胡某某
陶磊（湖北眾之聲律師事務所）
湖北國興置業(yè)有限公司
艾正朋

原告:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北浠水人，務工，戶籍地浠水縣，現(xiàn)住廣東省廣州市海珠區(qū)。
委托訴訟代理人:陶磊，湖北眾之聲律師事務所律師，執(zhí)業(yè)證號:14211201110740946。
代理權限為一般代理。
被告:湖北國興置業(yè)有限公司，住所地:浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路。
組織機構代碼:79591511-5。
法定代表人:汪中喜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:艾正朋，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
代理權限為一般代理。
原告胡某某訴被告湖北國興置業(yè)有限公司（以下簡稱“國興公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。
原告胡某某委托的訴訟代理人陶磊，被告國興公司委托的訴訟代理人艾正朋到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告胡某某向本院提出訴訟請求:1.請求判令被告返還原告購房款240000元，并向原告賠償損失96000元（按年息10%自2012年1月18日計算至2016年1月17日止），后期按年利率10%順延；2.由被告負擔本案的訴訟費用。
在審理過程中，原告將訴訟請求變更為請求確認商品房銷售合同無效，返還購房款及賠償損失。
事實與理由:2012年1月14日，原告向被告國興公司購買開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)民生路學堂小區(qū)項目房屋一套、車位一個，并于當日向被告交付保證金20000元，后又于當月17日交付房款、車位款220000元。
2012年1月18日，雙方簽訂了正式的《商品房買賣合同》。
但在原告交付房款及訂立合同后，被告公司開發(fā)的學堂小區(qū)項目卻遲遲不動工，原告遂要求被告退款。
2014年7月29日，被告負責開發(fā)該小區(qū)項目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計算）。
但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項目既未動工，亦未退還購房款及支付利息。
經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
被告國興公司辯稱，1、訴訟主體不符，本案被告不是國興公司，而是徐小春和周威；2、請求事實與實際不符，國興公司學堂小區(qū)實際是徐小春和周威投資建設及銷售，并享有全部利潤；3、徐小春銷售的電梯房公司不知情，他們越權使用公司印章，是屬徐小春和周威個人行為，與公司無關。
請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。
原告提交的身份證復印件、國興公司組織機構代碼證、商品房銷售合同、收款收據(jù)，被告提交的建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、學堂小區(qū)項目部登記印模，本院依法調(diào)取的建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、商品房預售登記申請表等證據(jù)的真實性各方當事人無異議，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)，本院認定如下:原告提交的承諾書是屬被告國興公司學堂小區(qū)項目部負責人徐小春出具，與本案爭訟事實相關聯(lián)，且來源合法，內(nèi)容客觀真實，具有證據(jù)效力，可以用作本案定案證據(jù)，被告認為該承諾書是和公司無關的私人交易的異議意見，本院不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:
2012年1月14日，原告與被告國興公司學堂小區(qū)項目部預約，購買該公司開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)民生路學堂小區(qū)項目房屋一套、車位一個，并于當日向被告交付保證金20000元，后又于當月17日交付購房款、車位款220000元。
2012年1月18日，雙方簽訂書面《商品房買賣合同》，約定買受人購買的房屋位于學堂小區(qū)B幢A09號，建筑面積135.33平方米；該商品房單價為每平方米3450元，共計466888.00元。
后，被告公司開發(fā)的學堂小區(qū)項目遲遲沒有動工，原告遂要求被告退還購房款。
2014年7月29日，被告負責開發(fā)該小區(qū)項目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計算）。
但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項目既未動工，亦未退還購房款及支付利息。
經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
本案審理中，原告胡某某與被告國興公司對該爭訟學堂小區(qū)B幢房屋，直至本案起訴前尚未取得土地使用權及商品房預售許可的事實均無異議。
爭議焦點是:1、原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》是否具有法律效力？2、原告的損失如何計算？3、原告的損失應由誰承擔責任？現(xiàn)評判如下:
關于合同效力問題。
本院認為，商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。
作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應當具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權的相關權屬證明文件。
本案中，被告國興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購房合同時，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權，直至法庭辯論終結前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關權屬及取得商品房預售許可，其行為違反了《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無效。
原告胡某某要求確認其與被告國興公司之間訂立的合同無效的主張成立，本院予以支持。
關于損失賠償問題。
《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
本案原告胡某某要求被告國興公司返還購房款240000元的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計算至2016年1月17日止計算損失的請求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國人民銀行公布的年利率6%為標準計算損失，自2012年1月19日起按已付購房款240000元為基礎，計算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持。
關于責任承擔問題。
按照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第58條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定，涉案“湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部”系被告國興公司設立，并準許使用該印鑒，項目部負責人徐小春以該分支機構的名義對外為民事行為的法律后果，應當由設立該分支機構的國興公司承擔。
至于國興公司與被告徐小春之間系何法律關系，不屬本案審理范圍，被告國興公司可以另行依法向徐小春主張權利。
對被告國興公司關于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第㈤項]]、第五十八條 ?、《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?、《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定判決如下:
一、原告胡某某與被告湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部簽訂的《房屋購銷合同》無效。
二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購房款240000元。
三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即:自2012年1月19日起以購房款240000元為基礎按年利率6%的標準計付至本判決確定履行期限屆滿之日止。
上述確定的金錢給付義務均限于限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
四、駁回原告胡某某的其余訴訟請求。
本案受理費6340元（原告胡某某已預交），由被告湖北國興置業(yè)有限公司負擔。
被告負擔的部分亦限于上述期限一并給付原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

本院認為，商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。
作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應當具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權的相關權屬證明文件。
本案中，被告國興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購房合同時，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權，直至法庭辯論終結前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關權屬及取得商品房預售許可，其行為違反了《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無效。
原告胡某某要求確認其與被告國興公司之間訂立的合同無效的主張成立，本院予以支持。
關于損失賠償問題。
《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
本案原告胡某某要求被告國興公司返還購房款240000元的請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計算至2016年1月17日止計算損失的請求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國人民銀行公布的年利率6%為標準計算損失，自2012年1月19日起按已付購房款240000元為基礎，計算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持。
關于責任承擔問題。
按照《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第58條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定，涉案“湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部”系被告國興公司設立，并準許使用該印鑒，項目部負責人徐小春以該分支機構的名義對外為民事行為的法律后果，應當由設立該分支機構的國興公司承擔。
至于國興公司與被告徐小春之間系何法律關系，不屬本案審理范圍，被告國興公司可以另行依法向徐小春主張權利。
對被告國興公司關于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第㈤項]]、第五十八條 ?、《中華人民共和國民法通則》第四十三條 ?、《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定判決如下:
一、原告胡某某與被告湖北國興置業(yè)有限公司學堂小區(qū)項目部簽訂的《房屋購銷合同》無效。
二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購房款240000元。
三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即:自2012年1月19日起以購房款240000元為基礎按年利率6%的標準計付至本判決確定履行期限屆滿之日止。
上述確定的金錢給付義務均限于限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
四、駁回原告胡某某的其余訴訟請求。
本案受理費6340元（原告胡某某已預交），由被告湖北國興置業(yè)有限公司負擔。
被告負擔的部分亦限于上述期限一并給付原告。

審判長：黃小益
審判員：段焱明
審判員：周瓊

書記員：王亞飛