原告:胡椏軍，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，住湖北省當(dāng)陽(yáng)市。
委托訴訟代理人：李書(shū)平，湖北建和律師事務(wù)所律師。
被告：張某軍，男，xxxx年xx月xx日出生漢族，戶籍所在地宜昌市夷陵區(qū)，居住地夷陵區(qū)。
被告：楊某紅，女，xxxx年xx月xx日出生漢族，戶籍所在地宜昌市點(diǎn)軍區(qū)，居住地夷陵區(qū)。

原告胡椏軍與被告張某軍、楊某紅返還原物糾紛一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法由審判員郭紅適用簡(jiǎn)易程序于2018年10月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告胡椏軍的委托訴訟代理人李書(shū)平，被告張某軍、楊某紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡椏軍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)二被告與王基坤2012年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》已于2018年5月1日解除。2、判決二被告將位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街辦馮家灣社區(qū)港虹二巷706.39平方米房屋[不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為鄂（2017）夷陵區(qū)0009438號(hào)]退還給原告；并從2018年6月1日起至實(shí)際退還之日止，按月5000元的標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付租金損失。3、本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：位于宜昌市××區(qū)小溪××街辦××家××社區(qū)××虹××號(hào)的房屋，原屬第三人王基坤所有，建筑面積706.39平方米。2012年6月1日，二被告與王基坤簽訂《房屋租賃合同》，租賃了上述房屋，約定租期為10年，第一年暫定租金20000元，每一年期滿前一個(gè)月根據(jù)市場(chǎng)行情，雙方考查市場(chǎng)，根據(jù)蝦子溝整體市場(chǎng)行情做參考依據(jù)，確定第二年租金，……簽訂價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議。從簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日交清下一年全年租金，先交后用為原則。若乙方（被告）不能按時(shí)繳清約定的年租金，甲方（出租方）有權(quán)解除合同，乙方須無(wú)條件歸還租賃房屋，甲方不給乙方任何補(bǔ)償。上述《房屋租賃合同》簽訂后，王基坤將房屋交給了二被告，二被告使用該房屋經(jīng)營(yíng)賓館，從2012年6月1日至2018年6月1日，二被告均按照年租金2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向王基坤支付租金。2017年7月25日，原告與王基坤簽訂合同，購(gòu)買了涉案的上述房屋。2017年12月14日，上述房屋過(guò)戶到了原告的名下，不動(dòng)產(chǎn)登記證號(hào)為鄂（2017）夷陵區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0009438號(hào)。從2017年12月21日開(kāi)始，原告多次通過(guò)告知書(shū)函、通知等方式，通知二被告，要求按最近的市場(chǎng)價(jià)確定2018年6月1日至2019年5月31日的租金并簽訂價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議。但二被告置之不理，要求繼續(xù)按2012年的標(biāo)準(zhǔn)即年租金2萬(wàn)元執(zhí)行，不同意增加租金，也不同意簽訂價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議，至今未向原告交納租金。二被告表示如增加租金就退租，但當(dāng)原告于2018年6月22日前去接受房屋時(shí)，二被告無(wú)理拒絕。原告于2018年8月28日訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
被告張某軍、楊某紅辯稱，1、原告要求被告返還房屋不成立。2、原告要求被告以5000元月支付租金，2018年6月15日下午原告鎖住了賓館通往大廳的大門，使得賓館無(wú)法經(jīng)營(yíng)，也給被告造成了經(jīng)濟(jì)損失。到目前為止，大門仍然鎖著，交房屋租金的訴訟請(qǐng)求也不成立。為了賓館財(cái)產(chǎn)安全，被告2018年6月28日請(qǐng)了一個(gè)女工照看被告在賓館的財(cái)產(chǎn)，每月工資2000元。3、介于原告的行為，被告請(qǐng)求原告支付被告的裝修損失。庭審中以及庭審結(jié)束后，被告均明確表示不提起反訴。
經(jīng)審理查明，2012年6月1日，易行春（甲方）與被告張某軍、楊某紅（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，將位于夷陵區(qū)濱湖路私房租賃給乙方使用，該私房共六層，其中地下室由甲方所用，出租五層給乙方，租賃期10年，自2012年6月1日起至2022年6月1日止。合同第二條租賃房屋有關(guān)費(fèi)用及付款辦法為：“1、租賃合同為10年，但房屋租金為年租金，甲方考慮乙方裝潢時(shí)間及才涉足服務(wù)行業(yè)，第一年暫定年租金20000元，乙方須在本合同簽訂時(shí)付清，甲方開(kāi)收款收據(jù)。每一年期滿前一個(gè)月根據(jù)市場(chǎng)行情，雙方考查市場(chǎng)，根據(jù)蝦子溝整體市場(chǎng)行情做參考依據(jù)，本著平等互利，雙方均能接受的市場(chǎng)價(jià)格，確定第二年租金，簽訂價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議。從簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日交清下一年全年租金，先交后用為原則。若乙方不能按時(shí)繳清約定的年租金，甲方有權(quán)解除合同，乙方須無(wú)條件歸還租賃房屋，甲方不給乙方任何補(bǔ)償”。合同第三條雙方權(quán)利及義務(wù)：“2、乙方在經(jīng)營(yíng)合同期內(nèi)，若遇國(guó)家政策拆遷的，甲方根據(jù)乙方裝潢情況及國(guó)家法律規(guī)定適當(dāng)補(bǔ)助乙方的裝潢損失，乙方必須裝潢后向甲方提供合法裝潢費(fèi)用單據(jù)，復(fù)印件雙方認(rèn)可簽字，否則甲方不予補(bǔ)償。3、乙方在經(jīng)營(yíng)期間必須保持甲方房屋結(jié)構(gòu)的完好無(wú)損，合同期滿只準(zhǔn)拆走乙方裝潢能拆除的東西后歸還甲方滿意，保持房屋內(nèi)外的完整性。”合同簽訂后，被告張某軍、楊某紅使用承租房屋經(jīng)營(yíng)賓館，從2012年6月1日起每年以年租金2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向易行春交納租金，共繳納租金6年，租金繳納至2018年5月31日。
王基坤與易行春系夫妻關(guān)系。2017年12月14日，原告胡椏軍從王基坤處購(gòu)買涉案房屋，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，所有權(quán)證號(hào)：鄂（2017）夷陵區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0009438號(hào)，該房屋坐落于夷陵區(qū)小溪塔街辦馮家灣社區(qū)居委會(huì)。王基坤于2017年12月21日向被告張某軍發(fā)出《告知函》：“1、房屋使用面積706.39平方米，年租改為月租，租費(fèi)按平方米計(jì)算，根據(jù)市場(chǎng)行情就低不就高，每平方米月租10元，共計(jì)7063.9元，在7063.9元月租金價(jià)格上再優(yōu)惠2063.9元，月租金5000元，每月底交下月租金。2、交房租押金10000元，合同期滿退還押金，押金不計(jì)利息。4、不可抗擊的天災(zāi)人禍，房東要變賣此房、政府政策行為等將自動(dòng)終止合同。以上于2018年1月1日正式執(zhí)行，請(qǐng)你接到通知后在本月底前聯(lián)系簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不續(xù)簽作自動(dòng)解除合同”。2018年1月12日，王基坤再一次通知被告張某軍于2018年1月15日前洽談租房調(diào)價(jià)協(xié)議，否則將于2018年1月30日正式收回房屋。2018年6月22日，原告胡椏軍將涉案房屋的一樓大門鎖住，僅留旁邊通道供通行，原被告雙方因此發(fā)生糾紛并報(bào)警。2018年7月5日，原告就與被告楊某紅之間的房屋租賃合同糾紛向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起訴訟，撤回起訴后列楊某紅、張某軍為共同被告于2018年8月28日重新起訴，
上述事實(shí)，有原告提供的宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2018）鄂0506民初1643號(hào)庭審筆錄及《民事裁定書(shū)》、鄂（2017）夷陵區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0009438號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及查檔證明、接處警登記表、《告知函》、《通知》，被告提供的房屋租賃合同、房屋照片及原被告雙方的當(dāng)庭陳述在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：一、房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，原租賃合同應(yīng)如何履行?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十九條第二款：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。故本案所涉房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)后，原房主易行春與兩被告張某軍、楊某紅簽訂的《房屋租賃合同》，對(duì)承租人張某軍、楊某紅和新房主即本案原告胡椏軍繼續(xù)有效。二、租賃合同是否應(yīng)當(dāng)解除?！斗课葑赓U合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)合同對(duì)方具有約束力?！斗课葑赓U合同》雖約定租賃期限十年，但除明確約定第一年租金20000元以外，對(duì)其他租賃期間的租金并未達(dá)成一致意見(jiàn)。合同約定每一年期滿前一月雙方確定第二年租金，簽訂價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議，并于簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日交清下一年全年租金，先交后用為原則。2018年5月1日前，在原房主王基坤多次催告下，雙方并未就2018年6月1日至2019年5月31日期間的租金達(dá)成一致意見(jiàn)并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，而租金標(biāo)準(zhǔn)及收取是租賃合同的重要條款，雙方對(duì)此無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)直接導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的結(jié)果，故對(duì)原告要求解除二被告與易行春2012年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》的訴請(qǐng)，本院予以支持。二被告租金已繳納至2018年5月31日，雙方就下一租賃年度的租金無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，故本院依法確認(rèn)租賃合同解除時(shí)間為2018年6月1日。原告請(qǐng)求二被告退還涉案房屋的訴請(qǐng)，本院予以支持。三、租金損失如何計(jì)算的問(wèn)題。雙方就下一租賃年度的租金無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)后，被告于2018年6月1日至2018年6月22日期間仍然在使用租賃物，原告要求二被告支付此期間的租金的訴請(qǐng)，本院予以支持。2018年6月23日之后，原告將涉案房屋大門上鎖，客觀上已造成被告無(wú)法使用該房屋，尤其是使用該房屋用于賓館經(jīng)營(yíng)，故對(duì)原告要求二被告支付自2018年6月23日至今的租金的訴請(qǐng)，本院無(wú)法支持。但若本案判決二被告退還涉案房屋期限屆滿后二被告不退還房屋，對(duì)原告造成的租金損失，本院依法予以支持。原告請(qǐng)求按月5000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金損失沒(méi)有依據(jù)，本院只能依上一年度實(shí)際支付的年租金20000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算原告的租金損失，則2018年6月1日至2018年6月22日期間的租金損失計(jì)算為1205元。兩被告答辯稱原告應(yīng)承擔(dān)房屋被鎖后雇請(qǐng)工人照看財(cái)產(chǎn)所支出的工資問(wèn)題，雖然房屋被鎖無(wú)法經(jīng)營(yíng)，但兩被告亦未歸還房屋，且本院并未支持原告要求兩被告支付房屋被鎖期間租金損失的訴訟請(qǐng)求，故對(duì)該答辯意見(jiàn)，本院不予采信。兩被告要求原告賠償其裝修損失的答辯意見(jiàn)，既未提供證據(jù)證實(shí)其裝修損失，亦明確表示不提出反訴，故對(duì)該答辯意見(jiàn)，本院不予采信。本案在審理中經(jīng)本院主持調(diào)解，原、被告無(wú)法達(dá)成協(xié)議。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條第五款、第九十七條、第二百一十三條、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十九條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、易行春與被告張某軍、楊某紅2012年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年6月1日解除。被告張某軍、楊某紅按年租金20000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告胡椏軍支付2018年6月1日至2018年6月22日期間的租金損失1205元。
二、被告張某軍、楊某紅在本判決生效后十日內(nèi)將位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街辦馮家灣社區(qū)居委會(huì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂（2017）夷陵區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0009438號(hào)房屋的一至五層退還給原告胡椏軍。若到期不退還，則從本判決確認(rèn)的應(yīng)退還房屋之次日起至實(shí)際退還之日止，按年租金20000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告胡椏軍支付租金損失。
三、駁回原告胡椏軍的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決書(shū)指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元已減半，由被告張某軍、楊某紅負(fù)擔(dān)（該費(fèi)用原告胡椏軍已墊付，被告張某軍、楊某紅在履行判決書(shū)確定的義務(wù)時(shí)一并轉(zhuǎn)付給原告胡椏軍）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 郭紅

書(shū)記員： 王忠丹