上訴人（一審被告）：胡文生，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市黃石港區(qū)。委托訴訟代理人：周江龍，湖北易圣律師事務所律師。被上訴人（一審原告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市西塞山區(qū)。委托訴訟代理人：張能，黃石市希望法律服務所法律工作者。

胡文生提出上訴請求：一、撤銷一審判決，依法改判駁回楊某某訴訟請求或將本案發(fā)回重審；二、一、二審案件受理費由楊某某承擔。事實與理由：一、一審法院認定楊某某于2017年11月7日才將鑰匙交還給黃石市第八中學，卻又認定其在同年7月份就搬離房屋，而事實上本案訴爭房屋在2018年5月，學校才正式辦理回收。即使認定楊某某于2017年11月7日交還鑰匙，楊某某也應當將房租交納至同年11月份。二、楊某某未與胡文生協(xié)商退房，也沒有將租賃房屋交還給胡文生，其自稱在2017年7月就搬離房屋以及將鑰匙交付給黃石市第八中學，并不當然導致本案租賃合同解除。三、楊某某未按照合同的約定支付租金，合同約定每個月房租1760元以及使用費2000元，楊某某每個月只支付了2000元。楊某某答辯稱：一、其在學校通知停水、停電之后就已經搬走了，并要求胡文生與其交接。胡文生不肯收，要求其繼續(xù)經營，后來實在沒有辦法就把鑰匙交給學校。其在2017年3月底，經胡文生同意已經搬離該門面，但胡文生一直不肯退押金，其只好再搬進去經營，一直到同年7月份，黃石市第八中學對門面做停電措施，已經無法在該門面經營。其在7月份已告知胡文生要搬離，胡文生要求其繳納7月份的租金，其也同意胡文生在押金里面扣；二、雙方在續(xù)簽的協(xié)議中約定，2000元的使用費和1760元的租金是分開收取的，1760元房租的繳納風險由其承擔。其一直向胡文生支付的是2000元使用費，向黃石興港科技投資有限公司（以下簡稱黃石興港公司）支付1760元的房租。因2017年后，黃石興港公司就未與胡文生續(xù)簽合同，胡文生也沒有交這筆錢給黃石興港公司，其也就無需在繳納該1760元房租。楊某某一審提出訴訟請求：：1、判令胡文生退還房屋押金15000元；2、判令胡文生退還其2017年4、5、6月租金，每月2000元，共計6000元；3、本案的訴訟費由胡文生承擔。一審查明的事實：2016年1月1日，黃石興港公司（甲方）與胡文生（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定，甲方將位于消防路2-16號，建筑面積22平方米的門面出租給乙方使用，乙方在租賃期內作手繪用途，租賃期從2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金為1760元，乙方不得全部或部分轉租，若甲方發(fā)現乙方轉租，甲方有權解除合同。雙方還對其他租賃事項進行了約定，黃石興港公司與胡文生均在該合同上加蓋公章及簽名。2016年3月13日，胡文生（甲方）與楊某某（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，協(xié)議約定：應乙方要求，借用甲方（黃石市消防路2-16號文生手繪店，面積22平方米）所有場地及場地內乙方所有的設施，經八中相關負責領導同意后，將該房屋暫借于乙方合法經營文具使用；乙方在使用期間應嚴格遵守甲方與黃石興港公司簽訂的房屋租賃協(xié)議，并遵守黃石八中的管理，不得違法違章經營；乙方不得轉租、轉讓、轉借該房屋的使用權，必須由乙方本人經營使用，如有違反，甲方有權扣除押金，收回房屋，索賠損失，終止本協(xié)議；協(xié)議借用時間從2016年4月1日至2016年12月31日止，如有變動須提前兩個月協(xié)商；門面內物品押金15000元，在協(xié)議當天給付，甲方出具書面收據作為憑證，在本協(xié)議如約解除時，甲方憑該收據退押金并不計息，本協(xié)議終止；門面內物品使用費每月2000元，門面費1760元，合計3760元由乙方承擔，從2016年4月1日至12月31日，每月28-31日付款給甲方，水電費按實際用量支付，交費如有一個月拖欠，甲方有權收回該房屋，索賠損失，扣除押金，乙方補交完所有費用后終止本協(xié)議；如因校方及黃石興港公司收回門面或拆遷等原因，造成該門面無法經營，本協(xié)議自動終止，甲方按實際租期向乙方收取租金及所有費用并退還押金（不計利息）。胡文生及楊某某均在該協(xié)議上簽名及捺印。當日，楊某某將押金15000元給付胡文生，胡文生并向楊某某出具收條。協(xié)議簽訂后，胡文生于2016年5月1日將涉案門面交付給楊某某，雙方均按約履行了義務。2016年11月1日，雙方續(xù)簽了協(xié)議，約定：如從2017年1月1日起，黃石興港公司和黃石八中對該門面房的租賃合同停簽，但可繼續(xù)使用的情況下，乙方可繼續(xù)使用；由于不定因素，故房租1760元的交納風險由乙方在使用期間承擔，使用費每月2000元＋1760元，使用期從2017年1月1日至2017年12月31日止；在此期間如中途在黃石興港公司和黃石八中管理下禁止使用，甲方不承擔乙方任何損失，乙方須付清使用時的所有費用后，該協(xié)議終止。雙方續(xù)簽合同后，楊某某從2017年1月1日起每月向胡文生交納租金2000元至2017年6月30日止。另在2016年10月26日，黃石市第八中學向學校門面各承租戶下達了搬離通知，通知各租戶在2016年12月31日合同到期后不再簽訂租賃合同，學校將在2017年1月1日收回房屋，并通知租戶于2017年1月1日前搬離。2016年12月31日合同到期后，黃石市第八中學將包括涉案門面及學校其他門面產權全部收回，并不再與各租戶簽訂租賃合同。2017年2月21日、2017年7月4日，黃石市第八中學又向各租戶下達了搬離通知，通知最后搬離時間為2017年7月25日前。2017年7月25日，學校將全部門面停水、停電。涉案門面停水、停電后，楊某某便搬離了該門面。2017年11月7日，楊某某將涉案門面鑰匙交還給黃石市第八中學。2018年7月7日，黃石市第八中學出具證明，內容為：2016年3月學校同意文生手繪店借給楊某某使用，屋內所有裝飾設施物品及借用關系以及糾紛與學校無關，2017年1月因學校改建未與各家商戶續(xù)簽合同，多次發(fā)出通知要求商戶搬離，由于學校改造項目還未實施，學校本著關心和體恤，考慮到商戶的實際困難，沒有采取任何強行搬離措施，而是給予了一定時間繼續(xù)經營來作為經濟補償，直到2018年5月份進行門面改造，學校退還押金并收回房屋。一審判決認為：本案雙方爭議焦點為：一、楊某某和胡文生之間形成的民事法律關系是租賃還是借用；二、雙方形成的民事法律關系是否有效。法院對爭議焦點逐一進行論述。一、楊某某和胡文生之間形成的民事法律關系是租賃還是借用。借用合同是指出借人定期或不定期地將出借物無償交給借用人使用，借用人在一定期限內或使用完畢后返還給出借人的合同。而租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。借用合同與租賃合同同屬暫時轉移標的物的占有、使用、受益權，區(qū)別在于租賃是有償使用，借用是無償使用。本案中，胡文生將涉案房屋交給楊某某使用，雙方約定了使用期限，并約定每月門面內物品使用費每月2000元、門面費1760元。因雙方對于門面是否在2017年1月1日后繼續(xù)使用不確定，故雙方約定房租1760元的交納風險在2017年1月1日后由乙方承擔，使用費2000元由乙方繼續(xù)支付，楊某某亦按此約定履行了支付使用費的義務。因此，楊某某使用涉案房屋系有償使用，雙方已形成房屋租賃合同關系。二、雙方的房屋租賃合同關系是否有效。雖然黃石興港公司與胡文生簽訂的《房屋租賃合同》中對于轉租進行了限制，但胡文生將涉案房屋轉租給楊某某經過產權人黃石市第八中學的同意。因此，雙方于2016年3月13日簽訂的《協(xié)議書》沒有違反法律規(guī)定，應屬合法有效。胡文生已按協(xié)議約定將涉案房屋交付楊某某使用，楊某某應按協(xié)議約定支付房屋租金。因黃石市第八中學在2016年12月31日合同到期后，未收回涉案房屋，并允許胡文生繼續(xù)使用該房屋，故胡文生、楊某某二人的續(xù)租行為繼續(xù)有效。而楊某某實際租賃涉案房屋的時間至2017年7月25日之后，因此，楊某某請求退還2017年4、5、6月的租金共6000元于法無據，不予支持。另黃石市第八中學從2016年10月26日起至2017年7月4日止，先后三次向租戶下達了搬離通知，且楊某某在通知搬離的最后期限截止后搬離了涉案房屋，依據雙方續(xù)簽協(xié)議的約定，其搬離行為視為其作出了解除合同的意思表示。依據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款之規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。據此規(guī)定，楊某某搬離房屋并未違反協(xié)議約定，雙方的租賃合同關系已經解除。故對于胡文生收取的房屋押金15000元，應在扣除7月份租金2000元后，將剩余押金13000元返還給楊某某。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決：一、胡文生于判決生效后五日內向楊某某返還房屋押金13000元。二、駁回楊某某的其他訴訟請求。二審經審理查明，一審認定的基本事實屬實。另查明，楊某某與胡文生簽訂本案《協(xié)議書》之后，每月繳納胡文生2000元，另外1760元由楊某某直接交給黃石興港公司。2016年11月1日，雙方簽訂的《續(xù)簽協(xié)議書》約定，房租1760元的交納風險由乙方在使用期間承擔。2017年1月1日起，因黃石興港公司和黃石市第八中學并未與胡文生繼續(xù)簽訂租賃協(xié)議。楊某某繼續(xù)使用本案訴爭門面，每月向胡文生交納2000元使用費，并未向黃石興港科技有限公司繳納1760元房租。
上訴人胡文生因與被上訴人楊某某（以下簡稱順誠公司）租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院(2018)鄂0202民初1073號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月20日立案受理后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。

本院認為：本案系租賃合同糾紛，胡文生、楊某某作為合同當事人應當依照合同約定，遵守誠實守信的原則，行使合同權利，履行合同義務。結合雙方的訴辯意見，二審雙方爭議的焦點為：一、楊某某與胡文生約定的2017年租金具體金額是多少；二、本案合同是否在2017年7月份已經解除。對于租金的認定，雙方在《續(xù)簽協(xié)議書》中約定：“由于不確定的因素，房租1760元的繳納風險由乙方在使用期間承擔，使用費2000元+1760元/每月…”。結合雙方一貫的交易習慣，楊某某在該協(xié)議簽訂之前租賃期間每月向胡文生交納2000元租金，同時按照黃石興港公司的繳費通知單，每月另外向黃石興港公司繳納1760元。在協(xié)議簽訂之后，楊某某在2017年每月向胡文生交納2000元租金直至6月份，胡文生也未提出異議。在2017年1月份之后，黃石興港公司未再與胡文生簽訂協(xié)議，楊某某也未再向黃石興港公司繳納過1760元租金。結合以上事實，可以認定該協(xié)議約定1760元租金的交納風險，是指如果黃石興港公司要求租戶繳納租金，就由楊某某承擔；如果未要求繳納，楊某某只需向胡文生繳納租金2000元/月，故胡文生提出楊某某需每月向其繳納租金為3760元的上訴請求和理由不能成立，本院不予支持。本案合同解除時間的認定問題，根據雙方在2016年11月1日簽訂的《續(xù)簽協(xié)議書》所約定合同解除條件為：“2017年元月1日至12月31日期間，如果中途黃石港區(qū)國有資產經營有限公司（即黃石興港公司）和黃石八中的管理下制止使用，甲方（胡文生）不承擔乙方（楊某某）的任何損失和費用，乙方（楊某某）必須付清使用時所有費用后，該協(xié)議終止?！秉S石市第八中學在2017年7月4日，向各承租戶下達了搬離的通知，并規(guī)定各承租戶在2017年7月25日之前必須搬離，且雙方都認可學校在7月25日實施了停電的措施。楊某某與胡文生在同年7月份的微信記錄中也提及要在7月25日之前搬走，要求胡文生退押金事宜，胡文生要求楊某某繳納7月份租金，楊某某也同意胡文生在押金中扣除7月份的租金。結合以上事實，合同約定的解除條件已經成就，該協(xié)議在2017年7月份已經解除。至于胡文生稱楊某某在此之后一直在該店鋪繼續(xù)經營至2018年5月份，且沒有將鑰匙交還，而楊某某稱其一直找胡文生要求騰退門面而胡文生拒不接受，只好將鑰匙交給學校。結合楊某某前期一直按時繳納租金，從2017年7月份開始就未繳納租金，而胡文生也未提交證據證實其向楊某某催繳過租金，且該店鋪在當年7月25日確實停電無法經營等事實，楊某某的陳述更符合客觀事實，故本院認定雙方合同解除時間為2018年7月，對于胡文生提出楊某某單方違約，且一審判決認定在2017年楊某某搬離時合同就解除屬于認定事實錯誤的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費162元，由胡文生負擔。本判決為終審判決。

審判長　　王建明
審判員　　柴　卓
審判員　　黃顯珠

書記員田夢