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胡某某與李娟娟房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

委托代理人吳邦玉。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人歐陽(yáng)運(yùn)橋,松滋市大眾法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告李娟娟。
委托代理人鄢斌、陳書秀,湖北盛華律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原某胡某某訴被告李娟娟房屋租賃合同糾紛一案,本院于2016年3月14日立案受理后,依法由審判員張興文適用簡(jiǎn)易程序于同年4月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原某胡某某的委托代理人吳邦玉、歐陽(yáng)運(yùn)橋,被告李娟娟的委托代理人鄢斌、陳書秀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原某胡某某訴稱,原某將其坐落在本市新江口鎮(zhèn)民主路松滋一中對(duì)面的松滋市新江口鎮(zhèn)第20××44號(hào)房權(quán)證的第一層兩間臨街門面房屋,簽約出租給被告經(jīng)營(yíng)眼鏡。合同約定,房租根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整,額度不超過周邊同等水平。2014年房租同一路段周邊鄰居房租每一間房租的價(jià)格為2.5萬元以上,原某依據(jù)周邊漲價(jià)水平向其發(fā)出通知2014年房租兩間調(diào)增為1萬元(即2014年的房租為5萬元)。被告接到通知后,實(shí)際向原某的銀行卡內(nèi)只支付了4萬元,下欠的1萬元經(jīng)多次催要拒絕支付。2015年期的房租在到來之前,原某已書面通知被告連同漲價(jià)下欠的1萬元一并支付,被告仍然拒絕履行原某發(fā)出的按照周邊調(diào)價(jià)水平漲價(jià)1萬元的通知。未經(jīng)原某同意,自行向松滋市公證處申請(qǐng)辦理了四萬元提存公證,被告不能嚴(yán)格履行合同的行為,致使原某出租房屋的可得利益受損,不能實(shí)現(xiàn)合同目的。原某遂于2015年8月18日提起訴訟,要求解除合同。貴院以被告未構(gòu)成根本性違約駁回起訴,因此,原某根據(jù)合同約定,結(jié)合已向被告發(fā)出的書面漲價(jià)通知和解除合同的催告。特具文向貴院提起出租門店漲價(jià)訴訟,請(qǐng)求按合同規(guī)定給付房租漲價(jià)租金(2014-2015年)計(jì)14000元。
原某為支持其訴訟主張,向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原某的身份證、被告戶籍證明。用以證明原、被告主體資格。
證據(jù)二:門面租賃合同。用以證明原、被告的租賃關(guān)系;租金相關(guān)約定。
證據(jù)三:原某房權(quán)證。用于證明出租門店房屋屬于原某所有。
證據(jù)四:漲價(jià)通知(1)。用以證明原某通知2014年房租漲價(jià)一萬元及通知時(shí)間。
證據(jù)五:催繳下欠房租通知。用以證明原某于2014年9月11日再次催繳漲價(jià)一萬元,被告置之不理。
證據(jù)六:催繳房租通知。用以證明被告2014年未支付漲價(jià)的房租一萬元,原某再次催繳。
證據(jù)七:催告漲價(jià)租金。用以證明被告2014年、2015年實(shí)際支付租金八萬元,拖欠漲價(jià)租金二萬元,原某再次催告。
證據(jù)八:解除合同通知。用以證明被告違約導(dǎo)致原某可得利益遭受損失,已訴請(qǐng)維權(quán)。
證據(jù)九:周邊出租門店圖片、租房合同。用于證明原某出租門店價(jià)格與區(qū)域門店房租的價(jià)位參照對(duì)比行情,原某的漲價(jià)幅度合法有效。
證據(jù)十:提存公證書。用于證明被告拒絕履行漲價(jià)一萬元的通知,2014年、2015年共拖欠漲價(jià)租金二萬元。
證據(jù)十一:法院判決書。用于證明被告違約,原某已經(jīng)訴請(qǐng)維權(quán)要求解除合同。
原某為支持其訴訟主張,申請(qǐng)證人劉某、肖某、周某出庭作證,用于證明原某提出上漲房租符合周邊同等水平。
經(jīng)審理查明,2011年7月20日,原某胡某某與被告李娟娟簽訂《門面租賃合同》,將位于松滋市一中對(duì)面的臨街門面房?jī)砷g租賃給被告李娟娟經(jīng)營(yíng)眼鏡店。合同的主要內(nèi)容為:租賃起止日期為2011年7月20日至2019年7月20日止,共八年;房屋第一年租金為人民幣二萬元。在租賃期限內(nèi)房租每年可根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整,但調(diào)整額度不超過周邊同等水平;租金于簽訂合同之日一次性交清,甲方出具收條等。合同簽訂后,被告李娟娟向原某胡某某支付房屋租金二萬元及轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬元,并投資對(duì)房屋進(jìn)行裝修、對(duì)房前環(huán)境進(jìn)行改善。2012年10月,被告李娟娟向原某胡某某支付雙方協(xié)商的2012年7月20日至2013年7月19日的房租二萬九千元。2013年8月,原某胡某某收到被告李娟娟交納的雙方協(xié)商的2013年7月20日至2014年7月19日的房租四萬元。2014年9月,原某胡某某向被告李娟娟發(fā)出通知,要求將房租調(diào)整至五萬元,未獲被告李娟娟承諾,被告李娟娟以銀行轉(zhuǎn)賬方式向原某胡某某賬戶匯款四萬元。2015年7月5日,原某胡某某再次向被告李娟娟發(fā)出通知,通知被告李娟娟交付2015年7月20日至2016年7月19日租金五萬元,同時(shí)交清上年欠交的租金一萬元。2015年7月30日,被告李娟娟向松滋市公證處公證提存房屋租金四萬元。2015年8月5日,原某胡某某向被告李娟娟發(fā)出解除合同通知。被告李娟娟收到原某胡某某的解除合同通知后,短信告知原某胡某某不同意解除合同,并要求與原某胡某某協(xié)商解決房租事宜。雙方因房租上漲問題產(chǎn)生爭(zhēng)議,原某胡某某遂于2015年8月提起訴訟,要求:1.確認(rèn)解除合同效力,判令被告遷出房屋;2.判令被告李娟娟按每天137元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年7月20日起至遷出房屋之日止的占用費(fèi)。本院經(jīng)審理于2016年2月24日作出(2015)鄂松滋民初字第01320號(hào)民事判決駁回原某胡某某的訴訟請(qǐng)求?,F(xiàn)在原某胡某某以相同的事實(shí)和理由再次提起訴訟,請(qǐng)求判令被告李娟娟給付房租漲價(jià)租金(2014-2015年)計(jì)一萬四千元。庭審中,因被告李娟娟的委托代理人口頭答辯“原某訴請(qǐng),被告未明白”而變更明確為“請(qǐng)求判令被告李娟娟給付2014年7月20日至2016年7月19日上漲租金二萬元”。

本院認(rèn)為,原某胡某某與被告李娟娟簽訂《門面租賃合同》,系雙方當(dāng)事人充分協(xié)商后的真實(shí)意思表示,其內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同合法有效,合同內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。該租賃合同中,雙方當(dāng)事人對(duì)調(diào)整租金數(shù)額的約定應(yīng)視為不明確。該租賃合同簽訂后,就上調(diào)租金事宜被告李娟娟處于劣勢(shì)地位。鑒于原某胡某某在租賃合同執(zhí)行一年后即上調(diào)租金45%,二年后即在第一年基礎(chǔ)上翻了一番,漲幅甚大,本院對(duì)于原某胡某某的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告胡某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)300元,減半收取150元,由原告胡某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本,上訴于荊州市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí),根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費(fèi),款匯至湖北省荊州市中級(jí)人民法院,賬號(hào):17×××30,開戶行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員  張興文

書記員:龔云峰

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