原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市，
委托訴訟代理人：張家泳，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般代理）。
被告：鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市鄂城區(qū)南塔路。
法定代表人：何國祥，該公司經(jīng)理。
第三人：劉傳兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
委托訴訟代理人：汪青，湖北瀛博律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

原告胡某某與被告鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大宅房地產(chǎn)公司）、第三人劉傳兵房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1500號民事判決，因被告大宅房地產(chǎn)公司不服上訴至鄂州市中級人民法院，該院裁定發(fā)回重審，本院重新組成合議庭，根據(jù)原告胡某某的申請，追加劉傳兵為第三人，公開開庭進行了審理。原告胡某某的委托訴訟代理人張家泳，第三人劉傳兵及其委托訴訟代理人汪青到庭參加了訴訟。被告大宅房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡某某向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告對鄂州市文星大道荔灣西側(cè)大宅院7樓B戶701號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；2、確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人劉傳兵簽訂的《商品房買賣合同》無效；3、判令被告向房屋登記管理部門撤銷上述房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)，并為原告辦理該拆遷安置房的備案登記手續(xù)；4、判令被告按照《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的約定向原告交付上述被拆遷安置的房屋，并支付逾期過渡費3.5萬元；5、由被告承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：2011年6月20日，原、被告簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××號舊綜合樓西單元3層302號房屋進行改造，并安置被告開發(fā)的7樓701號B戶型房屋給原告。過渡費按每戶每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付。合同還約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置還建房屋，且被告將應(yīng)安置給原告的房屋在房產(chǎn)部門備案至第三人名下，故原告訴至法院。
被告大宅房地產(chǎn)公司在答辯期間內(nèi)未提交答辯意見。
第三人劉傳兵陳述，原告訴請與第三人無關(guān)，第三人非本案適格主體，第三人與被告簽訂的合同合法有效，在房產(chǎn)部門備案登記合法有效。
原告胡某某為證實其主張，向法院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一，原告身份證復(fù)印件、被告工商信息。擬證明原、被告訴訟主體適格。
證據(jù)二，房產(chǎn)證復(fù)印件、危房改造拆遷合同。擬證明原、被告間房屋拆遷補償安置關(guān)系以及被拆遷房屋為原告所有。
證據(jù)三，危房改造拆遷戶還建名冊。擬證明涉案房屋拆遷還建給原告。
證據(jù)四，大宅院項目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計表。擬證明原告拆遷還建房網(wǎng)簽給第三人。
被告大宅房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交證據(jù)。
第三人劉傳兵為支持其述稱理由，向法院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一，危房改造拆遷合同、平面圖、戶型圖。擬證明原告拆遷還建房不是涉案房屋，第三人不是本案適格主體。
證據(jù)二，商品房買賣合同、收據(jù)。擬證明被告與第三人簽訂商品房買賣合同有效，第三人對購房進行了網(wǎng)簽，第三人為涉案房屋的合法所有權(quán)人。
庭審質(zhì)證時，第三人劉傳兵對原告胡某某的證據(jù)一，無異議。證據(jù)二，房產(chǎn)證復(fù)印件不清楚，不予質(zhì)證；危房改造拆遷協(xié)議真實性無異議，不認(rèn)可證明目的，還建的房屋不是原告訴請的房屋。證據(jù)三，復(fù)印件，真實性無異議，但證明目的有異議，名冊系在房屋買賣合同簽訂后進行的變更，變更后的房屋與拆遷安置房屋合同上的房號不對應(yīng)，房屋拆遷安置補償合同才是權(quán)利依據(jù)。證據(jù)四，沒有原件，真實性由法院核實，不認(rèn)可證明目的，房產(chǎn)交易所只對備案信息認(rèn)可，其他信息只是登記不能達到證明目的。原告胡某某對第三人劉傳兵提供的證據(jù)一，真實性無異議，不認(rèn)可證明目，最終確定的房屋是701號房，得到了房管部門的認(rèn)可，不能據(jù)此認(rèn)為701號房不是原告還建房。證據(jù)二，真實性無法確認(rèn)，僅憑收據(jù)不能證實第三人已繳納房款，更不能說明第三人就是701號房的合法所有權(quán)人，網(wǎng)簽沒有任何物權(quán)效力。
本案訴訟過程中，本院調(diào)取證據(jù)：2014年11月17日的債權(quán)抵押協(xié)議；（2016）鄂0704民初345號民事判決書。原告胡某某對兩份證據(jù)均無異議，證明第三人劉傳兵與大宅房地產(chǎn)公司真實的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。第三人劉傳兵對兩份證據(jù)的真實性無異議，但房屋抵押給劉傳兵時辦理了網(wǎng)簽登記，之后不管是大宅房地產(chǎn)公司還是之后的執(zhí)行和解協(xié)議都是對房屋權(quán)利的追認(rèn)，本案是拆遷房屋安置補償糾紛，兩份證據(jù)不能證實第三人的房產(chǎn)為原告所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定如下：原告胡某某提供的證據(jù)一至四，證據(jù)間相互印證，能反映客觀事實，依法予以采信。第三人劉傳兵提供的證據(jù)一，因原告胡某某未對其真實性提出異議，故依法予以采信；證據(jù)二，相互印證，反映客觀事實，依法予以采信。本院調(diào)取的兩份證據(jù)，當(dāng)事人均未提出異議，依法予以采信。
本院根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證意見和當(dāng)事人陳述，確定如下案件事實：
2011年6月20日，原告胡某某與被告大宅房地產(chǎn)公司（原鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）簽訂《危房改造拆遷合同》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告胡某某所有的位于鄂州市××星大道××號舊綜合樓西單元三層?xùn)|戶建筑面積為76.50平方米的房屋，并安置在被告開發(fā)的鄂州市××星路××號荔灣西側(cè)地塊住宅樓的7B房屋，原告于合同簽訂后20日內(nèi)搬出房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司在原告搬出房屋后12個月內(nèi)完成安置還建；被告大宅房地產(chǎn)公司按每戶每平方米3元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付原告在外租房費用，所補租房費用可預(yù)先領(lǐng)取三個月，其余在回遷時一起結(jié)算；合同還就還建面積、還建標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任等進行了約定。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告胡某某與被告大宅房地產(chǎn)公司大宅院項目負(fù)責(zé)人何細橋就安置還建的房屋重新進行了約定，約定被告大宅房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的大宅院項目的7樓B戶型房屋安置還建給原告。因被告一直未將涉案房屋交付原告引起糾紛。
另查明，2013年8月21日，被告大宅房地產(chǎn)公司向第三人劉傳兵借款40萬元，約定借款期限6個月。因大宅房地產(chǎn)公司未按期還款，2014年11月17日，劉傳兵與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《債權(quán)抵押協(xié)議》，約定大宅房地產(chǎn)公司以其開發(fā)的“荔灣西側(cè)大宅院”項目A戶型802、面積113.36平方米的房屋為債權(quán)抵押，大宅房地產(chǎn)公司償還債務(wù)后，劉傳兵必須歸還所抵押房屋，協(xié)議期限貳個月。2014年12月12日，大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵簽訂《商品房買賣合同》，合同約定上述房屋以單價3000元平方米、總價348,870.00元的價格出售給劉傳兵。該合同在房產(chǎn)部門進行了網(wǎng)簽。2016年，劉傳兵以大宅房地產(chǎn)公司借款未還為由向本院提出訴訟，本院作出（2016）鄂0704民初345號民事判決，該判決書認(rèn)定，2014年10月9日后大宅房地產(chǎn)公司償還劉傳兵借款本金10萬元，故判決大宅房地產(chǎn)公司償還劉傳兵借款30萬元。該案已進入執(zhí)行程序。
還查明，根據(jù)鄂州市房地產(chǎn)交易所提供的《大宅院項目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計表》，涉案大宅院項目房屋的編號×1號對應(yīng)為B戶型、×2號對應(yīng)為A戶型、×3號對應(yīng)為D戶型、×4號對應(yīng)為D2戶型、×5號對應(yīng)為E戶型，×6號對應(yīng)為C戶型，比如12樓A即為1202，10樓C即為1006。至庭審終結(jié)，涉案房屋仍未驗收合格，不具備交付條件。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點是如何認(rèn)定大宅房地產(chǎn)公司與第三人劉傳兵間的房屋買賣合同效力的問題。首先，大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵存在借貸關(guān)系，劉傳兵于2013年出借40萬元資金的事實已由生效法律文書確認(rèn)；其次，大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵簽訂的《債權(quán)抵押協(xié)議》、《商品房買賣合同》，可知涉案房屋系為劉傳兵的債權(quán)提供擔(dān)保；第三，雖然法律未禁止以房抵債的行為，但以房抵債應(yīng)當(dāng)經(jīng)過借款本息結(jié)算，并具有明確的以房抵償?shù)囊馑急硎?，但從劉傳?016年仍以民間借貸事由向法院提出訴訟的行為來看，其與大宅房地產(chǎn)公司未終止借貸關(guān)系，更未明確以房抵債。綜上所述，大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵簽訂《商品房買賣合同》的真實意思表示就是為劉傳兵的債權(quán)提供擔(dān)保，而意思表示真實是民事法律行為有效的必備條件之一，故大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵以虛假的意思表示實施的“名為商品房買賣實為借貸擔(dān)保”的民事法律行為無效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，因劉傳兵不是涉案房屋的購房人，房屋的網(wǎng)簽登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已喪失，故原告要求確認(rèn)大宅房地產(chǎn)公司與劉傳兵簽訂的《商品房買賣合同》無效以及協(xié)助辦理注銷備案，屬表述錯誤，應(yīng)為注銷網(wǎng)簽，該項訴請，依法予以支持。至于第三人劉傳兵認(rèn)為其作為第三人訴訟主體不適格，該意見不成立，理由是訴爭房屋至今仍網(wǎng)簽在其名下，本案處理與其權(quán)利具有利害關(guān)系。
原告胡某某與被告大宅房地產(chǎn)公司于2011年6月20日簽訂的《危房改造拆遷合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，原告胡某某依約騰退房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司則應(yīng)按合同約定履行還建義務(wù)，根據(jù)房產(chǎn)部門對建成房屋的編號，2011年涉案的拆遷合同中的還建房屋7B與2015年10月原、被告雙方重新對拆遷還建房屋的約定701號房屋實際為同一房屋，故無論是從原告系拆遷戶的身份來看，還是如上述分析的來看，原告胡某某對涉案房屋均有優(yōu)先取得權(quán)，原告此項訴請，依法予以支持；其要求被告為其辦理房屋備案手續(xù)的訴請，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付條件后，被告應(yīng)履行交付義務(wù)，故原告的該項請求，依法予以支持。至于逾期過渡費，因被告未依約定交付原告涉案還建房屋，原、被告僅約定過渡費3.00元平方米月，而未對逾期過渡費進行約定，故逾期過渡費仍按雙方約定的過渡費標(biāo)準(zhǔn)計算，原告訴狀時間為2016年4月28日，即逾期過渡費應(yīng)為10,327.50元（自2012年7月11日至2016年4月28日按每平方米3.00元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付，面積76.50平方米），原告超出部分的訴訟請求，依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人劉傳兵于2014年12月12日簽訂的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓7樓701號房屋的《商品房買賣合同》無效；雙方于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助辦理注銷上述房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)。
二、原告胡某某對被告大宅房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓7樓701號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；被告大宅房地產(chǎn)公司在上述房屋劉傳兵的網(wǎng)簽登記注銷后立即協(xié)助將該房屋備案至原告胡某某名下。
三、被告大宅房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告胡某某逾期過渡費10,327.50元。
四、被告大宅房地產(chǎn)公司待涉案房屋符合交付條件之日起三十日內(nèi)交付給原告胡某某。
五、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
本案受理費1,676.00元，由被告大宅房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可自本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。

審判長 ：李婷
審判員 ：梅良軍
審判員 ：周小娟