胡某某
王宇明（湖北太圣律師事務(wù)所）
胡某某
余劍波（湖北永銘律師事務(wù)所）

原告胡某某。
委托代理人王宇明，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
被告胡某某，個體私營業(yè)主。
委托代理人余劍波，湖北永銘律師事務(wù)所律師。
原告胡某某與被告胡某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由審判員田剛、王又林、人民陪審員詹鈞名三人組成合議庭分別于2014年3月3日、2014年4月30日兩次公開開庭進行了審理。原告胡某某的委托代理人王宇明、被告胡某某及委托代理人余劍波均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
1、對證據(jù)1真實性無異議，對證明目的有異議，陳述被告只有老房屋手續(xù)，并未提供新建房屋手續(xù)。其新建房屋屬無證開發(fā)銷售，違反法律禁止性規(guī)定；
2、對證據(jù)2無異議，但認為欠款與本案不屬同一法律關(guān)系；
3、對證據(jù)3真實性無異議，對證明目的有異議，認為被告所提供的手續(xù)均是1993年被告建造老宅時所辦理的，被告應(yīng)提供2010年重新房屋時的合法手續(xù)及商品房預售許可證等合法證件。
經(jīng)審核證據(jù)，本院對原、被告提供的證據(jù)作如下分析認定:
1、對原告提供的證據(jù)1、2、3、4真實性予以認定，作本案定案證據(jù)；2、對被告提供的證據(jù)1、2、3真實性予以認定，對其證明目的不予采納。
本院認為，公民對依法批準的宅基地享有物權(quán)，但在處置財產(chǎn)時應(yīng)遵守法律、法規(guī)對集體土地使用權(quán)及其建筑物轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定。被告作為漕河鎮(zhèn)夏漕社區(qū)10組居民，在依法取得本集體經(jīng)濟組織的集體用地使用權(quán)后建筑住宅自住時，其物權(quán)受法律保護，但被告2010年間將所獲得的集體土地使用權(quán)在未經(jīng)變更土地使用權(quán)性質(zhì)的條件下，將該宅基地上建造的房屋出賣給非同一集體經(jīng)濟組織成員的原告，其行為違反法律禁止性規(guī)定，故原、被告于2010年9月3日所簽訂的《合同協(xié)議書》應(yīng)為無效合同。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，考慮到被告作為出賣人在出賣房屋時即明知所出賣的房屋屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋后又未經(jīng)原告同意，擅自將原告居住的房屋停水、停電，導致原告及其家人無法居住。其主觀過錯明顯大于原告胡某某，故其應(yīng)對合同無效承擔主要責任。原告作為買受人對房屋的實際投入費用（含購房款、裝飾裝修、水電開戶費），被告胡某某應(yīng)予返還。關(guān)于原告信賴利益損失的賠償，應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值以及買受人房屋現(xiàn)值和原買賣價格之間的差額等因素予以確定。蘄春縣發(fā)展資產(chǎn)評估事務(wù)所對原告居住的房屋的評估價格客觀、公正，應(yīng)予采納，作為判決依據(jù)。原告因無效合同向被告出具的70，000元欠條的債務(wù)關(guān)系，依法不受法律保護。綜上所述，原告胡某某要求胡某某返還購房款并賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，本院對合理部分予以支持。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當事人不能達成一致意見，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告胡某某與被告胡某某于2010年9月3日簽訂的《合同協(xié)議書》為無效合同。
二、由被告胡某某返還原告胡某某已付購房款100，000元、裝飾裝修凈值款72，030元、水電開戶費2，000元，合計174，030元。
三、由被告胡某某賠償原告胡某某損失71，320元（房屋現(xiàn)凈值價259，150元與原告購買時價格170，000元間的差額部分由被告承擔80%的賠償責任）。
四、由被告胡某某賠償原告胡某某鑒定費損失8，000元（10，000元×80%）。
五、上述二、三、四項合計253，350元，限被告胡某某自本判決書生效后三日內(nèi)履行完畢。
六、駁回原告胡某某其他訴訟請求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6，100元，由原告胡某某負擔1，220元，被告胡某某負擔4，880元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應(yīng)預交上訴案件上訴費，款匯黃岡市中級人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年。

本院認為，公民對依法批準的宅基地享有物權(quán)，但在處置財產(chǎn)時應(yīng)遵守法律、法規(guī)對集體土地使用權(quán)及其建筑物轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定。被告作為漕河鎮(zhèn)夏漕社區(qū)10組居民，在依法取得本集體經(jīng)濟組織的集體用地使用權(quán)后建筑住宅自住時，其物權(quán)受法律保護，但被告2010年間將所獲得的集體土地使用權(quán)在未經(jīng)變更土地使用權(quán)性質(zhì)的條件下，將該宅基地上建造的房屋出賣給非同一集體經(jīng)濟組織成員的原告，其行為違反法律禁止性規(guī)定，故原、被告于2010年9月3日所簽訂的《合同協(xié)議書》應(yīng)為無效合同。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，考慮到被告作為出賣人在出賣房屋時即明知所出賣的房屋屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋后又未經(jīng)原告同意，擅自將原告居住的房屋停水、停電，導致原告及其家人無法居住。其主觀過錯明顯大于原告胡某某，故其應(yīng)對合同無效承擔主要責任。原告作為買受人對房屋的實際投入費用（含購房款、裝飾裝修、水電開戶費），被告胡某某應(yīng)予返還。關(guān)于原告信賴利益損失的賠償，應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值以及買受人房屋現(xiàn)值和原買賣價格之間的差額等因素予以確定。蘄春縣發(fā)展資產(chǎn)評估事務(wù)所對原告居住的房屋的評估價格客觀、公正，應(yīng)予采納，作為判決依據(jù)。原告因無效合同向被告出具的70，000元欠條的債務(wù)關(guān)系，依法不受法律保護。綜上所述，原告胡某某要求胡某某返還購房款并賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，本院對合理部分予以支持。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當事人不能達成一致意見，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告胡某某與被告胡某某于2010年9月3日簽訂的《合同協(xié)議書》為無效合同。
二、由被告胡某某返還原告胡某某已付購房款100，000元、裝飾裝修凈值款72，030元、水電開戶費2，000元，合計174，030元。
三、由被告胡某某賠償原告胡某某損失71，320元（房屋現(xiàn)凈值價259，150元與原告購買時價格170，000元間的差額部分由被告承擔80%的賠償責任）。
四、由被告胡某某賠償原告胡某某鑒定費損失8，000元（10，000元×80%）。
五、上述二、三、四項合計253，350元，限被告胡某某自本判決書生效后三日內(nèi)履行完畢。
六、駁回原告胡某某其他訴訟請求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費6，100元，由原告胡某某負擔1，220元，被告胡某某負擔4，880元。

審判長：田剛
審判員：王又林
審判員：詹鈞名

書記員：管曉東