽訂《房屋租賃合同書》，約定四被告將武漢市硚口區(qū)崇仁路沿河星城C2棟4層房屋租賃給原告使用，租賃期限八年，自2016年3月1日起至2024年3月1日止，2016年1月1日至3月1日為免費(fèi)裝修期。租金按半年支付，半年租金為15萬元，2016年3月1日至2017年3月1日租金為30萬元，2017年3月1日至2018年3月1日租金為31.5萬元，以此類推，按年租金5%遞增到2024年3月1日止，押金5萬元，同時(shí)雙方約定，乙方（即原告）欠交租金、水費(fèi)或電費(fèi)超過60天的及逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已給甲方（即被告）造成嚴(yán)重?fù)p失的，甲方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，原告均通過胡際華向四被告支付房租，但胡際華截止2017年9月1日時(shí)只支付了10萬元，尚欠5.75萬元未支付。四被告曾向胡際華進(jìn)行催收，因胡際華一直未付拖欠的租金，四被告于2017年11月14日強(qiáng)行收回房屋并更換門禁系統(tǒng)及招牌。2017年12月2日原告胡某向被告張靜帳戶匯入21.5萬元，作為支付所欠的租金5.75萬元和支付2017年9月1日至2018年3月1日前的租金。此后原告又重新占有使用訴爭(zhēng)房屋至今，并支出費(fèi)用共18020元更換電子門禁、門鎖、外墻招牌等物品。另因原告向四被告支付2018年3月1日至2018年9月1日的租金被拒收，原告向武漢市長(zhǎng)江公證處申請(qǐng)?zhí)岽媪舜似陂g的租金16.5375萬元?，F(xiàn)原告認(rèn)為，四被告非法侵占原告的合法承租權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，給原告造成巨大損失，要求確認(rèn)合同有效，繼續(xù)履行，四被告賠償損失。庭審過程中，原告變更訴訟請(qǐng)求，將原第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：判令四被告共同賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣19120元。同時(shí)認(rèn)為四被告的反訴請(qǐng)求無事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回其全部反訴請(qǐng)求。被告認(rèn)為已解除與原告的租賃關(guān)系，未侵犯原告的合法權(quán)益，不存在賠償問題，不同意原告的訴訟請(qǐng)求并反訴要求原告返還房屋，支付占用費(fèi)。另查明：2014年4月13日原告胡某與位于武漢市硚口區(qū)沿河星城C2棟4層的原房屋所有權(quán)人胡際華、王青華、張光玉簽訂《房屋租賃合同書》，租賃該房屋開辦酒店公寓，租賃期限十年，自2014年5月1日至2024年5月1日止。合同簽訂后原告對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，并于2014年10月20日注冊(cè)成立武漢際華酒店公寓管理有限公司。2015年12月22日上述房屋所有權(quán)人變更為被告馮青山、張靜、金娟、黃承達(dá)四人共有，各占四分之一產(chǎn)權(quán)份額。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同中約定乙方（即原告）欠交租金、水費(fèi)或電費(fèi)超過60天的及逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已給甲方（即被告）造成嚴(yán)重?fù)p失的，甲方有權(quán)解除合同。雖然本案中原告未按時(shí)足額繳納2017年3月1日至9月1日的房屋租金，但被告既無證據(jù)證明因足額未繳納租金給其造成了嚴(yán)重?fù)p失又沒有證據(jù)證實(shí)其向原告本人及際華酒店的法人進(jìn)行催收租金，不符合約定的解除條件，故被告解除租賃合同的條件并不具備。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條的規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案中被告只是單方面向原告父親胡際華進(jìn)行催收和告知解除合同事宜，未向合同的對(duì)方當(dāng)事人本人進(jìn)行催收或通知解除事宜，并不符合法定的單方解除權(quán)的生效要件。另當(dāng)原告得知被告因其租金未足額支付收回房屋時(shí)，立即將所欠租金及2017年9月1日至2018年3月1日前的租金共計(jì)215000元支付給被告，被告并未退回該費(fèi)用，其與胡際華短信中所述用上述費(fèi)用去抵扣原告所欠的其他費(fèi)用也無證據(jù)證實(shí)，故被告認(rèn)為雙方的租賃關(guān)系已經(jīng)解除的辯解意見于法無據(jù)，本院不予支持。因原告已向被告繳納了2017年9月1日至2018年3月1日前的租金，又向公證處提存了2018年3月1日至2018年9月1日前的租金，履行了租賃合同中承租方的義務(wù)，故該合同應(yīng)繼續(xù)履行，原告要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同合法有效、合同繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。被告要求原告騰退歸還房屋、支付占用費(fèi)的請(qǐng)求于法無據(jù)，本院不予支持。被告在租賃關(guān)系存續(xù)期間，未經(jīng)原告許可，擅自占有訴爭(zhēng)房屋，破壞了原告的辦公設(shè)備，并更換招牌、門鎖、門禁系統(tǒng)等行為，侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以賠償。原告請(qǐng)求被告賠償19120元中有1100元并無證據(jù)證實(shí)，對(duì)該部分本院不予認(rèn)可，故被告應(yīng)賠償原告的財(cái)物損失金額共計(jì)18020元。審理過程中，原告撤回要求被告賠償經(jīng)營(yíng)損失148000元的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條第一款、第九十三條、第九十六條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）胡某、武漢際華酒店公寓管理有限公司與被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟簽訂的《房屋租賃合同書》合法有效，該合同繼續(xù)履行。二、被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟于本判決生效后三日內(nèi)向原告（反訴被告）胡某、武漢際華酒店公寓管理有限公司賠償財(cái)物損失共計(jì)人民幣18020元。如果未按本判決確定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。三、駁回原告（反訴被告）胡某、武漢際華酒店公寓管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟全部訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)已減半收取的1821元，反訴案件受理費(fèi)1463元，均由被告（反訴原告）馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟負(fù)擔(dān)（本訴案件受理費(fèi)已由胡某墊付，馮青山、張靜、黃承達(dá)、金娟在支付上述款項(xiàng)時(shí)一并支付給胡某）。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　余敏

書記員：王玥